ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, дом 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-80352/2024

город Москва 

03.02.2025

дело № А40-152935/24

резолютивная часть постановления оглашена 30.01.2025 

полный текст постановления изготовлен 03.02.2025

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Лепихин Д.Е., Савельева М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.11.2024

по делу № А40-152935/24,

по заявлению ООО «НМ-ТЕХ»

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве

третьи лица: Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», Департамент городского имущества г. Москвы, АО «ОЭЗ «Технополис Москва»

о признании незаконным уведомление;

при участии:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 24.12.2024;

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.11.2024 признано незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, оформленное уведомлениями об отказе государственной регистрации прав от 13.06.2024 № КУВД-001/2024-9027312/15, № КУВД-001/2024-9001209/15, № КУВД001/2024-9001741/15, № КУВД-001/2024-9008987/15 и на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке путем государственной регистрации прав ипотеки на здания с кадастровыми номерами 77:10:0002008:1007, 77:10:0002008:1610, 77:10:0002008:1575, 77:10:0002008:1576, расположенные по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, Зеленоград, площадь Шокина, дом 12; вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, Зеленоград, проспект Георгиевский, дом 7, стр. 2; дом 7, стр. 3; дом 7, стр. 4 в соответствии с договором ипотеки от 31.01.2024 № 2023/1740-ДИ-ДСП в редакции Дополнения № 1 от 14.05.2024.

Орган регистрации не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

 В качестве третьих лиц в деле участвуют Государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ», Департамент городского имущества г. Москвы, АО «ОЭЗ «Технополис Москва», представители в судебное заседание не явились, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена в порядке, предусмотренном ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители органа регистрации и заявителя в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между ООО «НМ-Тех» и ВЭБ.РФ заключен договор ипотеки от 31.01.2024 № 2023/1740-ДИ-ДСП в обеспечение обязательств по кредитному соглашению от 30.08.2023 № 2023/1740-ДСП. 

Предметом договора ипотеки выступают принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости: нежилое здание, кадастровый номер 77:10:0002008:1007, количество этажей: 3-5, в том числе подземных 1, площадь 43.427,8 кв.м., расположенное по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, Зеленоград, площадь Шокина, дом 12; нежилое здание, кадастровый номер 77:10:0002008:1610, количество этажей: 6, в том числе подземных 1, площадь 4.192,2 кв.м., расположенное по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, 

<

...>; нежилое здание, кадастровый номер 77:10:0002008:1575, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадь 33,5 кв.м., расположенное по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, Зеленоград, проспект Георгиевский, дом 7, стр. 3; нежилое здание, кадастровый номер 77:10:0002008:1576, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадь 33,5 кв.м., расположенное по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, Зеленоград, проспект Георгиевский, дом 7, стр. 4. 

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:10:0002008:1007, 77:10:0002008:1610, 77:10:0002008:1575, 77:10:0002008:1576 расположены на земельном участке с кадастровым номером 77:10:0002008:56 с адресным ориентиром: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Старое Крюково, Зеленоград, площадь Шокина, з/у 12ю который входит в Перечень земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах особой экономической зоны технико-внедренческого типа, созданной на территории г. Москвы, и находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаваемых в управление и распоряжение АО «ОЭЗ «Технополис Москва» (п. 89), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 09.09.2016 N 572 «О передаче акционерному обществу «Особая экономическая зона «Технополис Москва» отдельных полномочий по управлению особой экономической зоной технико-внедренческого типа, созданной на территории г. Москвы». 

Порядок управления и распоряжения земельными участками, расположенными в границах территории особой экономической зоны (ОЭЗ) определен Федеральным законом от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Между обществом и АО «Особая экономическая зона «Зеленоград» (АО «ОЭЗ «Зеленоград») заключен договор от 14.12.2021 №ТВЗ-1-14.12.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0002008:56, расположенного на территории особой экономической зоны технико-внедренческого типа в г. Москве и находящегося в государственной собственности (зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 16.02.2022 за № 77:10:0002008:56-77/051/2022-11). 

Срок действия с 16.02.2022 по 31.12.2040. 

В связи с изменением наименования арендодателя с АО «ОЭЗ «Зеленоград» на АО «ОЭЗ «Технополис Москва» 11.10.2022 заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору от 14.12.2021 № ТВЗ-1-14.12.2021 аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны технико-внедренческого типа в г. Москве и находящегося в государственной собственности (зарегистрировано в ЕГРН 27.10.2022 за № 77:10:0002008:56-77/051/2022-12). 

ООО «НМ-Тех» с 22.04.2020 зарегистрировано в качестве резидента особой экономической зоны технико-внедренческого типа за регистрационным номером 202077021256034. 

По условиям п. 7.1 договора от 14.12.2021 № ТВЗ-1-14.12.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:10:0002008:56, расположенного на территории особой экономической зоны технико-внедренческого типа в г. Москве и находящегося в государственной собственности общество не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в залог. 

В целях проведения государственной регистрации прав ипотеки на здания с кадастровыми номерами 77:10:0002008:1007, 77:10:0002008:1610, 77:10:0002008:1575, 77:10:0002008:1576, общество и банк 06.03.2024 совместно обратились в орган регистрации с заявлениями № КУВД-001/2024-9027312, № КУВД-001/2024-9001209, № КУВД001/2024-9001741, № КУВД-001/2024-9008987 в отношении каждого из перечисленных объектов недвижимости. 

Уведомлениями от 19.03.2024 № КУВД-001/2024-9027312/3, № КУВД001/2024-9001209/3, № КУВД-001/2024-9001741/3, № КУВД-001/2024-9008987/3 государственная регистрация прав приостановлена до 13.06.2024, по мотивам, в том числе отсутствия в договоре ипотеки сведений о реквизитах Дополнения № 1 от 13.12.2023 к кредитному соглашению.

В целях устранения оснований приостановления регистрации прав между обществом и банком заключено Дополнение № 1 от 14.05.2024 к договору ипотеки, согласно которому в ст. 1 договора ипотеки внесено изменение в определение термина «Соглашение», под которым понимается кредитное соглашение со всеми изменениями и дополнениями (в предыдущей редакции уточнение «со всеми изменениями и дополнениями» отсутствовало). 

Дополнение № 1 к договору ипотеки приобщено к регистрационному делу 16.05.2024, что подтверждается описью № MFC-0558/2024-654897-1. 

Однако уведомлениями от 16.05.2024 № КУВД-001/2024- 9027312/7, № КУВД-001/2024-9001209/7, № КУВД-001/2024-9001741/7, № КУВД001/2024-9008987/7 до общества доведена информация о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, в связи тем, что органу регистрации не представляется возможным идентифицировать, какое количество изменений и дополнений заключено в исполнении обязательств, и о том, что осуществить регистрационные действия на основании имеющихся документов не представляется возможным.

Обществом и банком в адрес органа регистрации направлены письма от 04.06.2024 № 12552/С00000 и от 05.06.2024 о соответствии договора ипотеки требованиям законодательства с подтверждением того, что Дополнение № 1 является единственным дополнением к кредитному соглашению. 

Указанные письма приобщены к регистрационному делу 06.06.2024, что подтверждается описью № MFC-0558/2024-761622-1. 

Однако уведомлениями от 06.06.2024 № КУВД-001/2024-9027312/11, № КУВД-001/2024-9001209/11, № КУВД-001/2024- 9001741/11, № КУВД-001/2024-9008987/11 до общества доведена информация о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, в связи с тем, что органу регистрации не представляется возможным идентифицировать, какое количество изменений и дополнений заключено в исполнении обязательств, и о том, что осуществить регистрационные действия на основании имеющихся документов не представляется возможным. 

Уведомлениями от 13.06.2024 № КУВД001/2024-9027312/15, № КУВД-001/2024-9001209/15, № КУВД-001/2024-9001741/15, № КУВД-001/2024-9008987/15 общество уведомлено об отказе государственной регистрации прав ипотеки на объекты недвижимости по совместным заявлениям общества и банка от 06.03.2024 № КУВД-001/2024-9027312, № КУВД-001/2024- 9001209, № КУВД-001/2024-9001741, № КУВД-001/2024-9008987.

Общество, не согласившись с выводами регистрирующего органа обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Оценив в соответствии с требованиями ст. ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, и правильно применив положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», установив, что действия регистрирующего органа противоречат законодательству в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нарушают права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решений или действий незаконными. Кроме того в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом правомерно возложена на регистрирующий орган обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Рассмотрев повторно материалы дела, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы исходя из следующего. 

Согласно ч. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. 

Согласно п. 4 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. 

В соответствии с ч. 5 ст. 32 Федерального закона № 116-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющийся резидентом особой экономической зоны, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. 

Согласно абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке и п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Абзац 3 ст. 69 Закона об ипотеке предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. Аналогичное правило содержится в п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. 

Для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из материалов дела следует, что в п. 1.1 договора ипотеки в редакции Дополнения № 1 от 14.05.2024 имеется отсылка на кредитное соглашение (со всеми изменениями и дополнениями) с указанием его реквизитов, кроме того все предусмотренные п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации сведения об основном обязательстве и предмете залога указаны в п. п. 2.1 и 2.3 договора ипотеки. 

Органом регистрации не представлено в материалы дела доказательств, на основании которых можно сделать вывод о несоответствии закону договора ипотеки в редакции Дополнения от 13.12.2023 № 1. 

Обществом и банком соблюдены требования законодательства и представлены в регистрирующий орган все документы, необходимые и достаточные для проведения регистрационных действий, в связи с чем у органа регистрации отсутствовали основания для принятия оспариваемых решений, которые противоречат требованиям Федерального закона № 218-ФЗ и нарушают права и законные интересы общества.  

Доводы апелляционной жалобы отклоняются, нарушений судом первой инстанции норм материального права и процессуального законодательства не допущено.

 Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.11.2024 по делу № А40-152935/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяТ.Т. Маркова 

СудьиД.Е. Лепихин

 М.С. Савельева