АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14008/2018

г. Уфа

17 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.09.2018 г.

Полный текст решения изготовлен 17.09.2018 г.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Гайсиной Г.И., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому  заявлению

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 

- Администрация муниципального района Иглинский район РБ

- Администрация сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан 

- Управление Росреестра по РБ 

о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2016, заключенного между Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ и ООО «Рустал-Недвижимость», обязании возвратить органу местного самоуправления земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 площадью 606 545 кв. м; о взыскании с ответчика неустойки в размере 268 411,27 руб., предусмотренной п. 5.2 договора, и штрафа в размере 338 452,11 руб., предусмотренного п. 5.5 договора  

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности № 2226 от 18.10.2017г., паспорт (до перерыва)

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 16.07.2018г., паспорт; ФИО4 по доверенности от 22.08.18г., паспорт 

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2016, заключенного между Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ и ООО «Рустал-Недвижимость»; об обязании ответчика возвратить органу местного самоуправления земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 площадью 606 545 кв. м; взыскании неустойки в размере 268 411,27 руб., предусмотренной п. 5.2 договора, и штрафа в размере 338 452,11 руб., предусмотренного п. 5.5 договора. В обоснование заявленных исковых требований указано на грубые нарушения ответчиком условий договора в части оплаты.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального района Иглинский район РБ,  Администрация сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан, Управление Росреестра по РБ.

Истец в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования уточнил, просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2016, заключенный между Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ и ООО «Рустал-Недвижимость», обязать ответчика возвратить органу местного самоуправления земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 площадью 606 545 кв. м; взыскать с ответчика неустойку в размере 397 681,23 руб., предусмотренную п. 5.2 договора, и штраф в размере 338 452,11 руб., предусмотренный п. 5.5 договора.

Уточнения исковых требований судом приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, дополнения к нему, согласно которым задолженность по договору полностью погашена, что подтверждается платежными поручениями от 06.09.2017 № 1004 на сумму 1 000 000 руб., от 16.05.2018 № 565 на сумму 692 260,55 руб. Ответчик  считает, что поскольку условия договора исполнены сторонами и не соблюден досудебный порядок расторжения договора, требования истца в части расторжения договора и обязании возвратить земельный участок удовлетворению не подлежат.

Кроме того, ответчик указывает на то, что фактически договор купли-продажи от 15.12.2016 был подписан только перед сдачей документов в Управление Росреестра по РБ для дальнейшей регистрации сделки. Поскольку регистрация договора произведена только 25.07.2017, правомочия собственника спорного земельного участка перешли к ООО «Рустал-Недвижимость» только 25.07.2017, соответственно, начальная дата периода неустойки подлежит исчислению с 26.07.2017. Кроме того, ответчик полагает, что Комитет является ненадлежащим истцом. 

Администрацией МР Иглинский район РБ представлен отзыв на исковое заявление, исковые требования считает обоснованными и подлежащими удовлетворению (л. д. 67-68).

24.08.2018  Управлением Росреестра по РБ на запрос суда представлена копия регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 02:26:080103:45 (л. д. 95-128).

Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ представлены письменные пояснения, согласно которым в августе 2016 года представителем ООО «Рустал-Недвижимость» на подписание представлен пакет документов на выкуп земельного участка с кадастровым номером 02:266080103:45, а именно проект договора купли-продажи, акт приема-передачи земельного участка к договору, расчет выкупа земельного участка. После подписания обеими сторонами полный (оригинальный) пакет документов был передан представителю ООО «Рустал-Недвижимость» для присвоения порядкового номера и даты договору, поскольку регистрация договоров купли-продажи входит в полномочия Комитета. О том, что за ООО «Рустал-Недвижимость» зарегистрирован переход права на земельный участок без оплаты, предусмотренной п. 2.1 договора, администрации сельского поселения стало известно от председателя комитета ФИО5 (л. д. 131-132).

В судебном заседании 05.09.2018 по правилам ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 10.09.2018 до 15 ч. 20 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда без участия представителей истца и третьих лиц (ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, руководствуясь подп. 9 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации 15.12.2016 между Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район РБ (продавец) и ООО «Рустал-Недвижимость»  (покупатель) подписан договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает земельный участок общей площадью 606 545 кв. м с кадастровым номером 02:26:080103:45, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: РБ, Иглинский район, с/с Калтымановский, для ведения сельскохозяйственного производства (л. д. 28-29).

Согласно п. 2.1 цена участка составляет 1 692 260,55 руб.

Покупатель платит цену участка, указанную в п. 2.1 договора, в течение 7 календарных дней с момента подписания договора (п. 2.2 договора).

Полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (п. 2.3 договора).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право продавца требовать от покупателя уплаты установленной договором денежной суммы (цены) участка. Пунктом 4.4.4 договора предусмотрена обязанность покупателя оплатить цену участка в размере, порядке и сроки, установленные разделом 2 договора.

Разделом 5 договора предусмотрена ответственность сторон. 

Так, согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения платежа, предусмотренного п. 2.2, покупатель уплачивает продавцу пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от просроченной суммы.

В п. 5.3 договора предусмотрено, что просрочка основного платежа (полностью или частично), предусмотренная п. 2.1 договора, не может превышать  семи календарных дней (далее «допустимая просрочка»). Просрочка свыше семи календарных дней считается отказом покупателя от исполнения обязательств по договору и договор признается расторгнутым со следующего после истечения срока "допустимой просрочки" дня. Продавец в течение пяти дней с момента истечения срока "допустимой просрочки" направляет покупателю письменное уведомление о расторжении договора. Оформления сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора в данном случае не требуется.

В силу п. 5.4 договора расторжение договора не освобождает от выплаты пени и штрафа, установленных п. п. 5.2 и 5.5 договора. 

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 5.3 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 20% от стоимости продаваемого земельного участка.

Согласно п. 6.5 договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один экземпляр находится в Комитете по управлению собственностью Минземимущества РБ по Иглинскому району, второй – у покупателя, третий – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

На последней странице договора в левом нижнем углу имеется отметка о том, что договор согласован с председателем КУС МЗИО РБ по Иглинскому району  - начальником отдела ФИО5, при этом имеется подпись (л. д. 29). 

Земельный участок передан по акту приема-передачи (л. д. 29 об). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Россреестра по РБ, что подтверждается записью № 02-26-08/0103-45-02/123/2017-1 от 25.07.2017 (л. д. 29).

07.05.2018 Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Иглинскому району в адрес ответчика направлено уведомление № 837 о расторжении договора от 15.12.2016 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности (л. д. 31). В данном уведомлении ответчику также указано на необходимость уплатить в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления пени за каждый день просрочки в размере 710 875,42 руб. и штраф в размере 338 452,11 руб. (20 %  от цены договора).  В случае невыполнения обществом названых требований Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора, взыскании пени и штрафа. 

Ссылаясь на то, что покупателем грубо нарушены условия договора купли-продажи, поскольку сумма, предусмотренная в п. 2.1 договора, на реквизиты согласно п. 2.4 договора не поступала, Комитет обратился в арбитражный   суд  с настоящим иском.  При  этом  неустойка  в  размере  397 681,23 руб. начислена Комитетом на всю сумму договора (1 692 260,55 руб.) исходя из 0,05 % за каждый день просрочки; размер штрафа (338 452,11 руб.) определен в размере 20 % от суммы договора в соответствии с п. 5.5 договора купли-продажи. 

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1,4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением, либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск; определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества. При отсутствии указанных данных договор считается незаключенным. 

Пунктом 1 ст.  551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. 

Договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2016 содержит существенные условия договора, земельный участок индивидуализирован, цена в размере 1 692 260,55 сторонами согласована. 

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше, в обоснование заявленных требований о расторжении договора Комитет ссылался на то, что покупателем (ответчиком) были грубо нарушены условия договора купли-продажи в части оплаты. 

Как следует из условий договора купли-продажи  от 15.12.2016, покупатель платит цену участка, указанную в п. 2.1 договора, в течение 7 календарных дней с момента подписания договора (п. 2.2 договора).

За нарушение срока внесения платежа, предусмотренного п. 2.2, покупатель уплачивает продавцу пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от просроченной суммы (п. 5.2 договора).

Просрочка основного платежа (полностью или частично), предусмотренная п. 2.1 договора, не может превышать  семи календарных (далее «допустимая просрочка»). Просрочка свыше семи календарных дней считается отказом покупателя от исполнения обязательств по договору и договор признается расторгнутым со следующего после истечения срока "допустимой просрочки" дня. Продавец в течение пяти дней с момента истечения срока "допустимой просрочки" направляет покупателю письменное уведомление о расторжении договора. Оформления сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора в данном случае не требуется (п. 5.3 договора).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что оплата по договору купли-продажи, хоть и с нарушением предусмотренного договором срока, но была произведена. 

Так, в материалах дела имеются платежные поручения от 06.09.2017 № 1004 на сумму 1 000 000 руб., от 16.05.2018 № 565 на сумму 692 260,55 руб. (л. 

<

...>). В указанных платежных поручениях в качестве плательщика указано ООО "Управляющая компания "Рустал", в качестве назначения платежа указано «Оплата за земельный участок по договору купли-продажи б/н от 15.12.2016 за ООО «Рустал-Недвижимость» (ИНН 

<

***>). 

Факт оплаты стоимости участка третьим лицом сам по себе не свидетельствует о ненадлежащем исполнении/неисполнении обязательства, кроме того, как действующим законодательством, так и условиями договора, не установлено запрета на исполнение обязательства по оплате иным лицом. 

Оценивая условия договора купли-продажи в соответствии с положениями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что пунктами 5.2, 5.3 предусмотрена совокупность юридических фактов и юридических значимых действий, необходимых для расторжения договора. Так, со стороны покупателя необходима просрочка в оплате свыше установленного срока, а со стороны покупателя необходимо направление  покупателю письменного уведомления о расторжении договора в течение пяти дней с момента истечения срока "допустимой просрочки". 

В то же время судом установлено, что соответствующего уведомления в предусмотренные договором сроки продавцом, которым является Администрация сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район РБ, направлено не было. 

Имеющееся в материалах дела уведомление о расторжении договора купли-продажи от 07.05.2018 № 837, адресованное ООО "Рустал-Недвижимость" (л. д. 31), не может быть признано судом в качестве надлежащего уведомления покупателя о расторжении договора продавцом, поскольку данное уведомление подготовлено и направлено Комитетом, который, как было указано выше, стороной договора купли-продажи не является, кроме того, данное уведомление датировано 07.08.2015 и направлено Комитетом 08.05.2018 (л. д. 32), т. е. по истечении предусмотренного договором срока. 

Между тем положения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают вопрос расторжения договора с совершением юридически значимых действий именно стороной договора, а не какими-либо иными лицами. 

В момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка полномочиями по его распоряжению обладала Администрация сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ, что не оспаривается сторонами и иными участниками настоящего дела. 

В обоснование своих полномочий на предъявление требования о расторжении договора купли-продажи (и на направление уведомления о расторжении договора) Комитет ссылался на то, что с 01.01.2017 вступили в силу ряд положений Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Так, согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.19.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого  муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района. 

Решением Совета сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ от 21.02.2016 № 152 утверждено Соглашение о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Иглинскому району и сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район РБ по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом (л. д. 10). 

Согласно данному Положению (л. д. 11 - 16)  Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Иглинскому району осуществляет на территории сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ функции в сфере публично-правовых отношений по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, а также земельными участками, находящимися в собственности сельского поселения Калтымановский сельсовет. В частности, Комитету предоставлены полномочия по подготовке проектов решений администрации по вопросам распоряжения объектами недвижимости, включая земельные участки (п. 1.1.1); подготовке проектов договоров аренды и купли-продажи  объектов недвижимости, в том числе земельных участков (п. 1.1.2); подготовка документов при осуществлении приватизации объектов (п. 1.1.4); организация торгов по продаже муниципального имущества, в том числе земельных участков, находящихся в собственности сельского поселения (п. 1.1.6); осуществление учета и ведения реестра муниципального имущества (п. 1.1.8); осуществление контроля за платежами за пользование муниципальным имуществом (п. 1.1.10); осуществление учета и контроля за полнотой и своевременностью поступления в бюджет муниципального района отдельных видов неналоговых доходов, администрирование этих доходов и организация взаимодействия с Управлением Федерального казначейства по РБ (п. 1.1.11  Соглашения). Согласно п. 2.1.3 Администрация сельского поселения выдает Комитету доверенность на осуществление действий от имени Администрации сельского поселения в пределах полномочий названного соглашения. 

Между  тем   из   содержания  указанного  Соглашения, в  том  числе   п. 1.1.11, на который ссылается Комитет, не следует, что последнему  переданы полномочия на расторжение договоров аренды, заключенных сельским поселением Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка заявлено лицом, не имеющим на это соответствующих полномочий. 

Данных о том, что уполномоченным лицом – Администрацией сельского поселения  Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ как стороной договора было подготовлено и направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, суду не представлено. Суд также учитывает, что  Администрация сельского поселения  Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ, привлеченная к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  соответствующего волеизъявления на расторжение договора не выразила, каких-либо ходатайств об изменении своего процессуального статуса не заявляла. Не было заявлено соответствующего ходатайства и самим Комитетом.  

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что направляя ответчику уведомление  от 07.05.2018 о расторжении договора, выплате штрафа и пени (согласно почтовой квитанции направлено 08.05.2018), Комитет предоставил обществу для исполнения 10 рабочих дней  с момента получения (при этом 9, 12, 13, 19, 20 мая - выходные дни + почтовый пробег), однако согласно входящему штампу арбитражного суда иск был подан нарочно уже 21.05.2018 (л. д. 4),  т. е. явно до истечения установленного им же срока. 

Таким образом, поскольку Администрацией сельского поселения Калтымановский сельсовет МР Иглинский район РБ требований о расторжении договора не заявлялось, а полномочия лица, заявившего такое требование (Комитета) надлежащим образом не подтверждены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.12.2016  и об обязании ответчика вернуть земельный участок органу местного самоуправления. 

Учитывая также то обстоятельство, что  оплата по договору со стороны ответчика все-же имела место, при том, что продавцом как стороной договора до настоящего момента не совершались какие-либо действия, направленные на прекращение договорных отношений, суд не усматривает оснований для вывода о том, что нарушение покупателем срока оплаты повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 20 % от цены договора, поскольку согласно п. 5.5 договора наступление обязанности по выплате штрафа возникает в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 5.3 договора, что в данном случае не установлено. 

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 397 681,23 руб., предусмотренной п. 5.2 договора (с учетом уточнений). 

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения платежа, предусмотренного п.2.2, покупатель уплачивает продавцу пени за каждый день просрочки в размере 0,05% от просроченной суммы.

На основании Соглашения о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Иглинскому району и сельского поселения Калтымановский сельсовет муниципального района Иглинский район РБ по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом Комитету среди прочих переданы функции на осуществление учета и контроля за полнотой и своевременностью поступления в бюджет муниципального района отдельных видов неналоговых доходов (л. д. 11-16).

Согласно Порядку администрирования доходов МР Иглинский район РБ (консолидированного бюджета), администрируемых Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Иглинскому району, утвержденному приказом от 10.03.2016 № 7, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Иглинскому району осуществляет функции администратора доходов бюджета МР Иглинский район РБ, контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных платежей), пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджета бюджетной системы Российской Федерации (л. д. 17 – 20). 

Приложением к названному Порядку администрирования доходов (л. д. 20 – 25) предусмотрены доходы, закрепляемые за отделами Комитетом. В данном приложении предусмотрен код 863  1 14 06013 10 0000 430 "доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений (л. д. 23).

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая положения ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования о взыскании неустойки за нарушение срока внесения платежа заявлены истцом обоснованно.

Проверив расчет пени, представленный истцом, суд признает его не верным. 

Как указывалось выше, расчет пени произведен Комитетом на всю сумму договора (1 692 260,55 руб.) исходя из 0,05 % за каждый день просрочки. В обоснование такого расчета Комитет ссылался на то, что денежная сумма была возвращена плательщику. 

В материалах дела имеется платежное поручение от 13.04.2018 № 647140 о возврате УФК по РБ (КУС Минземимущества в РБ по Иглинскому району) 1 000 000 обществу "Управляющая компания "Рустал" с назначением платежа "задаток за участие в аукционе, аукцион не состоялся" (л. д. 69).  В материалах дела также имеются платежные поручения от 25.07.2018 № 358813 на сумму 1 000 000, № 358812 на сумму 369 802,48 руб.,  № 358811 на сумму 322 458,07 руб. с назначением платежа "задаток за участие в аукционе, аукцион не состоялся" (л. д. 74 – 76), из которых следует, что УФК по РБ (КУС Минземимущества в РБ по Иглинскому району) возвратило обществу "Управляющая компания "Рустал" названные денежные средства в общей сумме 1 692 260,55 руб. Истцом также представлена неподписанная заявка на возврат № 1 от 28.08.2018 с назначением платежа "возврат выкупа по договору купли-продажи". 

 Совершение действий по возврату денежных средств истец пояснил тем, что договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2016 в Комитете не был зарегистрирован (представлен журнал регистрации договоров купли-продажи за 2016 год  и журнал выдачи договоров купли-продажи за 2017 год; л. д. 140 - 170), подписанного экземпляра данного договора в Комитете также не имелось, плательщиком было указано общество УК "Рустал", в связи с чем истец не смог идентифицировать платеж. 

В то же время, как указывалось выше, в платежных поручениях от 06.09.2017 № 1004 на сумму 1 000 000 руб., от 16.05.2018 № 565 на сумму 692 260,55 руб. в качестве плательщика указано ООО "Управляющая компания "Рустал", в качестве назначения платежа указано «Оплата за земельный участок по договору купли-продажи б/н от 15.12.2016 за ООО «Рустал-Недвижимость» (ИНН 

<

***>). При этом факт оплаты стоимости участка третьим лицом сам по себе не свидетельствует о ненадлежащем исполнении/неисполнении обязательства, кроме того, как действующим законодательством, так и условиями договора не установлено запрета на исполнение обязательства по оплате иным лицом. 

Из материалов дела также усматривается, что на последней странице договора купли-продажи земельного участка от 15.12.2016 в левом нижнем углу имеется отметка о том, что договор согласован с председателем КУС МЗИО РБ по Иглинскому району  - начальником отдела В.Н. Карповым, при этом имеется подпись (л. д. 29). О фальсификации данного документа и имеющихся на нем подписей никем из участвующих в деле лиц заявлено не было. 

В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что проект договора купли-продажи земельного участка был подготовлен и согласован Комитетом и передан представителю ответчика для дальнейшего подписания без какой-либо фиксации факта передачи документов. 

С учетом изложенного суд отклоняет доводы Комитета об отсутствии у него информации о заключенном договоре купли-продажи и возможности идентифицировать поступивший платеж. Судом установлено, что договор купли-продажи был согласован Комитетом, при этом отсутствие регистрации договора в Комитете обусловлено действиями самого истца, который со ссылкой на сложившие отношения в нарушение установленного порядка выдал документы представителю ответчика без какой-либо фиксации данного факта. 

Суд также принимает во внимание, что в платежных поручениях указано назначение платежа, наименование  и ИНН лица, за которого произведен платеж. При наличии каких-либо затруднений с определением его назначения у Комитета имелась возможность уточнить необходимые сведения у сторон договора, однако из материалов дела не следует, что истцом были совершены данные действия. Кроме того, в назначении платежа по возврату указано "задаток за участие в аукционе, аукцион не состоялся", однако каких-либо данных о том, что аукцион проводился и общество "УК "Рустал" принимало в нем участие суду также не представлено.  

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что возврат денежных средств плательщику по договору купли-продажи земельного участка от 15.12.2016 обусловлен исключительно субъективным волеизъявлением самого Комитета, что не может являться основанием для возложения на ответчика штрафных санкций за несвоевременную оплату исходя из всей суммы договора за указанный период. 

Оценив условия п. 2.2, 2.3, 5.2 договора, касающиеся сроков оплаты, суд приходит к выводу о том, что оплата земельного участка должна была быть произведена ответчиком в течение 7 календарных дней с момента его подписания. Условие о "допустимой просрочке", предусмотренное п. 5.3 договора, относится к вопросу расторжения договора, а не к начислению штрафных санкций. 

Поскольку на договоре стоит дата 15.12.2016, суд приходит к выводу о том, что крайним сроком оплаты является 22.12.2018, следовательно, штрафные санкции следует начислять с 23.12.2016 до 16.05.2018, когда ответчиком была произведена полная оплата. 

По расчету суда, выполненного с учетом разъяснений, данных в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно которому день исполнения обязательства входит в период просрочки,  сумма пени за период с 23.12.2016 по 16.05.2018 составит 305 526,43 руб. руб., в том числе:

-   на  сумму 1 692 260,55 руб. с  23.12.2016 по  06.09.2017  (258 дней):  1 692 260,55 х 0,05 х 258 = 218 301,61 руб.

- на сумму 692 260,55 руб. с 07.09.2017 по 16.05.2018 (252 дня): 692 260,55 х 0,05 х 252 =  87 224,82 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика пени за несвоевременную оплату подлежит частичному удовлетворению. 

Довод ответчика о том, что фактически договор купли-продажи от 15.12.2016 был подписан только перед сдачей документов в Управление Росреестра по РБ и, поскольку регистрация договора произведена только 25.07.2017, правомочия собственника спорного земельного участка перешли к ООО «Рустал-Недвижимость» только 25.07.2017, соответственно начальная дата периода неустойки подлежит исчислению с 26.07.2017, судом отклоняется.

В материалы дела представлен договор купли-продажи, датированный 15.12.2016. 

Иных данных, позволяющих сделать однозначный вывод о дате его подписания, суду не представлено. Ссылка ответчика на имеющуюся практику взаимоотношений сторон, когда даты отличаются, ничем не обоснована и не подтверждена. Кроме того, суду не представлено никаких данных о том, что ответчик каким-либо образом уведомлял заинтересованных лиц о фактической дате подписания договора и просил изменить дату 15.12.2016, указанную в договоре. 

Ссылка ответчика на исполнение обязательств по договору в полном объеме в феврале 2018 года (оплата в размере 692 260,55 руб. произведена платежным поручением № 56, но по не зависящим от ответчика причинам осталась на корреспондентском счете Банка и в пользу продавца не перечислена), судом также отклоняется, поскольку не подтверждена соответствующими доказательствами. Кроме того, из материалов дела следует, что оплата по договору купли-продажи земельного участка от 15.12.2016 произведена в полном объеме платежным поручением от 16.05.2017 № 565 на сумму 692 260,55 руб. (л. д. 56)

Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания штрафных санкций суд не принимает, поскольку заключенный сторонами договор является возмездной сделкой, предусматривающей оплату и срок исполнения, в силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, условиями договора неустойка предусмотрена, факт несвоевременной оплаты по договору купли-продажи земельного участка подтвержден материалами дела и не оспаривается самим ответчиком. 

То обстоятельство, что в акте приема-передачи земельного участка, подписанного главой сельского поселения, по каким-то причинам  указано на оплату покупателем 1 692 260,55 руб. (л. д. 29 об), а также факт государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок 25.07.2017, не свидетельствуют о наличии оснований для освобождения ответчика от штрафных санкций. Судом установлено, что оплата земельного участка по договору купли-продажи от 15.12.2016 в установленный договором  срок не была произведена и на момент государственной регистрации перехода права фактической оплаты земельного участка не было, о чем ответчик не мог не знать.  Суд считает, что соответствующие доводы ответчика не соответствуют критерию добросовестности и поведению,  ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. 

С учетом всех обстоятельств, установленных судом при рассмотрении спора по настоящему делу, имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, их действий при совершении и исполнении сделки купли-продажи земельного участка,  суд считает, что требования истца в части взыскания неустойки являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению, требования о расторжении договора и взыскании штрафа удовлетворению не подлежат.  

Поскольку истец при обращении с иском от уплаты государственной  пошлины освобожден, расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести ответчика и взыскать в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Иглинскому району (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.12.2016 в размере 305 526,43 руб. за период с 23.12.2016 по 16.05.2018. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рустал-Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в доход федерального бюджета 9 111 руб. государственной пошлины.

В остальной части исковых требований отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья    Н.Е. Напольская