ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А61-1690/2020

г. Ессентуки

02 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Цигельникова И.А. и Белова Д.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.12.2020 по делу № А61-1690/2020, в отсутствие надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 (далее – предприниматель) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 12.11.2015 № 3 в части размера арендной платы.

Решением суда от 24.12.2020 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключен с ОАО «Агрофирма «Монолит» (правопредшественником предпринимателя, далее - общество) в порядке переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012, поэтому при расчете арендной платы применению подлежит льготная ставка размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В апелляционной жалобе администрация просила отменить решение. Заявитель указал на ошибочность вывода суда о соблюдении ОАО «Агрофирма «Монолит» установленной пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды до 01.07.2012. При расчетах арендной платы применению подлежит ставка, установленная действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами Республики Северная Осетия-Алания.

В отзыве предприниматель выразила несогласие с доводами жалобы.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 12.11.2015 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор № 3 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:01:0402004:429 общей площадью 4 095 357 кв. м. на срок с 05.11.2015 по 05.11.2064 (зарегистрирован 03.03.2017).

В соответствии с пунктом 3.1 и приложением к договору арендная плата определена с применением ставки 0,3 % от кадастровой стоимости. 

Передача участка арендатору оформлена актом от 12.11.2015.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 15:01:0402004:429 дополнительным соглашением № 188 от 11.08.2017 (зарегистрировано 04.09.2017) пункт 1.1 договора от 12.11.2015 изложен в новой редакции, согласно которой в аренду обществу предоставляется три земельных участка: с кадастровым номером: 15:01:0201004:446 площадью 1524534 кв. м, с кадастровым номером 15:01:0201004:447 площадью 2000821 кв. м, с кадастровым номером 15:01:0201004:448 площадью 570002 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения и приложением к нему арендная плата определена с применением ставки 0,3 % от кадастровой стоимости. 

На основании соглашения от 12.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору предприниматель приобрела статус арендатора по договору аренды от 12.11.2015 № 3 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 15:01:0201004:446 площадью 1524534 кв. м. (зарегистрировано 22.12.2017).

Администрация направила в адрес предпринимателя уведомление об изменении размера арендной платы с предложением заключить дополнительное соглашение к договору от 12.11.2015. В уведомлении указано на необходимость применения ставки арендной платы (2,68 % от кадастровой стоимости), установленной в соответствии с постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2016 № 79.

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды на условиях истца стороны не заключили, администрация обратилась с иском в суд.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Статья 451 Гражданского кодекса регламентирует изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорными участками относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В данном случае требование администрации основано на приведенных разъяснениях, обусловленных регулируемым характером арендной платы, и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в применимой редакции) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определялась в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 данной статьи.

При этом годовой размер арендной платы устанавливался в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с рассматриваемой нормой, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно приведенной норме льготный размер арендной платы установлен в целях стимулирования к переоформлению права на землю лиц в период, установленный в законе (то есть до 01.07.2012).

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (действовавшего до 01.03.2015), с 01.03.2015 - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Пункты 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса предусматривали, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждал и выдавал заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивало за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращалось с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

По общему правилу до момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка такой объект не может считаться сформированным (индивидуализированным) и выступать объектом гражданско-правовых сделок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, в рассматриваемый период определялся приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» (далее - приказ № 475). При этом уполномоченные государственные (муниципальные) органы не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (абзац третий пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса).

В перечень, в частности, включены: копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица или выписка из государственного реестра об этом лице (пункт 2); кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка - в случае, если заявление о приобретении прав на данный участок подано с целью переоформления прав на него (пункт 6), копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право на приобретение земельного участка (пункт 7).

Согласно пункту 2 приказа № 475, документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1, 6 перечня, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Пунктом 3 приказа № 475 установлено, что пункт 2 названного приказа вступает в силу 01.07.2012 в отношении документов, необходимых для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, до 01.07.2012 для решения вопроса о приобретении прав на земельный участок заинтересованному лицу необходимо было предоставлять в уполномоченный орган документы, предусмотренные перечнем, для приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В материалы дела представлено заявление общества от 14.12.2011 № 291 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками общей площадью 3733,15 га на право аренды сроком на 49 лет. Данное заявление поступило в администрацию 14.12.2011, при этом в тексте названного документа отсутствует указание на наличие каких-либо приложений (т. 1, л.д. 100). К заявлению не приобщены кадастровые паспорта (кадастровые выписки) испрашиваемых в аренду земельных участков.

Таким образом, правопредшественник предпринимателя при обращении в уполномоченный орган с заявлением от 14.12.2011 о переоформлении права не выполнил требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса, а также приказа № 475. 

В рамках дела № А61-6909/2018 устанавливались обстоятельства предоставления земельных участков обществу в аренду. Из судебных актов по названному делу следует, что постановление главы администрации от 24.01.2012 N 22-З не содержало сведений о кадастровых номерах земельных участков общей площадью 3733,1487 га, право на которые подлежало переоформлению, поэтому до момента осуществления кадастрового учета они не могли быть предоставлены обществу (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса). Кадастровый учет участков осуществлен после принятия постановления о предоставлении участков. Содержащаяся в названном постановлении ссылка на государственный акт от 04.08.1980 серии А-I N 930960 не позволяла определить объект аренды, поскольку в названном документе приведено графическое изображение общего земельного массива площадью 4910,76 га, принадлежащего колхозу им. Ленина. Кроме того, на представленной в деле копии государственного акта содержится отметка "акт недействителен" с указанием о выдаче нового документа. Сведения об объеме прав на землю, принадлежащих СПК - колхоз им. Ленина и перешедших в результате реорганизации в 2001 году к вновь созданному обществу, в материалах дела отсутствуют.

Доказательства, опровергающие выводы судов по делу № А61-6909/2018, в рамках настоящего дела не представлены.

Таким образом, обществом нарушен установленный законом срок переоформления права, в связи с чем размер платы за используемый ответчиком земельный участок следует определять с применением ставки, утвержденной постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 15.03.2016 № 79.

Поскольку выводы суда первой инстанции противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета обстоятельств, установленных в рамках дела N А61-6909/2018, решение от 24.12.2020 подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.12.2020 по делу № А61-1690/2020 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания удовлетворить. Внести изменения в договор аренды земельного участка от 12.11.2015 № 3, дополнив его пунктом 3.1.1 следующего содержания: «3.1.1. Размер арендной платы за участок с кадастровым номером 15:01:0201004:446 площадью 1524534 кв. м за 1 (один) год – 458 774 (четыреста пятьдесят восемь тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 00 коп.».

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску, 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи:И.А. Цигельников

Д.А. Белов