АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-17/2021

24 января 2022 г.

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2022 г.

Решение в полном объеме изготовлено24 января 2022 г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Магомедова Т.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  Минимущество Дагестана к ООО «Тарки-Центр» о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Управление Росреестра по РД;

- ФГБУ «ФКП Росреестра»,

УСТАНОВИЛ:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Тарки-Центр» (далее – общество) о взыскании 25 264,11 рубля задолженности по договору аренды № 11 от 02.03.2007, из которых 3582,20 рубля основного долга за период 01.01.2012-31.12.2019 и 21 681,91 рубля неустойки за период 01.01.2012-01.06.2020; о расторжении договора аренды № 11 от 02.03.2007; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 05:50:000031:0001 в течении 30 дней с момента вынесения судебного акта по настоящему делу.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (филиал по РД) и Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Ответчик и тТретьи лица отзывы по делу не представили.

Определением председателя Арбитражного суда Республики Дагестан от 23.08.2021 произведена замена судьи Гридасовой К.С. (в связи с ее назначением судьей Арбитражного суда Краснодарского края) на судью Магомедова Т.А.

Рассмотрев материалы дела и оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Дагестан, от 02.03.2007 №11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:50:000031:0001, расположенный по адресу:                   Республика Дагестан, Кумторкалинский район, из земель сельскохозяйственного назначения, для пастьбы скота, в границах, указанных в карте (схеме, плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 17 га (пункт 1.1). На участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности (пункт 1.3), а право собственности Республики Дагестан на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2006 серии 05-АА №171317 (пункт 1.2).

Стороны распространили условия договора на возникшие с 18.01.2007 отношения (пункт 2.1), Срок договора установлен до 10.07.2052 (пункт 2.2), договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.3). 

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора составляет 1716 руб. в год (пункт 3.1), арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 30 июня и до 30 ноября текущего года путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2). Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по указанному в договоре адресу арендатора (пункт 3.5).

Размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. (пункт 3.4).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Согласно пунктам 4.3, 4.4 договора арендатор  вправе использовать участок на условиях, установленных договором, и обязан выполнять в полном объеме все условия договора, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором аренды сроки начисляется пеня в размере 0,5% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Земельный участок передан министерством обществу по передаточному акту без претензий и разногласий.

В претензии от 02.06.2020 министерство указало, что на 01.06.2020 просроченная задолженность по арендной плате составила 3476,85 руб. и предложило погасить задолженность, уплатить 73 400,26 рубля пени, а также в течение месяца возвратить земельный участок по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора аренды; при несогласии с претензией – представить в месячный срок отзыв на претензию.

Из расчета иска (т. 1 л.д. 24) видно, что за период  с 01.01.2012 по 31.12.2019 размер начисленной арендной платы составил 7642,20 рубля, а арендатором уплачено 4060 рублей (09.06.2012 и 30.04.2015), остаток долга составил 3582,20 рубля.

Министерством произведен расчет пени за просрочку арендных платежей из расчета 0,5% в день, начиная с 01.01.2012 по 01.06.2020 с учетом поступивших от арендатора платежей, сумма пени составила 21 681,91 рубля.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Размер платежа за полугодие в спорном периоде по условиям договора аренды составил 858 рублей (1716 :2).

Министерство требует арендную плату за период второе полугодие 2017 г. (остаток долга 150,20 рубля) и за 2018-2019 г. (1716 : 2 х 4) в размере 3582,20 рубля (7642,20 – 4060).

Расчет министерства судом проверен, он не противоречит условиям договора и учтенным министерством платежам ответчика. Ответчик доказательства  уплаты денежных средств в большем размере, а равно доказательства изменения (уменьшения размера) арендной платы не представил. Также из материалов дела не усматрвиается, что договор аренды  расторгнут ранее искового периода и земельный участок возвращен министерству, передан иным лицам. 

За указанный период долг по арендной плате за вычетом оплаты должен составлять 9 668,00 руб. Таким образом, требования министерства о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными по праву и размеру, не превышают фактически причитающуюся сумму.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исходя из положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела неустойка установлена сторонами в пункте 5.2 договора аренды.

Проверив расчеты неустойки, арбитражный суд считает необходимым отметить, что министерством не учтено, что в соответствии со статьей 193 ГК РФ когда последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Суд с учетом  указанного обстоятельства и  указанных министерством платежей произвел расчеты неустойки:

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.06.2012

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

-858,00

09.06.2012

Оплата задолженности

0,00

30.06.2012

30.04.2015

1035

0,00 × 1035 × 0.5%

0,00 р.

 

Итого:

0,00 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.11.2012

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

-202,00

09.06.2012

Оплата задолженности

656,00

30.11.2012

30.04.2015

882

656,00 × 882 × 0.5%

2 892,96 р.

-656,00

30.04.2015

Оплата задолженности

 

Итого:

2 892,96 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.07.2013

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

02.07.2013

30.04.2015

668

858,00 × 668 × 0.5%

2 865,72 р.

-858,00

30.04.2015

Оплата задолженности

 

Итого:

2 865,72 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.11.2013

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.11.2013

30.04.2015

517

858,00 × 517 × 0.5%

2 217,93 р.

-858,00

30.04.2015

Оплата задолженности

 

Итого:

2 217,93 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 01.07.2014

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

01.07.2014

30.04.2015

304

858,00 × 304 × 0.5%

1 304,16 р.

-628,00

30.04.2015

Оплата задолженности

230,00

01.05.2015

01.06.2020

1859

230,00 × 1859 × 0.5%

2 137,85 р.

 

Итого:

3 442,01 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.12.2014

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

02.12.2014

01.06.2020

2009

858,00 × 2009 × 0.5%

8 618,61 р.

 

Итого:

8 618,61 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.06.2015

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.06.2015

01.06.2020

1799

858,00 × 1799 × 0.5%

7 717,71 р.

 

Итого:

7 717,71 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 01.12.2015

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

01.12.2015

01.06.2020

1645

858,00 × 1645 × 0.5%

7 057,05 р.

 

Итого:

7 057,05 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.06.2016

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.06.2016

01.06.2020

1433

858,00 × 1433 × 0.5%

6 147,57 р.

 

Итого:

6 147,57 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.11.2016

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.11.2016

01.06.2020

1280

858,00 × 1280 × 0.5%

5 491,20 р.

 

Итого:

5 491,20 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.06.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.06.2017

01.06.2020

1068

858,00 × 1068 × 0.5%

4 581,72 р.

 

Итого:

4 581,72 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.11.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.11.2017

01.06.2020

915

858,00 × 915 × 0.5%

3 925,35 р.

 

Итого:

3 925,35 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.06.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.06.2018

01.06.2020

703

858,00 × 703 × 0.5%

3 015,87 р.

 

Итого:

3 015,87 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.11.2018

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.11.2018

01.06.2020

550

858,00 × 550 × 0.5%

2 359,50 р.

 

Итого:

2 359,50 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.07.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

02.07.2019

01.06.2020

336

858,00 × 336 × 0.5%

1 441,44 р.

 

Итого:

1 441,44 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 30.11.2019

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

858,00

30.11.2019

01.06.2020

185

858,00 × 185 × 0.5%

793,65 р.

 

Итого:

793,65 руб.

Сумма основного долга: 9 668,00 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 62 568,29 руб.

 

Таким образом, требования министерства (21 681,91 рубля) не превышают фактически причитающуюся сумму неустойки (62 568,29 рубля).

Общество с заявлением об уменьшении неустойки ввиду чрезмерности ее размера не обратилось.

Требование министерства о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрению в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, поскольку  законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования такого спора (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства"), спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Постановления №18).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) – пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, министерство направило обществу предупреждение о необходимости погашения задолженности по аренде в претензии от 02.06..2020. При этом с иском министерство обратилось 11.01.2021.. 

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (погашение задолженности).  После установленного в претензии срока министерство предложение обществу расторгнуть договор аренды не направляло (доказательства обратного суду не представлены).

Исковое требование министерства о возврате земельного участка  удовлетворению не подлежит, поскольку договор аренды не расторгнут, недействительным не признан, срок аренды не истек. Министерство не доказало необоснованность владения, пользования ответчиком спорным земельным участком, при этом требование о расторжении договора аренды судом не удовлетворено.

Министерство как орган государственной власти освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Требование о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО «Тарки- центр»» в пользу Минимущество Дагестана 25 264,11 рубля, в том числе 3582,20 рубля основной задолженности и 21 681,91 рубля неустойки, а также в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки Ставропольского края) в месячный срок со дня его принятия в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                    Т. А. Магомедов