Арбитражный суд  Сахалинской области

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-682/2019

г. Южно-Сахалинск

24 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года. Полный текст решения изготовлен 24 мая 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Киселева С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению федерального  государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных «Сахалинское» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности и обременений на объекты недвижимости, вынесенных Межмуниципальным отделом по Корсаковскому и Анивскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области: 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114880/2 и № КУВД-001/2019-114889/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:36;

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114885/2 и № КУВД-001/2019-114894/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:39; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114877/2 и № КУВД-001/2019-114887/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:37;

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114878/1 и № КУВД-001/2019-114886/2 в отношении сооружения с кадастровым номером 65:01:0901014:551; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114881/2 и № КУВД-001/2019-114890/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:34;

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114884/2 и № КУВД-001/2019-114893/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:38; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114883/2 и № КУВД-001/2019-114892/2 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:32; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114882/2 и № КУВД-001/2019-114891/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:33;

- 16.01.2019№ КУВД-001/2019-114879/1 и № КУВД-001/2019-114888/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:3,

а также о возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области в лице Межмуниципального отдела по Корсаковскому  и Анивскому районам зарегистрировать переход права собственности и обременение на указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31.10.2017, заключенного между ФГУП «Сахалинское» и ФИО3,

с участием:

от заявителя – конкурсного управляющего ФИО2, представителя ФИО4 по доверенности от 15.01.2019,

от регистрирующего органа – представителя ФИО5 по доверенности от 09.01.2019 № 2,

от третьих лиц:

ФИО3 – представителя ФИО6 по доверенности от 20.03.2019,

Администрации города Южно-Сахалинска – представителя ФИО7 по доверенности от 17.07.2018 № Д07-0132,

ТУ Росимущества по Сахалинской области – не явился, 

Росимущества – не явился,

Минсельхоза России – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

ФГУП «Сахалинское» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – предприятие) обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением к Управлению Росреестра по Сахалинской области (далее – управление, регистрирующий орган), которое определением от 25.02.2019 принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Территориальное управление Росимущества в Сахалинской области, Росимущество, Минсельхоз и Администрация города Южно-Сахалинска.

В обоснование заявленных требований указано, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для приостановления государственной регистрации права собственности на объекты капитального строения и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>, а также регистрации ограничения таких прав (ипотеки в силу закона) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, заключенного между предприятием (продавцом) и ФИО3 (покупателем) по итогу проведенных открытых торгов. Согласно полученным уведомлениям о приостановлении основной и единственной причиной данных решений управления явилось, по мнению регистрирующего органа, наличие согласно закону ограничений по распоряжению земельным участком, который предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.  Управление отметило, что постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является исключительным правом, связанным с особенностями хозяйствующего субъекта, предусмотренного действующим законодательством, что в свою очередь исключает возможность отчуждения данного права на основании договора купли-продажи. Ошибочность такого обоснования объясняется тем, что управление не учло нахождение предприятия в стадии банкротства, а реализация имущества и земельного участка осуществлена в процессе конкурного производства. В силу пункта 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закона № 127-ФЗ) все имущество должника, имеющееся на дату конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурную массу. Исключением из данного правила является имущество, изъятое из оборота, а также иное предусмотренное названным Федеральным законом имущество. Поскольку объекты недвижимости, находящиеся на момент открытия конкурсного производства у предприятия на праве хозяйственного ведения, не относятся к изъятым из оборота, то данные объекты были включены в конкурную массу. Аналогично в конкурную массу был включен земельный участок, находящийся у предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования, который не изъят из оборота в силу пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). При этом право постоянного (бессрочного) пользования не указано в действующем законодательстве в числе оснований, препятствующих включению такого земельного участка в конкурную массу. Учитывая, что проведенная в ходе конкурсного производств оценка рыночной стоимости имущества должника, принятое на очередном собрании кредиторов решение о продаже имущественного комплекса путем публичного предложения на открытых торгах в виде аукциона, а также состоявшиеся торги никем не оспорены и соответствуют закону, то у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемых решений – о приостановлении государственной регистрации. В итоге, допущенные нарушения привели к принятию незаконных решений, что существенно нарушает права предприятия в осуществляемой экономической деятельности. По мнению заявителя, надлежащим способом устранения нарушений прав и законных интересов предприятия будет являться возложение на управление обязанности по государственной регистрации перехода права собственности и обременения на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31.10.2017, заключенному между предприятием и ФИО3

В судебном заседании представители предприятия требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении и представленных письменных дополнениях, отметив, что положения статьи 132 Закона № 127-ФЗ, устанавливающие перечень имущества должника, не включаемого в конкурсную массу, не содержат упоминание о том, что земельные участки, право постоянного (бессрочного) пользования на которые предприятие-банкрот не переоформило на право аренды, должно быть исключено из конкурной массы. Действующее законодательство не предусматривает утрату права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридическим лицом, обязанным в срок до 01.07.2012 переоформить его право на право аренды, но не сделавшего это. Такое право пользования земельным участком также не является правом, связанным с личностью должника, поскольку оно относится к вещным правам, подлежащим государственной регистрации, как, например, право хозяйственного ведения. Не является ограничением для оборота данным земельным участком и наличие факта признания предприятия несостоятельным (банкротом). Порядок прекращения права постоянного (пользования) земельным участком изложен в статье 45 ЗК РФ, которая не содержит в качестве основания для такого прекращения истечение периода деятельности правообладателя. Аналогично исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечь оснований ограничения оборота земельного участка изложен в статье 27 ЗК РФ, которая не содержит упоминание о праве постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, спорный земельный участок, как и иные объекты недвижимости (здания и сооружения), правомерно включены в конкурсную массу и проданы в установленном порядке в рамках конкурсного производства.

Управление в представленном отзыве, поддержанном участвующим в судебном заседании представителем, с заявлением общества не согласилось и в его удовлетворении просило отказать, считая оспариваемые решения законными и обоснованными, а доводы заявителя несостоятельными ввиду наличия в поступивших на государственную регистрацию документах значительных недостатков. В ходе правовой экспертизы таких документов регистратором установлено, что земельный участок, являющийся одним из объектов договора купли-продажи недвижимого имущества, предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако в нарушение пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предприятие не переоформило данное право на земельный участок на право аренды. Поскольку по смыслу статьи 39.9 ЗК РФ постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является исключительным правом, связанным с особенностями хозяйствующего субъекта, предусмотренного названной статьей, то данное обстоятельство исключает возможность отчуждения указанного права на основании договора купли-продажи. В связи с этим, а также учитывая положения статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в условиях нахождения на спорном земельном участке иного проданного недвижимого имущества (зданий и строений), то управление правомерно приняло решения о приостановлении государственной регистрации в отношении всех объектов недвижимости по договору купли-продажи в целях получения от предприятия дополнительных аргументированных и мотивированных пояснений с приложением соответствующих доказательств в обоснование легитимности рассматриваемой сделки и возможности проведения испрашиваемых регистрационных действий.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3, являющаяся покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, согласно представленному отзыву и ее представитель в судебном заседании поддержали заявленные требования и доводы предприятия.

Иные участвующие в деле лица (Росимущество, его Территориальное управление в Сахалинской области, Минсельхоз и Администрация города Южно-Сахалинска) поддержали по существу спора доводы регистрирующего органа. 

Территориальное управление Росимущества в Сахалинской области в представленных письменных пояснениях просило учесть, что признание заявителя несостоятельным и открытие конкурсного производства не изменяет режим пользования землей. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования является исключительным правом, связанным с личностью хозяйствующего субъекта, то такое право сохраняется за ним только на период деятельности и не может отчуждаться другим лицам. В связи с этим, запрет на отчуждение земельного участка его владельцем, обладающим лишь правом постоянного (бессрочного) пользования, означает изъятие соответствующих земель из оборота на период сохранения данного права, что вполне справедливо считать ограничением, препятствующим включению земельного участка в конкурсную массу. Более того, ТУ Росимущества в Сахалинской области оспорило в судебном порядке заключенный между предприятием и ФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017. Определением Южно-Сахалинского городского суда от 30.04.2019 исковое заявление принято к производству по делу № 2-3748/2019, в рамках которого также принята обеспечительная мера в виде запрета управлению осуществлять регистрацию перехода права собственности в отношении объектов недвижимости. 

Минсельхоз в представленном отзыве дополнило, что согласно пункту 3 статьи 269 ГК РФ законодателем императивно установлен запрет на распоряжение земельным участком лицом, которому такой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. Между тем в силу статьи 113 ГК РФ, пункта 2 статьи 39.9 ЗК РФ и пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ государственным и муниципальным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, право постоянного (бессрочного) пользования землей подлежит переоформлению только на право аренды, которое и может рассматриваться в качестве объекта продажи.

Представители Росимущества, его Территориального управления в Сахалинской области и Минсельхоза в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства данные третьи лица извещены надлежащим образом.

Заслушав участников процесса и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно представленным сведениям предприятие зарегистрировано в качестве юридического лица 18 октября 1993 года администрацией города Южно-Сахалинска за регистрационным номером 996; сведения о создании организации внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 18 октября 2002 года за основным государственным регистрационным номером 1026500529263; при постановке на налоговый учет присвоен ИНН 

<

***>.

В качестве основного вида экономической деятельности по данным ЕГРЮЛ заявлено разведение молочного крупного рогатого скота, производство сырого молока.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 31.07.2014 по делу № А59-5388/2013 предприятие признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Из судебного акта усматривается, что процедура по делу о несостоятельности (банкротстве) осуществляется в общеустановленном порядке, специальные положения параграфа 3 главы IX «Банкротство сельскохозяйственных организаций» Закона № 127-ФЗ не применялись, а, следовательно, в рамках данного дела не были выявлены признаки сельскохозяйственной организации.

Изложенное подтверждается также определением от 09.01.2014 о возбуждении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) и определением от 27.02.2014 о введении в отношении предприятия процедуры наблюдения, учитывая при этом, что в соответствии с Законом № 127-ФЗ статус должника и возможность применения к нему специальных норм, установленных для сельскохозяйственных организаций, определяется при возбуждении дела о банкротстве на основании представленных документов, в том числе финансовой и бухгалтерской отчетности, о чем указывается в соответствующем судебном акте.

Срок конкурсного производства и полномочия конкурсного управляющего неоднократно продлевались. Очередным определением от 25.04.2019 срок данной процедуры банкротства и полномочия продлены по 28 октября 2019 года.

Как видно из материалов дела, в процессе проведения мероприятий конкурного производства конкурсным управляющим выявлено и включено в конкурную массу принадлежащее предприятию недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Луговое, ул. Дружбы, 120, в частности:

- гараж, площадью 252 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:36;

- хранилище для кормов, площадью 508,6 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:37;

- пристройка для быков, площадью 528 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:32;

- лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:34;

- напольный склад, площадью 231 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:38;

- водозаборная скважина, глубина 60 м, назначение нежилое, производственное сооружение, кадастровый номер 65:01:0901014:551;

- здание для племенных быков, площадью 498 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:33;

- гараж № 2, площадью 274,9 кв.м, назначение нежилое, количество этажей (1), кадастровый номер 65:01:0901014:39;

- земельный участок под существующую производственную территорию предприятия, площадью 180 951 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов, кадастровый номер 65:01:0901014:3.

 Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРП) обозначенные здания и сооружение принадлежат предприятию на праве хозяйственного ведения, а земельный участок, на котором расположены данные объекты, на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается соответствующими записями о регистрации. 

Собственником недвижимости является Российская Федерация, о чем также свидетельствуют представленные в дело выписки из федерального имущества в отношении каждого объекта.

В рамках конкурного производства проведена оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, размер которой согласно отчету ООО «ОРСИ» от 11.05.2016 № 16.01-20 составил 103 877 000 рублей. 

На очередном собрании кредиторов, оформленном протоколом от 25.08.2017, принято решение об утверждении положения о продаже имущества предприятия, а именно в виде имущественного комплекса (единым лотом) на открытых торгах в виде аукциона.

Поскольку торги дважды не состоялись, решением собрания кредиторов от 25.01.2017 изменена форма продажи недвижимого имущества путем публичного предложения.

По итогу проведения повторных публичных торгов, оформленных протоколом от 27.10.2017, ввиду поступления единственной заявки по лоту победителем признан участник ФИО3 с ценой предложения 35 909 240 рублей.

31 октября 2017 года между предприятием в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и гражданкой ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с предметом которого продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять в собственность указанные выше объекты недвижимости.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость недвижимости установлена в размере 36 000 000 рублей, из которых 20 260 115 рублей цена за земельный участок, 1 133 610 рублей – за гараж, 780 462 рубля – за хранилище для кормов, 4 230 503 рубля – за пристройку для быков, 3 371 372 рубля – за лабораторию, манеж, 466 128 рублей – за напольный склад, 108 475 рублей – за водозаборную скважину, 3 714 123 рубля – за здание для племенных быков и 1 935 212 рублей – за гараж № 2. 

В пункте 3.1 договора стороны определили, что покупатель обязуется оплатить приобретаемые объекты недвижимости после государственной регистрации права собственности и получения документов, подтверждающих данное право на объекты недвижимости.

Из пункта 3.3 договора также следует, что по соглашению сторон согласно статье 488 ГК РФ объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у продавца до исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Передача и приемка объектов недвижимости состоялась по передаточному акту от 31.10.2017.

В целях государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) стороны договора 20 декабря 2018 года подали в управление соответствующие заявления применительно к каждому объекту, а также заявления о регистрации ипотеки в силу закона. Полный пакет документов был приложен к заявлению о регистрации права в отношении объекта (здания для племенных быков) с кадастровым номером 65:01:0901014:33.

В рамках своих полномочий регистрирующий орган провел правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, в ходе которой со ссылкой на статьи 113, 268 ГК РФ, статью 39.9 ЗК РФ и статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что земельный участок, являющийся одним из объектов договора купли-продажи недвижимого имущества, предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку такое пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности, является исключительным правом, связанным с особенностями хозяйствующего субъекта, то отчуждение данного права на основании договора купли-продажи невозможно. Также отмечено, что государственное или унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, может переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком только на право аренды.

Указанное обстоятельство со ссылкой на пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ послужило основанием для приостановления государственной регистрации перехода права и ограничений прав сроком до 16 апреля 2019 года, о чем управление известило предприятие уведомлениями от 16.01.2019 применительно к каждому объекту, а именно:

№ КУВД-001/2019-114880/2 и № КУВД-001/2019-114889/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:36;

№ КУВД-001/2019-114885/2 и № КУВД-001/2019-114894/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:39; 

№ КУВД-001/2019-114877/2 и № КУВД-001/2019-114887/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:37;

№ КУВД-001/2019-114878/1 и № КУВД-001/2019-114886/2 в отношении сооружения с кадастровым номером 65:01:0901014:551; 

№ КУВД-001/2019-114881/2 и № КУВД-001/2019-114890/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:34;

№ КУВД-001/2019-114884/2 и № КУВД-001/2019-114893/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:38; 

№ КУВД-001/2019-114883/2 и № КУВД-001/2019-114892/2 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:32; 

№ КУВД-001/2019-114882/2 и № КУВД-001/2019-114891/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:33;

№ КУВД-001/2019-114879/1 и № КУВД-001/2019-114888/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:3.

Не согласившись с полученными уведомлениями о приостановлении государственной регистрации, полагая, что принятые решения не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленных требований и возражений доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявления предприятия.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В корреспонденции с изложенным частью 4 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дел в порядке главы 24 названного Кодекса арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт (решение), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта (решения) государственного органа недействительным (незаконным) необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие данного акта (решения) закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд не усматривает наличие совокупности названных условий в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункт 1 статьи 8.1 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ).

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия (пункт 4 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов при отсутствии предусмотренных названным Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации.

Установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации (пункт 2 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав приведен в части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, к которым относятся, в частности:

- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и/или не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1);

-  не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав (пункт 5);

- форма и/или содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации  (пункт 7).

В силу части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено названной статьей.

Судом установлено и материалами подтверждается, что поступившие в управление документы для осуществления государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) и ограничений таких прав в отношении девяти объектов недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 исключают возможность совершить испрашиваемые регистрационные действия ввиду наличия предусмотренных пунктами 1, 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ недостатков.

Как указывалось выше и не оспаривается участниками процесса, в качестве  правоустанавливающего документа заявленной государственной регистрации был представлен договор купли-продажи от 31.10.2017, по условиям которого объектом данной сделки является недвижимое имущество по адресу: 

<

...>, в том числе, земельный участок под существующую производственную территорию предприятия, площадью 180 951 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0901014:3. На данном земельном участке размещено остальное отчуждаемое имущество – здания и сооружение.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.08.2004 (бланк серии 65-АА № 070884) указанный земельный участок предоставлен предприятию в постоянное (бессрочное) пользование на основании государственного акта на право пользования землей от 05.04.1992  № 285, о чем 25 августа 2014 года в ЕГРП сделана запись регистрации № 65-01-5/2004-858.

В соответствии со статьей 216 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком наряду с правом собственности является вещным.

Общие положения о праве собственности и других вещных прав на землю закреплены в главе 17 ГК РФ. 

Так, в силу пункта 1 статьи 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе РФ.

 Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (пункт 1 статьи 269 ГК РФ).

В пункте 2 данной статьи закреплено, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

С 1 марта 2015 года в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ статья 269 ГК РФ дополнена пунктом 3 следующего содержания: «Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.».

Согласно статье 20 ЗК РФ в редакции, действующей на момент введения в действие данного Кодекса (30 октября 2001 года), в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

 Схожие положения содержались в пункте 1 статьи 268 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ.

В настоящее время исключительный перечень субъектов, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, установлен пунктом 2 статьи 39.9 ЗК РФ, а именно:

- органам государственной власти и органам местного самоуправления;

- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

- казенным предприятиям;

- центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Из приведенных норм в их системном толковании следует, что постоянное (бессрочное) пользование – это ограниченной вещное право на земельный участок, которое может принадлежать лишь определенному кругу субъектов. Иными словами, как правильно указал регистрирующий орган в оспариваемых решениях, такое пользование землей является исключительным правом, связанным с особенностями хозяйствующего субъекта, что, в свою очередь, исключает возможность отчуждения земельного участка данным землепользователем каким-либо способом, что императивно закреплено в пункте 3 статьи 269 ГК РФ. 

Таким образом, у организатора торгов (конкурного управляющего должника) отсутствовали правовые основания оформлять сделку по распоряжению земельным участком, находящимся у предприятия в постоянном (бессрочном) пользовании.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457 по делу № А40-117109/2010.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

При этом в силу названных положений в корреспонденции со статьей 113 ГК РФ государственным и муниципальным унитарным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, право постоянного (бессрочного) пользования землей может быть переоформлено только на право аренды.

Согласно материалам дела предприятие данную обязанность по настоящее не исполнило, тогда как право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:3 возникло до введения в действия Земельного кодекса РФ и последний в соответствии с действующим законодательством не относится к ограниченному кругу субъектов, приведенному в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ.

 Учитывая, что в соответствии с Законом № 127-ФЗ право аренды считается активом должника, которое возможно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора, то суд поддерживает довод заявителя относительно правомерности включения спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования  в конкурсную массу.

Однако до переоформления такого права на арендные правоотношения, то есть приобретения должником соответствующей правоспособности на земельный участок, отсутствует указанный действительный актив, который может быть введен в оборот путем отчуждения за плату с последующим удовлетворением требований кредиторов.

Довод заявителя о том, что в соответствии со статьей 129 Закона № 127-ФЗ  с даты утверждения конкурного управляющего последний осуществляет полномочия собственника имущества должника, в связи с чем, конкурсный управляющий предприятия правомерно выставил на торги и продал земельный участок, являющийся государственной собственностью и находящийся у должника на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд отклоняет как несостоятельный. Ссылаясь на данную норму, заявитель не учел, что согласно ее буквальному содержанию, а также положениям статьи 113 и главы 19 ГК РФ конкурный управляющий наделяется полномочиями собственника унитарного предприятия только в отношении имущества, которое передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. 

 Поскольку пунктом 3 статьи 269 ГК РФ установлен запрет на распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании, то ссылку заявителя на статью 27 ЗК РФ как на основание отсутствия ограничений оборотоспособности спорного земельного участка, суд отклоняет как не имеющую правового значения. Наличие такой оборотоспособности (в том числе в случае отсутствия резервирования для государственных или муниципальных нужд) будет дополнительным подтверждением возможности переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды.

Несостоятелен довод заявителя и в части того, что земельный участок был продан в составе имущественного комплекса, поскольку согласно фактическим обстоятельствам конкурсным управляющим не формировался имущественный комплекс как самостоятельный объект недвижимости применительно к положениям статьи 132 ГК РФ. Аналогично отсутствуют доказательства формирования единого недвижимого комплекса согласно статье 133.1 ГК РФ.

В материалы дело также не представлены доказательства применения конкурсным управляющим положений статьи 179 Закона № 127-ФЗ, регулирующих особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций, как и отсутствуют доказательства признания предприятия по делу о несостоятельности (банкротстве) сельскохозяйственной организацией.

На основании изложенного суд соглашается с выводами управления о наличии оснований для приостановления государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) и ограничений на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017.

Относительно правомерности приостановления регистрационных действий в отношении зданий и строения, которые расположены на данном земельном участке, суд отмечает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, вопрос о правах продавца (предприятия) на земельный участок и об оборотоспособности такой земли, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости (здания и сооружение), имеет существенное значение при осуществлении регистрационных действий по таким сделкам.

Немаловажен и тот факт, что купли-продажа недвижимого имущества, в том числе земельного участка, оформлена сторонами одним письменным договором, тем самым отчуждаемые объекты недвижимости воспринимаются сторонами как единый комплекс. В ином случае для покупателя возникнет вопрос о границах и предельных размерах площади земельного участка, занятой каждым капитальным строением и необходимого для их использования.

Заинтересованность сторон разрешить судьбу спорного земельного участка применительно ко всем находящимся на нем капитальным строениям как к единому недвижимому комплексу также подтверждается обращением предприятия в управление с заявлениями о продлении срока приостановления государственной регистрации на шесть месяца (до 10 октября 2019 года) в отношении всех объектов недвижимости со ссылкой на настоящее судебное разбирательство.

Принимая во внимание установленные фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что принятые управлением решения о приостановлении государственной регистрации перехода права и ограничений прав сроком до 16 апреля 2019 года согласно уведомлениям от 16.01.2019 применительно к каждому объекту, а именно:

№ КУВД-001/2019-114880/2 и № КУВД-001/2019-114889/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:36;

№ КУВД-001/2019-114885/2 и № КУВД-001/2019-114894/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:39; 

№ КУВД-001/2019-114877/2 и № КУВД-001/2019-114887/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:37;

№ КУВД-001/2019-114878/1 и № КУВД-001/2019-114886/2 в отношении сооружения с кадастровым номером 65:01:0901014:551; 

№ КУВД-001/2019-114881/2 и № КУВД-001/2019-114890/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:34;

№ КУВД-001/2019-114884/2 и № КУВД-001/2019-114893/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:38; 

№ КУВД-001/2019-114883/2 и № КУВД-001/2019-114892/2 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:32; 

№ КУВД-001/2019-114882/2 и № КУВД-001/2019-114891/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:33;

№ КУВД-001/2019-114879/1 и № КУВД-001/2019-114888/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:3,

являются законными и обоснованными.

Как правильно отметило управление, такое приостановление было направлено на получение от сторон договора купли-продажи дополнительных аргументированных и мотивированных пояснений с приложением соответствующих доказательств в обоснование легитимности рассматриваемой сделки и возможности проведения испрашиваемых регистрационных действий.

В свою очередь суд признает, что принятые управлением решения не нарушают права и законные интересы предприятия и имели основную цель – устранение имеющихся недостатков для проведения заявленных регистрационных действий в соответствии с действующим законодательством.

Тот факт, что в оспариваемых решениях регистратор ограничился ссылкой только на пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, суд признает несущественным. Поскольку представленный пакет документов однозначно исключал возможность регистрации перехода прав собственности и обременений, то принятые управлением решения в любом случае не нарушают права заявителя.

Более того, оспаривая решения о приостановлении государственной регистрации до 16 апреля 2019 года, действия предприятия в период судебного процесса по продлению срока приостановления регистрационных действий до 10 октября 2019 года дополнительно подтверждают отсутствие нарушения его прав относительно вынесенных управлением решений от 16.01.2019. 

Наряду с изложенным суд отмечает, что поскольку согласно характеру спорных правоотношений обращение в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ было обусловлено намерением предприятия именно обязать управление зарегистрировать переход права собственности и обременение на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31.10.2017, то данный способ защиты является ненадлежащим и при любом исходе заявитель не получил бы желаемый результат. Заявленное в составе предмета спора требование об обязании в соответствии с главой 24 АПК РФ является способом устранения нарушенного права. Однако, в рамках оспаривания решения о приостановлении государственной регистрации, а не об отказе в такой регистрации, предложенный предприятием способ устранения является несоразмерным, недопустимым и необоснованным.

Иные доводы участников процесса суд не принимает как не имеющие правовое значение и не влияющие на исход по делу.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение государственного органа соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требований предприятия в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенной части иска.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными размер государственной пошлины для юридических лиц составляет 3 000 рублей за каждое требование.

Как следует из материалов дела, при обращении в суд с настоящим заявлением предприятию определением суда от 25.02.2019 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, размер которой применительно к заявленным требованиям (об оспаривании 18-ти ненормативных правовых актов) составлял 54 000 рублей. 

Принимая во внимание результаты разрешения спора, а также разъяснения в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», суд в силу статьи 110 АПК РФ относит указанную госпошлину на предприятие.

Вместе с тем, учитывая имущественное положение предприятия, повлекшее признание его банкротом (решение от 31.07.2014 по арбитражному делу № А59-5388/2013), суд в порядке части 2 статьи 333.22 НК РФ уменьшает размер взыскиваемой госпошлины до 2 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, и 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных «Сахалинское» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности и обременений на объекты недвижимости, вынесенных Межмуниципальным отделом по Корсаковскому и Анивскому районам Управления Росреестра по Сахалинской области: 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114880/2 и № КУВД-001/2019-114889/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:36;

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114885/2 и № КУВД-001/2019-114894/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:39; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114877/2 и № КУВД-001/2019-114887/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:37;

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114878/1 и № КУВД-001/2019-114886/2 в отношении сооружения с кадастровым номером 65:01:0901014:551; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114881/2 и № КУВД-001/2019-114890/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:34;

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114884/2 и № КУВД-001/2019-114893/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:38; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114883/2 и № КУВД-001/2019-114892/2 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:32; 

- 16.01.2019 № КУВД-001/2019-114882/2 и № КУВД-001/2019-114891/1 в отношении здания с кадастровым номером 65:01:0901014:33;

- 16.01.2019№ КУВД-001/2019-114879/1 и № КУВД-001/2019-114888/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:3,

а также о возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области в лице Межмуниципального отдела по Корсаковскому  и Анивскому районам зарегистрировать переход права собственности и обременение на указанное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 31.10.2017, заключенному между ФГУП «Сахалинское» и ФИО3,

отказать полностью.

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных «Сахалинское» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                        С.А. Киселев