АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20153/2018

г. Владивосток

23 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грызыхиной Е.А., рассмотрев  исковое заявление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью проектная инвестиционная строительная компания «Уютный дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: администрация города Владивостока, управление муниципальной собственности города Владивостока о взыскании 7173997руб.13коп.,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО1, доверенность от 28.12.2018, паспорт;

от ответчика – представитель ФИО2, доверенность от 05.03.2018, паспорт;

от третьих лиц – представитель ФИО3,  доверенность от 12.04.2019, доверенность от 17.12.2018, служебное удостоверение.

установил:

истец - департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью проектная инвестиционная строительная компания «Уютный дом» (далее – общество) о взыскании 7173997руб.13коп. задолженности по договору от 22.11.2013 № 03-Ю-17926 аренды земельного участка, в том числе 5959085руб.52коп.  основного долга за период с 01.10.2014 по 31.05.2018 и  1214911руб.61коп. пени за период с 02.03.2014 по 25.06.2018.

Определением от 23.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока (далее – администрация), управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС).

Ответчик иск оспорил по доводам, изложенным в отзыве на иск, представленном в материалы дела. 

Администрация представила материалы дела отзыв на иск, требования департамента поддерживает.

В настоящем судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, ранее изложенные позиции по делу, поддержали.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что 22.11.2013 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 03-Ю-17926 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:4425 (далее – земельный участок), площадью 11126кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 32 м от ориентира по направлению на юго-восток), для использования в целях строительства спортивного комплекса. 

Срок аренды участка установлен с 27.02.2014 по 26.01.2016.

Как указывает истец в результате ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы в размерах и  сроки, установленных договором в период с 01.10.2014 по 31.05.2018 у общества образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 5959085руб.52коп., на которую начислены пени в сумме 1214911руб.61коп. за период с 02.03.2014 по 25.06.2018.

24.07.2018 департамент направил в адрес общества уведомление №20/04/07-12/25684 о наличии задолженности по договору, требовал оплатить основной долг и пени.

Поскольку претензионное письмо оставлено арендатором без ответа, задолженность, в указанном или ином размере не погашена, департамент обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, считает заявленные требования, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела 22.11.2013 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача участка производится по акту приема-передачи,  который 22.11.2013  подписан сторонами без претензий и оговорок к состоянию земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен на один год и 11 месяцев с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.02.2014за № 25-25-01/040/2014-091.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока  (пункт 5.1 договора).

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 27.01.2016 включительно.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили договор без проведения торгов.

Как указывает истец, земельный участок по окончании срока аренды в установленном договором и законом порядке возвращен не был, доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу положений статьи 621 ГК РФ.

Судом отклоняется довод ответчика о продлении срока действия договора в связи с изданием департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края распоряжения от 65.12.2014 № 3116-рз о внесении изменений в спорный договор, поскольку в соответствии с пунктами 2.1, 3.1, 3.2 указанного распоряжения продление сроков действия договора предполагалось путем заключения дополнительного соглашения и его дальнейшей регистрации в установленном законном порядке.

29.06.2015 стороны подписали дополнительное соглашение к спорному договору, которым в том числе продлен срок действия договора аренды до 26.02.2019. 

Однако, как следует из пояснений департамента и не опровергнуто ответчиком дополнительное соглашение от 29.06.2015 не регистрировалось

Отметки в дополнительном соглашении о государственной регистрации соглашения, в соответствии с требованиями законодательства и пунктом 3.2 распоряжения от 65.12.2014 № 3116-рз отсутствуют.

В представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка по состоянию на 21.08.2018, сведения о регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2015 так же отсутствуют.

Фактическое пользование, в спорный период переданным в аренду земельным участком с кадастровым номером 25:28:030004:4425, подтверждается материалами дела договором в том числе, самим договором, договором купли продажи, выпиской из ЕГРП и не оспорено ответчиком.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

Регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата составляет  27671руб.13коп. в месяц.

Согласно пункту 2.6 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течении 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

Как следует из искового заявления по договору произведены перерасчета арендной платы, в результате которых ежемесячные арендные платежи в соответствующие период по расчету департамента составляли: 

- с 01.03.2015 по 21.08.2016  - 210827руб.69коп.;

- с 22.08.2016 по 31.12.2016 -  27671руб.13коп.;

- с 01.01.2017 по 31.07.2017 – 16399руб.73коп.;

- с 01.08.2017 по 25.06.2018 – 187425руб.54коп. 

В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды арендная плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

Суд, проверив расчет арендных платежей  истца в соответствующие периоды, признает его отчасти, а именно: за период с 01.03.2015 по 21.08.2016 в размере ежемесячного  арендного платежа равного 210827руб.69коп. в месяц  и за период с 01.08.2017 по 25.06.2018 в размере ежемесячного  арендного платежа равного 187425руб.54коп., необоснованным по следующим основаниям.

Как следует из условий спорного договора земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:4425 предоставлен обществу в аренду с целью для использования в целях строительства спортивного комплекса.

В материалы дела истцом представлен акт обследования земельного участка от 08.08.2018 № 63, в соответствии с которым установлено, что земельный участок представляет собой неспланированную территорию покрытую деревьями и древесно-кустарниковой растительностью. Объекты движимого и недвижимого имущества не обнаружены.

Ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся на территории Владивостокского городского округа, утверждены решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке", с 01.01.2006 на территории Владивостокского городского округа установлен и введен в действие земельный налог. Налоговая ставка для земельных участков из земель населенных пунктов установлена в размере 1,5 процентов (подпункт 2 пункта 3 приложения к решению Думы г. Владивостока.

Корректирующий (Ккор=0,05) и функциональный коэффициенты (Кфи = 3,5) установлены п.7.11. прил. 1 и пп. 5 прил. 2 решения Думы г. Владивостока от 24.11.2009 № 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе  Владивостоке", которые применяются при расчете арендной платы в отношении земельных участков предоставленных под строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, которые подлежали применению в указанный период.

Департамент произвел расчет ежемесячного арендного платежа в период с 01.03.2015 по 21.08.2016 без учета корректирующего (Кфи = 0,05) и функционального коэффициентов (Ккор=3,5), а в период с  01.08.2017 по 25.06.2018 без учета корректирующего (Кфи = 3,5).

На основании изложенного, учитывая цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:030004:4425 по договору, принимая во внимание условия договора о сроках его действия и дату регистрации договора в установленном законом порядке, результаты проведенного департаментом обследования земельного участка, суд приходит к выводу, что размер арендного платежа в период  с 01.03.2015 по 21.08.2016, составляет 27671руб.13коп., а в период с  01.08.2017 по 25.06.2018 составляет 327994руб.69коп. и производит самостоятельный расчет задолженности по арендным платежам, в результате которого основной долг общества по договору за период 01.10.2014 по 31.05.2018  составляет 4127041руб.80коп., что соответствует справочному расчету департамента.

Ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендным платежам по договору в размере 4127041руб.80коп.

Поскольку доказательств оплаты ответчиком задолженности в указанной  сумме в пользу департамента не имеется, исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению в установленном судом размере  в силу статей 614 ГК РФ и 65 ЗК РФ.

В остальной части требований истца о взыскании основного долга по спорному договору аренды суд отказывает.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки                          в размере 1214911руб.61коп. за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 02.09.2017 по 04.04.2018.

В соответствии с частью 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы выплачивается пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке и её размере сторонами в договоре достигнуто.

Таким образом, суд, учитывая условие договора о сроках внесения арендной платы, совокупность произведенных ответчиком оплат, произвел собственный расчет, считает обоснованными исковые требования истца о взыскании пени в размере 352535руб.22коп.

В остальной части требований истца о взыскании пени по спорному договору аренды суд отказывает.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в соответствии со ст.110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектная инвестиционная строительная компания «Уютный дом»в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края основной долг в сумме 4127041руб.80коп. и пеню в сумме 352535руб.22коп., а всего 4479577руб.02коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектная инвестиционная строительная компания «Уютный дом»в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 36499руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Лошакова А.А.