АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-8895/2020

г. Иваново

06 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 06 августа 2021 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пучковым К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

закрытого акционерного общества «Городской универсальный магазин» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды нежилых помещений №171-09/11-Ш от 08.11.2011,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 15.10.2020,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 01.02.2021,

установил:

закрытое акционерное общество «Городской универсальный магазин» (далее – истец, ЗАО «ГУМ») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (далее – ответчик, ООО «Ресторанный дворик») о расторжении договора аренды нежилых помещений №171-09/11-Ш от 08.11.2011.

Определением от 01.12.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 21.01.2021.

Определением от 21.01.2021 суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству и назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 18.02.2021.

Судебное разбирательство откладывалось для предоставления лицам, участвующим в деле возможности представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений; протокольным определением суда от 28.07.2021 судебное разбирательство отложено на 03.08.2021.

В итоговое судебное заседание явились представители сторон, поддержавшие ранее выраженную позицию по делу и давшие дополнительные пояснения.

Ответчик в ходе судебного разбирательства против удовлетворения исковых требований возражал, привел следующие доводы: 1) В соответствии с пунктом 9.3.3 договора аренды №171-09/11-Ш от 08.11.2011 договор может быть расторгнут судом досрочно в случае, когда арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного двухмесячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию. В качестве подтверждения соблюдения процедуры расторжения договора, предусмотренного пунктом 9.3.3 договора, ЗАО «ГУМ» ссылается на претензию от 30.06.2020. Между тем, по утверждению ответчика, ООО «Ресторанный дворик» до момента ознакомления с материалами настоящего дела 03-04.02.2021 не обладало информацией о направлении вышеуказанной претензии и наличии каких-либо финансовых претензий со стороны истца. На этом основании, датой ознакомления ответчика с претензией следует считать 04.02.2021.Согласно тексту претензии арендодатель требует погасить задолженность по арендной плате в размере 103 384 рубля 47 копеек в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления. ООО «Ресторанный дворик», в свою очередь, погасило задолженность 12.02.2021, то есть через 8 календарных дней после ознакомления с претензией. В связи с этим, в соответствии с пунктом 9.3.3 договора истец, по мнению ответчика, не вправе предъявлять требование о расторжении договора по указанному основанию; 2) Вид деятельности ООО «Ресторанный дворик» входит в перечень отраслей экономики, наиболее пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434. В связи с этим, применению подлежат разъяснения, изложенные в разъяснении Президиума Верховного Суда РФ 30.04.2020 «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» о предоставлении отсрочки по оплате арендных платежей. По утверждению ответчика, помещения, арендуемые ООО «Ресторанный дворик» не могли быть использованы в период с 28.03.2020 по 03.08.2020. Ответчик погасил задолженность за период апрель-июль 2020 года 12.02.2021, однако согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 №434 имел возможность уплачивать сформировавшуюся задолженность в период с 01.01.2021 по 01.01.2023. На этом основании ответчик полагает, что не допустил нарушения положений договора аренды, в связи с чем основания для его досрочного расторжения отсутствуют. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на иск (т.1, л.д. 168-169, т.2, л.д. 17-20,  32-34).

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

08.11.2011 ЗАО «ГУМ» (арендодатель) и ООО «Ресторанный дворик» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений №171-09/11-Ш, по условиям которого арендодатель обязуется на установленный сторонами в пункте 3.1 договора срок аренды предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения №97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 12, 122 общей площадью 387,7 кв.м, а арендатор обязуется принять указанное имущество на срок аренды и выплачивать арендодателю платежи, предусмотренные договором (пункт 2.1 договора) (т.1, л.д. 19-29).

Арендатор вправе использовать помещения для организации предприятия общественного питания (ресторан, кафе, бар и иные формы предприятий общепита) (пункт 6.1 договора).

Срок аренды помещений по договору устанавливается в размере 7 лет и исчисляется с даты государственной регистрации договора Управлением Росреестра по Ивановской области (пункт 3.1 договора).

Платежи, уплачиваемые арендатором арендодателю, состоят из арендной платы (постоянной и переменной части) и эксплуатационного сбора, размер и порядок исчисления которых регулируются договором (пункт 4.1 договора).

Величина площади арендованных помещений, переданных по настоящему договору арендатору, и используемая для расчета арендных платежей, составляет 387,7 кв.м. (пункт 4.2 договора).

Ежемесячная арендная плата, подлежащая уплате арендатором по договору складывается из постоянной части арендной платы, в размере базового процента от величины товарооборота предприятия общественного питания, расположенного в арендованных помещениях за расчетный месяц, но не менее величины минимального размера постоянной части арендной платы, равной произведению базовой ставки арендной платы на количество квадратных метров общей площади помещений (пункт 4.3.1 договора) и переменной части арендной платы, соответствующей стоимости потребленной арендатором в помещениях электроэнергии, а также горячей и холодной воды, услуг канализации и водоотведения. Переменная часть рассчитывается исходя из фактических показаний приборов учета и стоимости 1 кВч электроэнергии, 1м3 поданной воды, 1м3 принятых сточных вод, рассчитываемой арендодателем на день выставления счета. При этом тарифы не могут превышать тарифы, по которым эти ресурсы поставляются арендодателю специализированной организацией (пункт 4.3.2 договора).

Уплачиваемый арендатором эксплуатационный сбор является платой за услуги арендодателя по содержанию, эксплуатации, обслуживанию и администрированию зданий торгового центра. Ежемесячно сумма эксплуатационного сбора составляет 27 139 рублей, в том числе НДС (пункты 4.8, 4.9 договора).

Арендная плата вносится в следующем порядке: в срок с 15 по 20 число каждого месяца арендатор самостоятельно, без выставления счетов, авансовым платежом вносит на расчетный счет арендодателя постоянную часть арендной платы на следующий месяц, в сумме равной минимальному размеру постоянной части арендной платы (пункт 4.11.1 договора).

Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором авансовыми платежами на основании выставляемых арендодателем счетов на оплату не позднее 3 банковских дней с момента выставления счета (пункт 4.11.3 договора).

Ежемесячный эксплуатационный сбор вносится арендатором авансовыми платежами в срок с 15 по 20 число каждого месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя самостоятельно без выставления счета (пункт 4.11.4 договора).

Досрочное расторжение договора допускается только по взаимному соглашению сторон, а также по решению суда в случаях, когда одна из сторон существенно нарушает условия договора (пункт 9.2 договора).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного 2-х месячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию (пункт 9.3.3 договора).

Стороны приступили к исполнению обязательства, имущество, являющееся предметом договора, передано во временное владение и пользование арендатора по передаточному акту от 08.11.2011 (т.1, л.д. 80).

Дополнительным соглашением к договору от 03.07.2018 стороны продлили срок действия договора №171-09/11-Ш до 31.12.2025 включительно. Дополнительным соглашением от 23.09.2019 – до 31.12.2030.

В период аренды Указом Президента РФ от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации с 30.03.2020 по 03.04.2020 установлены нерабочие дни.

Указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» на территории Российской Федерации с 04.04.2020 по 30.04.2020 установлены нерабочие дни, высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации предписано, в числе прочего, приостановить (ограничить) деятельность находящихся на соответствующей территории отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей с учетом положений пунктов 4 и 5 настоящего Указа.

Во исполнение Указа Президента РФ пунктом 13.1 Указом Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 № 23-уг «О введении на территории Ивановской области режима повышенной готовности» (в редакции от 27.03.2020) постановлено с 28.03.2020 по 05.04.2020 включительно приостановить работу ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов.

Указом Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 № 23-уг  в редакции от 29.04.2020 срок приостановления деятельности предприятий общественного питания продлен до издания соответствующего указа Губернатора Ивановской области.

Как указало ЗАО «ГУМ», в период действия ограничительных мер (май – июль 2020 года) арендатору оказывались услуги по содержанию и эксплуатации торгового центра по адресу: 

<

...>), в котором располагается помещение ресторана ООО «Ресторанный дворик», а также по обеспечению помещения коммунальными ресурсами (энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение). 

Между тем, в период с мая по июль 2020 года ответчик не оплачивал переменную часть аренды и эксплуатационный сбор, в связи с чем по расчетам истца, за ответчиком образовалась задолженность по переменной части арендной платы и эксплуатационным платежам в общей сумме 147 455 рублей 70 копеек, в том числе переменная часть за май в размере 14 399 рублей 91 копейка и эксплуатационный сбор в размере 33 979 рублей 87 копеек; переменная часть за июнь в размере 15 279 рублей 42 копейки и эксплуатационный сбор в размере 33 979 рублей 87 копеек; переменная часть за июль в размере 15 836 рублей 76 копеек и эксплуатационный сбор в размере 33 979 рублей 87 копеек (т.1, л.д. 85-87, 110).

В связи с наличием задолженности в течение трёх месяцев ЗАО «ГУМ» направило ООО «Ресторанный дворик» претензию от 30.06.2020, в которой указало на необходимость оплаты задолженности, а также уведомило о том, что в случае неисполнения требования, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании пункта 9.3.3 договора (т.1, л.д. 38).

Претензия была направлена в адрес ООО «Ресторанный дворик» 03.07.2020 (РПО №15302225163358), письмо прибыло в место вручения 15.07.2020 и в связи с неполучением корреспонденции возвращено отправителю 17.09.2020 (т.1, л.д. 39-41). Аналогичную информацию сообщило АО «Почта России» (т.2, л.д. 83).

Указом Губернатора Ивановской области от 28.07.2020 №106-уг «О внесении изменений в Указ Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 № 23-уг «О введении на территории Ивановской области режима повышенной готовности» положение Указа от 17.03.2020 № 23-уг о приостановлении работы предприятий общественного питания (подпункт 11.1 пункта 11 Указа) утратило силу.

Пунктом 2 Указа Губернатора Ивановской области от 28.07.2020 №106-уг установлено, что действие положений подпункта 11.1 пункта 11 указа Губернатора от 17.03.2020 № 23-уг «О введении на территории Ивановской области режима повышенной готовности» распространяется на правоотношения с 30.07.2020.

Приказом №4-уг от 30.07.2020 «О возобновлении деятельности предприятия» руководитель ответчика принял решение о возобновлении работы ООО «Ресторанный дворик» с 03.08.2020 (т.2, л.д. 73).

ЗАО «ГУМ» не получив ответа на претензию от 30.06.2020 и оплаты задолженности за май-июль 2020 года, направило в адрес ООО «Ресторанный дворик» претензию от 27.08.2020, в которой сообщило о принятии арендодателем решения о расторжении договора№171-09/11-Ш на основании пункта 9.3.3 договора в связи неисполнением арендатором обязанности по оплате аренды, предложило подписать соглашение о расторжении договора (т.1, л.д. 42-43).

Претензия была направлена в адрес ООО «Ресторанный дворик» 28.08.2020 (РПО №15353250039590), письмо прибыло в место вручения 29.08.2020 и в связи с неполучением корреспонденции возвращено отправителю 29.09.2020 (т.1, л.д. 34-35). 

По информации, предоставленной УФПС АО «Почта России», заказное письмо №15353250039590, отправленное 28.08.2020 ЗАО «ГУМ», было адресовано в ОПС 153037 Иваново, тогда как адрес: 

<

...> (ТРЦ «Серебряный город») относится к обслуживанию ОПС 153532 Иваново. Заказное письмо №15353250039590 было дослано в ОПС 153532, после неудачной попытки вручения (причиной невручения являлось отсутствие доверенного лица и доверенности на получение заказной почтовой корреспонденции) было возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения в связи с неявкой получателя, 05.07.2020 вручено отправитель ЗАО «ГУМ» (т.2, л.д. 46-47).

Ответчик, в свою очередь, указал, что о финансовых претензиях за спорные месяцы со стороны ЗАО «ГУМ» не знал, претензии от 30.06.2020 и 27.08.2020 не получал, ознакомился с их текстом только 03.02.2021 после ознакомления с материалами дела (т.1, л.д. 108), после чего незамедлительно оплатил задолженность по платежному поручению №34 от 12.02.2021 на сумму 456 154 рубля 87 копеек (т.1, л.д. 170), в результате чего согласно двустороннему акту сверки на 31.12.2020 (т.2, л.д. 94) остаток долга ООО «Ресторанный дворик» перед ЗАО «ГУМ» по договору в сумме 456 157 рублей 68 копеек был погашен в полном объеме, что в ходе судебного разбирательства не оспаривалось истцом.

Также ответчик в ходе судебного заседания от 03.08.2021 указал, что задолженность ООО «Ресторанный дворик» перед ЗАО «ГУМ» на 22.12.2020 отсутствовала в связи с оплатой авансового платежа в размере 300 000 рублей по платежному поручению №276 от 22.12.2020 (т.2, л.д. 102).

Вместе с тем, ЗАО «ГУМ», не получив ответа на претензии от 30.06.2020, 27.08.2020 и своевременной оплаты задолженности за май-июль 2020 года, полагая, что наступили условия для расторжения договора аренды №171-09/11-Ш от 08.11.2011 на основании пункта 9.3.3 договора, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статей 65 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 9.3.3 договора аренды №171-09/11-Ш от 08.11.2011 стороны согласовали, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного 2-х месячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию.

Согласно разъяснениям пункта 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве доказательств соблюдения порядка расторжения договора на основании пункта 9.3.3 договора в связи с повторной неоплатой ответчиком переменной части арендной платы и эксплуатационного сбора, ЗАО «ГУМ» сослалось на направление в адрес ООО «Ресторанный дворик»  требования от 30.06.2020 (РПО №15302225163358) об оплате задолженности с уведомлением о возможном расторжении договора в случае отказа оплатить задолженность (т.1, л.д. 38) и претензии от 27.08.2020 (РПО №15353250039590) о принятии арендодателем решения о расторжении договора №171-09/11-Ш на основании пункта 9.3.3 договора в связи неисполнением арендатором обязанности по оплате аренды (т.1, л.д. 42-43).

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств надлежащего извещения ответчика об имеющихся финансовых претензиях со стороны ЗАО «ГУМ» и об уведомлении ООО «Ресторанный дворик» о расторжении договора аренды.

Как следует из материалов дела, претензия от 30.06.2020 была направлена в адрес ООО «Ресторанный дворик» 03.07.2020 (РПО №15302225163358), письмо прибыло в место вручения 15.07.2020 и в связи с неполучением корреспонденции возвращено отправителю 17.09.2020 (т.1, л.д. 39-41). Аналогичную информацию сообщило АО «Почта России» (т.2, л.д. 83).

ЗАО «ГУМ» не получив ответа на претензию от 30.06.2020 и оплаты задолженности за май-июль 2020 года, направило в адрес ООО «Ресторанный дворик» претензию от 27.08.2020, в которой сообщило о принятии арендодателем решения о расторжении договора №171-09/11-Ш на основании пункта 9.3.3 договора в связи неисполнением арендатором обязанности по оплате аренды, предложило подписать соглашение о расторжении договора (т.1, л.д. 42-43).

Претензия была направлена в адрес ООО «Ресторанный дворик» 28.08.2020 (РПО №15353250039590), письмо прибыло в место вручения 29.08.2020 и в связи с неполучением корреспонденции возвращено отправителю 29.09.2020 (т.1, л.д. 34-35). 

По информации, предоставленной УФПС АО «Почта России», заказное письмо №15353250039590, отправленное 28.08.2020 ЗАО «ГУМ», было адресовано в ОПС 153037 Иваново, тогда как адрес: 

<

...> (ТРЦ «Серебряный город») относится к обслуживанию ОПС 153532 Иваново. Заказное письмо №15353250039590 было дослано в ОПС 153532, после неудачной попытки вручения (причиной невручения являлось отсутствие доверенного лица и доверенности на получение заказной почтовой корреспонденции) было возвращено по обратному адресу по истечении срока хранения в связи с неявкой получателя, 05.07.2020 вручено отправителю ЗАО «ГУМ» (т.2, л.д. 46-47).

Между тем, ни на исследованных судом подлинниках конвертов с письмами РПО №15302225163358, №15353250039590 (т.1, л.д. 102), ни на официальном сервисе АО «Почта России» отслеживания регистрируемых почтовых отправлений https://www.pochta.ru/tracking не имеется сведений о попытках вручения почтовых отправлений. В ответе АО «Почта России» от 13.07.2021 на запрос суда  пояснения о том, вручалось ли письмо №15302225163358, также отсутствуют (т.2, л.д. 83).

В ходе судебного заседания от 03.08.2021 представитель истца пояснил, что офис ООО «Ресторанный дворик» в спорный период находился в крупном ТРЦ «Серебряный город» (

<

...>). С апреля 2020 года оказание услуг почтовой связи для ТРЦ «Серебряный город» было передано из ОПС 153037 Иваново во вновь созданное ОПС 153532 Иваново, открытое на 2-м этаже ТРЦ. По утверждению представителя истца, в отделении работают два человека, порядок получения корреспонденции заявительный: работники отделения 153532 поступившую на имя арендаторов почтовую корреспонденцию не доставляют, арендаторы самостоятельно должны обращаться в отделение для проверки наличия поступившей на их имя корреспонденции. Уведомления о таком порядке получения корреспонденции, как сообщил истцу сотрудник ОПС, направлялись в адрес арендаторов ТРЦ «Серебряный город».

Между тем, истцом доказательств того, что ООО «Ресторанный дворик» было уведомлено о смене обслуживающего его почтового отделения с 153037 на 153532 и о заявительном порядке получения корреспонденции в ОПС 153532, не представлено, факт получения подобных уведомлений ответчик отрицает. 

Кроме того, суд в данной части полагает обоснованными возражения ответчика о том, что с 28.03.2020 по 03.08.2020, то есть в период изменения почтового отделения, направления и поступления письма от 30.06.2020 в ОПС 153532 (03.07.2020 и 15.07.2020 соответственно) ООО «Ресторанный дворик» по своему юридическому адресу  (

<

...> (т.1, л.д. 71)) не функционировало в связи с действием ограничительных мер, введенных Указом Губернатора Ивановской области от 17.03.2020 № 23-уг, и принятых руководителем ответчика приказов №1-уг от 27.03.2020, №2-уг от 04.04.2020, №3-уг от 30.04.2020 «Об объявлении простоя организации» с освобождением работником от обязанности присутствия на рабочем месте (т.2, л.д. 70-72).

Достоверных доказательств того, что ответчик знал о поступлении на его имя претензии от 27.08.2020 о расторжении договора (РПО №15353250039590) истцом также не представлено. Пояснения о причинах невручения письма №15353250039590, изложенные в ответе АО «Почта России» от 04.05.2021 (отсутствие доверенного лица и доверенности на получение заказной почтовой корреспонденции), не могут быть приняты во внимание, поскольку в деле отсутствуют доказательства извещения ООО «Ресторанный дворик» о поступившем в ОПС 153532 письме, которое должно быть осуществлено не позднее следующего рабочего дня за днем поступления почтового отправления в объект почтовой связи места назначения (подпункт 4 пункта 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234).

Доводы ЗАО «ГУМ» о том, что ООО «Ресторанный дворик» как давний арендатор в ТРЦ «Серебряный город» знало о порядке получения корреспонденции не принимаются судом как основанные на предположении и не подтвержденные какими-либо доказательствами.

Ответчик, со своей стороны, в ходе судебного заседания от 03.08.2021 пояснил, что о поступлении почтовой корреспонденции на имя ООО «Ресторанный дворик» в ОПС 153532, наличии финансовых претензий со стороны ЗАО «ГУМ» и возбужденного судебного дела о расторжении договора аренды узнал лишь в декабре 2020 года, после того как работник ОПС пригласил работника ООО «Ресторанный дворик» за получением почты. После получения информации, ООО «Ресторанный дворик» немедленно произвело оплаты по договору на основании платежных поручений от 11.12.2020, 21.12.2020 и 22.12.2020 (т.2, л.д. 98-102), в связи с чем, по утверждению ответчика, задолженность по переменной части арендной платы была погашена в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд, в отсутствие убедительных доказательств со стороны истца об обратном, приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств, свидетельствующих об извещении ответчика о необходимости оплаты задолженности и последствиях отказа от оплаты, а также о наличии требования о расторжении договора аренды.

Кроме того, по утверждению ООО «Ресторанный дворик», ответчик не получал счетов на оплату переменной части арендной платы за спорный период (май-июль 2020 года), как того требует пункт 4.11.3 договора, в связи с чем не знал точного размера платы и не имел возможности своевременно оплатить долг.

Суд полагает указанные возражения ответчика обоснованными, при этом исходит из следующего.

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком в материалы дела представлена опись передаваемых документов от ЗАО «ГУМ» к заказчику ООО «Ресторанный дворик» от 23.12.2020 (т.2, л.д. 92-93), подписанная со стороны ЗАО «ГУМ ФИО3, полномочия которого истцом не оспариваются (протокол судебного заседания от 03.08.2021).

Из указанной описи следует, что ЗАО «ГУМ» передало ООО «Ресторанный дворик» акты на оплату переменной части арендной платы и эксплуатационного сбора за период с 29.02.2020 по 31.12.2020, в том числе за спорные периоды май-июль 2020 года. Акты по переменной части арендной платы за май-июль 2020 года согласно рукописной пометке на акте ответчиком не приняты, поскольку были оформлены без сопроводительных расчетов объемов потребления ресурсов.

Истец, со своей стороны, указанное доказательство не опроверг, собственное утверждение о том, что счета на оплату направлялись ответчику регулярно заказными письмами, документально не доказал.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик мог узнать о размере задолженности по переменной части арендной платы не позднее 23.12.2020 и произвести оплату по выставленным счетам не позднее 3 банковских дней с даты получения актов для оплаты аренды по описи. Оснований для иного вывода о более раннем получении ответчиком счетов на оплату истец не представил.

Из представленных истцом актов сверки расчетов по состоянию на 28.02.2021 следует и истцом подтверждено в судебном заседании, что по состоянию на 22.12.2020 ответчик внес платеж в размере 300000 руб. переменной платы, чем оплатил переменную часть арендной платы по декабрь 2020 года. Из указанного акта сверки следует, что переменная часть оплачивалась ответчиком и ранее 13.08.2020 и 08.09.2020. Как указал ответчик в судебном заседании, им регулярно производилась оплата переменной части исходя из собственных расчетов, поскольку счета истцом не предоставлялись. Из акта сверки по состоянию на 28.02.2021 по эксплуатационному сбору также следует, что ответчик произвел оплату за спорный период 13.08.2020 и 08.09.2020. 

Из пояснений сторон и платежного поручения №34 от 12.02.2021 на сумму 456 154 рубля 87 копеек (т.1, л.д. 170) следует и ими не оспаривалось, что окончательно задолженность ООО «Ресторанный дворик» за 2020 год по двустороннему акту сверки (т.2, л.д. 94) была погашена 12.02.2021.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для предъявления ЗАО «ГУМ» требования о расторжении договора по основанию невнесения арендной платы в течение более двух месяцев подряд на основании пункта 9.3.3 договора у истца не имелось, поскольку требования об оплате задолженности и о расторжении договора от 30.06.2020 и 27.08.2020 признаны судом ненадлежащими доказательствами, а возможность произвести оплату переменной части арендной платы появилась у ответчика не ранее 23.12.2020 после получения актов и счетов на оплату. К указанной дате задолженность по переменной части за спорный период была ответчиком оплачена. Полностью задолженность за 2020 год, включая постоянную, переменную части аренды и эксплуатационный сбор, была оплачена ответчиком 12.02.2021.

Суд также отмечает, что невнесение ответчиком эксплуатационного сбора за май-июль 2020 года, оплата которого производится без выставления счетов, не является основанием для реализации права арендодателя, предусмотренного пунктом 9.3.3 договора, поскольку из его буквального толкования следует, что для инициирования расторжения договора необходимы одновременная просрочка оплаты аренды и эксплуатационного сбора, о чем свидетельствует соединительный союз «и».

При таких обстоятельствах, оценив всю совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности истцом оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений №171-09/11-Ш от 08.11.2011, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Отказывая в иске, суд принимает во внимание доводы ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора в связи с несвоевременной оплатой аренды со ссылками на действие отсрочки по оплате аренды до 01.01.2023 года, предусмотренной пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) (вопрос №3) разъяснен следующее.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона №98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации 03.04.2020 №439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. 

Подпунктом «а)» пункта 3 Требований предусмотрено, что отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Ссылаясь на указанные разъяснения и положения Требований, ответчик указывает, что занимается деятельностью в отрасли экономики, наиболее пострадавшей от распространения новой коронавирусной инфекции (оказание услуг общественного питания), в связи с чем ему в силу разъяснений Президиума Верховного Суда РФ 30.04.2020 автоматически была предоставлена отсрочка по уплате задолженности за май-июль 2020 года, срок оплаты которой в силу пункта 3 Требований еще не наступил, в связи с чем предъявление арендодателем требования о расторжении договора преждевременно.

Отклоняя данные доводы ООО «Ресторанный дворик», суд принимает во внимание пояснения истца, о том, что задолженность ответчика за спорные месяцы сформировалась по переменной части арендной платы (коммунальные услуги) и эксплуатационному сбору (услуги по содержанию торгового центра), при этом постоянная часть аренды ответчику не начислялась, поскольку рассчитывается от величины товарооборота, который в мае-июле 2020 года в связи с закрытием торгового центра в период ограничительных мер отсутствовал.

Данные обстоятельства ответчик не оспаривал.

В подпункте «е)» пункта 3 Требований предусмотрено, что если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая состав задолженности ответчика (коммунальные платежи и эксплуатационный сбор), приходит к выводу, что отсрочка по оплате таких платежей в силу подпункта «е)» пункта 3 Требований арендатору не предоставляется, коммунальные услуги и эксплуатационный сбор должны быть оплачены ООО «Ресторанный дворик» по условиям договора аренды.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей в связи с отказом в иске на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                                              Демидовская Е.И.