Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

      

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-35112/2019

г. Краснодар

19 октября 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 19 октября 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

в публичных интересах и интересах муниципального образования город Краснодар

к администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315231100024772)

третьи лица:

Департамент транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

ФИО2, г. Краснодар,

ФИО3, г. Краснодар,

ООО «Калининский водоканал», г. Краснодар,

ФИО4, г. Краснодар,

АО «КраснодарГоргаз», 

АО «НЭСК-электросети»

о признании сделки недействительной,

при участии:

от истца: ФИО5 – прокурор (до перерыва);

от ответчика (ИП): ФИО6 – доверенность (после перерыва);

от третьего лица (департамент): ФИО7 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица (АО «НЭСК-электросети»): ФИО8 –доверенность (до перерыва);

от третьего лица (ООО «Калининский водоканал»): ФИО9 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица (ФИО2): ФИО2 паспорт (до и после перерыва)

от третьего лица (ФИО3): ФИО10 – доверенность от 02.12.2019 № 23/166-н/23-2019-7-404 (до и после перерыва),

остальные участники процесса не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края, г. Краснодар в публичных интересах и интересах муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 23.08.2018 № 4300023639 земельного участка площадью 21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, из земель населенных пунктов, предназначенного для коммунального обслуживания; применении последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим права аренды ФИО1 в отношении указанного земельного участка площадью  21 452 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, зарегистрированного в ЕГРН 03.09.2018 запись № 23:43:0000000:18801-23/001/2018-2, с погашением данной записи в ЕГРН.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2019г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Департамент транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2019г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: ФИО2, ФИО3, ООО «Калининский водоканал», ФИО4.

Определением суда от 10.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц  без  самостоятельных требований привлечены: АО «КраснодарГоргаз»,  АО «НЭСК-электросети».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2020 г. в управление Росреестра по краю и в кадастровую плату  направлены повторные запросы о предоставлении копий реестровых (кадастровых) и межевых дел на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0000000:18801; 23:43:0000000:16367; 23:43:0000000:14700; 23:43:0000000:407. 

Участники процесса, присутствовавшие в судебном заседании, поддержали ранее занимаемые позиции по делу.

Представитель ООО «Калиновский водоканал» представил договор с АО «НЭСК-электросети», а также огласил отзыв АО «КраснодарГоргаз»

Суд, огласил, что в ответ на ранее направленные запросы в суд поступили реестровые дела.

Представитель ФИО3 в ходе судебного заседания заявили ходатайство об истребовании из управления росреестра оригиналов реестровых (кадастровых) дел на земельные участки, ссылаясь на то, что в представленных копиях реестровых (кадастровых) дел имеется доверенность от АО «Агрокомплекс», которая не относится к рассматриваемому спору.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

В судебном заседании  22.09.2020 г. судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до  29.09.2020 г. до 16-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей ответчика (ИП) и третьих лиц (департамент, водоканал, ФИО2, ФИО3).

Представители третьих лиц (ФИО2 и ФИО3) заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства  с целью направления повторного запроса и для подготовки дополнительных позиций по делу.

Суд, рассмотрев ходатайство третьего лица об истребовании у управления росреестра оригиналов реестровых (кадастровых) дел не находит оснований для его удовлетворения, поскольку ошибочное приложение в представленных копиях дел доверенности АО  «Агрокомплекс» не вызывает сомнений у суда в достоверности представленных сведений, надлежащим образом заверенных регистирующим органом и в отсутствие доказательств наличия в делах иных сведений, не представленных суду.

В связи с чем, в удовлетворении данного ходатайства надлежит отказать.

Суд также не находит оснований для удовлетворения ходатайства третьих лиц (ФИО2 и ФИО3) об отложении судебного разбирательства.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данной нормой установлено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство. 

Как видно из материалов дела, третьи лица располагали достаточным периодом времени для предоставления доказательств в  обоснование своей правовой позиции.  Третьими лицами  не обоснована необходимость отложения судебного разбирательства конкретными обстоятельствами. Ссылки на наличие сомнений в достоверности сведений   в регистрационном деле судом отклоняются как документально необоснованные и направленные на затягивание судебного процесса.

Более того, суд не усматривает наличия обстоятельств  невозможности разрешения спора по существу без совершения обозначенных процессуальных действий. Исковое заявление по настоящему делу принято судом к производству 02.08.2019 г. (более года назад), при этом, третьи лица выразили свою позицию по делу в представленных в дело отзывах и озвученных в судебных заседаниях пояснениях, дополнительных пояснений для рассмотрения данного дела, не требуется. 

На основании указанного в удовлетворении ходатайства третьих лиц об отложении надлежит отказать.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от  22.06.2018 № 2561 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 на кадастровом плане территории площадью 21 452 кв. м по  ул. Лесопарковой, г. Краснодара, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:407 (общей площадью 12  976  кв.м),  23:43:0000000:16367 (общей площадью  6  440  кв.м),  23:43:0000000:14700 (общей площадью 2 036 кв.м).

В дальнейшем между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 23.08.2018 № 4300023639 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 площадью 21 452 кв.м, расположенного по ул. Лесопарковой, 11 г. Краснодара, с видом разрешенного использования «для коммунального обслуживания». Срок действия договора до 15.07.2038.

28.09.2019 между ФИО1 и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.08.2018 №  4300023639 и 09.01.2020 произведена его государственная регистрация, в реестр прав на 

недвижимость внесена запись об обременении объекта недвижимости арендой в пользу ФИО4 

Фактическим пользователем земельного участка и недвижимого имущества на нем является ООО «Калининский водоканал» на основании договора аренды имущества от 28.12.2018 № 38 и договора субаренды земельного участка от 05.02.2020.

Заместитель прокурора Краснодарского края, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 23.08.2018 № 4300023639 недействительной (ничтожной) сделкой указал на ряд нарушений, допущенных при заключении договора, при наличии которых спорный участок не подлежал предоставлению в аренду, в том числе:

1. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, а также исходные земельные участки расположены в границах зоны рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), то есть в границах территории общего пользования (частично территория не зонирована).

2. На момент заключения оспариваемого договора в границы спорного участка включена территория, предназначенная для автомобильной дороги по ул. Новостроек (от ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1,250 км, включенной в перечень автомобильных дорог местного значения муниципального образования г. Краснодар, утвержденный постановлением администрации г. Краснодара от 27.09.2011 № 6993.

Кроме того, согласно информации Управления муниципального контроля от  28.02.2019 № 2711/21 в границах спорного земельного участка расположен частично проезд в гравийном исполнении шириной 3-4 м.

Таким образом, в границы спорного участка включена территория, необходимая для отвода автомобильной дороги. При этом спорный участок огражден, доступ на него ограничен.

Более того, из схем границ земельных участков, выполненных МБУ -Институт Горкадастрпроект» и публичной кадастровой карты видно, что часть спорного участка площадью 892 кв.м входит в границы кадастрового квартала 23:43:0123026, конфигурация которого свидетельствует о том, что указанный квартал образует улично-дорожную сеть.

3. Согласно сведениям управления муниципального контроля администрации МО г. Краснодар от 28.02.2019 с приложением фотоматериала, техническому паспорту от  09.02.2016, выпискам из ЕГРН на спорном земельном участке расположено 13 объектов, на которые ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН право собственности: 6 водозаборных скважин (№№ 276, 278, 277, 72998,72999,73000), канализация, резервуар чистой воды, электролизная, а также нежилые здания - насосная, насосная 2-го подъема и хозблок (170,2 кв.м). Данные объекты возведены на земельном участке без разрешения на строительство.

4. Общая площадь спорного земельного участка 21 452 кв.м, расположенного в рекреационной зоне, многократно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости общей площадью 267,5 кв.м, для эксплуатации которых он предназначен. При этом, в соответствии с действующим законодательством исключительно право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2 и ФИО3, являющиеся собственниками домовладений и земельных участков,  права на проезд к объектам которых нарушен предоставлением в аренду спорного земельного участка.

Указанные третьи лица  поддержали исковые требования прокурора.

В своих правовых обоснованиях указали, что имеющиеся в материалах дела документы (ответ управления муниципального контроля АМО г. Краснодар от  15.02.2019  г., ответ администрации от 08.02.2019 г. № 60/02, ответ департамента транспорта от 15.02.2019 г., ответ департамента транспорта от 22.03.2019 г., представление прокурора об устранении нарушений земельного законодательства) подтверждают наличие в границах спорного участка автомобильной дороги. Кроме того, третьи лица ссылаются на то, что земельный участок огражден, доступ ограничен, и возможно, при объединении трех земельных участков в один произошло смещение его границ.

Также данные лица указывают, что на момент предоставления администрацией земельного участка ответчику, он не был свободен от прав третьих лиц, в виду того, что на нем располагались линии электропередач и газовая труба. Третьи лица поддержали доводы прокурора относительно того, что спорный земельный участок находится в зоне рекреации, что расположенные на участке скважины незаконно возведены. Данными лицами приведен еще ряд обстоятельств, доводов и предположений, которые судом не принимаются, так как не имеют правового значения по существу настоящего спора. 

Третьи лица ФИО2 и ФИО3 в ходе рассмотрения настоящего спора приняли на себя процессуальную позицию истца, приводя в обоснование возражений доводы  недействительности сделки, которые направлены на защиту их личных интересов, тогда как прокурор обратился в суд с настоящим иском в публичных интересах, а не в исключительных интересах ФИО2  и ФИО3, и проявляющий наименее пассивную позицию при рассмотрении спора, в том числе по опровержению и доказыванию соответствующих обстоятельств по делу.

Ответчики возражали против исковых требований, ссылаясь на отсутствие дороги в границах спорного участка, на допустимость размещения в границах участка зоны рекреационного значения, на отсутствие доказательств незаконного возведения объектов на участке, а также на законность указанной в договоре аренды площади земельного участка.

При рассмотрении настоящего спора, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной муниципальными органами, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду с нарушением земельного законодательства.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 ГК РФ).

Как следует из искового заявления, а  также пояснений в процессе рассмотрения настоящего спора, истец просит признать договор аренды от  23.08.2018 № 4300023639 недействительным, ввиду нахождения земельного участка в зоне рекреационного назначения, наличия в границах участка дороги, возведения скважин без разрешения на строительство, превышение площади участка площади расположенного на нем объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:16367 по ул.  Листопадной,  14/1, образован и предоставлен ООО «Калининский водоканал» в аренду с видом разрешенного использования: объекты инженерного обеспечения городского значения (объекты водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения и т.п.).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:14700 по ул. Бульвар Строителей, 82/А, образован и предоставлен ООО «Артезиана-Юг» в аренду с видом разрешенного использования: для размещения водозабора.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:407 по ул.  Лесопарковой,  11, образован и предоставлен АНО «Профессиональное развитие» в аренду с видом разрешенного использования: для размещения водозабора.

В дальнейшем, земельный участок, образованный в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:16367, 23:43:0000000:14700, 23:43:0000000:407 и поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером  23:43:0000000:18801, предоставлен на праве аренды ФИО1 и имеет вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 по ул. Лесопарковой, 11, расположен в I, II и III поясе санитарной охраны артезианских скважин.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации, (далее - ГрК РФ) территориальное планирование (генеральный план) направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно части 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; в зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определены Санитарными правилами и нормами «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 № 10 (далее - СанПиН).

Согласно пункту 2.2.1.1 СанПиН водозаборы подземных вод должны располагаться вне территории промышленных предприятий и жилой застройки. Расположение на территории промышленного предприятия или жилой застройки возможно при надлежащем обосновании.

Пунктом 3.2 СанПиН предусмотрены мероприятия на территории зон санитарной охраны подземных источников водоснабжения.

Согласно указанным мероприятиям территория первого пояса зоны санитарной охраны должна быть, в том числе спланирована для отвода поверхностного стока за ее пределы, озеленена, ограждена и обеспечена охраной. Дорожки к сооружениям должны иметь твердое покрытие.

Учитывая изложенное, в целях исключения негативного воздействия окружающей среды первый пояс зоны санитарной охраны источника водоснабжения может располагаться в зоне рекреации.

В соответствии со статьей 94 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК  РФ) земельные участки, находящиеся в зоне рекреационного назначения, относятся к землям особо охраняемых территорий, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

На основании части 11 статьи 35 ГрК РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 8 статьи. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №  178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования, в том числе такие, как улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи.

В силу статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 73 «Об охране окружающей среды» земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.

На основании статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Согласно статье 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом: возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; определенных настоящим Кодексом территориальных зон; сложившейся планировки территории и существующего землепользования; планируемых изменений границ земель различных категорий.

В силу статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной «зоны», устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В действующих на территории муниципального образования город Краснодар Правилах предусмотрена зона зеленых насаждений общего пользования (РО).

Одним из видов разрешенного использования земельных участков в указанной зоне является коммунальное обслуживание.

Согласно описанию данного вида разрешенного использования земельного участка он предполагает размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

Статьей 36 ГрК РФ определено, что действие градостроительного регламента не распространяется, в том числе на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

Под линейными объектами, в силу пункта 10.1 статьи 1 ГрК РФ, понимаются - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О  водоснабжении и водоотведении» водоснабжение - водоподготовка, транспортировка и подача питьевой или технической воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем холодного водоснабжения (холодное водоснабжение) или приготовление, транспортировка и подача горячей воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем горячего водоснабжения (горячее водоснабжение).

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 08.11.2001 № 31 «О введении в действие санитарных правил» установлены требования к водоснабжению и канализации, согласно которым водоснабжение организаций осуществляется путем присоединения к централизованной системе водопровода, при его отсутствии оборудуется внутренний водопровод с водозабором из артезианской скважины, колодцев, каптажей.

Таким образом, водозаборные скважины являются объектами водоснабжения.

Исходя из системного толкования Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» к трубопроводному транспорту относятся нефтепроводы, водопроводы, газопроводы и иные трубопроводы, а также иные здания и сооружения, необходимые для эксплуатации названных трубопроводов.

Учитывая изложенное, образование земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание не противоречит градостроительному регламенту.

Кроме того, именно специфика объекта определяет возможность предоставления земельного участка под объектами недвижимости (водозаборные сооружения) в зоне рекреации.

Таким образом, довод прокурора о невозможности предоставления ИП  ФИО1 спорного земельного участка в связи с его вхождением в зону рекреационного назначения, является несостоятельным. 

Статьей 39.16 ЗК РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 17 указанной статьи уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

По смыслу пункта 20 статьи 1, подпункта «б» пункта 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ к объектам местного значения городского округа относятся автомобильные дороги местного значения.

Дорога - обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения (статья  2 Федерального закона от 10.12.1995 N 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»).

Автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на: автомобильные дороги федерального значения; автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; автомобильные дороги местного значения; частные автомобильные дороги.

Автомобильные дороги в зависимости от вида разрешенного использования подразделяются на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.

К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.

Согласно пункту 11 статьеи5 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об  автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского округа являются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа может утверждаться органом местного самоуправления городского округа.

Так, согласно материалам дела в перечень автомобильных дорог местного значения муниципального образования г. Краснодар, утвержденный постановлением администрации г. Краснодара от 27.09.2011 № 6993 включена автомобильная дорога по ул. Новостроек (от  ул. Листопадной до ул. Лесопарковой) с идентификационным номером 03 401 ОП МГ 1041 протяженностью 1,250 км.

В то же время согласно письму Департамента транспорта дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.02.2019 г. № 1987/39 границы автомобильной дороги по ул. Новостроек не формировались в соответствии с установленным законодательством порядке, соответственно автомобильная дорога не числится на балансе МКУ «Центр мониторинга дорожного движения и транспорта», в связи с чем, указать границы автомобильной дороги по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 водозабора, не представляется возможным.

Согласно дополнительному письму Департамента транспорта дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.03.2019 г. № 3209/39 по результатам проведенной паспортизации улично-дорожной сети муниципального образования город Краснодар была скорректирована протяженность ул. Новостроек в соответствии с фактическим прохождением дороги и в настоящее время протяженность ул.  Новостроек от ул. Сиреневой до ул. Тенистой составляет 1,04 км согласно приложенной к письму схеме № 2. Однако дорога, обозначенная на указанной  схеме не проходит через спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, а  её конфигурация соответствует конфигурации ул. Новостроек в городе Краснодаре,  в  том  числе в месте примыкания к ней ул. Листопадной, которое образует правильный Т-образный перекресток, находящийся как на схеме, так и в реальной действительности вне границ указанного арендуемого земельного участка.

Более того, согласно представленному истцом в материалы арбитражного дела письму первого заместителя главы муниципального образования город Краснодар от 08.02.2019 №  60/02, документация по планировке территории в отношении ул. Новостроек не разрабатывалась, кадастровые работы, определяющие размер и местоположение границы полосы отвода автомобильной дороги по ул. Новостроек не осуществлялись, площадь и размер рассматриваемой улицы с достоверной точностью не определены, а сама автомобильная дорога по ул. Новостроек отсутствует в схеме размещения объектов местного значения генерального плана муниципального образования город Краснодар.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, -защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Частью 1 статьи 25 Федерального закона установлено, что границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке  территории,  предназначенной  для  размещения  автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 № 717 «О  нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса» утверждены нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса (далее -нормы отвода).

Согласно пункту 5 норм отвода дополнительно к границам полосы отвода, устанавливаемым по нормам отвода земель согласно приложениям № 1 - 14 к настоящим нормам, расчетным путем при выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации и проведении кадастровых работ определяются размеры и местоположение земельных участков, предоставляемых для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги и дорожных сооружений, не предусмотренных нормами отвода земель согласно указанным приложениям и т.д.

Из вышеизложенного следует, что поскольку документация по планировке территории в отношении ул. Новостроек не разрабатывалась, кадастровые работы определяющие размер и местоположение границы полосы отвода автомобильной дороги по ул. Новостроек не осуществлялись, площадь и размер рассматриваемой улицы с достоверной точностью не определены.

Указанные факты также подтверждаются сведениями публичной кадастровой карты.

Кроме того, автомобильная дорога по ул. Новостроек отсутствует в схеме размещения объектов местного значения генерального плана муниципального образования город Краснодар.

Частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)»).

Следует отметить, что подготовка проекта генерального плана осуществляется в соответствии с требованиями статьи 9 ГрК РФ и с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, заключения о результатах публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 24 ГрК РФ).

Градостроительное законодательство не содержит положений, исключающих возможность обращения заинтересованных лиц с заявлениями о внесение изменений в генеральный план.

В материалы дела не представлено доказательств оспаривания генерального плана в судебном порядке, предусмотренном частью 15 статьи 24 ГрК РФ, признания генерального плана (нормативного акта) в установленном порядке недействующим в части принадлежащего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801. Также не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении в орган местного самоуправления с заявлением о внесении соответствующих изменений в генеральный план.

В связи с тем, что ни земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0000000:16367, 23:43:0000000:14700, 23:43:0000000:407, ни земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории не предназначены для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения препятствий в их предоставлении в аренду не имелось. 

Доказательств того, что при объединении трех вышеназванных земельных участков в спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 нарушены нормы земельного законодательства, суду не представлено.

Кроме того, в процессе рассмотрения настоящего спора представитель Департамента транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования город Краснодар дал суду пояснения, подтвердив отсутствие автомобильной дороги в границах спорного земельного участка. Также в материалы дела представлено Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.07.2020 № 2857 «о внесении изменения в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 27.09.2011 № 6993 «Об утверждении перечня автомобильных дорог местного значения муниципального образования город Краснодар»», согласно которому фактическая протяженность дороги  ИН 03 401 ОП МГ 1041 по улице Новостроек составляет 0,946 км. Также представлен технический паспорт указанной автомобильной дороги.

В отношении доводов прокурора о том, что в границах спорного земельного участка расположен проезд в гравийном исполнении шириной 3-4 метра, следует пояснить следующее.

Путь, описанный как «подъезд в гравийном исполнении» в правовом смысле не является дорогой, в виду следующего.

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, на котором они находятся, представляют собой его неотъемлемую составную часть, а потому, следуют его юридической судьбе.

Замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Такое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта.

Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования.

Такие объекты не являются сооружениями и не подлежат государственному кадастровому учету.

Таким образом, проезд в гравийном исполнении шириной 3-4 метра не может восприниматься в качестве объекта каких-либо правоотношений, его конфигурация и местоположение обусловлены исключительно потребностью собственников индивидуальных жилых домов, расположенных по ул. Новостроек, 60 в городе Краснодар, в подъезде к ним, а также рельефом земной поверхности и отсутствием на ней какого-либо покрытия по ул. Новостроек на отрезке от перекрестка с ул. Листопадной и до указанных жилых домов.

На основании выше установленного доводы прокурора относительно того, что в границы спорного земельного участка входит автомобильная дорога отклоняются судом.

Прокурор полагает, что на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0000000:18801 расположены объекты, созданные без получения разрешений на строительство.

Между тем, согласно представленным ИП ФИО1 в материалы дела копиям выписок из ЕГРН на объекты недвижимости от 20.11.2019 право собственности на недвижимые вещи с кадастровыми номерами 23:43:0000000:14456,  23:43:0000000:14455, 23:43:0000000:14891, 23:43:0000000:13573, 23:43:0000000:13575, 23:43:0000000:13574, 23:43:0000000:15517, 23:43:0123038:3, 23:43:0123038:4, 23:43:0123038:5, 23:43:0123038:6, 23:43:0123038:7, 23:43:0123038:8, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:18801, является зарегистрированным, о чем 27.12.2018 в ЕГРН внесены соответствующие записи, номера которых указаны в самих выписках. 

В тоже время, в соответствии с пунктами 23 и 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Однако в материалы дела не представлено вступивших в законную силу решений суда о сносе объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0000000:18801, тогда как установление наличия либо отсутствия у этих объектов признаков самовольных построек, равно как и разрешение вопросов о том, для создания каких объектов разрешение на строительство не требовалось, а какие из них являются объектами вспомогательного использования не охватывается пределами доказывания по настоящему делу.

Также в ходе рассмотрения настоящего спора судом исследован довод о превышении площади земельного участка необходимой для эксплуатации  расположенных на нем объектов.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в гом же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

При этом исключительный характер права на приватизацию, аренду земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или аренду земельного участка, занятого этим зданием,  строением,  сооружением  (пункт 5  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В силу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ при оценке права лица на предоставление конкретного земельного участка в аренду подлежат учету условия и объем пользования участком прежним собственником объектов недвижимости.

Истцом не учтено, что с 2011 года земельные участки с кадастровыми номерами  23:43:0000000:16367, 23:43:0000000:14700, 23:43:0000000:407, выделенные под строительство водозабора, и образованный из них земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:18801 не менялся в границах, его площадь 21 452 кв.м не менялась, участок представляет собой единое землепользование, на протяжении всего времени земельный участок использовался под сооружениями в этом объеме, для иных целей и иными лицами спорный участок не предоставлялся.

Право аренды земельным участком перешло в том же объеме и на тех же условиях.

Истцом не учтено, что вид разрешенного использования земельного участка «для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства» предполагает, что санитарная зона предназначается для водозабора, осуществляемого с помощью объектов недвижимости.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1.5 Санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02» ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения.

В силу пункта 2.2.1.1 СанПиН 2.1.4.1110-02 граница первого пояса устанавливается на расстоянии не менее 30 м от водозабора - при использовании защищенных подземных вод и на расстоянии не менее 50 м - при использовании недостаточно защищенных подземных вод.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 20.12.2015 № 29/15407 для водозаборных сооружений, расположенных на спорном земельном участке, ЗСО  составляют: для первого пояса ЗСО - 50 м, для второго пояса ЗСО - 60 м.

Уменьшение площади земельного участка ограничивает возможность выполнения требований СанПиН 2.1.4.1110-02 по организации первого пояса санитарной охраны, обязанности по организации которого возложена на владельца водозаборной скважины, что приведет к недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель, нарушениям Закона Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» и Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Таким образом, вид разрешенного использования также напрямую связан с эксплуатацией расположенных на спорном земельном участке объектов.

Предоставление земельного участка такой площади и для такого вида использования с учетом приведенных обстоятельств обусловлено сложившимся землепользованием и функциональными особенностями объектов недвижимости.

На основании выше установленного у суда отсутствуют основания для признания договора аренды от 23.08.2018 № 4300023639 недействительным (ничтожным).

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Остальные доводы и возражения участников процесса отклоняются судом как не влияющие на правовые выводы по настоящему спору, в том числе, связанные с переходом прав арендатора к третьему лицу в силу совершенной сделки и норм земельного законодательства. 

Также суд отмечает, что при наличии у третьих лиц ФИО2 и ФИО3, своего правового интереса, связанного с защитой вещных прав, указанные лица не лишены прав и возможности их защиты в установленном законом порядке предусмотренным действующим законодательством способом. В частности данные лица имеют право на негаторные требования по устранению препятствий в пользовании принадлежащим им имуществом (при наличии таковых).  

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство третьего лица ФИО3 об истребовании оригиналов реестровых и кадастровых дел - отклонить.

Ходатайства третьих лиц ФИО3 и ФИО2 об отложении судебного заседания отклонить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                О.В. Кирий