Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-3881/2025

г. Тюмень

16 января 2026 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе судьи Хлебникова А.В., рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 мая 2025 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2025 г. по делу № А70-3881/2025,

установил:

администрация города Ишима (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бородулину Александру Валентиновичу (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по договору купли-продажи муниципального имущества от 1 октября 2022 г. № 6 (далее – договор) в размере 15 652 руб. 84 коп., неустойки (пени) в размере1 484 руб. 50 коп., расторжении договора, обязании возвратить по акту приема-передачи объект недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 72:25:0104017:912 площадью 92,9 кв.м по адресу: Тюменская область, город Ишим, улица Береговая, дом 4, здание 1 (далее – здание).

Исковое заявление рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28 мая 2025 г. иск удовлетворен.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2025 г. решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 мая 2025 г. изменено, исковые требования удовлетворены частично: договор расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность возвратить здание. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, предприниматель обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, принять по делу новый судебный акт.

В кассационной жалобе указано, что вывод суда первой инстанции об отсутствии со стороны ответчика факта реагирования на претензию истца не соответствует действительности и не основан на имеющихся в деле доказательствах; администрация злоупотребила правом и нарушила претензионную процедуру расторжения договора купли-продажи в судебном порядке, несмотря на поступление со стороны ответчика оплаты; доказательства систематического нарушения ответчиком графика платежей в качестве основания иска в суде первой инстанции не заявлялось.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286, 288.2 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, между муниципальным образованием городской округ город Ишим (продавец), от имени и в интересах которого действует департамент имущественных отношений и земельных ресурсов администрации города Ишима, и предпринимателем (покупатель) заключен договор, по условиям которого объектом купли-продажи является здание (гараж).

Согласно пункту 2.2 договора цена недвижимого имущества определена в размере 649 166 руб. 67 коп.

Покупатель обязался оплатить стоимость имущества, указанную в пункте 2.2 договора, путем оплаты в рассрочку посредством ежемесячных выплат до 28 числа каждого месяца в равных долях в течение восьми лет (пункты 3.1, 3.2 договора).

В случае просрочки исполнения обязательств, предусмотренных разделом 3 договора, покупатель на основании предъявленной продавцом претензии уплачивает неустойку (штраф, пени) за каждый день просрочки исполнения обязательств, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательств. Размер такой неустойки (штраф, пени) устанавливается в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пени) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 6.1 договора).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию продавца за нарушение покупателем обязательств по договору, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3, 6.1 договора.

Как утверждает администрация, по состоянию на 4 февраля 2025 г. размер задолженности ответчика по договору составил 15 652 руб. 84 коп., начисленной неустойки – 1 484 руб. 50 коп.

С целью досудебного урегулирования спора администрацией предпринимателю направлена претензия о погашении задолженности с уведомлением о возможном расторжении договора, после чего последовало обращение с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 10, 307, 309, 310, 408, 450, 452, 453 454, 486, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, выразившимся в неисполнении обязанности по оплате покупной стоимости имущества, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая спор, дополнительно руководствуясь статьями 489, 1102, 1103 Гражданского кодекса, пунктом 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., изменил решение суда первой инстанции в связи с наличием в материалах дела платежных поручений о внесении платежей по спорному договору, которые не были учтены при разрешении спора, поэтому отказал во взыскании задолженности и неустойки по договору, удовлетворив иск в части расторжения договора и возврата объекта купли-продажи.

Суд округа усматривает наличие оснований для отмены судебных актов.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса).

При этом из совокупного толкования положений пункта 3 статьи 328, пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса не следует, что действующее законодательство предоставляет возможность продавцу одновременного требования как оплаты товара, так и его возврата в связи с отказом от исполнения договора, поэтому заявление требований о взыскании суммы основного долга по договору (покупной цены) и возврата объекта купли-продажи в связи с расторжением договора является взаимоисключающим.

Применительно к правовому подходу, неоднократно сформулированному Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 18 августа 2020 г. № 309-ЭС20-9064, от 26 марта 2021 г. № 303-ЭС20-20303, от 20 октября 2022 г. № 305-ЭС22-14004 и др., в целях обеспечения эквивалентности встречных предоставлений сторон, и, учитывая неразрывную взаимосвязь и взаимозависимость требований об оплате покупной цены за товар и возврате переданного объекта в натуре при расторжении договора купли-продажи, судам, пришедшим к выводу об удовлетворении иска в данной части, в таком случае следовало одновременно с рассмотрением спора о расторжении договора разрешить вопрос о возврате покупной цены, уплаченной к такому моменту покупателем (с учетом положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, пришел к выводу о существенном нарушении условий договора предпринимателем ввиду допущенной им просрочки внесения оплаты по договору за два месяца.

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание наличие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о перечислении администрации платы по спорному договору, изменил решение суда, отказав в иске о взыскании суммы долга и пени, удовлетворив при этом требования о расторжении договора и возврате объекта купли-продажи.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьями 450, 489 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования продавца о расторжении договора. Право продавца заявить требование о расторжении договора не влечет безусловную обязанность арбитражного суда удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, связанных с исполнением сторонами его условий.

Учитывая, что на момент разрешения спора судом первой инстанции предпринимателем погашен вменяемый ему долг по договору перед администрацией по двум периодическим платежам и уплачена неустойка, суд округа приходит к выводуо том, что расторжение договора в данном конкретном случае несоразмерно существу допущенного ответчиком нарушения (применительно к периоду просрочки и сумме долга), которое ошибочно признано судами существенным в контексте установленных ими фактических обстоятельств.

Суд округа также учитывает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Так, 14 февраля 2025 г., то есть спустя три дня после отправления администрацией претензии о наличии задолженности за два месяца (15 652 руб. 84 коп.) и начислении в связи с этим неустойки (1 484 руб. 50 коп.), часть суммы задолженности (7 832 руб. 62 коп. – за один месяц) оплачена предпринимателем, что свидетельствует о наличии на его стороне воли на продолжение договорных отношений. 1 апреля 2025 г. ответчиком полностью погашена задолженность перед администрацией (оставшаяся часть просроченного долга в размере 7 820 руб. 22 коп. и 1 484 руб. 50 коп. пени). Истцом с учетом данных обстоятельств не приведено достаточных аргументов о том, что сохранение договора купли-продажи стало нецелесообразным и невыгодным для него с учетом допущенного ответчиком нарушения.

На основании вышеизложенного суд округа приходит к выводу, что исковые требования администрации не подлежали удовлетворению ввиду устранения покупателем допущенных нарушений в разумный срок и несоразмерности испрашиваемых истцом последствий (исковых требований) совершенному ответчиком нарушению.

В абзаце четвертом пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, если установленные судами фактические обстоятельства соответствуют имеющимся в деле доказательствам и позволяют правильно применить нормы права, подлежащие применению.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций в достаточной степени, дополнительного исследования доказательств не требуется, суд округа полагает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить состоявшиеся судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В силу статьи 110 АПК РФ в связи удовлетворением кассационной жалобы ответчика понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобе подлежат возмещению истцом.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288.2, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 28 мая 2025 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2025 г. по делу № А70-3881/2025 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований администрации города Ишима отказать.

Взыскать с администрации города Ишима в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 20 000 рублей в возмещение понесенных судебных расходов.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	А.В. Хлебников