АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

               

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А64-6923/2019

29 марта 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2022 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

Председательствующего 

судей

 ФИО1,

 ФИО2,

 ФИО3, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

 

 ФИО4,        

при участии в заседании: 

 

от  заявителей жалоб:

 

 

 

 

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО5 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО6, доверенность от 24.08.2019;

ФИО7 - представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, доверенность от 26.04.2021;

ФИО8 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии», доверенность от 10.01.2022;

ФИО9 - представитель Прокуратуры Тамбовской области, служебное удостоверение;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО6 и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.08.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А64-6923/2019, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» (далее - ООО «Агротехнологии», общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ИП ФИО6, предприниматель) и Комитету по управлению имуществом Тамбовской области (далее - комитет) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельных участков от 11.07.2019 № 21-04/2019, заключенного между ИП ФИО6 и Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (далее - договор купли-продажи, спорный договор); о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ИП ФИО6 обязанности возвратить комитету земельный участок площадью 2 434 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Знаменский район, на территории СХПК «Знаменский», пашня: отделение     № 2, полевой севооборот, поле II, часть рабочего участка 1, кадастровый номер 68:04:2108004:14 (далее - земельный участок 04:14), земельный участок площадью 826 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Знаменский район, на территории СХПК «Знаменский», пашня: отделение       № 2, полевой севооборот, поле II, часть рабочего участка 1, пастбище в границах КК 68:04:2108004, кадастровый номер 68:04:2108004:15 (далее - земельный участок 04:15).

К участию в деле в качестве соистца привлечена Прокуратура Тамбовской области (далее - прокуратура);  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее -  УФРС).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.08.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, индивидуальный предприниматель и комитет обжаловали их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителей кассационных жалоб, заслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах Знаменского района Тамбовской области, между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 12.12.2014 № 4/1-41, находящихся в собственности Тамбовской области. 

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на срок с 12.12.2014 по 11.12.2019 в пользование на условиях аренды из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером 68:04:2108004:14 площадью 2 434 000 кв.м, находящийся по адресу: Тамбовская область, Знаменский район, на территории СХПК «Знаменский», пашня: отделение № 2, полевой севооборот, поле II, часть рабочего участка I (земельный участок 04:14); земельный участок с кадастровым номером 68:04:2108004:15 площадью 826 000 кв.м, находящийся по адресу: Тамбовская область, Знаменский район, на территории СХПК «Знаменский», пашня: отделение № 2, полевой севооборот, поле II, часть рабочего участка 1, пастбище в границах кадастрового квартала 68:04:2108004 (земельный участок 04:15).

По акту приема-передачи от 12.12.2014 арендатору переданы земельные участки 04:14 и 04:15.

В дальнейшем между ООО «Агротехнологии» (новый арендатор) и ФИО6 (арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23.05.2019 № 5050/19-11, согласно п. 1.1 которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на возмездной основе все права и обязанности арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Тамбовской области, № 4/1-41 от 12.12.2014 в отношении земельных участков 04:14 и 04:15.

Согласно пункту 2.1 договора от 23.05.2019 права и обязанности арендатора переходят по договору аренды к новому арендатору с момента регистрации настоящего договора в УФРС.

Между комитетом (продавец) и ФИО6 (покупатель) 11.07.2019 заключен договор купли-продажи земельных участков № 21-04/2019, согласно которому продавец передает в собственность покупателя из земель сельскохозяйственного назначения земельные участки 04:14 и 04:15. 

Согласно пункту 2.1 договора цена участков устанавливается на основании отчета независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью «Антэкс» от 02.07.2019 № 119-2019 об оценке рыночной стоимости объектов оценки (земельных участков) и составляет 7 367 600 руб. без учета НДС. 

ИП ФИО6 денежные средства по договору купли-продажи земельных участков от 11.07.2019 № 21-04/2019 в размере 7 367 600 руб. перечислены 12.07.2019, что подтверждено выпиской из лицевого счета.

Ссылаясь на тот факт, что заключенный договор купли-продажи от 11.07.2019 № 21-04/2019 нарушает права и законные интересы ООО «Агротехнологии» невозможностью впоследствии реализовать право на приобретение арендуемых земельных участков в порядке, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также принять участие в аукционе и утратой права требовать от нового арендодателя предоставления соответствующих земельных участков в пользование на новый срок, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Вступая в дело в качестве соистца, прокуратура указала, что оспариваемая сделка заключена комитетом с ИП ФИО6 без проведения торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, однако на момент заключения сделки ИП ФИО6 арендатором спорных земельных участков не являлся, поскольку передал права и обязанности арендатора по договору от 23.05.2019 № 5050/19-111.

Полагая, что договор купли-продажи заключен с нарушением требований статьи 39.3 ЗК РФ, посягает на публичные интересы ввиду запрета на приватизацию земельных участков вне предусмотренных законом процедур, прокуратура просила признать недействительным указанный договор, а также применить последствия недействительности сделки путем возврата ИП ФИО6 в государственную собственность субъекта Российской Федерации - Тамбовской области земельных участков 04:14 и 04:15, и возврата комитетом ИП ФИО6 денежных средств, составляющих стоимость земельных участков в размере 7 367 600 руб.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что оспариваемая сделка является ничтожной, так как заключена сторонами с нарушением требований действующего земельного законодательства.

С выводами арбитражного суда обеих инстанций о недействительности (ничтожности) оспариваемой сделки судебная коллегия соглашается в связи со следующим.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъяснено в пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из материалов дела, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 5050/19-11 между ООО «Агротехнологии» (новый арендатор) и ФИО6 (арендатор) заключен 23.05.2019.

Стороны пунктом 2.1 договора от 23.05.2019 установили, что права и обязанности арендатора переходят по договору аренды к новому арендатору с момента регистрации настоящего договора в УФРС. 

Вышеуказанный договор от 23.05.2019 № 5050/19-111 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения зарегистрирован Управлением Росреестра по Тамбовской области 10.07.2019, регистрационный номер 68:04:2108004:14-68/076/2019-4. 

При этом, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, с заявлением о выкупе в собственность за плату спорных земельных участков в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предприниматель  обратился 03.07.2019, то есть после заключения данного договора. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из действий, перечисленных в пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, 11.07.2019 между комитетом (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен оспариваемый договор купли-продажи земельных участков. 

При этом, на момент заключения договора купли-продажи земельных участков в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (11.07.2019), между комитетом и предпринимателем отсутствовали арендные правоотношения и напротив существовали арендные правоотношения между комитетом (арендодатель) и ООО «Агротехнологии» (новый арендатор).

Таким образом, не являясь арендатором испрашиваемых земельных участков, ИП ФИО6 не имел права на получение в собственность за плату таких земельных участков без торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Учитывая, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ФИО6 не являлся арендатором, на момент обращения с заявлением о выкупе ФИО6 уже заключил договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды с ООО «Агротехнологии», права аренды переданы ООО «Агротехнологии», суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что предоставление земельных участков произведено в нарушение норм действующего законодательства без проведения процедуры торгов.

При таких обстоятельствах спора суды двух инстанций обоснованно указали на несоответствие спорного договора купли-продажи земельных участков требованиям земельного законодательства, что в свою очередь, влечет за собой признание данной сделки недействительной по основаниям ее ничтожности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты по настоящему делу соответствуют установленным фактическим обстоятельствам спора и требованиям действующего законодательства.

Доводы заявителей кассационных жалоб подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеперечисленных норм действующего законодательства, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену состоявшихся по настоящему делу судебных актов, не установлено.

 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.08.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А64-6923/2019 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

 

Судьи

 

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3