ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-7533/2024

02 августа 2024 г.                                                                                 Дело № А65-25939/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2024 г.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Бондаревой Ю.А., Мальцева Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожевниковой В.О.

с участием:

от ФИО1 - ФИО2 по доверенности от 01.09.2023г.,

от конкурсного управляющего ПАО АКБ «Спурт» - ФИО3 по доверенности от 13.07.2022г., ФИО4 по доверенности от 28.02.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №2

апелляционную жалобу ФИО1

на определение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 апреля 2024 года, принятое по заявлению ТСН «Духовский-17» о признании результатов торгов недействительными

и по заявлению ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи от 21.06.2023 и взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

в рамках дела № А65-25939/2017

о несостоятельности (банкротстве) публичного акционерного общества АКБ «Спурт», 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2017 АКБ «Спурт» (ПАО) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

В Арбитражный суд Республики Татарстан 07 ноября 2023 года поступило заявление ФИО1 о признании незаключенным договора купли -продажи от 21.06.2023г., заключенного между ФИО1 и АКБ «СПУРТ» (ПАО) по итогам торгов в отношении имущества должника по лоту №1 (протокол от 14.06.2023г. N РАД - 3297960),

-    взыскании с АКБ «СПУРТ» (ПАО) в пользу ФИО1 за счет конкурсной массы неосновательного обогащения в размере перечисленного для участия в торгах задатка в сумме 1 201 373,40 руб.,

-    взыскании с АКБ «СПУРТ» (ПАО) в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.07.2023г по 27.09.2023 года в размере 25 097,19 руб.

-    взыскании с АКБ «СПУРТ» (ПАО) в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.09.2023г по дату фактического исполнения обязательства в размере ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства по правилам ст. 395 ГК РФ (вх. 59829).

В Арбитражный суд Республики Татарстан 08 ноября 2023 года поступило заявление Товарищества собственников недвижимости «Духовский-17» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о признании результатов торгов 960000248282 по реализации имущества должника - АКБ "Спурт" (ПАО) по лоту №1 «Нежилое помещение - 41,4 кв. м, адрес: 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0001012:8033, недействительным (вх. 60226),

В порядке ч. 2 ст. 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд протокольным определением от 19.12.2023 на основании ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединил обособленные споры в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 апреля 2024 года отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 апреля 2024 года в части отказа в удовлетворении его заявления.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2024 года апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 23 июля 2024 года.

В судебном заседании представитель ФИО1 апелляционную жалобу поддержал.

Представители конкурсного управляющего ПАО АКБ «Спурт» возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

От ТНС «Духовский-17» поступила телефонограмма о рассмотрении дела без участия представителя.

 От АО «Российский аукционный дом» поступил отзыв.

 Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года №12  «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзацах 3 и 4 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" арбитражный суд апелляционной инстанции пересматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения  судом  первой  инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного Республики Татарстан от 15 апреля 2024 года, принятое по заявлению ТСН «Духовский-17» о признании результатов торгов недействительными и по заявлению ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи от 21.06.2023 и взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в рамках дела № А65-25939/2017 в обжалуемой части, в связи со следующим.

Из материалов дела следует, ФИО1 признан победителем торгов в отношении имущества должника по лоту №1 (протокол от 14.06.2023г. № РАД-3297960), поименованного в п. 1.1 договора купли-продажи как: нежилое помещение - 41.4 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0001012:8033, в помещении смещена ограждающая конструкция (произведена перепланировка), в результате которой изменена площадь помещения с 41,4 кв.м. до 86,4 кв.м. (право собственности зарегистрировано только в отношении 41,4 кв.м.).

Договор купли - продажи объекта недвижимости №2023-7025/127 заключен 21.06.2023г.

Обращаясь с требованием о признании договора незаключенным и взыскании неосновательного обогащения ФИО1 указал, 29 июня 2023 года ему стало известно, что объекта, поименованного в п. 1.1. договора купли-продажи, не существует, помещение, указанное как объект в п. 1.1. договора фактически занято третьими лицами, которые осуществляют в помещении ремонтные работы и работы по реконструкции (перепланировке), то есть изменению физических и конструктивных характеристик объекта.

ТСН «Духовской-17» занята часть продаваемого объекта, установлена входная дверь, от которой у продавца отсутствуют ключи и, соответственно, доступ в помещение, в помещении проведены ремонтные работы третьими лицами, устроена (возведена) стена, не соответствующая плану, имеющемуся в выписке ЕГРН, а также плану, являющемуся составной частью конкурсной документации, осуществлен перенос входа в часть помещения. Кроме того, осуществлен демонтаж электрооборудования и проводов, а также в той части помещения, куда у продавца сохранился вход, отсутствует водоснабжение.

ФИО1 обратился в адрес должника 04.07.2023 г. уведомлением об отказе от исполнения договора купли - продажи объекта недвижимости №2023-7025/127 от 21.06.2023г. и требованием о возврате уплаченного задатка.

Поскольку должником не исполнено требование, ФИО1 обратился с настоящим заявлением в суд.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Из сообщения №11114772 от 29.03.2023 г., размещенного на сайте ЕФРСБ следует, в составе лота №1 к реализации предложено нежилое помещение - 41.4 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0001012:8033, в помещении смещена ограждающая конструкция (произведена перепланировка), в результате которой изменена площадь помещения с 41,4 кв.м. до 86,4 кв.м. (право собственности зарегистрировано только в отношении 41,4 кв.м.), решением Арбитражного суда г. Москвы, дело № А40-223015/2020 ТСН «Духовской-17» отказано в удовлетворении требования об обязании привести помещение с кадастровым номером 77:05:0001012:8033 в первоначальное состояние к АКБ «Спурт» (ПАО), на сегодняшний день в Симоновском районном суде города Москвы на стадии принятия находится заявление участников ТСН Духовской -17 о приведении помещения в первоначальный вид с 46,4 кв.м. до 41,4 кв.м., исковое заявление оставлено без движения. 27.01.2023 г. расторгнут договор аренды помещения, (проводятся мероприятия по возврату имущества, принадлежащего арендатору, помещение сдавалось в аренду без внутренних перегородок, пол - бетонная стяжка, стены - кирпичная кладка, входная дверь - временный блок ДГ 21 -7, дополнительно в помещении имеется эксплуатируемый антресольный этаж, являющийся отделимым улучшением и принадлежащий арендатору), помещение расположено на мансардном этаже, реконструированная кровля всего мансардного этажа здания не зарегистрирована.

Между тем, согласно информации, размещенной в картотеке арбитражных дел, решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-150108/2018 от 05.10.2020 г. установлено, что здание, расположенное по адресу: г.Москва, р-н Донской, пер. Духовской, д.17, строение 11, построено в 1930 году, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости Сведения о характеристиках объекта недвижимости. Кадастровый номер здания 77:05:0001012:1077.

В указанном здании (дом 17 строение 11) за АКБ «Спурт» (ПАО) зарегистрировано на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0001012:8033 (запись № 77-77/00577/005/004/2016-1006/2 от 29.07.2016) общей площадью 41,4 м.кв. (мансарда, помещение I комната 7), что подтверждается Выпиской от 29.03.2018).

В ходе проведения экспертизы установлены признаки проведения перепланировки (переоборудования) в помещении с кадастровым номером 77:05:0001012:8033. Перепланировка (переоборудование) заключается в следующем: изменение площади помещения с 41,4 м2 до 84,6 м2 в результате смещения ограждающей конструкции (смежной стены с комнатой 9 мансардного этажа); в исследуемом помещении зафиксировано устройство антресоли.

Указанные сведения содержатся в сообщении о реализации спорного имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)", Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей то, на кого будет возложена обязанность по приведению помещений в первоначальное состояние, при продаже нежилых помещений, требующих приведения их в первоначальное состояние в случае отчуждения их иному лицу. В связи с этим судам надлежало руководствоваться по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с ч. 6 той же статьи орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 данной статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 этой статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Таким образом, как правомерно отмечено судом первой инстанции, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений.

Соответственно заключение договора купли-продажи помещения, в отношении которого имеется обязанность по приведению его в прежнее состояние, влечет переход обязательства с должника на нового собственника.

Из п. 1.1 договора купли - продажи объекта недвижимости №20237025/127 от 21.06.2023г., заключенного между должником и ФИО1 следует, предметом договора является нежилое помещение - 41 .4 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер 77:05:0001012:8033, в помещении смещена ограждающая конструкция (произведена перепланировка), в результате которой изменена площадь помещения с 41,4 кв.м. до 86,4 кв.м. (право собственности зарегистрировано только в отношении 41,4 кв.м.), решением Арбитражного суда г. Москвы, дело № А40-223015/2020 ТСН «Духовской-17» отказано в удовлетворении требования об обязании привести помещение с кадастровым номером 77:05:0001012:8033 в первоначальное состояние к АКБ «Спурт» (ПАО), на сегодняшний день в Симоновском районном суде города Москвы на стадии принятия находится заявление участников ТСН Духовской -17 о приведении помещения в первоначальный вид с 46,4 кв.м. до 41,4 кв.м., исковое заявление оставлено без движения. 27.01.2023 г. расторгнут договор аренды помещения, (проводятся мероприятия по возврату имущества, принадлежащего арендатору, помещение сдавалось в аренду без внутренних перегородок, пол - бетонная стяжка, стены - кирпичная кладка, входная дверь - временный блок ДГ 21 -7, дополнительно в помещении имеется эксплуатируемый антресольный этаж, являющийся отделимым улучшением и принадлежащий арендатору), помещение расположено на мансардном этаже, реконструированная кровля всего мансардного этажа здания не зарегистрирована.

Таким образом, ФИО1 был надлежащим образом уведомлен о наличии не узаконенной перепланировки, что подтверждается сообщением на сайте ЕФРСБ и договором, заключенным по результатам торгов.

Доводы о том, что в период проведения торгов изменилось месторасположение спорного объекта недвижимости, отсутствует возможность выделить объект недвижимости в натуре, отклоняются судебной коллегией, поскольку как указывалось ранее, покупатель располагал информацией о наличии перепланировок.

ФИО1 не был лишен возможности осмотреть приобретаемое имущество.

Доводы об отсутствии кадастрового паспорта после проведения реконструкции также подлежат отклонению, поскольку не являются основанием для удовлетворения заявленных требований с учетом вышеизложенного.

Доводы о том, что из описания лота не усматривается информация о наличии не узаконенной перепланировки, а только ссылка на судебный акт также подлежат отклонению, поскольку описание лота содержит полную информацию об объекте недвижимости, в том числе и площади 41,4 кв.м. Кроме того, судебные акты, принимаемые арбитражными судами находятся в открытом доступе для ознакомления любыми лицами.

В случае наличия сомнений относительно характеристики объекта недвижимости ФИО1 не был лишен возможности обратиться к конкурсному управляющему с уточнением сведений.

Договор купли-продажи, подписанный ФИО1 собственноручно содержит информацию о том, что предмет договора имеет площадь 41,4 кв.м.

Кроме того, следует отметить, что ФИО1 является профессиональным участником торгов, о чем свидетельствует информация из открытых источников.

Следовательно, соглашаясь на участие в торгах, действуя разумно и добросовестно, ФИО1 должен был осознавать риски по приобретению объекта.

Согласно информации, размещенной в картотеке арбитражных дел, в рамках рассмотрения заявления участников ТСН Духовской -17 о приведении помещения в первоначальный вид с 46,4 кв.м. до 41,4 кв.м., Симоновским районным судом г. Москвы принят отказ от иска.

Из материалов дела следует, конкурсный управляющий письмом от 19.07.2023 г. предложил ФИО1 исполнить обязательства по оплате договора, в свою очередь конкурсный управляющий обязался в предусмотренный договором срок устранить недостатки и выполнить обязательства по передаче нежилого помещения, предусмотренные п. 3.1.1 договора купли - продажи.

Между тем, ФИО1 обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, не исполнены.

Согласно п. 5.2 договора купли - продажи объекта недвижимости №2023-7025/127 от 21.06.2023г., заключенного между должником и ФИО1, в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.2 договора, продавец вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, при этом задаток, уплаченный для участия в торгах, покупателю не возвращается.

Учитывая изложенные обстоятельства. договор купли - продажи объекта недвижимости №2023-7025/127 от 21.06.2023г. расторгнут должником в одностороннем порядке.

Таким образом доводы о фактическом отсутствии объекта недвижимости, указанного в договоре купли-продажи подлежат отклонению, поскольку не подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Напротив, согласно информации, размещенной на сайте ЕФРСБ, спорное имущество реализовано, 25.09.2023 заключен договор купли-продажи с ФИО5.

На основании изложенного, заявление ФИО1 правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

В части отказа в удовлетворении заявления ТСН «Духовский-17» о признании торгов недействительными судебный акт не обжалуется и апелляционному пересмотру не подлежит.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 апреля 2024 года, принятое по заявлению ТСН «Духовский-17» о признании результатов торгов недействительными и по заявлению ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи от 21.06.2023 и взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в рамках дела № А65-25939/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Е.А. Серова

 

Судьи                                                                                                          Ю.А. Бондарева

 

Н.А. Мальцев