ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5048/2025

г. Челябинск

30 июня 2025 года

Дело № А76-4052/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Зориной Н.В., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2025 по делу № А76-4052/2024.

В судебном заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (удостоверение адвоката, доверенность от 22.04.2019).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет, КУИиЗО, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка города Челябинска от 25.10.2016 УЗ № 015083-К-2016 за период с 23.10.2019 по 30.04.2024 в размере 1 113 065 руб., пени за период от 02.11.2019 по 30.04.2024 в размере 396 608 руб. 96 коп. с продолжением начисления неустойки с 01.05.2024 на сумму задолженности           1 113 065 руб. 29 коп. в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства, от сумы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ, т. 2 л.д. 111)

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Феникс-Гран» (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2025 (резолютивная часть от 20.03.2025) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ИП ФИО2 в пользу Комитета задолженность 388 570 руб. 69 коп., пени в размере 168 094 руб. 73 коп., с продолжением начисления пени на сумму долга 388 570 руб. 69 коп. в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства до даты фактического выполнения обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обосновании доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что на спорном земельном участке, находятся иные сооружения с учетом охранной защитной зоной общей площадью не менее 1306,9 кв.м., которые исключают возможность использования ФИО2, всего земельного участка под собственные цели, кроме того, собственники указанных сооружений должны установить конкретные площади земельных участков, необходимых для их эксплуатации и исполнять обязательства по их аренде.

Вместе с этим судом первой инстанции не установлено препятствий к эксплуатации ответчиком, все спорной площади, хотя именно комитет отказал ИП ФИО2 в предоставлении всего земельного участка в аренду, ссылаясь на указанные сооружения как не препятствия к их эксплуатации.

Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что ответчиком не предпринимались меры к возврату земельного участка, поскольку указанный вывод суда противоречит материалам дела и фактическим установленным обстоятельствам, так как в материалах дела имеется письмо от 12.08.2020  в котором ИП ФИО2 просил комитет расторгнуть договор аренды с            ООО «СК Феникс» - Гран и заключить договор аренды с ним, однако Комитет отказывает, ссылаясь в своем ответе № 1674 на то, что по сведениям из Управления Росреестра по Челябинской области, на вышеуказанном земельном участке расположено нежилое здание - торговый комплекс 1-я очередь с кадастровым номером 74:36:0605006:1795. В настоящее время построен и введен в эксплуатацию 1 этап торгового комплекса. В связи с чем, конечная цель строительства многофункционального комплекса на земельном участке 74:36:0605006:32, не достигнута. Соответственно, основания для заключения договора аренды для эксплуатации нежилого здания отсутствуют.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что площадь, необходимая для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, не определялась, соответствующий земельный участок на кадастровый учет не ставился, противоречить ранее установленным судом доводам, письменным материалам и фактическим обстоятельствам, о том, что Комитетом была определена площадь необходимая для эксплуатации здания.

Апеллянт считает, что взысканные судом пени несоразмерные сумме взысканной задолженности, пени составляют практически 50 % от суммы задолженности. 

От ИП ФИО2 поступили пояснения относительно неверно указанного назначения платежа, указанного в платежном поручении от 30.04.2025 № 28 по оплате государственной пошлины, за апелляционную жалобу. Просит считать верным платежное поручение № 28 от 30.04.2025, подтверждающее оплату государственной пошлины. Пояснения приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.10.2016 между КУИиЗО (Арендодатель) и ООО «СК «Феникс-Гран» (Арендатор) заключен договор УЗ № 015083-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка площадью 2945 кв.м с кадастровым номером 74:36:0605006:32, расположенного по проспекту Победы в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства торгово-офисного комплекса. 

Договор заключен на основании пп. 10 п. 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастрового паспорта земельного участка от 21.09.2016 № 7400/101/16-791398, выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2016 № 74/001/022/2016-53790, заявления ООО СК «Феникс-Гран» (п.1.3 Договора).

Срок действия настоящего договора - три года с даты акта приема-передачи земельного участка к Договору (п.1.5 Договора).

Арендатор обязан в течение действия Договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц - до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форма № 2) (п.2.2 Договора).

Согласно пп. 2.3-2.3.3 Договора, Арендодатель вправе изменить (в т.ч. неоднократно) размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в следующих случаях:

- в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок (в т.ч. ставку и коэффициенты) расчета размера арендной платы;

- в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- в иных случаях, приводящих к изменению порядка расчета размера арендной платы.

В этих случаях Арендодатель направляет Арендатору расчет размера арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, который является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора (п.2.4 Договора).

Арендатор обязан сдать земельный участок по акту приема-передачи Арендодателю в течение 15 дней со дня истечения срока действия Договора, его расторжения, а также прекращения по любым иным законным основаниями (п.4.2.7 Договора).

В силу 6.3 Договора, за нарушение сроков перечисления арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей па день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по се оплате или соответствующей части указанного обязательства.

На основании Акта приема-передачи от 25.10.2016 Комитет передал  ООО «СК «Феникс-Гран» земельный участок с кадастровым номером 74:36:0605006:32 площадью 2945 кв. м, расположенный по пр. Победы в Калининском районе города Челябинска (т.1 л.д. 22 оборот).

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости за ИП ФИО2 23.10.2019 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0605006:1795, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0605006:32 по пр. Победы в Калининском районе города Челябинска (т.1 л.д.53).

Регистрация права собственности произведена на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2019 по делу № А76-41472/2018, согласно которому необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание торговый комплекс 1-я очередь, площадью 326,2 кв.м., кадастровый номер 74:36:0605006:1795, год завершения строительства 2018, расположенный по адресу – 

<

...>, являющееся предметом инвестиционного договора от 17.08.2017.

Согласно исковому заявлению, ответчиком оплачивалась арендная плата, исходя не из всей площади земельного участка (2945 кв.м.).

Комитет в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности и пени (т.1 л.д. 6). Претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком требований об оплате задолженности, послужило основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции нашел доказанным по материалам дела факт наличия задолженности ИП ФИО2 по арендной плате и неустойке по договору аренды земельного участка. По ходатайству ответчика суд применил последствия пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно материалам дела, на земельном участке кадастровым номером 74:36:0605006:32 по пр. Победы в Калининском районе города Челябинска находится объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0605006:1795, право собственности, на который зарегистрировано за ИП ФИО2 23.10.2019.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно положениям статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005  № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

При этом в пункте 14 вышеуказанного Постановления разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 ЗК РФ, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

На основании указанных норм при переходе прав собственности на объекты недвижимости находящейся на земельном участке, находящемся в аренде у продавца собственности, покупатель вступает в договор аренды указанного земельного участка в качестве арендатора.

Таким образом, выводы суда первой инстанции в части наличия у ответчика обязательств по оплате стоимости платы за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором аренды от 26.10.2016 УЗ  № 015083-К-2016 с момента регистрации права собственности (23.10.2019) на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0605006:1795 являются правомерными.

Срок действия настоящего договора - три года с даты акта приема-передачи земельного участка к Договору (п.1.5 Договора).

По Акту приема-передачи от 25.10.2016 Комитет передал ООО «СК «Феникс-Гран» земельный участок с кадастровым номером 74:36:0605006:32.

По условиям пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В рассматриваемом случае, поскольку обязательство ответчика по внесению арендной платы на основании пункта 2 статьи 622 ГК РФ сохраняется до момента возвращения арендованного имущества, в связи с чем, взыскание с ИП ФИО2 арендной платы и пени является обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008           № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При расчете арендной платы истцом применены следующие показатели и коэффициенты:

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32 равная 2 945 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка:  

- 13 714 865 с 01.01.2017 (Решение комиссии от 19.09.2017 № 1479)

- 20 844 945,60 с 01.01.2021 (Приказ Минимущества от 09.11.2020 № 180-П)

- 11 820 000 с 01.01.2022 (Решение комиссии от 08.12.2022 № 2144)

- 17 809 298 руб. 50 коп. с 01.01.2023 по 05.01.2023 (Приказ Минимущества от 15.11.2023 № 187-П)

- 12 556 000 руб. с 06.01.2023 (Решение комиссии от 14.12.2023 № 4575)

Ставка арендной платы – 3% (торговля)

К1 – 1,75 (магазины)

К2 – 1,118 (Калининский район)

К3- 0,9 (Субъекты малого и среднего предпринимательства)

ИП ФИО2 в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции заявлял возражения относительно площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32, указал, что согласно Акту от 07.06.2021, площадь под зданием составила 445 кв.м., площадь для эксплуатации составила 1 578 кв.м.

Также ответчик указал, что на вышеуказанном земельном участке по проекту шифр 01-ТАМ-16 было предусмотрено строительство 1-я очередь нежилого здания площадью 332,40 кв.м. по адресу: город Челябинск, Калининский район, проспект Победы. Что было предусмотрено под 2-й очередью ответчику неизвестно, но строительство считается не законченным, т.к. в эксплуатацию сдана только 1-я очередь.

17.08.2017 между ООО СК «Феникс-Гран» (Застройщик) и ИП ФИО2 (Инвестор) заключен договор № 1 по реализации инвестиционного проекта строительства (инвестиционный договор) торгового комплекса по адресу: 

<

...> согласно п.2.2. Инвестор производит инвестирование в строительство вышеуказанного объекта с правом получения и оформления в свою собственность в качестве результата инвестиционной деятельности нежилое здание ориентировочной площадью 332,40 кв.м. по адресу: город Челябинск, Калининский район, проспект Победы.

ИП ФИО2 является собственником нежилого здания, площадью 326,2 кв.м., кадастровый номер 74:36:0605006:1795 (регистрация права собственности ИП ФИО2 произведена на основании Решения Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2019 по делу № А76-41472/2018), которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0605006:32 по адресу: пр. Победы в Калининском районе города Челябинска.

ИП ФИО2 является единственным пользователем спорного земельного участка.

Ответчик неоднократно обращался в Администрацию города Челябинска и Комитет с заявлением о внесение изменений в межевание в части раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32 (т.1 л.д. 130, т.2 л.д. 1, 6, 7, 15, 17, 20, 23, 27, 31, 51), в чем ему было отказано.

Согласно ответам Комитета от 12.12.2023, от 15.12.2023 на обращения ИП ФИО2, ответчику было разъяснено, что образование земельного участка площадью 1578,52 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32 документацией по планировке территории не предусмотрено. Комитетом было отказано в предоставлении схемы и определения границ для формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации вышеуказанного нежилого здания, в связи с тем, что образование земельного участка возможно только путем внесения соответствующих изменений в документацию по планировке территории.

При этом отказы Администрации и Комитата не обжаловались ответчиком в установленном законом порядке.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, в случае если, договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (пункт 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Договор аренды УЗ № 015083-К-2016 от 25.10.2016 заключен на весь земельный участок площадью 2 945 кв. м с кадастровым номером 74:36:0605006:32, а не на его часть. Изменения в договор аренды УЗ № 015083-К-2016 от 25.10.2016 в части площади землепользования арендатора сторонами не вносились, площадь, необходимая для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости, не определялась, соответствующий земельный участок на кадастровый учет не ставился.

В силу вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в спорный период ответчик сохранил обязательства по оплате арендных платежей, исходя из условий договора аренды УЗ № 015083-К-2016 от 25.10.2016.

Ссылки ответчика на отказ Администрации города Челябинска и Комитета в предоставлении земельного участка в аренду в связи с несоразмерностью площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32 площади земельного участка, необходимого для эксплуатации в его границах нежилого здания общей площадью 326,2 кв. м, на отказ в межевание в части раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32, судом обоснованно отклонена, поскольку до определения площади и постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0605006:1795, объем обязательств ответчика как пользователя земельного участка подлежит определению, исходя из условий заключенного договора аренды УЗ № 015083-К-2016 от 25.10.2016.

Как верно отмечено судом фактическое неиспользование всей площади земельного участка в целях, для которых он предоставлялся, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

Согласно акту обследования земельного участка и объектов недвижимости от 17.01.2025, а так же сведениям из ЕГРН на земельном участке находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

- 74:36:0605006:2216 внутриквартальные сети водоворота (сооружение коммунального хозяйства);

- 74:36:0000000:51215 кабельная канализация (иное сооружение),

- 74:36:0000000:56064 главный коллектор № 2 (сооружение коммунального хозяйства;

- 74:36:0000000:56069 главный коллектор № 3 (сооружение коммунального хозяйства);

- 74:36:00000000:62447 тепловые сети (сооружение коммунального хозяйства);

- 74:36:00000000:62631 внутриквартальные сети водопровода (сооружение коммунального хозяйства);

- 74:36:0000000:56062 самотечный коллектор (сооружение коммунального хозяйства).

Из представленных в материалы дела сведений из ЕГРН следует, что указанные объекты недвижимости являются линейными сооружениями.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Статья 39.23 ЗК РФ устанавливает, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях: размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

Как следует из пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что нахождение на спорном земельного участке сооружений - линейных объектов не обременяет такой земельный участок правом аренды, в силу чего сам по себе факт их нахождения в границах на земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32 не влияет на объем арендного пользования ответчика данным земельным участком, а, следовательно, и на размер задолженности по арендной плате.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно при расчете задолженности по арендной плате исходил из всей площади (2 945 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0605006:32.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В рассматриваемом случае Комитет обратился с рассматриваемым иском в суд первой инстанции 07.02.2024 (согласно почтовому штемпелю).

Кроме того, истцом в адрес ответчика была направлено требование (претензия) № 61956 от 20.12.2023 об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка.

С учетом изложенного, сроков оплаты арендной платы по договору аренды, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной платы, соответственно и неустойки за период с 23.10.2019 по 31.12.2020.

Истцом в суд первой инстанции был представлен справочно-информационный расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.04.2024, согласно которому за указанный период арендная плата составляет 2 611 900 руб. 63 коп., исходя из расчета:

1) с 01.01.2021 по 31.12.2021 - 20 844 945,60 х 3% х 1,75 х 1,118 х 0,9 =  1 101 144,67 руб. 

2) с 01.01.2022 по 31.12.2022 - 11 820 000 х 3% х 1,75 х 1,118 х 0,9 = 624 397,41 руб. 

3) с 01.01.2023 по 05.01.2023 - 17 809 298,50 х 3% х 1,75 х 1,118 х 0,9 : 365 х 5= 12 887,47 руб.

4) с 05.01.2023 по 31.12.2023 - 12 556 000 х 3% х 1,75 х 1,118 х 0,9 : 365 х 360= 654 190,99 руб.

5) с 01.01.2024 по 30.04.2024 12 556 000 х 3% х 1,75 х 1,118 х 0,9 : 366 х 121= 219 280,09 руб.

Кроме того истцом при расчете задолженности учтено назначение платежа и письма о переносе платы за период с 01.01.2021 по 30.04.2024.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГК РФ.

Таким образом, задолженность по оплате аренды за земельный участок за период с 01.01.2021 по 30.04.2024 в размере 388 570 руб. 69 коп.

Судом первой инстанции расчет задолженности по арендной плате проверен, признан арифметически верным.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия (уплаты) задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.04.2024 в размере 388 570 руб. 69 коп.

Довод жалобы о том, что на спорном земельном участке находятся иные объекты недвижимости, которые препятствуют ответчику использовать весь земельный участок, апелляционной коллегией отгоняется, поскольку доказательств нахождения на спорном земельном участке иных объектов недвижимости ответчиком суду не представлено.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств послужило основанием для начисления истцом пени. 

В силу статьи 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, за нарушение сроков перечисления арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей па день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по се оплате или соответствующей части указанного обязательства

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Комитета о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Комитет просил суд взыскать с ИП ФИО2 пени за просрочку внесения арендных платежей от 02.11.2019 по 30.04.2024 в размере 396 608 руб. 96 коп. с продолжением их начисления от суммы задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В силу данного обстоятельства судом был произведен самостоятельный расчет пени за период с 02.02.2021 по 30.04.2024, который составил 168 094 руб. 73 коп.

Судом апелляционной инстанции расчет неустойки по договору проверен, признан арифметически верным.

Доводы о несоразмерности неустойки, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Как указано в пунктах 69, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В рассматриваемом случае ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств наличия такого исключительного случая.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ. Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

Кроме того, подателем апелляционной жалобы ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ суду первой инстанции не заявлялось. Оснований для применения указанного положения и снижения неустойки у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании вышеизложенного судом первой инстанции полно и правильно установлены все фактические обстоятельства по делу, исходя из оценки доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

На основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах») по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: для физических лиц - 10 000 рублей; для организаций - 30 000 рублей.

ИП ФИО2 при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб. на основании платежного поручения от 30.04.2025 № 28.

Поэтому ИП ФИО2 подлежит возвращению из федерального бюджета излишне уплаченная на основании платежного поручения от 30.04.2025 № 28 государственная пошлина в размере 20 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2025 по делу № А76-4052/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 30.04.2025 № 28 за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 20 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

                                А.Х. Камаев

Судьи:

                                Н.В. Зорина

                                Ю.С. Колясникова