Арбитражный суд Московской области

  107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-22296/17

03 июля 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Е.С. Криворучко ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании  дело по заявлению ООО «Лидер-Эксплуатация»

к Главному управлению Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области»

о признании незаконным и отмене предписания от 26.01.2017 №08ог/15-3838-19-15-2016,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 паспорт, доверенность от 02.05.2017 №5;

от заинтересованного лица –  ФИО3 сл. удостоверение, доверенность от 05.04.2017 №113-И;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ООО «Лидер-Эксплуатация»   (далее – заявитель, ООО «Лидер-Эксплуатация», Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Главному управлению Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» (далее – заинтересованное лицо, Инспекция) с требованием о признании незаконным и отмене предписания от 26.01.2017 №08ог/15-3838-19-15-2016.

В судебное заседание от заявителя поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, - приобщено к материалам дела.

В судебном заседании заслушан представитель заинтересованного лица, против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела в полном объеме, оценив представленные доказательства и выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Лидер-Эксплуатация» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> на основании протокола общего собрания собственников помещений №01/2016 от 08.12.2016.

26.01.2017 должностным лицом Госжилинспекции Московской области на основании распоряжения от 23.12.20166 № 08ОГ/15-3838-16-15-2016, проведена внеплановая документарная проверка в отношении в ООО «Лидер-Эксплуатация» с целью проверки обращения от 20.12.2016 №08ОГ/15-3838 по вопросу соблюдения требований жилищного законодательства при предоставлении жилищно-коммунальных услуг в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>. 

По результатам проверки составлен акт проверки от 26.01.2017 № 08ОГ/15-3838-19-15-2016, из которого следует, что Общество нарушило пункт 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

По факту выявленных нарушений Обществу выдано предписание от 26.01.2017 №08ог/15-3838-19-15-2016, которым в срок до 15.03.2017 предписано устранить выявленные нарушения, а именно: «Произвести возврат собственнику квартиры №27 Дома незаконно начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги за январь, февраль, март 2016 года в полном объеме и апреля 2016 г.  до момента  подписания акта приема-передачи квартиры». 

Не согласившись с требованиями указанного предписания, заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд, указав в качестве обоснования заявленных требований, что начисление услуги «Компенсация затрат застройщика» не регулируется ЖК РФ и не относится к жилищно-коммунальным услугам, в связи с чем положения ст. 153 ЖК РФ не подлежат применению.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, заинтересованное лицо в письменном отзыве указало, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика в отношении помещений в данном доме, не переданных им участникам долевого строительства и иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдаче ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Согласно положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), оспариваемое заявителем предписание административного органа, относится к решениям органов, осуществляющих публичные полномочия (должностных лиц), поскольку является актом принятым единолично, содержит властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретной организации, то есть обладает признаками ненормативного правового акта.

Под ненормативным актом государственного органа понимаются документы, содержащие обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы.

В соответствии с ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу нормативной совокупности положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ, предметом доказывания по настоящему делу является одновременное несоответствие оспариваемого предписания закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Полномочия Государственной жилищной инспекции, являющейся органом исполнительной власти Московской области, уполномоченным на проведение регионального государственного жилищного надзора, указаны в ст. 20 ЖК РФ, а также в постановлении Правительства РФ от 11 июня 2013 года №493 «О государственном жилищном надзоре».

Положениями части 1 статьи 20 ЖК РФ определен предмет регионального государственного жилищного надзора, который осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (органами государственного жилищного надзора) и включает в себя, в том числе, предупреждение, выявление и пресечение нарушений со стороны юридических лиц и индивидуальных предпринимателей установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В соответствии с п.11 Постановления Правительства РФ от 11 июня 2013 года №493 «О государственном жилищном надзоре» предметом проверок является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к: жилым помещениям, их использованию и содержанию; содержанию общего имущества в многоквартирном доме; управлению многоквартирными домами; выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами (в том числе управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по выполнению услуг по содержанию и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме), услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах; определению размера и внесению платы за коммунальные услуги и т.д.

Согласно пункту 22 Порядка о ГЖИ уполномоченные должностные лица инспекции при осуществлении государственного жилищного надзора имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований и об устранении нарушений, выявленных в ходе проверок.

В соответствии пунктом 2 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее - Положение о лицензировании N 1110, Положение), лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 13 Положения при проведении лицензионного контроля должностные лица лицензирующего органа имеют право, в том числе выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с подпунктом 12.2.1 пункта 12 Положения об инспекции (Главном управлении Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области"), утвержденного постановлением Правительства Московской области от 02.07.2013 N 485/27, инспекция осуществляет ряд полномочий, в том числе лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами и лицензионный контроль.

Согласно подпункту 14.8 пункта 14 данного Положения инспекция в целях реализации полномочий имеет право давать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.

Таким образом, действия заинтересованного лица по проведению в отношении Общества вышеуказанной проверки и выдаче оспариваемо предписания являются правомерными, произведенными в рамках предоставленных полномочий.

В силу пункта 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Подпунктом 7 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В статьях 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплена структура платы за жилое помещение, согласно которой в нее включаются, в частности, плата за коммунальные услуги, а также расходы на содержание принадлежащего помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «СоюзАГРО» (Застройщик) на основании договора участия в долевом строительстве приняло на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру в нем по акту приема передачи не позднее 31.03.2016 (пункты 2.1 и 2.3 Договора).

Из подпункта 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что двусторонний акт приема-передачи подписан между Застройщиком и участником долевого строительства только 01.04.2016 (л.д. 135).

Таким образом, коммунальные услуги и плата за помещения до момента передачи помещений участнику долевого строительства (01.04.2014), т.е. за январь, февраль, март 2016 года, должны оплачиваться застройщиком – ООО «СоюзАГРО».

Вместе с тем Управляющая организация – ООО «Лидер-Эксплуатация» осуществляла начисление собственнику квартиры №27 указанного дома, платы за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме за январь, февраль, март и апрель 2016, т.е. до подписания между ООО «СоюзАГРО» и участником долевого строительства 01.04.2016 акта приема-передачи квартиры. Изложенные обстоятельства подтверждаются, в том числе актом проверки и платежными документами, представленными в материалы дела (л.д. 131,142-148). Доказательств обратного суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд соглашается с доводами Инспекции, что заявителем допущено нарушение положений ст. 153 Жилищного кодекса РФ, в связи с выставлением участнику долевого строительства платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг до передачи ему в эксплуатацию жилых помещений в спорном многоквартирном доме, что противоречит требованиям действующего жилищного законодательства.

Кроме того суд также обращает внимание, что выставление платежных документов на оплату жилищно-коммунальных услуг до подписания между застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, может также повлечь неосновательное обогащение управляющей организации в случае если последней указанные платежные документы будут направляется обеим сторонам договора участия в долевом строительстве. 

Проанализировав содержание оспариваемого предписания, с учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств,  арбитражный суд пришел к выводу, что оспариваемое предписание выдано в пределах предоставленных Инспекции полномочий; при наличии достаточных к тому оснований; в целях недопущения незаконного возложения на участника долевого строительства бремени по содержанию жилого помещения не переданного ему на основании передаточного акта; соответствует требованиям предъявляемым к подобному роду документов; признаками неисполнимости не обладает, а как следствие не нарушает права и законные интересы Общества.

Доводы заявителя положенные в основу рассматриваемого заявления, в том числе относительно того, что начисление услуги «Компенсация затрат застройщика» не регулируется ЖК РФ и не относится к жилищно-коммунальным услугам, в связи с чем положения ст. 153 ЖК РФ не подлежат применению, отклоняются судом как основанные на неверном применении норм материального и процессуального права, и противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Также не подлежат применению ссылки заявителя на положения п. 3.2.4.2 Договора, которым установлено, что участник долевого строительства принял на себя обязательство компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением Многоквартирным домом, содержанием, и обеспечением сохранности общего имущества в нем, на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и энергоснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Таким образом, предусмотренное пунктом 3.2.4.2 Договора долевого участия в строительстве условие о том, что дольщик обязан до подписания акта приема-передачи квартиры оплатить квитанции, выставленные управляющей компанией, противоречит положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и ущемляет установленные законом права потребителя.

Доводы заявителя на заключение между заявителем и застройщиком агентского договора от 13.01.2016 №АГ-4П, предметом которого является осуществлением Обществом сбора и перечисление денежных средств Участников долевого строительства в оплату возмещения затрат застройщика, а также на то что положения данного договора не оспорены участником долевого строительства, не принимаются судом, как не имеющие отношения к рассматриваемым правоотношениям.

Таким образом, судом рассмотрены все доводы заявителя, однако они не могут служить основанием для признания оспариваемого предписания незаконным и его отмены.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об удовлетворении заявленных требований. 

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,-

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья                                                                                                  Е.С.Криворучко