АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3914/2024

Дело № А55-19976/2023

г. Казань

02 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Вильданова Р.А., Нафиковой Р.А., 

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «ИТ-Сервис» – ФИО1 (доверенность от 05.02.2024 № 45/24), 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИТ-Сервис», Самарская область, г. Самара (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 

по делу № А55-19976/2023

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «ИТ-Сервис» о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося за пользование земельным участком за период: с 01.03.2015 по 31.12.2022 и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 01.04.2015 по 31.12.2022, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Сантехстрой», г. Москва (ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее по тексту – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИТ-Сервис» (далее по тексту – ООО «ИТ-Сервис», ответчик, заявитель) о взыскании 228 421 руб. неосновательного обогащения в размере платы за пользование земельным участком, образовавшегося за период: с 01.03.2015 по 31.12.2022, а также 77 307 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) за период: с 01.04.2015 по 31.12.2022. 

Определением Арбитражный суд Самарской области от 23.08.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и привлек к участию в деле, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Сантехстрой» (далее по тексту – ООО «Сантехстрой», застройщик).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2023 по делу № А55-19976/2023 исковые требования удовлетворены частично; с ООО «ИТ-Сервис» в пользу Департамента взыскано 1 734 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022, исходя из площади земельного участка в 963 кв.м. и заявления о пропуске срока исковой давности, а также 233 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 22.05.2020 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 31.12.2022, с учетом срока исковой давности и периода действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».  

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2023 по делу № А55-19976/2023 изменено, принят новый судебный акт; с ООО «ИТ-Сервис» в пользу Департамента взыскано 9 396 руб. 34 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022, исходя из площади земельного участка в 1720,4 кв.м. и заявления о пропуске срока исковой давности, а также 491 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 01.06.2020 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 31.12.2022, с учетом срока исковой давности и периода действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «ИТ-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт в части взыскания 9 396 руб. 34 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022 и 491 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 01.06.2020 по 31.03.2022, с 02.10.2022 по 31.12.2022 отменить, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

В кассационной жалобе заявитель указал на нарушение норм действующего законодательства и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам по делу, поскольку размер арендной платы подлежит начислению из расчета площади земельного участка необходимого для эксплуатации, расположенного на нем объекта недвижимости, при этом не учтено, что расположенные на земельном участке тротуары, объекты транспортной инфраструктуры, относящиеся к территории общего пользования, должны быть исключены из площади земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания здания, кроме того, по мнению заявителя, вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от 08.05.209 № 500 продолжает действовать с множественностью лиц на стороне арендатора является необоснованным, как и дата начала периода начисления неосновательного обогащения – 22.05.2020; неправильно применен и показатель вида использования земельного участка – коэффициент (Кв) равный 0,0295948, применяемый для исчисления арендной платы.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Департамент представил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просил постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее, заслушав представителя ООО «ИТ-Сервис», участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебный акт апелляционной инстанции в оспариваемой части подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 03.03.2009 № 54-п между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО «Сантехстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.05.2009 № 500, по условиям которого арендатору для цели строительства офисного здания со встроенным паркингом сроком до 30.09.2011 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:0008 площадью 1720,4 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная/ул. Ульяновская.

Согласно пункту 9.1 договора в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользования участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке. 

В результате завершения строительства Главой городского округа Самара 24.12.2009 выдано разрешение за № RU 63301000-0647 на ввод объекта – офисного здания с торговыми площадями, со встроенным паркингом и трансформаторной подстанцией площадью 13 580,8 кв.м. в эксплуатацию, которому впоследствии был присвоен кадастровый номер 63:01:0518001:523. 

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение - паркинг с кадастровым номером 63:01:0518001:836 общей площадью 385,8 кв.м., поставлено на кадастровый учет 24.08.2012 и принадлежит на праве общей долевой собственности следующим лицам: ФИО2 (1/16 доли в праве), ФИО3 (1/16 доли в праве), ФИО4 (1/8 доли в праве), ФИО5 (1/16 доли в праве), ФИО6 (1/16 доли в праве), ФИО7 (1/16 доли в праве), ООО «ИТ-Сервис» (4/16 доли в праве), ЗАО «Нефтехимпроект» (3/16 доли в праве), ФИО8 (1/16 доли в праве), ФИО9 (1/16 доли в праве).

Между тем, 01.07.2011 между собственником земельного участка и застройщиком было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 08.05.2009 № 500 с указанием даты прекращения договорных отношений – 25.12.2009.       

Считая, что на стороне одного из собственников спорного помещения, находящегося в долевой собственности, возникло неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком соразмерной доле в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, Департамент направил в адрес ООО «ИТ-Сервис» претензию от 31.05.2023 № 15-07-20/3519 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. 

Поскольку в добровольном порядке требование ООО «ИТ-Сервис» не было исполнено, уполномоченный орган обратился с настоящим иском в арбитражный суд.    

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции установил отсутствие между сторонами договорных отношений, при этом исходил из заявления ООО «ИТ-Сервис» о пропуске срока исковой давности и площади земельного участка фактически используемого арендатором для эксплуатации возведенного на нем здания с учетом причитающейся на него доли в праве, а именно площади земельного участка в размере 963 кв.м., определенной кадастровым инженером при установлении границ земельного участка (схемы расположения земельного участка), установив поправочный коэффициент, применяемый исходя из вида использования земельного участка равного 0,0140228 – 2.6.2 «размещение коллективных гаражных стоянок».   

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, руководствуясь абзацем вторым пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктом 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, при этом учитывая, что соглашение от 01.07.2011 о расторжении договора аренды, заключенное между собственником земельного участка и застройщиком правового значения не имеет, поскольку застройщик не являясь собственником каких-либо помещений в построенном здании в силу закона перестал быть стороной договора аренды, устанавливая размер платы, исходил из площади земельного участка, предоставленного застройщику (ООО «Сантехстрой») для строительства объекта в размере 1720,4 кв.м. и наличия действующего договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом отметил, что вывод суда первой инстанции о применении поправочного коэффициента 0,0140228, установленного Решением Думы городского округа Самара от 25.07.2017 № 218 для размещения коллективных гаражных стоянок является необоснованным, поскольку паркинг, размещенный в офисном здании, коллективной гаражной стоянкой не является, следовательно, поправочный коэффициент подлежит определению для каждого участника договора с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости, а именно из значения 0,0295948 – 4.10 «размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в видах разрешенного использования земельных участков – «объекты гаражного назначения».

Содержащиеся в судебных актах выводы в части взыскания неосновательного обогащения и процентов сделаны без рассмотрения и оценки ряда обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела.

Из содержания кассационной жалобы ООО «ИТ-Сервис» следует, что судебные акты в части отказа в удовлетворении требований Департамента не обжалуются, это подтвердил и представитель заявителя, принимавший участие в судебном заседании, в связи с чем, законность судебного акта в этой части не проверяется (статья 286 АПК РФ), поскольку стороны пришли к правовой определенности в установленных судом в этой части обстоятельствах. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. 

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости. 

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. 

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды земельного участка № 500 был заключен с застройщиком (ООО «Сантехстрой») 08.05.2009, в связи с чем, в силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов. 

Из условий пункта 9.1 договора аренды следует, что после перехода права собственности на объект строительства, условия договора сохраняются и действуют для нового арендатора.    

Объект, для строительства которого изначально предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:8 был построен и введен в эксплуатацию 24.12.2009. 

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжил действовать.

Таким образом, поскольку условия пункта 9.1 договора не предусматривали прекращение его действия, а напротив – в случае приобретения права собственности на нежилые помещения третьими лицами в построенном здании арендные отношения продолжили существовать, выводы суда первой инстанции о прекращении договора аренды не основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих специфику арендных отношений при возведении нежилого здания.

Суд апелляционной инстанции, установив, что спорный договор аренды не прекращен, также не исследовал момент приобретения нежилых помещений третьими лицами, которые с даты государственной регистрации могли приобрести права арендаторов с множественностью лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником помещения.     

При этом признавая наличие действующих арендных отношений, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования, основывался на положениях статьи 1102 ГК РФ. 

Не было предметом судебной оценки и соглашение от 01.07.2011 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2009 № 500, заключенного между ООО «Сантехстрой» и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Поскольку, в случае, если на момент подписания соглашения от 01.07.2011 участниками договора аренды уже признавались собственники нежилых помещений и на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, ООО «Сантехстрой» являясь застройщиком, не вправе было подписывать соглашение в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ, в том числе с условием о его ретроспективном прекращении с 25.12.2009.

В случае если собственником помещений признается арендатор земельного участка, расчеты за пользование таким участком осуществляются с учетом условий действующего договора и нормативного регулирования стоимости аренды (цен) за использование публичных земель.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

При расчете размера обязательств для долевого собственника помещения судебные инстанции применили разную исходную площадь земельного участка, на котором расположено строение.

Вместе с тем площадь застройки земельного участка определяется с учетом строительных норм, и не может определять параметры необходимой площади для эксплуатации построенного объекта.

Таким образом, размер земельного участка, предоставленного застройщику для строительства объекта в размере 1720,4 кв.м., может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта, в связи с различными целями его использования. 

При разрешении данного спора с целью определения площади земельного участка необходимо установить являются ли собственники нежилых помещений участниками договора аренды от 08.05.2009 № 500 по условиям которого площадь участка составляет 1720,4 кв.м.

Суд апелляционной инстанции установив, что площадь используемого участка составляет 1720,4 кв.м. не учел следующие юридически значимые для дела обстоятельства.

ООО «ИТ-Сервис» приводило доводы о невозможности использования земельного участка общей площадью 1720,4 кв.м. в связи с фактическим и юридическим препятствиями.

Согласно акту от 02.10.2023 и имеющимися фотоматериалами на спорном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0515003:8 расположены тротуары, объекты транспортной инфраструктуры, технические средства организации дорожного движения.

В этой связи при наличии доказательств, подтверждающих использование муниципальным образованием части спорного земельного участка в качестве территории общего пользования, оснований для взыскания платы, исчисленной из площади земельного участка, предоставленного по договору аренды от 08.05.2009 № 500, не имелось. 

Кроме того вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Самары от 13.12.2023 по делу № 2-4391/2023 по иску Департамента к ФИО4 о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:01:0515003:8 было установлено, что согласно плану границ площадь фактического использования участка под зданием составляет 963 кв.м.      

В рамках другого дела № А56-44503/2023 (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2023) с общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимпроект», также являющегося долевым собственником того же помещения с кадастровым номером 63:01:0518001:836, плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:01:0515003:8 взыскана исходя из площади 1720,4 кв.м.

При таких обстоятельствах при установлении размера платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:01:0515003:8 в схожих правоотношениях к собственникам помещений в одном здании применены различные показатели площади участка, что не отвечает общеправовым требованиям равенства и справедливости.    

В целях обеспечения единого порядка расчетов платы за пользование спорным участком и определения размера обязательств по договору с множественностью лиц на стороне арендатора, также учитывая доли в праве на помещение, необходимо было привлечь всех участников долевой собственности на помещение с кадастровым номером 63:01:0518001:836 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Земельный участок площадью 1720,4 кв.м с кадастровым номером 63:01:0515003:8, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная/ул. Ульяновская, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. 

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области. 

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Самарской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. 

Поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий разным собственником на праве общей долевой собственности, с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 385,8 кв.м с кадастровым номером 63:01:0518001:836 ответчик обязан был оплачивать арендную плату за данный земельный участок пропорционально доле принадлежащего ему объекта недвижимого имущества к общей площади объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке исходя из вида использования земельного участка. 

Применение судом первой инстанции в формуле расчета размера арендной платы коэффициента вида использования земельного участка в размере 0,0140228 – 2.6.2 «размещение коллективных гаражных стоянок», для общества следует признать ошибочным.

Согласно части 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частям 2 и 3 статьи 2 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. В силу пункта 3.1.4 СП 113.13330.2023 «СНИП 21-02-99* Стоянки автомобилей» гаражом является здание, сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью здания, так и отдельным строением (пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 № 29-П).   

Паркингом признается разновидность автостоянки длительного либо временного хранения автомобилей.

В пункте 3.18 «СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуальная редакция СНИП 21-02-99*» определено, что стоянкой автомобилей (стоянкой, паркингом, парковкой, гаражом, гараж-стоянкой) признается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств.  

При таких обстоятельствах, поскольку в долевой собственности ООО «ИТ-Сервис» находится паркинг (машино-место), а не гаражный комплекс (статья 4 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), при расчете платы подлежит применению коэффициент (Кв) 0,0295948 – 4.10 «размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в видах разрешенного использования земельных участков – «объекты гаражного назначения».

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ). 

Само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение денежного обязательства пункт 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением на случай этого нарушения предусмотрена неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика на основании статьи 330 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016). 

В пункте 7.3 договора аренды предусмотрена неустойка за просрочку арендной платы в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Таким образом, для цели применения положений пункта 1 статьи 395 и 1107 ГК РФ судебные инстанции не обеспечили проверку действующих договорных условий о неустойке. 

При таких обстоятельствах судебные акты в части взыскания неосновательного обогащения и процентов подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права и без учета исследования в деле доказательств. 

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо исследовать вопрос является ли договор аренды от 08.05.2009 № 500 действующим с множественностью лиц на стороне арендатора (собственников нежилого помещения машино-мест), оценить действие застройщика по заключению соглашения от 01.07.2011 о расторжении договора аренды, обеспечить анализ документов об использовании муниципальным образованием части земельного участка с кадастровым номером 63:01:0515003:8 под места общего пользования (тротуары, пешеходные переходы), включая письменные пояснения уполномоченного органа в деле № 2-4391/2023, дать правовую квалификацию заявленным санкциям при наличии соглашения сторон о договорной неустойке в договоре аренды от 08.05.2009 № 500, заключенного до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым статья 395 ГК РФ дополнена пунктом 4, а также рассмотреть вопрос о привлечении собственников помещения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.                                      

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При направлении дела на новое рассмотрение суд может указать на необходимость рассмотрения дела коллегиальным составом судей и (или) в ином судебном составе.

Согласно части 3 статьи 289 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 по делу № А55-19976/2023 в части взыскания неосновательного обогащения, образовавшегося за период: с 22.05.2020 по 31.12.2022 и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период: с 22.05.2020 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 31.12.2022 отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 по делу № А55-19976/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.    

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                         В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                                   Р.А. Вильданов 

 

                                                                                              Р.А. Нафикова