АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18411/2016

г. Краснодар

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Конопатова В.В., судей Илюшникова С.М., Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 28.11.2021), от Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае – ФИО3 (доверенность от 02.05.2024), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Бобневой Ксении Владимировны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 по делу № А32-18411/2016 по заявлению Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае о признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Модуль-Инвест», установил следующее.

В рамках дела несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Модуль-Инвест» (далее – должник) Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства в Краснодарском крае (далее – Фонд) обратился с заявлением о признании обременения отсутствующими в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Седина, 131 с кадастровым номером 23:43:0303035:581, в виде следующих записей регистрации договоров участия в долевом строительстве: 23:43:0303035:581-23/226/2022-406; 23:43:0303035:581-23/226/2022-417; 23:43:0303035: 581-23/226/2022-478; 23:43:0303035:581-23/226/2022-381; 23:43:0303035: 581-23/226/2022-532; 23:43:0303035:581-23/226/2022-410 (уточненные требования).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2023 к участию в обособленном споре привлечен ППК «Фонд Развития Территорий».

Определением суда от 27.06.2024 заявление Фонда удовлетворено. Признаны отсутствующими обременения в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Седина, 131 с кадастровым номером 23:43:0303035:581, в виде следующих записей регистрации договоров участия в долевом строительстве: 23:43:0303035:581-23/226/2022-406; 23:43:0303035:581-23/226/2022-417; 23:43:0303035:581-23/226/2022-478; 23:43: 0303035:581-23/226/2022-381; 23:43:0303035:581-23/226/2022-532; 23:43:0303035:581-23/226/2022-410.

ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой на определение от 27.06.2024 в части признания обременения отсутствующим в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве под номерами 23:43:0303035:581-23/226/2022-532 и 23:43:0303035:581-23/226/2022-410.

Постановлением апелляционного суда от 19.09.2024 определение от 27.06.2024 в обжалуемой части оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы ФИО1 ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 07.02.2017 по делу № 2-3859/2017 за ней признано право собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Седина, 131 в виде нежилых помещений № 1, 2, 3, 7, 8, 9, 19, а регистрационные записи 23:43:0303035:581-23/226/2022-532 и 23:43:0303035:581-23/226/2022-410 соответствуют помещениям под номерами 19 и 3, однако указанные обстоятельства проигнорированы судами. Возникшее у ФИО1 право собственности исключает возможность признания нежилых помещений, принадлежащих ей, собственностью Фонда.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс, АПК РФ) арбитражный суд округа проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Согласно тексту кассационной жалобы ФИО1 предметом кассационного обжалования являются судебные акты в части признания обременения отсутствующим в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве под номерами 23:43:0303035:581-23/226/2022-532 и 23:43:0303035:581-23/226/2022-410.

В остальной части судебные акты лицами, участвующими в деле, не обжалуются. 

Определением суда кассационной инстанции от 12.12.2024 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы откладывалось на 22.01.2025.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Фонда возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением суда от 04.02.2020 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО4

До введения в отношении должника процедуры банкротства по объекту, расположенному по адресу: 

<

...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара (идентификатор объекта: р-8640, кадастровый номер 23:43:0303035:581) застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве, в том числе, договор участия в долевом строительстве от 31.12.2011 № 2/1, регистрационная запись 23:43:0303035:581 -23/226/2022-410, дополнительное соглашение от 18.12.2012 к договору от 31.12.2011 № 2/1, регистрационная запись 23:43:0303035:581-23/226/2022-532 с закрытым акционерным обществом «Первый кондитерский комбинат “АНИТ”».

Определением суда от 10.08.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.11.2022, удовлетворено заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем имущества застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров.

Фонду передано права застройщика (право аренды) на земельный участок общей площадью 4548 кв. м, кадастровый номер 23:43:0303035:581, разрешенное использование: для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно- пристроенными помещениями общественного назначения, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства: «Реконструкция квартала № 196 в центральной части г. Краснодара. Литер 1», расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном внутригородском округе города Краснодара, 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, площадью застройки – 1 189,55 кв. м, степень готовности – 73,41%. 

Фонду субъекта передано права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Фонду субъекта передано права застройщика по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и находящихся на нем неотделимых улучшений, а также иные права и требования, вытекающие из договоров и соглашений, заключенных в отношении передаваемого объекта, в том числе по следующим договорам:

- договору аренды земельного участка от 04.04.2022 № АС1 с ООО «Анит»;

- договору от 21.02.2022 № КЛР-ОБС/1-1 с ООО «Строительная компания КСС» на проведение работ по обследованию технического состояния конструкций здания, обмерные работы и инженерные изыскания по объекту ЖК «АнитСити» Литер-1;

- договору от 21.02.2022 № ПИР-1-1 с ООО «Строительная компания КСС» на выполнение проектных работ по объекту ЖК «Анит-Сити» Литер-1; 

- договору от 21.02.2022 с Непубличным акционерным обществом «Региональная Строительная Компания Краснодарского края» на выполнение подрядных работ по завершению строительства объекта ЖК «Анит-Сити» Литер-1;

- договору от 10.03.2022 № 117-ТЗСК-КК/МОД с ООО «Технический заказчик Фонда защиты прав дольщиков» на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика и услуг по строительному контролю;

- договору от 10.02.2020 № 10-02 с ООО ЧОО «Кубань» на оказание услуг по обеспечению сохранности имущества должника.

Фонду субъекта переданы обязательства застройщика на сумму 361 979 312 рублей 98 копеек перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров в объекте «Реконструкция квартала № 196 в центральной части г. Краснодара. Литер 1», за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Фонду субъекта переданы право застройщика требовать от участников строительства, требования которых включены в реестр, исполнения обязательств по оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров.

Определением Верховного суда Российской Федерации в передаче кассационной жалобы ФИО1, ФИО5, Салхи ФИО6, ФИО7 и ФИО8 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Таким образом, спорное имущество (нежилые помещения) в настоящее время передано новому застройщику – Фонду.

Ссылаясь на положения пункта 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве Фонда обратился с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из того, что в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода прав на имущество должника к Фонду требования участников строительства (равно как и иных кредиторов должника) не могут быть обеспечены залогом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Кодекса правильность применения судами норм материального и процессуального права, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

Как установлено подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее – обязательства застройщика).

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве определено, что приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве.

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства не отнесены к требованиям, подлежащим передаче Фонду. Соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок по указанному адресу подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

Таким образом, названной правовой нормой установлено прекращение всех залоговых прав на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями. Следовательно, все обременения, зарегистрированные в отношении земельных участков со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства подлежат погашению.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 названного Закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Таким образом, регистрация перехода прав Фонду в соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве является самостоятельным основанием для прекращения залога прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Указанная норма устанавливает особенности трансформации правового статуса имущества должника при его передаче Фонду, а именно, прекращение залогового обеспечения по всем обязательствам застройщика, включая обязательства, связанные с обеспечением прав участников строительства.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду. В тексте Постановления № 34-П отмечено, что признание названных положений не соответствующими Конституции Российской Федерации не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Конституционным Судом Российской Федерации указано на возможность для таких кредиторов требовать от фонда выплаты компенсаций, предусмотренных пунктом 4 резолютивной части Постановления № 34-П.

В Постановлении № 34-П содержатся положения о праве на компенсацию кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.

Конституционный Суд Российской Федерации установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны Фонда. Кроме того, за ними сохранено право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в определенных пределах (абзац седьмой пункта 4 Постановления № 34-П).

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из ЕГРН две регистрационные записи об одном договоре содержат сведения в отношении кредитора ЗАО «АНИТ»: о договоре участия в долевом строительстве от 31.12.2011 № 2/1 – 23:43:0303035:581-23/226/2022-410; о дополнительном соглашении от 18.12.2012 к договору участия в долевом строительстве от 31.12.2011 № 2/1 – 23:43:0303035:581-23/226/2022-532. Сведений об обременении прав в пользу ФИО1 материалы дела не содержат.

Довод подателя жалобы о преюдициальном характере решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 07.02.2017 по делу № 2-3859/2017 не может быть принят судебной коллегией, поскольку из смысла положений части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что преюдициальное значение могут иметь только фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении дела судами и имеющие отношение к лицам, участвующим в настоящем деле, при этом арбитражный суд не лишен возможности дать им иную правовую оценку, тем более если представлены новые доказательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2019 № 306-ЭС19-5268).

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Ссуда Российской Федерации 27 ноября 2019 г.), разъяснено, что надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности юридического лица подлежит трансформации в денежное (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве). 

Таким образом, судами обоснованно сделан вывод о том, что ФИО1 не лишена возможности предъявить к Фонду требование о выплате рыночной стоимости помещений, которые должны были быть переданы им по условиям договоров. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к правильному выводу, что право собственности ФИО1 на нежилые помещения не будет нарушено прекращением записей об ипотеке и регистрации договоров участия в долевом строительстве.

В остальной части судебные акты лицами, участвующими в деле, не обжаловались.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание пояснения в судебном заседании представителей сторон о том, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Седина, 131 в виде нежилых помещений № 1, 2, 3, 7, 8, 9, 19 (зарегистрировано в ЕГРН 18.05.2022), следовательно, признание отсутствующим обременения не нарушает права и законные интересы кассатора. 

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, оценили их по своему внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустили неправильного применения норм материального и процессуального права.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, основаны на неверном толковании положений, действующего законодательства и подлежат отклонению, поскольку не опровергают законность и обоснованность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, и правильность выводов, содержащихся в них.

Исходя из вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 по делу № А32-18411/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.В. Конопатов

Судьи С.М. Илюшников

 Н.А. Сороколетова