АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Севастополь

«01» марта 2019 года

Дело №А84-4187/18

Полный текст судебного акта изготовлен 01.03.2019

Резолютивная часть судебного акта оглашена 25.02.2019

Арбитражный суд города Севастополя

В составе: судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к ООО «Дукат-С»

о расторжении договора аренды от 15.03.2004,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1,

от ответчика – ФИО2,

у с т а н о в и л :

09.11.2018 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец) с исковым заявлением к ООО «Дукат-С» (ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2004.

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв, в котором указал на неисполнение обязанности по освоению земельного участка по объективным причинам, а также наличия на спорном земельном участке его недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и ответчиком как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка сроком до 01.08.2028, по условиям которого Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 2,4934 га, расположенный в районе садоводческого товарищества «Мираж» в районе с. Орловка для строительства базы отдыха.

В соответствии с п.3.2.2 договора Арендатор обязан начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному п.1.5 целевому назначению в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 18.08.2006 в данный договор внесены изменения, в соответствии с которым срок освоения земельного участка установлен до 24.06.2007.

В соответствии с п. 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя. 

Таким образом, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем последний является надлежащим истцом по делу. 

27.09.2018 Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя составлен акт обследования в рамках проведения мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя, которым зафиксировано отсутствие на земельном участке строительно-монтажных работ, специальной строительной техники, установлено, что участок покрыт древесно-кустарниковой и сорной растительностью, не огорожен.

12.12.2018 истец также провел обследование земельного участка и установил размещение на земельном участке объекта капитального строительства степенью готовности 5%, площадью застройки 200 кв.м..

Поскольку в установленный договором срок ответчик не завершил строительство базы отдыха, и в настоящее время строительные работы по ее возведению не ведутся, истец полагает, что имеется основание для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушения ответчиком его условий.

Ответчик не опровергает факт не освоения земельного участка в установленный срок, но полагает, что принял все меры к исполнению своей обязанности. Так, начиная с февраля 2004 года Арендатором были проведены следующие мероприятия: составлен эскизный проект базы отдыха, проведены инженерно-геологические изыскания, согласованы технические условия на водоснабжение и канализирование базы отдыха, получены технические условия на подключение проектируемого объекта к городским сетям водопровода и канализации, к электрическим сетям, заключен договор на поставку электроэнергии, по геологическому изучения недр для водоснабжения объекта, подготовлен рабочий проект строительства недвижимого имущества, проведена экспертиза проекта строительства, подана декларация о начале строительных работ, заключен договор энергоснабжения, осуществлено частичное строительство объекта, заключен договор на завершение строительства объекта. После марта 2014 года получен кадастровый паспорт земельного участка, разработан межевой план, получена кадастровая выписка о земельном участке, получен акт согласования местонахождения границ земельного участка, проводятся мероприятия по перезаключения договора аренды. В настоящее время зарегистрировано право собственности ООО «Дукат-С» на объект незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Исходя из статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. При этом, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 8).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

В силу статей 42, 46 Земельного кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Применяя данные правила к рассматриваемому спору, суд установил неразумность действий Арендатора, который при отсутствии объективных причин длительное время не завершал целевое освоение земельного участка. Оснований полагать, что в настоящее время база отдыха будет построена в минимально короткие сроки, у суда не имеется. 

Объект недвижимого имущества должен быть введен в эксплуатацию еще 24.06.2007, однако, на протяжении более 11 лет строительство объекта не завершено. Сам рабочий проект строительства первой очереди базы получен ответчиком за пределами установленного срока, в 2013 году, с просрочкой 6 лет. В то же время, проект предполагает строительство трех очередей. 

Передавая спорный земельный участок в аренду в 2004 году для возведения базы отдыха, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования предмета аренды будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. 

Соответственно, ответчик допустил нарушение условий договора, данное нарушение является существенным, объективных причин для такого нарушения не установлено. Указанные обстоятельства свидетельствуют о пороке поведения арендатора и наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно представленной ответчиком выписке из ЕГРН, на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимого имущества степенью готовности 5%, площадью застройки 200 кв.м.. Право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «Дукат-С».

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В данном споре объект ответчика, находящийся на земельном участке истца, не признан движимым имуществом или самовольной постройкой. С такими требованиями истец не обращался. Напротив, в акте проверки от 12.12.2018 он признал наличие на его земельном участке объекта незавершенного строительства ответчика.

Вместе с тем, следует учитывать, что в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды (определения Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, от 08.02.2018 N 304-ЭС18-435, от 02.04.2018 N 307-ЭС18-1929, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В данном случае истцом и ответчиком не оспаривается, и материалами дела (актом обследования, заключением специалиста) подтверждается, что на земельном участке площадью 2,4934 га находится объект незавершенного строительства – площадью 200 кв.м..

Учитывая нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности ответчика, суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения иска о возложении обязанности на ответчика по возврату земельного участка без решения правовой судьбы объекта незавершенного строительства отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка, кадастровый номер 91:04:007001:41, площадью 2493 кв.м., разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж», заключенный 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и ООО «Дукат-С».

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с ООО «Дукат-С» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

Судья 

С.Н. Архипова