АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-52/17

28 марта 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   21 марта 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            28 марта 2018 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Обильненского сельского поселения  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к жилищно-строительному кооперативу «Авокадо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Комитет имущественных отношений Азовского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета администрация Азовского района, о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: не явился, уведомлен;

от ответчика:  ФИО2 – представители по доверенности от 02.11.2017;

от третьих лиц: не явился, уведомлен;

администрация Азовского района – не явилась, уведомлена; 

 

установил:

администрация Обильненского сельского поселения  обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Авокадо», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет имущественных отношений Азовского района о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25/13 от 30.06.2004.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Азовского  района.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В постановлении от 23.10.2017 суд кассационной инстанции указал на необходимость устранения противоречий в выводах об органе местного самоуправления Азовского района Ростовской области (администрации района или комитета), наделенном в отношении спорного земельного участка полномочиями арендодателя, необходимость замены администрации поселения ее законным правопреемником в спорном правоотношении, необходимости исследования вопроса о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и проверке доводов возражений  ответчика по данной части исковых требований. Судом кассационной инстанции указано на необходимость сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ   указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела определением суда от 11.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечен Комитет имущественных отношений Азовского района суда (далее Комитет, третье лицо). Комитетом  заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора о  расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 2513 от 30.06.2004, заключенного между Комитетом имущественных отношений Азовского района и жилищно-строительным кооперативом «Авокадо», обязании передать земельный участок с кадастровым номером 61:01:130101:0280, площадью 16000 кв.м из земель поселений, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул.М.Горького и переулок Комсомольский по акту приема-передачи.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен о судебном заседании надлежащим образом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований истца и  требований третьего лица по мотивам, изложенным в письменных отзывах.

Представитель третьего лица администрации Азовского района в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о судебном заседании.

Комитет явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, надлежаще извещен о судебном заседании.

В судебном заседании, назначенном на 14.03.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 21.03.2018 до 17 час. 30 мин, после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136 - 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Обильненской сельской администрации № 21 от 30.03.2004 между комитетом имущественных отношений Азовского района (арендодатель) и жилищно-строительным кооперативом «Авокадо»  (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.06.2004 № 25/13, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:01:130101:0280, площадью 16000 кв.м, из земель поселений, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул. М.Горького и переулком Комсомольский.

Земельный участок предоставлен для целей жилищного строительства.

Срок действия договора установлен на срок  с 30.03.2004 по 30.03.2053 (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи от 30.06.2004 земельный участок был передан кооперативу.

В предмет иска входят требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25/13 от 30.06.2004, заключенного между жилищно-строительным кооперативом «Авокадо» и комитетом имущественных отношений Азовского района. В обоснование исковых требований истец ссылается на пользование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора аренды и назначения имущества, невнесение арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

Как указано в постановлении суда кассационной инстанции от 23.10.2017 при первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что на момент подачи иска (28.12.2016) администрация поселения была правомочна осуществлять распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, а с 01.01.2017 опосредуемые договором аренды от 30.06.2004 № 25/13 права и обязанности арендодателя, включая право на его расторжение, в силу закона перешли  к администрации Азовского района Ростовской области, которая является стороной  сделки, как арендодатель.

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (введена в действие  Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.03.2015 по 31.12.2016 осуществлялась органом  местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения.

Федеральным законом «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03 июля 2016 № 334-ФЗ внесены изменения в статью 3.3 Федерального закона  «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ.

На основании части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 03.07.2016) с 01.01.2017 года распоряжение земельными участками,  государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

В силу указанной статьи полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления поселения и возникают у органа местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Спорный земельный участок расположен на территории Обильненского сельского поселения Азовского района, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочием по распоряжению спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, обладает администрация Азовского района.

В рассматриваемом случае речь идет не о замене собственника (поскольку право государственной собственности на спорный участок не разграничено), а о замене органа, компетентного осуществлять правомочия государственного собственника в отношении спорного земельного участка, в том числе правомочия арендодателя.

Таким образом, с введением в действие Закона № 334-ФЗ от 03.07.2016 распорядительные полномочия администрации Обильненского сельского поселения в отношении арендуемого жилищно-строительным кооперативом «Авокадо» спорного земельного участка были переданы районной администрации. Поэтому опосредуемые спорным договором аренды права и обязанности арендодателя, включая право на расторжение договора аренды независимо от оснований расторжения, в силу закона перешли к администрации района. Именно администрация района является стороной сделки как арендодатель.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды в настоящее время могут быть реализованы только администрацией Азовского района.

Иск по настоящему делу был подан администрацией Обильненского сельского поселения 28 декабря 2016 года, до вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03 июля 2016 № 334-ФЗ. Однако на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом истец утратил полномочия в отношении спорного земельного участка в связи с изменениями, внесенными в статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующими с 01.01.2017.

Последствием предъявления иска ненадлежащим истцом (лишенным права на иск) является отказ в удовлетворении иска ввиду того, что субъективное гражданское право, на защиту которого направлен иск, администрации  Обильненского сельского поселения не принадлежит.

Следовательно, администрация Обильненского сельского поселения является ненадлежащим ответчиком по делу и в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом исследовался  вопрос о правомочиях органа местного самоуправления Азовского района Ростовской области (администрация района или комитет имущественных отношений Азовского района), наделенном в отношении  спорного земельного участка полномочиями арендодателя.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что правомочиями по распоряжению земельными участками, находятся у Комитета имущественных отношений администрации Азовского района.

Комитет имущественных отношений Азовского района, как структурное подразделение администрации Азовского района, правомочный в силу закона с 01.01.2017 распоряжаться  спорным земельным участком.

Согласно Положения о комитете имущественных отношений Азовского района, утвержденным решением Азовского районного собрания депутатов  № 35 от 15 марта 2017  Комитет имущественных отношений Азовского (далее - Комитет) является отраслевым (функциональным) органом администрации Азовского района и осуществляет полномочия по управлению и распоряжению  имуществом, находящимся в собственности муниципального образования Азовский район, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории поселений, входящих в состав муниципального района, в пределах предоставленных полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

Задачами Комитета являются, в том числе, управление и распоряжение муниципальным имуществом (движимым и недвижимым), земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также в отношении земельных участков, в пределах предоставленных полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

Пунктом 3.2 Положения предусмотрены функции Комитета по управлению и распоряжение муниципальным имуществом (движимым и недвижимым), земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, в пределах предоставленных полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

Комитет осуществляет подготовку проектов договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений об установлении сервитута, о перераспределении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Азовского района, в том числе земельных участков, в пределах предоставленных полномочий, предусмотренных действующим законодательством П.3.25 Положения).

Таким образом, именно Комитет имущественных отношений Азовского района, как структурное подразделение администрации Азовского района, правомочный в силу закона с 01.01.2017 распоряжаться  спорным земельным участком.

Кроме того, Комитет является стороной сделки и, являясь арендодателем по договору аренды, правомочен на обращение в суд с заявленными требованиями.

Комитет имущественных отношений Азовского района привлечен к участию в деле в качестве третьего лица  по его ходатайству.

При первоначальном рассмотрении исковых требований Комитет фактически отстранился от рассмотрения заявленных исковых требований, указав, что полагается при вынесении решения на усмотрение суда.

При новом рассмотрении дела, Комитет проявил активную правовую и процессуальную позицию по делу, заявив самостоятельные требования относительно предмета спора на основании статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитетом имущественных отношений заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 2513 от 30.06.2004, заключенного между Комитетом имущественных отношений Азовского района и жилищно-строительным кооперативом «Авокадо», обязании передать земельный участок с кадастровым номером 61:01:130101:0280, площадью 16000 кв.м из земель поселений, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул.М.Горького и переулок Комсомольский по акту приема-передачи.

В целях выяснения возможности о рассмотрении по существу иска о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка судом исследован вопрос о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской

Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Судом установлено, что ФИО3, действуя на основании доверенности от 09.11.2016, выданной ему главой администрации Обильненского сельского поселения на представление интересов главы администрации поселения, являющийся также генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Факт» (далее – фирма «Факт»), подписал адресованные председателю правления ЖСК «Авокадо» претензию от 15.11.2016 (о необходимости оплаты образовавшейся за 12 лет задолженности, суммы пени, а также подтвердить целевое использование участка), письмо от 15.11.2016 (о принятом распорядителем участка в лице администрации поселения решении о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.06.2004 № 25/13, с требованием дать письменный ответ в течение 20-ти календарных дней), которые вручены представителю кооператива в тот же день.

22.12.2016 ФИО3 подписаны повторные претензии и письма, адресованные председателю правления ЖСК «Авокадо», представлены доказательства отправки в адрес кооператива в этот же день заказной корреспонденции  (по штемпелю на конверте), действующий от имени главы администрации поселения ФИО3, генеральный директор фирмы «Факт», обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.06.2004 № 25/13, заключенного между кооперативом и комитетом, о взыскании с кооператива судебных расходов и государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В постановлении от 11.05.2010 № 301/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирован правовую позицию о том, что в случае изменения федеральным законом порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя по ранее заключенным в отношении таких участков договорам аренды, переходят независимо от переоформления.

Частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Непосредственно Комитет имущественных отношений Азовского района  претензию ответчику не направлял. Между тем, учитывая, что Комитет является законным правопреемником администрации Обильненского сельского поселения в спорном правоотношении в силу вышеуказанных норм,  суд приходит к выводу о соблюдении претензионного порядка по данному делу. Кроме того, с учетом длительного рассмотрения дела, у ответчика имелась возможность выполнить требования администрации Обильненского сельского поселения, изложенные в претензионных письмах.

При таких обстоятельствах, суд не соглашается с доводами ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора.

Требованиями истца является расторжение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 2513 от 30.06.2004, заключенного между Комитетом имущественных отношений Азовского района и жилищно-строительным кооперативом «Авокадо», обязании передать земельный участок с кадастровым номером 61:01:130101:0280, площадью 16000 кв.м из земель поселений, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул.М.Горького и переулок Комсомольский по акту приема-передачи.

В качестве правового основания для удовлетворения иска Комитетом указано на нарушение ответчиком статьи 45 Земельного кодекса РФ о нецелевом использовании земельного участка.

Как видно из материалов дела, постановлением главы Обильненской сельской администрации от 30.03.2004 № 21 ЖСК «Авокадо» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок в пос. Овощном, между улицами М. Горького и Комсомольской, для ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в межевом деле, выполненном МУП «Геокад», площадью 1,6 га.

Глава сельской администрации предписал ЖСК «Авокадо» заключить договор аренды земельного участка в комитете имущественных отношений Азовского района и обеспечить его государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 2 постановления от 30.03.2004 № 21).

Согласно кадастровому плану от 13.05.2004 земельный участок, расположенный в п. Овощном, относительно ориентира между улицами М. Горького и Комсомольском, сформирован площадью 16 129,59 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет с номером 61:01:13 01 01:0280, вид разрешенного использования участка: под индивидуальную жилую застройку.

30.06.2004 комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор № 25/13 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений, общей площадью 16 000 кв. м, с кадастровым номером 61:01:13 01 01:0280, для использования в целях жилищного строительства. Земельный участок передан кооперативу по акту приема-передачи 30.06.2004, государственная регистрация сделки осуществлена 09.08.2004.

Срок аренды участка установлен с 30.03.2004 по 30.03.2053 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.4 и нарушении других условий договора.

По информации отдела градостроительства администрации Азовского района от 06.06.2017, от 08.12.2017 за период с 2009 года на текущий момент ЖСК «Авокадо» разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в экспаутацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 61:01:013001:28 не выдавалось.

Указывая, что неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трехлетнего срока влечет прекращение договора аренды земли по инициативе арендодателя, истец обратился в арбитражный суд.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 указанного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

В силу статей 42, 46 Земельного кодекса, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

Суд отмечает, что неосвоение земельного участка в установленные сроки, может являться основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя лишь в тех случаях, когда основанием данного нарушения является неправомерное поведение (бездействие) самого арендатора, т.е. нарушение договорного обязательства поставлено в прямую зависимость от волеизъявления лица, арендующего земельный участок.

Судом установлено наличие со стороны ответчика существенного нарушения спорного договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка в установленные сроки по целевому назначению, что подтверждается также актом обследования земельного участка от 23.01.2018 N 1 с фототаблицей, согласно которому на земельном участке площадью 16130 кв.м, с кадастровым номером 61:01:0130101:280 по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир между лицами м.Горького и Комсомольской, почтовый адрес ориентира: Ростовская область, район Азовский зафиксированы следующие объекты: нестационарное жилое помещение, грузовой автомобиль, подлежащий утилизации, деревянная хозяйственная постройка, объект, напоминающий контейнер.

Кроме того по информации отдела архитектуры и градостроительства администрации Азовского района от 06.06.2017, от 08.12.2017 за период с 2009 года по текущий момент ЖСК «Авокадо» разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 61:01:0130101:280 не выдавалось.

Тем самым, ответчик более трех лет не осуществлял мер по освоению земельонго участка.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В качестве возражений ответчик указал на выполнение ряда работ по подготовке участка к строительству: возведение забора вокруг участка, проведение коммуникаций (линий электропередач, системы газораспределения и газопотребления, водоснабжения и водоотведения), разработку проектов планировки и межевания земельного участка, которые рассмотрены на публичных слушаниях 18 августа 2017 и утверждены. В подтверждение доводов представлены письменные доказательства: счета на оплату за техническое обслуживание систем газораспределения и газопотребления от 2009 года, договор энергоснабжения № 292 от 01.01.2008, договор на техническую эксплуатацию систем газораспределения и газопотребеления № 50/2 от 01.01.2006, заключение о результатах публичных слушаний по рассмотрению «Проекта планировки и проекта межевания участка для строительства коттеджного поселка от 18.08.2017, доказательства письменного обращения ответчика к уполномоченным должностным лицам с заявлениями о рассмотрении проекта планировки и межевания земельного участка от 16.02.2017, о выдаче технических условий на устройство примыкания к автомобильной дороге Ростов-Азов от 17.04.2017, ответы на данные обращения, постановление администрации Азовского района от 28.04.2017 № 131 о разрешении выполнения проекта планировки и межевания территории земельного участка с кадастровым номером 61:01:0130101:280.

Однако указанные документы не могут послужить достаточным объективным основанием полагать о добросовестности со стороны арендатора по освоению земельного участка, предоставленного для строительства.

Такие меры как возведение забора вокруг участка, проведение коммуникаций (линий электропередач, системы газораспределения и газопотребления, водоснабжения и водоотведения) не свидетельствует об использовании земельного участка по смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в материалы дела представлен отказ отдела архитектуры и градостроительства администрации Азовского района Ростовской области от 06.06.2017, согласно которому разрешение на строительство коттеджного поселка на земельном участке не выдавалось, поскольку не утвержден проект планировки и межевания территории, который направлен на доработку с замечаниями.

Из указанного отказа следует, что ответчик обратился за разрешением на строительство лишь в 2017 году, то есть после обращения истца в суд с настоящим иском.

Доказательств оспаривания данного отказа либо получения своевременно документов для выдачи разрешения ответчиком не представлено.

Вся документация, приложенная ответчиком к отзыву на исковое заявление получена ЖСК «Авокадо» по истечении трех лет с момента заключения договора аренды,  на момент составления акта обследования участка (23.01.2018), согласно которому земельный участок занят нестационарным жилым помещением, грузовым автомобилем, подлежащим утилизации, деревянной хозяйственной постройкой, объектом, напоминающий контейнер, и до обращения истца в суд с настоящим иском, арендатор так и не предпринял реальных действий к исполнению условий договора, т.е. к строительству коттеджного поселка.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка в установленный договором срок, вызвано объективными обстоятельствами. Доказательств чинения препятствий со стороны администрации Азовского района или объективной невозможности освоения земельного участка с 2004 года по 2008 и далее до 2017 года ответчиком не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт непринятия арендатором своевременных мер, направленных на получение разрешения на строительство в установленный договором аренды срок.

Доводы ответчика о затягивании администрацией Азовского района и Комитетом имущественных отношений Азовского района сроков выдачи разрешения на строительство не подтверждаются собранными по делу доказательствами. Напротив, материалами дела подтверждается факт обращения ответчика за разрешением на строительства после обращения истца в суд.

Факт оплаты арендных платежей не освобождает от неисполнения обязательств по освоению земельного участка для целей строительства. Плата за пользование землей является обязанностью арендатора на основании закона.

Согласно общим началам гражданского законодательства и исходя из принципа добросовестности при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации); никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута материалы дела не содержат, суд приходит к выводу о нарушении арендатором установленного законом срока неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства (использование земельного участка не по назначению) (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд на основании представленных в дело доказательств, оцененных по правилах статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, приходит к выводу о том, что в данном деле подтверждается факт неиспользования земельного участка на протяжении трех лет с даты заключения договора аренды. Ответчик не предпринял своевременных мер по застройке земельного участка, не доказал, что объективно требовался больший срок для его освоения.

С учетом изложенного, требования Комитета о расторжении договора подлежат удовлетворению.

В отзыве ответчика заявлено об истечении срока исковой давности в отношении заявленного требования и о возможности обращения третьего лица с заявленными требованиями в течение трехлетнего  периода, предшествовашего предъявлению иска, а также в пределах трехлетнего срока по окончании срока действия договора

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Применительно к спорному правоотношению срок исковой давности не применяется, доводы ответчика о применении срока являются ошибочными, не основанными на нормах статьи 196 Гражданского кодекса РФ.

Комитет  также просит возложить на ответчика обязанность вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:01:130101:0280, площадью 16000 кв.м, из земель поселений, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул. М.Горького и переулком Комсомольский.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Настоящий спор возник из обязательственных отношений, в данном случае ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, поэтому его обязанность вернуть имущество должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Таким образом, после расторжения договора правовые основания для пользования ответчиком спорным имуществом отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного имущества.

При таких обстоятельствах требования Комитета имущественных отношений Азовского района о передаче земельного участка по акту подлежат удовлетворению, как основанные на законе.

Поскольку Комитет, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, заявленные требования удовлетворены, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежа взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Обильненского сельского поселения  отказать.

Исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района удовлетворить.

Расторгнуть договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.06.2004 № 25/13, заключенный Комитетом имущественных отношений Азовского района и жилищно-строительным кооперативом «Авокадо».

Обязать жилищно-строительный кооператив «Авокадо» возвратить Комитету имущественных отношений Азовского района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:01:130101:0280, площадью 16000 кв.м, из земель поселений, расположенный по адресу: поселок Овощной, между ул. М.Горького и переулком Комсомольский.

Взыскать с жилищно-строительному кооперативу «Авокадо» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                          О.П. Захарченко