АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-44582/2022

15 июня 2023 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В. Ефимова при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел дело №А60-44582/2022 по первоначальному иску администрации городского округа город Лесной (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «город Лесной»

к обществу с ограниченной ответственностью  "Киномир-Лесной" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью  "Киномир-Лесной" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной», Администрации городского округа «Город Лесной» о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения  9 123 376 руб. 17 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 03.02.2023, 

от ответчика: ФИО3, удостоверение адвоката, А.С. Прохорова, предъявлен паспорт;

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

В Арбитражный суд Свердловской области поступило  исковое заявление иску администрации городского округа город Лесной к обществу с ограниченной ответственностью  "Киномир-Лесной" о расторжении договора купли-продажи № 03-01/440 нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 09.12.2016 и об обязании возвратить в муниципальную Казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24,32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), общей площадью 1 507,5 кв. м., кадастровый номер 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>.

В материалы дела поступило встречное исковое заявление ответчика по первоначальному исковому заявлению, просит расторгнуть договор купли-продажи № 03-01/440 от 09.12.2016 в связи с существенным изменением обстоятельств, взыскать с муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» неосновательное обогащение в размере 9 123 376 руб. 17 коп., а при недостаточности денежных средств с Администрации городского округа «Город Лесной». 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2022 года встречное исковое заявление принято к производству.

16.11.2023 года в суд поступило ходатайство об уточнении исковых требований, истец просит: 

расторгнуть договор купли-продажи № 03-01/440 нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 09.12.2016;

обязать общество с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить в муниципальную казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24,32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), общей площадью 1 507,5 кв. м., кадастровый номер 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации городского округа «Город Лесной» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) проценты по договору за период с 22.02.2022 по 20.11.2022 в размере 219 924,34 рублей;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации городского округа «Город Лесной» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) неустойку за период с 01.02.2022 по 30.11.2022 в размере 616 161,78 рублей.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

16.01.2023 от Администрации городского округа «город Лесной» поступил отзыв.

На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела.    

24.01.2023 года поступило ходатайство о вступлении в качестве соистца.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 46 АПК РФ. 

Согласно ч. 8 ст. 46 АПК РФ после вступления в дело соистца, привлечения к участию в деле соответчика рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела. 

Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной" 25.05.2023 направило отзыв. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела. 

Посредством электронной  системы подачи документов « Мой арбитр» 26.05.2023 Истец по встречному иску направил обобщенную позицию по делу. На основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил документы к материалам дела. 

Кроме того истец по встречному иску направил ходатайство об уточнении исковых требований. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 09.12.2016 между с городским округом город Лесной в лице муниципального казённого учреждения» Комитет по управлении муниципальным имуществом администрации городского округа город Лесной и  ООО «Киномир-Лесной» (далее - покупатель) заключен договор № 03-01/440 купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно которому покупатель приобрел в собственность часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24,32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>, общей площадью 1 507,5 кв. м. Договором купли-продажи предусмотрена оплата приобретаемого имущества в рассрочку.

Право собственности покупателя было зарегистрировано 21.02.2017, запись в Едином государственном реестра недвижимости № 66:54:0101011:47-66/034/2017-5. 

Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона (per. № 66:54:0101011:47-66/034/2017-6 от 21.02.2017) в связи с согласованной сторонами рассрочкой платежа.

Согласно пункту 3 договора сумма выкупа составила 17 823 000,00 (семнадцать миллионов восемьсот двадцать три тысячи) рублей (без учета НДС) и установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества.

Оплата приобретаемого имущества по договору производится покупателем в рассрочку. Сроки оплаты стоимости имущества установлены графиком платежей. Срок окончания оплаты (дата внесения последнего платежа) 20 ноября 2023 года.

В соответствии с пунктом 3 договора на сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Решения (Постановление администрации ГО «Город Лесной» от 06.12.2016 № 1657) об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 14 договора купли-продажи № 03-01/440 договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в случае неоплаты покупателем ежемесячного платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, неполной оплатой.

По состоянию на 01.07.2022 ответчик имеет задолженность по уплате платежей по договору купли-продажи в размере 5 685 176,73 (пять миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч сто семьдесят шесть рублей семьдесят три копейки) рублей, в том числе 5 593 812,17 рублей - основной долг, 91 364,56 рублей - проценты. При этом ответчик с февраля 2022 года не производит платежи по договору.

Кроме того, в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи, имущество являлось выявленным объектом культурного наследия местного значения, не включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, 29.08.2019 между продавцом и покупателем было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи. В соответствии с требованиями пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», указанным соглашением обязанности ООО «Киномир - Лесной» по договору были расширены. 

А именно, ООО «Киномир - Лесной» приняло на себя обязательства по исполнению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе:

-осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

-обеспечивать сохранность и неизменность облика объекта культурного наследия;

-не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Однако с момента принятия и до настоящего дня, указанные обязательства OOО «Киномир - Лесной» не исполняются. Состояние объекта культурного наследия местного значения ухудшается. Работы, направленные на ремонт и/или поддержание в надлежащем техническом состоянии здания ООО «Киномир - Лесной» не выполняются, что приводит к разрушению объекта недвижимости.

В адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора от 28.06.2022 № 01-12/1227 (получено ответчиком 29.06.2022). 

От ООО «Киномир - Лесной» 01.07.2022 получено заявление о расторжении договора. 07.07.2022 в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора для подписания. Ответ не был получен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями..

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 14 договора купли-продажи № G3-01/440 договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в случае неоплаты покупателем ежемесячного платежа более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, неполной оплатой.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку ответчик по первоначальному иску наличие долга по договору купли-продажи, суд полагает, что требование истца о расторжении договора купли-продажи №03-01/440 нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 09.12.2016 подлежит удовлетворению.

Соответствии также подлежит удовлетворению требование об обязании общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить в муниципальную казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24,32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), общей площадью 1 507,5 кв. м., кадастровый номер 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>.

Договором купли продажи предусмотрено начисление процентов исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации муниципального имущества.

В связи с представленной покупателю рассрочки платежа по договору проценты по договору за период с 22.02.2022 по 20.04.2023 составляют 346 803,60 рублей.

Расчет процентов ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование истца в данной части подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того, за нарушение сроков внесения выкупной стоимости  имущества истцом произведено начисление неустойки за период с 01.02.2022 по 15.05.2023 в размере 587 313,06 рублей.

Расчет процентов ответчиком не оспорен. Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование истца в данной части подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Поскольку суд полагает обоснованным требование истца по первоначальному иску о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем условий договора, суд полагает что требование истца по встречному иску о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстановки удовлетворению не подлежит.

ООО «Киномир-Лесной» также заявлено требование о взыскании с ответчика по встречному иску фактически уплаченных по договору купли-продажи выкупной стоимости имущества, процентов за предоставление рассрочки и неустойки за нарушение сроков оплаты по договору.

При этом, ООО «Киномир-Лесной» исключает из расчета подлежащего ко взысканию с ответчика по встречному иску долга плату за пользование имуществом за период начиная с момента прекращения действия договора аренды. Размер платы определен ООО «Киномир-Лесной» определен в соответствии с условиями ранее действовавшего договора аренды.

Плата за пользование имуществом по состоянию на 29.05.2023 составила 1706073 руб. 92 коп.

По мнению суда, ООО «Киномир-Лесной» необоснованно включает в расчет уплаченные по договору купли-продажи проценты за предоставление рассрочки и неустойку за нарушение сроков оплаты по договору. Указанные денежные средства были уплачены в качестве платы за предоставление рассрочки платежа по договору и соответственно предусмотренной договором ответственностью за нарушение обязательств по оплате имущества.

Вместе с тем, суд соглашается с доводом ООО «Киномир-Лесной» о том, что при расчете платы за пользование имуществом должны применяться условия ранее действовавшего договора аренды. В том числе установленный решением органа местного самоуправления для здания кинотеатра коэффициент 0,08.

По мнению суда, применение иного коэффициента.

Суд отклоняет довод ответчиков по встречному иску о том, что в соответствии с условиями договора купли-продажи уплаченная покупателем стоимость имущества при расторжении договора покупателю не возвращается.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лип или произошло помимо их воли. 

В соответствии с п. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Суд полагает, что указанное в п. 14договора купли-продажи условие, предусматривающее, что в случае расторжения договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается, является несправедливым договорным условием, поскольку продавец в таком случае возвращает себе право собственности на ранее проданный объект и сохраняет полученные выкупные платежи. Выкупные платежи, в размере, превышающем плату за пользование имуществом в период действия договора, составляют неосновательное обогащение продавца, и могут быть взысканы ответчиком при предъявлении соответствующего иска.

Из п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Суд полагает, что с момента расторжения договора купли-продажи отсутствуют правовые основания для удержания уплаченных покупателем продавцу денежных средств в размере 8622152 руб. 05 коп.

С учетом, стоимости пользования имуществом по состоянию на 29.05.2023 в размере 1706073 руб. 92 коп. взысканию в пользу истца по встречному иску подлежит 6916078 руб. 13 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи № 03-01/440 нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 09.12.2016.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить в муниципальную казну городского округа «Город Лесной» по акту возврата часть здания кинотеатра, состоящего из нежилых помещений № 8-24,32-40 (по поэтажному плану подвала), № 41-61 (по поэтажному плану первого этажа), № 62-87 (по поэтажному плану второго этажа), общей площадью 1 507,5 кв. м., кадастровый номер 66:54:0101011:47, расположенного по адресу: Свердловская область, городской округ «Город Лесной», 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу городского округа «Город Лесной» проценты по договору за период с 22.02.2022 по 20.04.2023 в размере 346 803,60 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу городского округа «Город Лесной» неустойку за период с 01.02.2022 по 15.05.2023 в размере 587 313,06 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27682 руб. 00 коп.

2.Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН 

<

***>), а при недостаточности денежных средств - с Администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Киномир-Лесной» (ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 6916078, 13 руб. 

В удовлетворении оставшейся части встречного искового заявления отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Киномир-Лесной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15704 руб. 00 коп.

3. В результате зачета первоначального и встречного искового заявления взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН 

<

***>), а при недостаточности денежных средств - с Администрации городского округа «Город Лесной» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Киномир-Лесной» (ОГРН 

<

***>) 5981561 руб. 47коп.

4.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяД.В. Ефимов