Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6687/19

10 июня 2019 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2019 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Ж.П. Борсова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "РАЙСКИЙ САД" 

к ООО "ДИОСТРОЙ-ИНВЕСТ", ООО "СК "ДИОСТРОЙ"

о признании права собственности, 

встречное исковое заявление ООО «СК «ДИОСТРОЙ» 

к ООО "РАЙСКИЙ САД"

о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании - согласно протоколу с/з. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «РАЙСКИЙ САД»  обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» о признании права собственности на нежилые помещения XXXI (18, 20); пом. XXXI (23,24); пом. XXXI (26); пом. XXXII (1), расположенные по адресу: 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2019 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «СК «ДИОСТРОЙ». 

Определением суда от 16 мая 2019 года к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «СК «ДИОСТРОЙ» к ООО "РАЙСКИЙ САД" о признании права собственности на нежилые помещения XXXI (18, 20); пом. XXXI (23,24); пом. XXXI (26); пом. XXXII (1), расположенные по адресу: 

<

...>. 

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ», надлежащим образом  извещенного, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. 

Представитель ООО «СК «ДИОСТРОЙ» по иску возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил удовлетворить встречное исковое заявление. 

Заслушав представителей сторон спора, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, 15.01.2018 г. между ООО «СК «ДИОСТРОЙ» (Продавец) и ООО «РАЙСКИЙ САД» (Покупатель) был заключен предварительный договор №Г/1-322 о заключении в будущем договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- пом. XXXI (18, 20), общей площадью 34,43 кв. м, по цене: 115 000 руб.;

- пом. XXXI (23,24), общей площадью 32,1 кв. м, по цене: 119 000 руб.;

- пом. XXXI (26), общей площадью 20,8 кв. м, по цене: 88 000 руб.;

- пом. XXXII (1), общей площадью 27,6 кв. м, по цене: 82 000 руб.

Предварительным договором №Г/1-322 от 15.01.2018 г. установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений в течение 3 дней после оплаты 100% стоимости помещений в размере 404 000 руб. 

15.01.2018 г. между сторонами предварительного договора был подписан предварительный акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ООО «РАЙСКИЙ САД» приняло ключи от помещений, указанных выше помещений для проведения отделочных работ. 

Срок заключения договора купли-продажи нежилого помещения предполагался не позднее 30 января 2018 года. 

Как указывает истец, до настоящего времени ООО «ДИОСТРОЙ-Инвест» не поданы документы в регистрирующий орган для открытия регистрации на многоквартирный жилой дом № 1 по ул.Главная в г. Железнодорожном Московской области. 

Также истец указывает, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи нежилых помещений истец полностью произвел оплату за нежилые помещения путем внесения в кассу ООО «СК «Диострой» суммы, оговоренной в п. 1.1.2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в размере 404 000,00 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что все обязательства по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений выполнены в полном объеме. 

Однако, истец не может оформить права на спорное имущество, вследствие чего не может им распоряжаться. 

Требования истца основаны на ст.ст. 218, 219 ГК РФ.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как указывает истец – ООО «Райский сад» в дополнительных письменных пояснениях, положения постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» к правоотношениям с ООО «СК Диострой» не применимы, так как предварительный договор и акт приема-передачи спорного имущества были подписаны тогда, когда спорное имущество уже было создано, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50328000-55 от 18.12.2008 года. 

Вместе с тем, как установлено судом, 24.01.2008 г. между ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» (Инвестор-застройщик) и ООО «СК «ДИОСТРОЙ» (Соинвестор) был заключен договор №18/Г6/4-Н/ЮР совместной деятельности по строительству жилья (договор простого товарищества), в соответствии с которым Соинвестор присоединился к участникам товарищества в целях создания общей долевой собственности путем строительства 17-этажного монолитно-кирпичного жилого дома общей площадью 27 280 кв.м., расположенного по строительному адресу: 

<

...> корпус 6. 

21.10.2008 г. было заключено дополнительное соглашение к Договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24.01.2008 г., которым определена доля ООО «СК «ДИОСТРОЙ», которая составила 604,85 кв.м общей площади квартир и 877,30 кв. м. общей площади нежилых помещений. 

18.12.2008 г. между ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» и ООО «СК «ДИОСТРОЙ» был подписан акт приема-передачи нежилых помещений, в соответствии с которым  ООО «СК «ДИОСТРОЙ» получил право оформить в собственность нежилые помещения, право собственности на которые является предметом настоящего иска, а именно: XXXI (18, 20); пом. XXXI (23,24); пом. XXXI (26); пом. XXXII (1).

18.12.2008 г. Администрация г.о. Железнодорожный Московской области было выдано ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» разрешение на ввод в эксплуатацию №RU50328000-55 многоэтажного жилого дома с внутриплощадочными инженерными сетями и трансформаторной подстанцией №5033, расположенного по адресу: 

<

...>.

18.12.2008 г. между ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» и ООО «СК «ДИОСТРОЙ» был подписан акт об исполнении обязательств, подтверждающий исполнение обязательств по  договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24.01.2008 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2018 г. ООО «СК «ДИОСТРОЙ» было признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утверждён ФИО2. 

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-26413/18, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 03.07.2018 г., ООО «Диострой-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство сроком до 28.12.2018 с применением в деле о банкротстве ООО «Диострой-Инвест» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3 (ИНН 

<

***>, адрес для корреспонденции: 302004, 

<

...>, 4 этаж, тел. (

<

***>) 54-03-48, volchkov@msro.ru), член Ассоциации МСРО «Содействие».

Истец, в качестве обоснования своей позиции указывает на исполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений в части оплаты указанных помещений путем внесения в кассу ООО «СК «Диострой» суммы, оговоренной в п. 1.1.2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, а также подписи предварительного акта приема-передачи нежилых помещений от 15.01.2018г. с ООО «СК «Диострой» ( третье лицо).

В своей позиции Истец ссылается, что спорные нежилые помещения №№ XXXI(18.20); XXXI (23.24); XXXI(26); XXXII(1) принадлежат ООО «СК «Диострой» на основании дополнительного соглашения от 21 октября 2008г. к договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24 января 2008г. совместной деятельности о строительству жилья (договор простого товарищества), акта приема-передачи нежилых помещений от 18 декабря 2008г., акта об исполнении обязательств от 18 декабря 2008г. по договору №18/Г6/4-Н/ЮР совместной деятельности, заключенному между ООО «Диострой-Инвест» (Ответчик) и ООО «СК «Диострой» (Третье лицо).

Срок заключения Договора купли-продажи нежилого помещения между ООО «СК «Диострой» и ООО «Райский сад» предполагался к заключению не позднее 30 января 2018г.

К данному сроку ООО «СК «Диострой» предполагало оформить на себя право собственности на вышеуказанное нежилое помещение, после того как Ответчик должен был подать необходимый пакет документов в органы Федеральной регистрационной службы для открытия регистрации на многоквартирный жилой дом №1 по ул. Главная.

На данный момент Ответчиком не поданы документы в Федеральную службу государственной регистрации на указанный ранее многоквартирный жилой дом.

В свою очередь, как следует из представленных истцом документов, между сторонами возникли отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, при этом, договорных обязательств между ООО «Райский сад» и ООО «ДИОСТРОЙ-Инвест» не существует.

Из смысла правовых норм, указанных в п. 1 ст. 454 ГК РФ, следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с п. 4 Постановления №54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как следует из заявленных исковых требований ответчик – ООО «Диострой-Инвест» не исполнил свои обязательства по государственной регистрации за собой права собственности на спорное имущество.

В пункте 5 Постановления N 54 рекомендованы способы защиты прав покупателя имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем.

В частности, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК   РФ).   Такой   иск   подлежит   удовлетворению   в   случае,   если   суд   установит,   что   спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего пункта Постановления №54.

За ООО «Диострой-Инвест» не зарегистрировано право собственности на спорное имущество, из чего следует, что к данным спорным правоотношениям применяется абз. 6 п. 5 Постановления №54.

В абз.6 п.5 разъяснено, что если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Истец настаивал на заявленных исковых требованиях. 

Согласно статье 11 ГК РФ лицо может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица, и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Исходя из системного толкования положений действующего процессуального законодательства, суд не вправе выходить за пределы оснований заявленных истцом требований. 

  На основе вышеизложенного,  исковые требования ООО «Райский сад» не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

У ООО «Райский сад» в рассматриваемой ситуации надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о государственной регистрации перехода права либо возврата уплаченной продавцу (ООО «СК «Диострой») денежной суммы и уплаты процентов за нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Доводы ответчика о мнимости предварительного договора купли-продажи по основаниям, установленным в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», не могут быть рассмотрены рамках общеискового производства.   

Ответчиком – ООО «ДИОСТРОЙ-Инвест» представлено письменное признание исковых требований. 

Статья 49 АПК РФ определяет состав распорядительных действий, которые могут совершаться сторонами в арбитражном процессе, и условия их принятия судом.

Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично (части 3 статьи 49 АПК РФ).

Признание иска есть распорядительное действие ответчика, означающее безоговорочное согласие на удовлетворение предъявленных к нему материально-правовых требований истца. Оно является свободным волеизъявлением, соответствующим субъективному праву ответчика, и направлено на окончание дела вынесением решения об удовлетворении иска

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Суд полагает, что признание иска ООО «ДИОСТРОЙ-Инвест» нарушает права второго ответчика ООО «СК «ДИОСТРОЙ», которое находится в процедуре банкротства, и его кредиторов и не признающего иск, поэтому не принимается судом. Дело рассматривается по существу.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ООО "РАЙСКИЙ САД" к ООО "ДИОСТРОЙ-ИНВЕСТ" о признании права собственности отказать. 

Встречное исковое заявление удовлетворить. 

Признать право собственности ООО «СК «ДИОСТРОЙ» на нежилые помещения XXXI (18,20),    XXXI (23,24), XXXI (26),XXXII (1), расположенные по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с ООО "РАЙСКИЙ САД" в пользу ООО «СК «ДИОСТРОЙ» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Московской области. 

Судья                                                                                        Ж.П. Борсова