Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-8429/2019

г. Владивосток

20 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-7822/2019

на решение от 16.09.2019 судьи С.Т. Шохиревой

по делу № А51-8429/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ФАРМ» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 307 365,38 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019, пени в размере 11 312,55 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019,

при участии: от истца представитель ФИО2, по доверенности от 09.01.2019 №2,  сроком действия до 31.12.2019,  паспорт;

в качестве слушателя: ФИО3 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФАРМ» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по Договору на аренды объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью №493/15 от 23.07.2015 в размере 307 365,38 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019, пени в размере 11 312,55 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.09.2019 в удовлетворении искового требования отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 16.09.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения действующего  законодательства, условия договора аренды (пункт 3.7.) настаивал, что указанным положением договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке, осуществленной с соблюдением конкурентных контрактных процедур, в связи с чем соответствующее уведомление со стороны арендодателя об увеличении размера арендной платы фактически скорректировало ее размер в сравнении с первоначальным договорным условием.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО «Фарм» (арендатор) и Управлением имущественных отношений администрации УГО (арендодатель) заключен договор от 23.07.2015 № 493/15 на аренду объекта нежилого фонда УГО, являющегося муниципальной собственностью, сроком на 10 лет (до 2025 года).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату, сложившуюся по результатам рыночной оценки в общей сумме 235 608 руб.

Пунктом 3.7 договора закреплено, что размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора № 493/15 от 23.07.2015, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

При этом, согласно пункта 4.1. договора, изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора допускаются по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано арендатором в течение 10 дней с момента получения и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания. 

Нежилые помещения переданы арендатору ООО «Фарм» по акту приема-передачи от 23.07.2015.

Впоследствии ИП ФИО4 по заказу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа 15.03.2018 проведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости, по результатам которой составлен отчет №309-18, определена рыночная арендная плата за спорный арендуемый объект в размере 698 000 руб. в год.

Управление письмом от12.04.2018 № 11-03/14/1906 направило арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы в размере 698 000 руб., каковая определена по результатам оценки рыночной стоимости объекта, в связи с чем просило подписать соответствующее дополнительное соглашение, в течение 10 дней с момента его получения и произвести его государственную регистрацию в пятидневный срок.

ООО «Фарм», не согласившись с увеличением размера арендной платы более чем в три раза, считая размер аренды существенно завышенным, не соответствующим рыночным ценам за аналогичное имущество обратилось к Управлению письмом, в котором предложило ответчику установить размер годовой аренды платы в сумме 451 102,54 руб., на основании отчета №075/18, проведенного ООО Судебным экспертно-оценочным центром «Регион - 25».

Управление имущественных отношений администрации УГО не согласилось с размером годовой арендной платы на основании отчета, предоставленного ООО «Фарм», о чем уведомило арендатора письмом от 22.05.2018 №11-0314/2442.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2018 по делу №А51-11993/25018 в удовлетворении исковых требований ООО «ФАРМ» к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, путем определения величины рыночной стоимости годовой арендной платы за использование объекта, являющегося муниципальной собственностью и обязании внести соответствующие изменения в договор аренды с даты вступления в силу решения суда, отказано. 

Претензией №11-01/0899 от 01.03.2019 истец уведомил ответчика о том, что Управлением проведена рыночная оценка арендной платы (отчет об оценке №309-18 от 23.03.2018), подготовлено и направлено для подписания дополнительное соглашение от 12.04.2018 к долгосрочному договору аренды №493/15 от 23.07.2015, указанное соглашение ООО «Фарм» не подписано, таким образом по состоянию на 01.03.2019 имеется задолженность в размере 307 365,38 руб. и пени в размере 11 336,40 руб., в связи с чем просил в 10-дневный срок с момента получения претензии устранить данное нарушение. 

Указанная претензия получена ответчиком 19.03.2019, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением. 

ООО «Фарм» письмом от 05.04.2019 исх.188 не признало претензию на сумму 318 701,78 руб., что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что наличие предъявляемой ко взысканию задолженности обусловлено исключительно перерасчетом со стороны истца размера арендной платы, при этом внесение изменений в договор в части изменения арендной платы не произошло, в силу чего у арендатора не возникла обязанность вносить арендную плату в размере, отличном от предусмотренного договором аренды.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Величина арендной платы в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ является существенным условием для договора аренды данного вида.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен сторонами в сумме 235 608 руб. в год с учетом НДС, согласно прилагаемому к договору расчету. Пунктом 3.2. определен порядок внесения арендной платы – ежемесячно, 10 числа текущего месяца.

В силу положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.7. указанного договора прямо предусмотрено, что размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы, определи условия осуществления таких изменений (через 2,5 года по вновь проведенной рыночной оценке). 

Вместе с тем, согласовав возможность изменения величины арендной платы и определив условия, стороны не согласовали порядок внесения таких изменений в договор.

Статье 450 ГК РФ предусматривает два основных вида внесения изменений в условия договора: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда.

В силу пунктов 1,2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2 пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В рассматриваемой сделке предпринимательскую деятельность осуществляет лишь один из участников – ООО «Фарм».

Кроме того, в пункте 4.1 договора №493/15 от 23.07.2015 стороны предусмотрели, что изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано Арендатором в течение 10 дней с момента получения, и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания.

Таким образом, исходя как из буквального, так и системного толкования условий заключенного договора аренды, Управление имущественных отношений администрации УГО лишено права на изменение условий данного договора в одностороннем порядке.

Обратная позиция апеллянта подлежит отклонению судебной коллегией как основанная на неверном подходе к толкованию условий спорного договора.

В силу изложенного, направление управлением в адрес ответчика для подписания дополнительного соглашения к договору аренды не соответствует условиям указанной сделки, и не влечет само по себе правовых последствий в виде изменения условия договора. 

Доказательств изменения условий договора №493/15 от 23.07.2015 в части размера арендной платы и порядка ее оплаты в судебном порядке либо путем достижения соглашения истцом в материалы не представлено.

Наличие предъявляемой истцом ко взысканию задолженности обусловлено исключительно перерасчетом со стороны истца размера арендной платы согласно проведенного отчета о рыночной стоимости соответствующего права аренды. Вместе с тем, истец не доказал, что внесение изменений в договор в части изменения арендной платы фактически произошло на соответствующем правовом основании, и у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в ином размере, отличном от того размера, который был предусмотрен пунктом 3.1. договора.

Из материалов дела следует, что арендная плата, исходя из первоначального размера, установленного договором, арендатором за спорный период оплачена. 

Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции об отсутствии задолженности по основным платежам на стороне ответчика, в связи с чем, заявленные требований о взыскании задолженности за период с 01.05.2018 по 28.02.2019 в размере 307 365,38 удовлетворению не подлежат. 

В свою очередь, отказ в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга повлек правомерный отказ во взыскании пени.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют содержание искового заявления, не содержат каких-либо обстоятельств не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, не направлены на опровержение выводов суда об отсутствии у администрации права требовать внесения в одностороннем порядке изменений в договор аренды в части размера арендной платы,  в связи с чем не являются основанием для изменения решения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.09.2019 по делу №А51-8429/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова