АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А62-5821/2022

г. Калуга

12» июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09.07.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 12.07.2024

 

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей           

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания:

 

при участии в заседании

 

     помощником судьи Аникеевым А.А.,

 

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

ФИО4 - представитель по доверенности от 08.07.2024;

 

ФИО5 - представитель Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области по доверенности от 09.02.2024,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем вэб-конференции, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО6 на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024 по делу № А62-5821/2022, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – предприниматель, ИП ФИО6) о взыскании задолженности по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 166 545,93 руб.

ИП ФИО6 обратился с встречным исковым заявлением о взыскании с администрации неосновательного обогащения в размере 158 040 руб. 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024, исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17 711,09 руб. В остальной части заявленных администрацией требований и в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя  отказано.

Не соглашаясь с названными судебными актами, вынесенными по результатам рассмотрения дела, ИП ФИО6 обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В обоснование жалобы, заявитель указывает на то, что предприниматель не уклонялся от оформления надлежащим образом арендных отношений с администрацией, наоборот осуществлял активные действия по заключению нового договора или вступления в существующий. Отмечает, что до момента вынесения окончательного судебного акта по делу № А62-2128/2020, ИП ФИО6 не мог и не осуществлял какие-либо действия по продолжению строительства объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке. Кроме того указывает, что судами не исследованы доводы предпринимателя основанные на вступившем в законную силу судебном акте по делу № А62-2128/2020. Отмечает, что презумпция пользования земельным участком в данном случае не может быть применена ввиду незаконных действий администрации по отказу в передаче предпринимателю земельного участка и прекращении арендных правоотношений.

В суд округа администрацией представлен отзыв с изложением возражений против доводов кассационной жалобы. 

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем ее заявителя в судебном заседании суда округа.

Представитель администрации, возражая доводам жалобы в судебном заседании суда округа, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм права, обсудив доводы кассационных жалоб, возражений на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, в том числе, его электронной части, а также размещенных в открытом доступе для всеобщего сведения иных электронных ресурсов официального информационного сервиса «Картотека арбитражных дел», между администрацией и ФИО7 20.09.2013 заключен договор аренды № 3522 земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 (площадь: 23 518 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства объекта дорожного сервиса) на срок с 01.10.2013 по 01.10.2016 с условием о возобновлении договора на тех же условиях на новый срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

По договору уступки прав и обязанностей арендатора ФИО7 29.10.2013 передал ООО «А-Авто» (далее – общество) права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды.

Обществом 13.12.2015 получено разрешение № RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером 67:18:3010101:778 на срок 20 месяцев. 

Обществом 17.08.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902 (проектируемое назначение - объект дорожного сервиса, степень готовности - 20%, площадь застройки - 1 396,3 кв.м, площадь - 1 497,6 кв.м.).

19.09.2019 ИП ФИО6 приобрел у ООО «А-Авто» указанный объект незавершенного строительства (строящийся объект дорожного сервиса), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778, который находился в аренде у ООО «А-Авто» (договор аренды земельного участка № 3522 от 20.09.2013).

Право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2019.

Предприниматель 24.10.2019 и 05.11.2019 обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 в аренду на три года для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства. 

Письмами от 03.12.2019 № 17759 и № 17773 администрацией отказано в удовлетворении заявлений по следующим основаниям: согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2019 собственником объекта незавершенного строительства является иное лицо (№17759), имеется явное несоответствие площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта незавершенного строительства, в связи с чем необходимо обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка соразмерной площади с предоставлением для утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (№ 17773). 

Предприниматель 20.02.2020 вновь обратился в администрацию с заявлением о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка, но письмом от 30.04.2020 № 3032 также получил отказ со ссылкой на несоответствие площади застройки объекта незавершенного строительства по отношению к площади испрашиваемого земельного участка. 

В последующем 16.03.2020 предприниматель снова обратился в администрацию с заявлением о заключении соглашения о замене арендатора в договоре аренды от 20.09.2013 № 3522. Однако снова получил отказ (ответ от 30.04.2020 № 4616) со ссылкой на то, что на основании заявления общества администрацией вынесено постановление о прекращении права аренды участка и, таким образом, прежний договор аренды прекратил свое действие, а для заключения нового договора аренды необходимо привести площадь испрашиваемого земельного участка в соответствие с площадью приобретенного объекта незавершенного строительства и представить в администрацию для утверждения схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2020 по делу № А62-2128/2020, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 24.08.2021 и суда округа от 10.12.2021, признаны незаконными:

- постановление № 1696 от 05.12.2019 администрации о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 (площадь: 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички), предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

- отказ администрации в переводе на предпринимателя прав и обязанностей арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса.

На администрацию судом возложена обязанность заключить с предпринимателем соглашение о замене арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса.

27.01.2022 администрацией и предпринимателем заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.09.2013 № 3522, в соответствии с которым права и обязанности прежнего арендатора ООО «А-Авто» по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 переходят к новому арендатору – ИП ФИО6

21.04.2022 управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды предпринимателя на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Арендная плата по настоящему договору является регулируемой и определяется в соответствии с положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 и решением Смоленской районной Думы от 26.06.2014 № 45, 23.12.2014 № 87. 

Ссылаясь на то, что  договор аренды не расторгнут, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, однако у него имеется задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь, ссылаясь на то, что внесенные в счет оплаты аренды земельного участка платежи в размере 158 040 руб. являются неосновательным обогащением, предприниматель заявил встречные исковые требования.

Частично удовлетворяя исковые требования администрации, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что к предпринимателю с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (02.10.2019) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект, вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости. Суды указали на то, что поскольку переход права собственности к предпринимателю на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 02.10.2019, с указанного момента последний является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости.

Вместе с тем, при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно правовой позиции изложенной в п.5 Обзора судебной практики № 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.25 Обзора судебной практики № 3 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021), арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает. Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

По результатам рассмотрения дела № А62-2128/2020 установлено, что предприниматель был вправе требовать от администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора.

На основании постановления администрации от 05.12.2019 № 1696 «О прекращении права аренды» администрацией незаконно была погашена запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким образом, при разумном и добросовестном поведении в качестве участника гражданских правоотношений, предприниматель незаконными действиями администрации был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и законного использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем.

Только 27.01.2022 администрацией были осуществлены действия по восстановлению нарушенного права предпринимателя путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.09.2013 № 3522.

При рассмотрении спора по существу надлежащую судебную оценку не получили ссылки предпринимателя на то, что с момента приобретения объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке, он фактически не имел законной возможности использовать земельный участок.

Также судами не установлено наличие или отсутствие у предпринимателя действительной возможности использования по целевому назначению земельного участка, законно продолжая строительство объекта дорожного сервиса в период после приобретения  последнего 19.09.2019 (регистрация права в ЕГРН 02.10.2019) и с учетом даты истечения в 2017 году срока выданного обществу разрешения № RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса, а также – наличие или отсутствие возможности получения разрешения на строительство в условиях совершения администрацией незаконных действий, признанных таковыми судами по результатам рассмотрения дела № А62-2128/2020 и срока исполнения администрацией возложенной на нее судебными актами обязанности по заключению соответствующего соглашения о замене арендатора.

Поскольку в соответствии с нормами ст. 286, ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, в связи с чем судебный акт подлежит отмене, а спор - направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть указанные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, в совокупности и взаимной связи оценить представленные в дело доказательства, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора по существу, в том числе, указанные выше, принять законный и обоснованный судебный акт по делу. 

Руководствуясь ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024 по делу № А62-5821/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

ФИО1

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3