СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-17533/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Афанасьевой Е.В.,

судей

 

Киреевой О.Ю.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» (№ 07АП-6212/2024) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2024 по делу № А45-17533/2023 (судья Надежкина О.Б.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бореа групп» Д.У. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал» (ИНН 

<

***>) к товариществу собственников жилья «Минал» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, о взыскании убытков в размере 557 800 рублей, об обязании произвести монтаж. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управление Министерства по чрезвычайным ситуациям Российской Федерации по Новосибирской области (ИНН 

<

***>), ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>), ФИО4, Религиозная организация церкви ФИО5 последних дней в России, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53., ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58., ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62., ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, общество с ограниченной ответственностью «Атон».

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО81 по доверенности от 07.12.2022 (онлайн-заседание);

от ответчика - ФИО47 по доверенности от 12.07.2023 (онлайн-заседание);

от ООО Управляющая компания «БОРЕА ГРУПП» - ФИО82 по доверенности №8 от 22.04.2024 (онлайн-заседание); 

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» (далее также – истец, ООО «Рил Эстэйт») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Минал» (далее также – ответчик, ТСЖ «Минал») о взыскании убытков в размере 557 800 рублей, об обязании произвести работы по восстановлению в первоначальное положение и произвести монтаж лестницы. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены главное управление МЧС России по Новосибирской области, ФИО2; индивидуальный предприниматель ФИО3, все члены ТСЖ. 

В ходе судебного разбирательства истец уступил часть своих требований об обязании произвести работы по восстановлению в первоначальное положение и произвести монтаж лестницы ООО УК «Гамма Групп» д. у. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал», которое, в свою очередь, уступило эту часть требований ООО УК «Бореа групп» д.у. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал». 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.04.2024 произведена замена общества с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Гамма Групп» д. у. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал» в части требований об обязании выполнить работы по восстановлению в первоначальное состояние лестницы к нежилому помещению ООО «Рил Эстэйт» с кадастровым номером 54:35:101510:18 по адресу: 

<

...>, в соответствии с технической документацией, технического паспорта; об обязании произвести монтаж лестницы к нежилому помещению ООО «Рил Эстэйт» с кадастровым номером 54:35:101510:18 по адресу: 

<

...>. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2024 произведена замена общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Гамма Групп» д. у. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал» на правопреемника общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бореа групп» Д.У. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал» в части требований об обязании выполнить работы по восстановлению в первоначальное состояние лестницы к нежилому помещению ООО «Рил Эстэйт» с кадастровым номером 54:35:101510:18 по адресу: 

<

...>, в соответствии с технической документацией, технического паспорта; об обязании произвести монтаж лестницы к нежилому помещению ООО «Рил Эстэйт» с кадастровым номером 54:35:101510:18 по адресу: 

<

...>.

В связи с отказом общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Бореа групп» Д.У. Комбинированный ЗПИФ «Интеллект Капитал» от указанных требований, принятым судом, производство по делу в части указанных требований прекращено.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2024 в удовлетворении остальных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование к отмене решения податель жалобы указывает на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что самим договором предусмотрено снижение размера арендной планы на определенный период. Незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения. Порядок оплаты арендных платежей был согласован в п. 4.5. договора с 01.09.2022 без снижения.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что невозможность использования эвакуационной лестницы в качестве основного входа, т.е. эксплуатации помещений с нарушением обязательных требований, не может являться основанием для возложения на ответчика обязательства по возмещению убытков. Кроме того, ответчик отмечает, что периодическое снижение арендной платы до 115 560 рублей в месяц являлось обычной практикой при исполнении договора аренды от 01.09.2020, что также подтверждает отсутствие причинно-следственной связи между демонтажом спорной лестницы и снижением арендной платы.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представители истцов поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении. Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, возражал против ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателем жалобы доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Рил Эстэйт» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером: 54:35:101510:18 по адресу: 

<

...>. 

МКД по адресу: 

<

...> находится в управлении ТСЖ «Минал».

ТСЖ «Минал» осуществило демонтаж лестницы, ведущей к вышеуказанному нежилому помещению, собственником которого не является. При этом? как указывает истец, лестница была установлена при строительстве по проекту и являлась выходом. 

По мнению истца, лестницей является элемент строительных конструкций, предназначенный для соединения помещений, спуска или подъема между этажами и высотами. Требования к показателям ширины лестничных маршей и клеток, элементам ограждений, предусмотрены строительными правилами и ГОСТ, нормами пожарной безопасности.

Истец указывает, что ТСЖ «Минал» не получало разрешение на реконструкцию для демонтажа лестницы, на ввод объекта в эксплуатацию после проведенных работ, а также изменения в технические паспорта МКД.

Согласно ответам данным Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска и Администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска ТСЖ «Минал» не получало разрешение на реконструкцию для демонтажа лестницы, на ввод объекта в эксплуатацию после проведенных работ, а также изменения в технические паспорта МКД. 

ООО «Рил Эстэйт» заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2020 с Индивидуальным предпринимателем ФИО83 сроком на 5 лет. Согласно Дополнительного соглашения №1 от 01.08.2022 размер арендной платы с 01 сентября 2022 года был определен сторонами в размере 231 120 рублей. Дополнительным соглашением № 2 от 12.12.2022 размер арендной платы стороны изменили с 01 января 2022 года на 115 560 рублей. 

По мнению истца, уменьшение размера арендной платы на 50% было связано именно с демонтажем лестницы, в связи с чем как утверждает истец собственник ООО «Рил Эстэйт» понес убытки в размере 557 800 рублей. 

Вышеуказанные обстоятельства явились причиной обращения ООО «Рил Эстэйт» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Из п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Исходя из указанных норм права, истец, заявляющий требование о возмещении убытков, обязан в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. В свою очередь ответчик должен доказать, что вред причинен не по его вине.

В абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Как следует из материалов дела, 01 сентября 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» и индивидуальным предпринимателем ФИО83 заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет. Данный договор был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Согласно дополнительному соглашению №1 от 01.08.2022 размер арендной платы с 01.09.2022 был определен сторонами в размере 231 120 рублей.

Дополнительным соглашением № 2 от 12.12.2022 размер арендной платы стороны изменили с 01.01.2023, он составил 115 560 рублей.

Как установлено судом, замена маршевой лестницы на вертикальную произведена 05.10.2022. 

Судом первой инстанции отклонены доводы истца о том, что уменьшение размера арендной платы на 50% было связано именно с демонтажем лестницы и повлекло несение убытков в размере 557 800 рублей.

Из представленного в материалы дела Акта сверки взаимных расчетов за период январь 2020 года - декабрь 2023 года между ООО «РилЭстэйт» и ИИ ФИО3 следует, что по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2020 в разное время изменялся в меньшую сторону и до демонтажа лестницы.

Апелляционный суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств, объективно подтверждающих, что рыночный размер арендной платы в отношении помещений, один из выходов из которых предусмотрен в виде вертикальной лестницы, в схожих с настоящим случаем условиях составляет существенно меньшую величину. Доводы истца о вынужденном снижении арендной платы исключительно в связи с демонтажем маршевой лестницы и установкой иной лестницы не подтверждены статистическими данными, иными данными о средних размерах арендной платы по аналогичным помещениям. При исполнении договора аренды от 01.09.2020 имело место неоднократное снижение арендной платы, что также подтверждает отсутствие причинно-следственной связи между демонтажем спорной лестницы и снижением арендной платы.

При этом истцом не обосновано нарушение его прав и возникновение у него убытков с учетом того, что рассматриваемые помещения имели два входа – с левой стороны здания многоквартирного дома непосредственно на лестницу из помещений (что указано ТСЖ как основной вход) и с правой жилой стороны здания многоквартирного дома выход на открытую площадку над подъездом жилой части МКД. Согласно данным ответчика, указанный выход не ведет непосредственно исключительно в помещения истца, а соединен с ними коридором, являющимся общим имуществом собственников МКД, является эвакуационным противопожарным выходом. Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты, доказательств того, что у рассматриваемых помещений не имеется отдельного основного входа не представлено. Истцом не подтверждено, что демонтированная лестница, располагавшаяся непосредственно возле подъезда с жилой стороны здания, вела исключительно в помещения истца, а не в общий коридор, не доказано, что такой вход со стороны жилой части здания был предусмотрен изначально при проектировании в качестве основного входа в рассматриваемые помещения, не подтверждено, что он был изолированным от жилых помещений многоквартирного дома (п. 6.1.8 СП 2.1.3678-20 Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг).

Имеющийся между сторонами спор относительно соответствия либо не соответствия установленной ответчиком вертикальной лестницы требованиям, предусмотренным к лестницам пожарным наружным, может быть разрешен в соответствующем порядке. Однако, в отсутствие доказательств того, что именно замена лестницы не основного, а иного эвакуационного выхода, проходящего через общий коридор, повлекла отток клиентов и вынужденное изменение арендной платы имеющемуся арендатору, требования о взыскании убытков не подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному по существу выводу о отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду недоказанности причинно-следственной связи между поведением ответчика и предполагаемыми убытками истца.

Оснований для иной оценки указанных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает, и доводы заявителей апелляционной жалобы об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права и иной оценке установленных обстоятельств по делу.

Ссылки апеллянта на то, что условия незарегистрированных дополнительных соглашений к договору аренды имеют силу и являются обязательными для сторон договора являются обоснованными. Вместе с тем, заявляя данные доводы, истец не учитывает, что товарищество собственников жилья стороной договора не является, не участвовало в заключении дополнительных соглашений, в связи с чем вправе ссылаться, помимо прочего, и на факт отсутствия предусмотренной законом регистрации. 

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно для принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.06.2024 по делу № А45-17533/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рил Эстэйт» - без удовлетворения.       

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.В. Афанасьева 

 

Судьи                                                                                               О.Ю. Киреева

 

ФИО1