АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6007/2019

13 августа 2019 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2019 года, полный текст решения изготовлен 13 августа 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Шевелёвой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 01, 05 и 06 августа 2019 дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью Медицинский Центр «Хелфи» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Омикрон»,

о  признании права собственности, 

при участии:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 01.07.2019, ФИО3 - руководитель (до и после перерыва);

от ответчика: ФИО4 - по доверенности от 16.07.2019 (до и после перерыва);

эксперт ФИО5 (после перерыва);

от третьего лица: не явились (до и после перерыва);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Медицинский Центр «Хелфи» (далее - истец, Общество, ООО МЦ «Хелфи») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - ответчик, Администрация)  о  признании права собственности на реконструированный объект  недвижимого   имущества: нежилое здание - административное здание со встроенными гаражами, кадастровый номер 11:05:0105015:2117, расположенное по адресу: 

<

...>, этажность - 3, общей площадью здания - 636,39 кв.м (далее – Объект).

Определением суда от 29.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Омикрон» (далее - ООО СК «Омикрон»).

Отзывом на иск от 11.07.2019 (т.д. 1 л.д. 102-104) ответчик возражает против заявленных истцом требований, полагая, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если оно осуществило реконструкцию имущества, в результате чего возник новый объект. Ответчиком указано также, что реконструированный объект не соответствует требованиям градостроительного законодательства. Кроме того, Администрацией указывается, что собственником объекта, проводившим реконструкцию объекта, не были произведены легализация объекта и оформление необходимой проектной документации. Администрация указывает также на то, что считает себя ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела, мотивированный отзыв на исковое заявление в материалы дела не представило, явку своего представителя в суд не обеспечило.

В предварительном судебном заседании представитель истца на уточненных требованиях настаивал.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании против требований истца возражал.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 65 от 20.12.2006 «О подготовке дела к судебному разбирательству», если лица, участвующие в деле,  извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

На основании части 4 ст. 137 АПК РФ суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, в отсутствие возражений  сторон, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу в суде первой инстанции.

В порядке ст. 163 АПК РФ судом в судебном заседании 01.08.2019 объявлялся перерыв до 05.08.2019, который был продлен судом до 06.08.2019.

После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей сторон и эксперта.

Представители сторон поддержали доводы, изложенные ранее.

Эксперт дал пояснения суду по вопросам, связанным с проведением экспертизы в отношении спорного объекта.

В силу ст.ст. 123, 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 21.01.2019  истец на основании договора купли-продажи № 4524-ОАОФ/1/1 по результатам торгов по продаже имущества ООО СК «Омикрон» приобрел в собственность у ООО СК «Омикрон» следующие объекты недвижимости:

- объект капитального строительства с кадастровым номером 11:05:0105015:2117 - административное здание со встроенными гаражами, назначение: нежилое здание, этажность - 2, общей площадью 384,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (номер регистрации 11:05:0105015:2117-11/053/2019-20 от 14.02.2019 подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.02.2019);

- земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105015:76, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания автостоянки при административном здании, общей площадью 824 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (номер регистрации 11:05:0105015:76-11/053/2019-24 от 14.02.2019 подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.02.2019).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано истцом в установленном законом порядке.

Как указывает истец, в 2014 году на основании градостроительного плана земельного участка № RU11301000-0000000000000685, утвержденного постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» № 12/5552 от 18.12.2009, были подготовлены все разделы проектной документации, необходимые для получения разрешения на реконструкцию объекта: «Реконструкция административного здания по ул. Димитрова, д. 10/1 в                            г. Сыктывкаре». Проектную документацию разрабатывала лицензированная организация, имеющая значительный опыт на рынке проектирования - Общество с ограниченной ответственностью «НОВТЕХИНЖИНИРИНГ» (ООО «НТИ»), имеющая допуск СРО.

13.11.2014 было получено положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0099-14, проведенной                                  ООО «Ивановский центр негосударственных экспертиз». Эксперты                                       ООО «Ивановский центр негосударственных экспертиз» пришли к выводу о том, что проектная документация объекта: «Реконструкция административного здания по ул. Димитрова, д. 10/1 в г. Сыктывкаре» соответствует требованиям технических регламентов.

На основании подготовленной проектной документации в 2014 году предыдущим собственником Объекта были произведены изменения объекта капитального строительства в части изменения этажности и площади здания в целом, о чем свидетельствуют данные технического паспорта от 12.03.2014. По данным технического паспорта, этажность составляла 3 этажа и с того времени изменения в этажности здания не проводились. 

Однако, разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию после проведения реконструкции предыдущим собственником получено не было. Соответственно, в базу Росреестра учет изменений Объекта не был внесен.

Как указывает истец, предыдущий собственник Объекта учет изменений здания не произвел, хотя пользовался зданием с учетом изменения этажности и площади Объекта.

ООО МЦ «ХЕЛФИ» был получен новый градостроительный план земельного участка RU11301000-0000000000006988 от 04.03.2019.

12.03.2019 Коми межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта федерального агентства воздушного транспорта (Коми МТУ Росавиации) было выдано согласование реконструкции объекта: «Административное здание со встроенными гаражами», расположенное по адресу: 

<

...> № ВСС-202/КММТУ».

В ответ на письменное обращение истца от 07.03.2019                                           ООО     «Ивановский    центр негосударственныхэкспертиз»  представило ответ от 08.04.2019, согласно которому спорный объект стал находиться не в пределах зоны допустимого размещения здания, поскольку имеется отступ 3 м. Требования нового градостроительного плана перестали соответствовать разработанной проектом Документации,  заключению негосударственной      экспертизы и   фактическому расположение реконструированного объекта.

26.03.2019 истец обратился к Администрации за разъяснением, требуется ли разрешение на реконструкцию спорного объекта, на что письмом от 02.04.2019 Администрация ответила, что реконструкция Объекта произведена с нарушением градостроительного законодательства, но поскольку ООО МЦ «ХЕЛФИ» является добросовестным приобретателем  данного объекта, то ему следует урегулировать ситуацию с Объектом в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, истец на основании ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации обратился к Администрации с заявлением на получение разрешения на реконструкцию расположенного на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, спорного объекта - нежилого здания - административного здания со встроенными гаражами, кадастровый номер 11:05:0105015:2117, общей площадью здания - 636,39 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, этажность - 3, при этом Обществом к заявлению были приложены необходимые документы, в том числе проектная документация.

В выдаче данного разрешения на реконструкцию указанного  административного здания Администрацией письмом № 27-01/177242 от 25.07.2019 Обществу было отказано. 

В обоснование отказа Администрация указала следующие основания:

- земельный участок по адресу: 

<

...>, расположен в территориальной зоне Ж-1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами). В данной зоне не предусмотрено размещение административного здания на данном земельном участке.

- истцом в нарушение изменений Градостроительного кодекса РФ от 01.07.2019 не был представлен раздел проектной документации «результаты инженерных изысканий».

- выданное согласование Коми МТУ Росавиации не соответствует предоставленной проектной документации в части относительной высоты планируемого к реконструкции объекта.

- в представленной истцом проектной документации отсутствует информация по благоустройству территории в части размещения площадки для временной стоянки транспортных средств, и площадки для размещения мусорных контейнеров.

- в графической части градостроительного плана земельного участка                № RU11301000-0000000000006988 указано, что часть здания, планируемого к реконструкции, выходит за пределы зоны допустимого размещения объекта.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, реконструкция Объекта была произведена его первоначальным  собственником - ООО «Омикрон», который произведенную реконструкцию объекта не согласовал и не зарегистрировал в установленном порядке. Для получения разрешения на реконструкцию Объекта ООО МЦ «Хелфи» представил комплект проектной документации, заказанный прежним собственником спорного объекта - ООО «Омикрон», для реконструкции третьего этажа административного здания, при этом ООО «Омикрон» было получено положительное заключение негосударственной экспертизы. Данные проекты изготавливались на основании градостроительного плана земельного участка, полученного ООО «Омикрон» № RU11301000-0000000000003335 от 12.03.2014.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, согласно градостроительного плана, расположен в зоне Ж1 (зона застройки многоэтажными жилыми домами и пр.). 

Как следует из материалов дела, на момент строительства здания и ввода его в эксплуатацию, нарушений застройки выявлено не было, Администрацией  был выдан акт ввода здания в эксплуатацию. 

На момент рассмотрения дела, Администрация указывает на то, что в зоне Ж1 не могут быть расположены административные здания, так как это не соответствует назначению земельного участка. 

При этом истец сообщает, что в зоне Ж1 в основных видах использования земельного участка имеются возможные и подходящие для него виды использования земельного участка - специализированные поликлиники или амбулаторно поликлинические учреждения и истцом после выполнения ремонтных работ и получения медицинской лицензии планируется изменение назначение здания на вышеобозначенные.

Как указывает истец, была сформирована проектная документация,  пройдена положительная экспертиза проекта согласно имеющегося перечня проектных альбомов, при этом изменять или дополнять состав проектной документации невозможно, поскольку это аннулирует действие пройденной экспертизы. 

Истец сообщает также, что им были предоставлены Администрации также результаты инженерных изысканий (топографическая съемка), с полученными разрешениями на реконструкцию от ресурсоснабжающих организаций, которые не были учтены Администрацией как «результаты инженерных изысканий», поскольку не были оформлены как отдельный альбом (раздел) проектной документации.

Истец также указывает, что ООО МЦ «Хелфи» было повторно получено согласование Коми МТУ «Росавиации» № ВСС-552/ КММТУ от 29.07.2019, с указанием абсолютной и относительной отметки наивысшей точки объекта, при этом абсолютная отметка составила 137,715 м, относительная отметка 11,715 м, что соответствует представленной истцом  проектной документации для получения разрешения на реконструкцию спорного объекта.

Кроме того, как указывает Общество, имеющегося земельного участка достаточно для временной стоянки транспортных средств клиентов медицинского учреждения, а также имеется информационное письмо                           АО «КТК» № 006/4902 от 30.07.2019 о возможном использовании их прилегающей территории для увеличения парковочной зоны на 3 машино-места.

Истцом также указывается на то, что ООО МЦ «Хелфи» - это  специализированная медицинская клиника, которая располагает достаточным объёмом площадей для размещения, складирования и хранения ТКО, а также медицинских отходов класса Б, внутри здания. Согласно разрабатываемой проектной документации, данное помещение будет располагаться на первом этаже и будет иметь назначение «Помещение временного хранения отходов (класс А, Б, Г). При этом истцом заключены договор № 339/СРО-П/2019 на вывоз отходов ТКО (региональный оператор ООО «Ухтажилфонд»), и договор № 138/2019/ЛПУ от 15.03.2019 на вывоз медицинских отходов ООО «Чистоход».

Что касается графической части градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которым часть административного здания, планируемого к реконструкции, выходит за пределы зоны допустимого размещения объекта,  истец пояснил, что данное несоответствие произошло из-за внесенных изменений в Градостроительный кодекс РФ в части увеличения обязательного отступа от красных линий, что и привело к заступу здания за имеющиеся красные линии.

Согласно представленному в материалы дела акту экспертизы № 039-19 от 29.04.2019, составленного экспертной организацией - ООО «НТИ», объект капитального строительства - нежилое здание - административное здание со встроенными гаражами, расположенное по адресу: 

<

...>, этажность - 3, общей площадью                    636,39 кв.м, расположен в соответствии с параметрами, установленными документацией по планировке территории, обязательными требованиям к параметрам постройки, противопожарным нормам; правилам землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар», за исключением незначительного отклонения от пятна застройки на 1,9 м,  расположен на значительном расстоянии от соседних жилых и нежилых зданий и строений, соответственно, возведение и сохранение постройки вышеуказанного объекта капитального строительства не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Поскольку реконструкция нежилого здания произведена без получения разрешительных документов, что препятствует государственному учету реконструированного Объекта, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности подлежит регистрации.

В силу ст.ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик вправе приступить к реконструкции объекта капитального строительства только после получения разрешения на реконструкцию, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления реконструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Согласно п. 26 Постановления № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением экспертизы № 039-19 от 29.04.2019, проведенной ООО «НТИ», Объект соответствует представленной в суд проектной документации, за исключением незначительного отклонения от пятна застройки на 1,9 м. Согласно заключению, постройка соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Доказательств обратного ответчиком не представлено, заключение экспертизы Администрацией не оспорено.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, приведено разъяснение о том, что право собственности на самовольное строение, возведенное лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Из материалов дела судом установлено, что реконструированное здание расположено на участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пригодно к эксплуатации, соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и других норм и правил, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законные интересы других лиц. 

Доводы ответчика судом отклоняются, поскольку реконструкция спорного объекта не привела к созданию нового объекта; в соответствии с заключением проведенной экспертизы спорный объект соответствует градостроительным нормам и правилам; то, что границы объекта выходят за пятно застройки, обусловлено изменившимся градостроительным планом. Ответчиком предприняты все возможные меры к легализации реконструированного объекта, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. 

Доводы Администрации о том, что она является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, судом также отклонены по причине их необоснованности.

С учетом изложенного, оснований для отказа в признании права собственности Общества на спорный объект судом не усматривается.

Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Общества подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью Медицинский Центр «Хелфи» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) право собственности на реконструированный объект  недвижимого   имущества: нежилое здание - административное здание со встроенными гаражами, кадастровый номер 11:05:0105015:2117, расположенное по адресу: 

<

...>, этажность - 3, общей площадью здания - 636,39 кв. м.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления текста решения  в полном объеме.

Судья                                      А.В. Шевелёва