РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-80358/24-137-502

г. Москва

03 июня 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2024 года

 

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Карповой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПО-РИЭЛТ"

119602, Г.МОСКВА, УЛ. ПОКРЫШКИНА, ДОМОВЛАДЕН 8, ПОМЕЩ. LXXXVI КОМНАТА 20 ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2003, ИНН: 

<

***>

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЗТЕХНОПАРК"

108814, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. 

<

...> (П СОСЕНСКОЕ), Д. 1, СТР. 1, ПОМЕЩ. 1Н/8 ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2014, ИНН: 

<

***>

о взыскании суммы задолженности в размере 2 158 067 руб. 91 коп., которая включает в себя: 1 281 302 руб. 64 коп. задолженность по оплате работ и услуг по содержанию общедолевого имущества, оказанных в январе- декабре 2023 года; 101 141 руб. 96 коп. задолженность по оплате расходов по ремонту общедолевого имущества здания в 2023 году и не включенные в услуги по ежемесячному содержанию здания; 416 913 руб. 29 коп. задолженность по компенсации стоимости электрической энергии, потребленной в декабре 2022 г. – августе 2023; 358 710 руб. 02 коп. за просрочку оплаты, исчисленные по состоянию на 31 марта 2024 года, неустойку (пени), исчисленную с 01 апреля 2024 года до момента фактической оплаты,

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПО-РИЭЛТ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЗТЕХНОПАРК" о взыскании суммы задолженности в размере 2 158 067 руб. 91 коп., которая включает в себя: 1 281 302 руб. 64 коп. задолженность по оплате работ и услуг по содержанию общедолевого имущества, оказанных в январе- декабре 2023 года; 101 141 руб. 96 коп. задолженность по оплате расходов по ремонту общедолевого имущества здания в 2023 году и не включенные в услуги по ежемесячному содержанию здания; 416 913 руб. 29 коп. задолженность по компенсации стоимости электрической энергии, потребленной в декабре 2022 г. – августе 2023; 358 710 руб. 02 коп. за просрочку оплаты, исчисленные по состоянию на 31 марта 2024 года, неустойку (пени), исчисленную с 01 апреля 2024 года до момента фактической оплаты.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Представитель истца поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражает против заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «ЭКСПО-РИЭЛТ» (далее - Истец, Управляющая компания) и ООО «ГАЗТЕХНОПАРК» (далее - Ответчик, Собственник) заключен Договор №9/48/21 от 01.02.2021г. об оказании услуг по управлению общедолевым имуществом в Деловом центре по адресу: г. Москва, 

<

...> км., домовл. 1, стр. 1 (далее - Договор), согласно которого Управляющая компания оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общедолевого имущества, а Собственник обязан своевременно и полностью оплачивать такие услуги и работы (Приложение №1 к иску).

Согласно п.4.1. Договора общая цена Договора определяется Сторонами на основании стоимости работ и услуг по содержанию общедолевого имущества, согласованных Сторонами в смете, а также стоимости потреблённых коммунальных услуг. Доля расходов Собственника на содержание Общедолевого имущества составляет 14,27% от общего размера затрат на содержание Общедолевого имущества. Также Собственники обязаны нести дополнительные расходы по ремонту здания, не предусмотренные в смете.

Согласно п.4.4. Договора Управляющая компания вправе не чаще один раз в календарный год инициировать увеличение стоимости работ и услуг, согласованной в Договоре, направив Собственнику соответствующее обоснованное письменное уведомление.

26 декабря 2022 г. на ежегодном общем собрании собственников Делового центра большинством голосов была утверждена новая Смета по эксплуатации (Далее - Смета на 2023г.), о чем был составлен Протокол.

Генеральный директор управляющей компании Ответчика, являющейся лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени Ответчика, участвовал в данном собрании.

В соответствии с абз.2 п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ».

Согласно ст. 249 РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

По аналогии с п.8.1. ст.145, п.4 ст.146 ЖК РФ решение собственников об утверждении сметы на год принимается большинством голосов.

Таким образом, на основании Сметы на 2023г. - с 01 января 2023г. доля расходов Ответчика на содержание общедолевого имущества в месяц составляет 457 990,55руб., в т.ч. НДС.

В соответствии с абз.1 п.4.6. Договора оплата оказанных в отчетном месяце услуг, выполненных работ осуществляется Собственником не позднее чем через 3 (три) рабочих дня с даты подписания Акта об оказанных услугах и выполненных работах. Собственник обязан в течение 5 (пяти) дней подписать предоставленный Акт и вернуть один экземпляр Управляющей компании. При наличии возражений по объемам и/или качеству выполненных в отчетном месяце работ/услуг, Собственник обязан в течение пяти дней с момента получения от Управляющей компании Акта подписать такой Акт с замечаниями/протоколом разногласий содержащими перечень работ/услуг, которые выполнены некачественно или не в полном объёме. Если в установленный пятидневный срок Собственник не передаст Управляющей компании подписанный Акт об оказанных услугах или мотивированный отказ от его подписания, такой Акт считается подписанным и подлежит оплате в полном объёме.

Истец указывает, что направил, а Ответчик получил все документы, в том числе Акты оказанных услуг, необходимые для оплаты эксплуатационных услуг, оказанных Истцом в январе-декабре 2023г. Поскольку Акты Ответчиком подписаны не были, возражений/претензий по Актам за период январь-декабрь 2023г. в адрес Истца не поступало, Акты за период январь-декабрь 2023г. считаются подписанными и подлежат оплате в полном объёме в соответствии с п.4.6. Договора.

Истец также указывает, что задолженность Ответчика по оплате Истцу стоимости работ и услуг по содержанию общедолевого имущества за январь-декабрь 2023г. составляет 1 281 302,64 рубля.

Также истец ссылается на то, что в стоимость ежемесячного обслуживания не входят расходы на дорогостоящий ремонт оборудования здания, не предусмотренный ежегодной сметой.

Согласно п. 4.1 Договора к такому ремонту относятся работы, стоимость которых превышает 40 000,00 рублей в месяц.

В 2023 году истцом выполнен не предусмотренный сметой ремонт лифтового оборудования, а также ремонт въездных ворот в подземный паркинг. Управляющая компания заблаговременно уведомляла всех собственников о необходимости такого ремонта и о том, что подобный ремонт не включен в стоимость эксплуатационного обслуживания здания. Доля Ответчика в расходах по такому ремонту в 2023 году составила 101 141,96 рублей. Все документы, по произведенным дополнительным расходам Ответчику направлены.

Также истец ссылается на то, что размер компенсации за потребленную Ответчиком электрическую энергию определяется в соответствии с п.4.8. Договора.

Согласно абз.3 п.4.6. Договора компенсация расходов Управляющей компании по оплате потреблённых в Помещениях коммунальных услуг осуществляется Собственником не позднее 3 (трёх) рабочих дней с даты получения от Управляющей компании соответствующего счёта и копий документов, подтверждающих размер такой компенсации согласно Приложению №11 к Договору.

Истцом Ответчику направлялись все предусмотренные Договором документы, необходимые для оплаты потребленной электроэнергии. Ответчик указанные документы получил, однако, счета не оплатил.

Истец указывает, что за Ответчиком числится задолженность по компенсации Истцу стоимости потребленной в декабре 2022-августе 2023 года электрической энергии в размере 416 913,29 рублей.

Также, пунктом 5.4. Договора предусмотрена обязанность Собственника оплатить пени за просрочку оплаты по Договору в размере 0,075% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 31.03.2024 года Истцом начислены пени в размере 358 710,02 рублей, в том числе:

- за просрочку оплаты стоимости эксплуатационных работ/услуг, оказанных в январе-декабре 2023г., в размере 239 394,55 руб.

- за просрочку компенсации расходов Истца по электроэнергии, потребленной в январе 2022- августе 2023 года в размере 88 593,60 руб.;

-  за просрочку оплаты стоимости дополнительных расходов, осуществленных в 2023 году в размере 30 721,87 руб.

В целях соблюдения досудебного порядка рассмотрения спора Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Изложенный в Постановлении N 64 вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". На основании статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пунктов 1, 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 2 Постановления N 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункты 3, 4, 5 Постановления N 64).

Согласно пункту 6 Постановления N 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

Таким образом, по смыслу приведенных положений законодательства и разъяснений собственники помещений, расположенных в здании, вне зависимости от их фактического пользования в силу прямого указания закона обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Кроме того, в соответствии с п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017) обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношении.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения

В силу п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 41 и п. 1 ст. 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик в возражениях на исковое заявление указывает, что оплачивает услуги по смете, которая была согласована в 2021 году, так как никаких дополнительных соглашений Ответчик не подписывал, что смета была увеличена без соблюдения необходимых процедур, что Ответчик по своему выбору исключает отдельные статьи сметы, что Ответчик считает, что услуги ему были оказаны не в полном объеме, что  Ответчик полагает, что крупные ремонтные работы в здании должны осуществляться за счет управляющей компании и Ответчик такие расходы нести не должен, а также, что начисления Истца по оплате за электроэнергию и штрафные санкции выполнены неверно. Кроме того указывает, что требования за май-ноябрь 2022  по компенсации стоимости электрической энергии уже были предметом рассмотрения в рамках ранее рассмотренного спора, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению

В части требований по компенсации стоимости электрической энергии судом установлено, что в просительной части истца истцом допущена техническая описка при указании периода - за май-ноябрь 2022 , при этом сумма  в размере 416 913,29 руб. рассчитана за период с декабря 2022 по август 2023, что согласуется с расчетом, приведенным на стр.4 искового заявления, в связи с чем основания для прекращения производства по делу, вопреки доводам ответчика, в указанной части отсутствуют.

Иные доводы ответчика подлежат отклонению, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Как указывал Истец в иске смета на эксплуатационное обслуживание была утверждена на собрании собственников помещений в здании. Ответчик на собрании присутствовал, о принятых решениях знал. Доказательств оспаривания или признания недействительными такого решения ответчиком в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам ответчика, актами оказанных услуг подтверждается объем и проведенные работы Ответчик акты не подписал, мотивированных надлежащим образом возражений и замечаний относительно объема и качества выполненных работ не направил. Кроме того, доводы ответчика относительно качества оказываемых услуг не свидетельствуют о наличии оснований для освобождения ответчика от необходимости несения расходов по содержанию имущества. В нарушение условий договора ответчик не представил доказательств компенсации расходов Управляющей компании по оплате потреблённых в Помещениях коммунальных услуг.

Представленный ответчиком контррасчет задолженности должным образом не мотивирован и не согласуется с представленным в материалы дела доказательствами, в том числе с протоколом решения общего собрания собственников помещений.

Суд, проверив расчёт истца установил, что расчет произведен методологически и арифметически верно.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ в отношении требований о взыскании неустойки судом не установлено, начисленная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательств. Начисление неустойки согласовано сторонами в договоре. Как указано в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 281 302 руб. 64 коп. задолженность по оплате работ и услуг по содержанию общедолевого имущества, 101 141 руб. 96 коп. задолженность по оплате расходов по ремонту общедолевого имущества здания в 2023 году и не включенным в услуги по ежемесячному содержанию здания, 416 913 руб. 29 коп. задолженность по компенсации стоимости электрической энергии, 358 710 руб. 02 коп. пени за просрочку оплаты, исчисленные по состоянию на 31 марта 2024 года, неустойку (пени), исчисленную с 01 апреля 2024 года в размере 0,075% от сумм задолженностей за каждый день просрочки до момента фактической оплаты.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со ст. 110  АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.8,9,65,71, 101-106, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЗТЕХНОПАРК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПО-РИЭЛТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 1 281 302 руб. 64 коп. задолженность по оплате работ и услуг по содержанию общедолевого имущества, 101 141 руб. 96 коп. задолженность по оплате расходов по ремонту общедолевого имущества здания в 2023 году и не включенным в услуги по ежемесячному содержанию здания, 416 913 руб. 29 коп. задолженность по компенсации стоимости электрической энергии, 358 710 руб. 02 коп. пени за просрочку оплаты, исчисленные по состоянию на 31 марта 2024 года, неустойку (пени), исчисленную с 01 апреля 2024 года в размере 0,075% от сумм задолженностей за каждый день просрочки до момента фактической оплаты, расходы по уплате госпошлины в размере 33 790 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

Д.А. Карпова