АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-31945/2016

17 июля 2017 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 10 июля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Степура С.М.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, помощником судьи Мухановской Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2, с.3-я Александровка Калининского района Саратовской области

заинтересованные лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г.Саратов)

общество с ограниченной ответственностью «Александровское» в лице конкурсного управляющего ФИО3

о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости и обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости – стоянку «Дон» кадастровый номер № 64:15:020501:579

при участии в судебном заседании: от заявителя - ФИО4, представитель по доверенности от 27.11.2016г. сроком на один год, от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО5, представитель по доверенности от 30.12.2016 № 90; от ООО «Александровское» - ФИО3 – конкурсный управляющий (паспорт обозревался); ФИО6, представитель по доверенности от 19.06.2017г.

установил:

индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением  о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости и обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости – стоянку «Дон» кадастровый номер № 64:15:020501:579.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г.Саратов), общество с ограниченной ответственностью «Александровское» в лице конкурсного управляющего ФИО3.

В обоснование заявленных требований предприниматель  ссылается на то, что приобрел объект недвижимости у конкурсного управляющего колхоза «Александровский» на основании договора купли-продажи, договор сторонами исполнен. На данный момент продавец ликвидирован, ликвидация продавца не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Управление Росреестра по Саратовской области возражает против удовлетворения заявленных требований, поскольку непредставление заявления продавца явилось не единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, заявителем на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие право продавца на указанный объект. 

Общество с ограниченной ответственностью «Александровское» возражает против удовлетворения заявленных требований, полагает, что является собственников спорного объекта недвижимого имущества, спорный объект включен в конкурсную массу должника в рамках дела о банкротстве ООО «Александровское».

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 час. 45 мин. 10.07.2017г. Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области. После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассмотрено по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам. 

Как следует из материалов дела, 20 марта 2007 года между колхозом «Александровский» в лице конкурсного управляющего ФИО7 (Продавец) и Крестьянским фермерским хозяйством ФИО2 в лице главы КФХ ФИО2 (Покупатель) заключен договор № 1-2007ДИ купли-продажи имущества, согласно которому имущество принадлежит продавцу на праве собственности (правоустанавливающие документы отсутствуют), не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя принять и оплатить следующее имущество: недвижимое имущество стоянка комбайнов «Дон» по адресу: 

<

...>, инв. № 63:221:1003:000012050, площадью 747,4 кв.м. Цена 80 000 руб.     

В соответствии с п. 2.1. договора, Передача имущества осуществляется путем заключения между Продавцом и Покупателем акта приема-передачи. После подписания акта приема-передачи право собственности на имущество переходит Покупателю. Акт подписывается в 3-х дневный срок после оплаты Покупателем имущества.

Во исполнение условий договора, глава КФХ ФИО2 произвел оплату в размере 80 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру   от 20.03.20107 №1. 

Как указывает истец, глава КФХ ФИО2 фактически владеет спорным имуществом, однако лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, так как колхоз «Александровский» (продавец) ликвидирован и исключен из  Единого государственного реестра юридических лиц.

12.10.2016 ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении  объекта недвижимого имущества – стоянка комбайнов «Дон» по адресу: 

<

...>, инв. № 63:221:1003:000012050, площадью 747,4 кв.м.

На государственную регистрацию были представлены договор купли-продажи имущества от 20.03.2007 № 1/2007ДИ, выписка из ЕГРЮЛ в отношении колхоза «Александровский» (ОГРН 

<

***>).

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, государственным регистратором установлено, что нарушены требования ст.ст. 16, 17, 18, Закона о регистрации в соответствии с которыми государственная регистрация прав проводится по заявлению сторон договора на основании документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В регистрирующий орган не было представлено заявление от имени продавца - колхоза «Александровский» о регистрации перехода права на вышеуказанный объект недвижимого имущества с приложением документов, необходимых в соответствии со статьей 16 Закона о регистрации, а также не было представлено решение суда о государственной регистрации перехода права собственности от колхоза «Александровский» к ФИО2 на объект недвижимого имущества, и иные документы подтверждающие право собственности продавца.

В адрес заявителя направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 21.10.2016 № 64/006/050/2016-465.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не устранены, Управлением Росреестра по Саратовской области отказано ФИО2 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – стоянка комбайнов «Дон» по адресу: 

<

...>, инв. № 63:221:1003:000012050, площадью 747,4 кв.м.

В адрес заявителя направлено Сообщение об отказе в государственной регистрации от 18.11.2016 № 64/006/050/2016-465.

Полагая, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не имелось, заявитель обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришёл к следующему выводу.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статьи 197 - 200 АПК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

На момент обращения ФИО2 с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество данные правоотношения регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального Закона № 92 от 03.07.2016г.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона N 122).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона N 122).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Закона N 122).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что государственная регистрация возникшего до введение в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, обязательным условием государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по сделке, совершенной после вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является государственная регистрация права за продавцом, на что указано в обжалуемом сообщении об отказе в государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (часть 1 статьи 13 Закона N 122).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 16 Закона N 122).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2 статьи 16 Закона N 122).

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 1 статьи 17 Закона N 122).

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом установлено, что ФИО2 на государственную регистрацию права собственности были представлены договор купли-продажи имущества от 20.03.2007 № 1/2007ДИ, выписка из ЕГРЮЛ в отношении колхоза «Александровский» (ОГРН 

<

***>).

Приостанавливая государственную регистрацию права собственности, государственный регистратор ссылается на то, что заявление о государственной регистрации перехода права было подано только одной стороной договора – покупателем, что противоречит требованиям закона. Кроме того, в сообщении о приостановлении государственной регистрации было указано, что статья 16 Закона о регистрации предусматривает возможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности без заявления передающей стороны на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Решение суда о государственной регистрации перехода права собственности от колхоза «Александровский» к ФИО2 на объект недвижимого имущества - стоянку для комбайнов «Дон» площадью 747,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, в регистрирующий орган также представлено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При ликвидации продавца-юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (пункт 62 Постановления Пленума N 10/22).

В данном случае арбитражный суд соглашается с доводом заявителя о том, что оснований для приостановления государственной регистрации права собственности в связи с непредставлением заявления колхоза «Александровский»  не имелось.

Однако, Управление Росреестра, возражая против удовлетворения заявления, ссылается на то, что непредставление заявления продавца являлось не единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, заявителем на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие право продавца на спорный объект недвижимости.

Заявителем также не представлены в арбитражный суд документы подтверждающие право продавца на спорный объект недвижимости.

Учитывая изложенные выше нормы права, на момент совершения сделки, послужившей основанием для заявления о регистрации перехода права собственности - 20.03.2007 г. право собственности продавца Колхоза «Александровский» на объект недвижимости подлежало регистрации в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации.

Колхоз «Александровский» ликвидирован 16.12.2009 г., о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Заявитель не представил доказательств того, что в период с 21.03.2007 по 16.12.2009 объективно существовали обстоятельства, не позволившие сторонам сделки представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости.

Как было указано выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Такое право могло бы возникнуть у Колхоза «Александровский», которое подлежало признанию в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации.

Вместе с тем, заявитель не представил доказательств регистрации права собственности продавца в порядке, действовавшем до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", а, именно, в органах технической инвентаризации (БТИ).

Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Аналогичное положение содержится в абзаце 2 статьи 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О порядке введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введен в действие с 31.01.1998.

Согласно Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденная приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.68 N 83, согласно которой регистрации подлежали все строения, расположенные в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, независимо от того, в чьем ведении они находятся (§ 2).

Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Александровское», которое возражает против удовлетворения заявленных требований, поскольку полагает, что является собственником спорного объекта недвижимости. При этом указывает, на то, что спорный объект перешел к нему на основании разделительного баланса ООО «Александровское» и СПК «Поволжье» на 27 апреля 2007 года, а также акта приема-передачи основных средств от СПК «Поволжье» в ООО «Александровское» от 01 марта 2007 года.

На основании указанных документов стоянка для комбайнов «Дон» 01 марта 2007 года была передана в ООО «Александровское», в отношении которого решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 февраля 2015 года в рамках дела № А57-1970/2014 введена процедура банкротства – конкурсное производство, и спорное имущество стоянка для комбайнов «Дон», включено в конкурсную массу должника ООО «Александровское».

В обоснование данных доводов ООО «Александровское» представлены копия разделительного баланса по состоянию на 27.04.2007, акт приема-передачи на 01.03.2007г. 

Кроме того, в материалы дела представлена копия решения Арбитражного суда Саратовской области от 10.10.2016г. по делу № А57-4079/2016 по  заявлению ИП Главы КФХ ФИО2 к Управлению Росреестра по Саратовской области о государственной регистрации перехода права на спорное недвижимое имущество. В рамках данного дела арбитражным судом установлено также установлен факт передачи спорного имущества от СПК «Поволжье» в ООО «Александровское». Также в решении суда указано, что спорным имуществом: стоянка для комбайнов «Дон», общей площадью 747,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, владеет ООО «Александровское». 

Таким образом, в рамках настоящего дела ООО «Александровское» оспаривается   принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу по договору купли-продажи от 20.03.2007 № 1/2007ДИ и заявлены  правопритязания на данный объект недвижимости.

Таким образом, фактически спор возник между истцом и ООО «Александровское». Если имущество приобретено у лица, которое не имело право отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, ввиду существования неопределенности в правах на недвижимое имущество арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации перехода к ИП ФИО2 права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества, и удовлетворили заявленные требования.

Руководствуясь  статьями 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований индивидуальному предпринимателю Главе КФХ ФИО2 (ОГРНИП 306643804000010) отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 181, 257, 260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области                                С.М.Степура