﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45089/2020

г. Краснодар

30 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – индивидуального предпринимателя Лазаренко Натальи Владимировны                                  (ИНН 231800478466, ОГРНИП 316236600057117), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А32-45089/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лазаренко Н.В. (далее – предприниматель) о взыскании 853 824 рублей 06 копеек долга по договору аренды от 12.08.1997 № 382 за период с 01.07.2019 по 30.06.2020, а также 118 757 рублей 77 копеек неустойки. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды исходили из того, что договор аренды заключен 12.08.1997, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, договор действует в редакции, согласованной сторонами. Согласованную в дополнительном соглашении к договору арендную плату ответчик внес в установленном порядке, что исключает возможность удовлетворения иска.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что стороны при заключении договора аренды согласовали возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении нормативных правовых актов. Арендная плата за использование спорного участка носит регулируемый характер и должна определяться с учетом действующего в заявленный период нормативного регулирования.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                                         статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). 

В судебном заседании 27.07.2021 объявлен перерыв до 16 часов 30 минут                                  29 июля 2021 года. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 06.07.1994 № 593 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО «Сочиавто» (арендатор) заключили договор от 12.08.1997 № 382 аренды земельного участка площадью 24 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи,    Центральный район, пер. Виноградный, д. 30, с видом разрешенного использования – транспортная деятельность (т. 1, л. д. 16 – 18). 

Срок действия договора установлен с 01.07.1997 по 01.07.2046 (пункт 2.1). Согласно пунктам 2.2 и 6 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3 Х 24 000 Х 0,7 (транспортная деятельность).

В пункте 2.4 договора указано, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее указанных базовых (исходных) ставок. 

В последующем объект аренды определен как земельный участок площадью            17 400 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202008:19), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под предприятиями автосервиса, объектами транспорта. 

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202008:19 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 32).

По договору от 25.02.2016 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202008:19 перешли к предпринимателю                                             (т. 1, л. д. 10, 11, 32). 

В порядке досудебного урегулирования спора орган местного самоуправления направил в адрес предпринимателя претензию от 25.05.2020 № 10409/02.01-17 о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения платы за пользование земельным участком (т. 1, л. д. 9). 

Администрация, указывая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства в части внесения арендной платы в период                с 01.07.2019 по 30.06.2020, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление  № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 16 постановления № 73, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего применение регулируемой цены, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, пришли к выводу о том, что положения земельного законодательства о регулируемой арендной плате к договору от 12.08.1997 № 382 не применимы, поскольку спорный договор заключен до введения в действие Земельного кодекса и не содержит условий о праве арендодателя на изменение размера арендной платы (за исключением изменения базовых ставок). В связи неприменением регулируемой арендной платы, договор действует в редакции, согласованной сторонами. Изменение методики расчета арендной платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды в порядке, установленном Гражданским кодексом. В отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору от 12.08.1997 № 382 администрация не вправе применять методику исчисления арендной платы, указанную в постановлении администрации г. Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699). 

Суд округа полагает, что при разрешении данного споры суды не учли следующее.

При толковании условий договора аренды от 12.08.1997 № 382 судам следовало учесть положения статьи 431 Гражданского кодекса и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». В пункте 43 названного постановления указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3                              статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При анализе условий долгосрочного договора от 12.08.1997 № 382 судам следовало обратить внимание на содержание пункта 2.4, в котором закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы не только в случае изменения базовых ставок, но и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. 

Соответствующая правовая позиция относительно определения содержания подобных договорных условий с учетом цели договора и существа законодательного регулирования данного вида обязательств приведена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 по делу № А32-211/2020.

Более того, к договору аренды от 12.08.1997 № 382 заключено дополнительное соглашение от 22.08.2008, предусматривающее определение размера арендной платы за участок с применением постановления главы г. Сочи от 15.06.2007 № 791 (т. 2, л. д. 1). 

Постановлением № 1699 постановление администрации от 15.06.2007 № 791 отменено, с указанием на определение размера арендной платы по ранее заключенным договорам на основании рыночной стоимости (пункты 2.1 и 3, 3.1). 

По настоящему делу проведена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка (т. 2, л. д. 7 – 50). Результаты исследования и оценки экспертного заключения в судебных актах отсутствуют, что не позволяет признать верным вывод судов об отсутствии у ответчика долга по арендной плате в заявленный истцом период.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Основные принципы, постановление № 582). Постановлением Правительства Российской Федерации                           от 05.05.2017 № 531 (вступившим в силу 12.08.2017) Основные принципы дополнены принципом № 7, предусматривающим учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 указано, что поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

Суды не установили и обстоятельства (принадлежность ответчику объектов недвижимости на участке, формирование участка для эксплуатации данных объектов, ограничение земельного участка в обороте, применимый размер кадастровой стоимости), необходимые для проверки соответствующих возражений ответчика о возможности применения ограничений, закрепленных в принципе № 7  (т. 2, л. д. 51 – 53).   

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения искового заявления, а в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение и постановление следует отменить  и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам лиц, участвующим в деле, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для решения вопроса о наличии на стороне арендатора долга по арендной плате в заявленный период, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А32-45089/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Н.С. Мазурова