ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-48347/23-37-380

г. Москва

22 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ОРИОН" (101000, ГОРОД МОСКВА, ПОКРОВКА УЛИЦА, 41, СТР.2, ОФИС 9, ОГРН: 1127747280363, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2012, ИНН: 7701983680)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫЙ УЗЕЛ "РАССКАЗОВКА" (105082, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПОЧТОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 38, СТРОЕНИЕ 6, ОФИС 204, ОГРН: 1147746148538, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2014, ИНН: 7701387398)

о взыскании задолженности по договору от 23.06.2021 № 43/21 за период с июля 2021 по декабрь 2022 в размере 4 691 176 руб. 82 коп., неустойки (пени) за период с 12.02.2022 по 01.03.2023 в размере 472 019 руб. 72 коп.

 

При участии:

от истца – Кирьянова П.В., по доверенности от 01.01.2023 № 10;

от ответчика – Киреева О.А., по доверенности от 29.05.2023. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Орион» (ООО УК «Орион», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с  иском к Акционерному обществу «Специализированный застройщик транспортно-пересадочный узел «Рассказовка»  (АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка», ответчик) о взыскании задолженности по договору от 23.06.2021 № 43/21 за период с июля 2021 по декабрь 2022 в размере 4 691 176 руб. 82 коп., неустойки (пени) за период с 12.02.2022 по 01.03.2023 в размере 472 019 руб. 72 коп.

Иск мотивирован наличием у ответчика задолженности по оплате по договору №43/21 от 23.06.2021 г. на оказание услуг по уборке и содержанию земельного участка.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и письменных пояснений.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва и дополнений.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО УК «Орион» является управляющей компанией в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Анны Ахматовой, д. 11, корп. 1.

Между ООО «УК «Орион» (Управляющая компания) и АО «СЗ ТПУ «Рассказовка» (Застройщик) заключен договор № 43/21 от 23.06.2021 г. на оказание услуг по уборке и содержанию земельного участка (Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Управляющая организация по заданию Застройщика обязалась оказывать услуги по уборке, содержанию и благоустройству части земельного участка с кадастровым номером 77:17:0100211:14392, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: г. Москва, п. Внуковское, тер. ТПУ «Рассказовка», з/у 13/6А (далее - Земельный участок, Придомовая территория), на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, ул. А.Ахматовой, д. 11, корп. 1 (далее - Многоквартирный дом).

В п. 1.2. Договора указано, что Застройщик является арендатором земельного участка на основании Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-11-001635 от 22.06.2018 года.

Согласно п. 1.3. Договора характеристики придомовой территории многоквартирного дома указаны в Техническом задании на оказание услуг по уборке, содержанию и благоустройству придомовой территории, определенном Приложением №1 к настоящему договору (далее по тексту - «Техническое задание»).

Истец указал, что с июля 2021 года по настоящий момент ООО «УК «Орион» исполняет свои обязательства по Договору в полном объеме и надлежащего качества.

В соответствии с п. 4.3. Договора в адрес Ответчика были направлены акты, счета, счета-фактуры за период июль 2021 г. - декабрь 2022 г. (исх. №№105 от 21.01.2022 г., 176 от 04.02.2022 г., 182 от 08.02.2022 г., 308 от 05.03.2022 г., 656 от 13.05.2022 г., 1131 от 18.07.2022 г., 1192 от 01.08.2022 г., 1391 от 05.09.2022 г., 1518 от 30.09.2022 г., 1684 от 01.11.2022 г., 1849 от 01.12.2022 г., 5 от 09.01.2023 г.).

Пунктом 4.3. Договора установлено, что в случае несогласия с предоставленным актом по Договору Застройщик может в течение 5 дней направить в адрес Управляющей организации мотивированный отказ от подписания акта. В случае не направления отказа от подписания акта, акт считается подписанным, а услуги оказанными в полном объеме.

Согласно п. 4.4. Договора АО «СЗ ТПУ «Рассказовка» обязалось оплатить оказанные услуги по Договору путем безналичного перечисления денежных средств в течение 10 дней с даты подписания актов оказанных услуг.

В адрес ООО «УК «Орион» не поступало мотивированного отказа от подписания Актов за вышеуказанный период, в связи с чем, истец полагает, что услуги считаются принятыми в полном объеме.

Согласно доводам Истца, по состоянию на 01.03.2023 г. задолженность по Договору № 43/21 от 23.06.2021 г. за период июль 2021 г. - декабрь 2022 г. в размере 4 691 176, 82 руб. не оплачена.

В соответствии с п. 6.2 Договора Истец направил Ответчику досудебную претензию исх. № 72 от 18.010.2023 г.

Претензия Истца оставлена Ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с п. 5.3 Договора 5.3. в случае просрочки исполнения Застройщиком обязательств по оплате, предусмотренных настоящим договором, Управляющая организация вправе потребовать оплату неустойки. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения обязательств по оплате. Размер такой неустойки устанавливается в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности.

С учетом положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», по состоянию на 01.03.2023 г. Истец начислил Ответчику неустойку в размере 472 019,72 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что Договор № 43/21 от 23.06.2021 г.  фактически не исполнялся.

Возложение обязанности на Застройщика (Ответчика) по оплате содержания придомовой территории за собственников помещений МКД незаконно и необоснованно, поскольку обязательства по содержанию участка, которые указаны в Договоре № 43/21 от 23.06.2021, перешли к собственникам помещений с момента регистрации права собственности первого физического лица на помещение в МКД в установленном законом порядке, то есть с 21.09.2021 г. Также договор аренды в отношении земельного участка, расположенного под МКД, прекратился с момента регистрации первого права собственности на квартиры в МКД, соответственно обязанности по внесению платежей по уборке придомовой территории должны быть возложены на собственников квартир, являющихся собственниками земельного участка под МКД.

В обоснование исковых требований Истец указал, что между ООО «УК Орион» (Управляющая компания) и  АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» (Застройщик) был заключен договор от 23.06.2021 № 43/21, согласно которому Истец оказывает услуги по уборке, содержанию и благоустройству части земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, п. Внуковское, тер. ТПУ «Рассказовка», з/у 13/6А (далее - Земельный участок, Придомовая территория) на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Москва, п. Внуковское, ул. А.Ахматовой, д. 11, корп. 1 (Далее - МКД).

Согласно п. 1.2 Договора Застройщик является арендатором земельного участка на основании Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-11-001635 от 22.06.2018г.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В настоящее время границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Mocква, поселение Внуковское, ул. А. Ахматовой, д. 11, корп. 1, определены в соответствии с действующим законодательством, земельному участку присвоен кадастровый номер 77:170100211:14392.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу. Согласно пункту 11 Правил № 491 содержание общего имущества включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Данная позиция также подтверждается Определением ВС РФ от 09.02.2023 № 307- ЭС22-1957.

Впервые право собственности физического лица было зарегистрировано 21.09.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН на квартиру по адресу г. Москва, ул. А.Ахматовой, д. 11, корп. 1 с кадастровым номером 77:17:0100211:23520.

Письмами от 25.05.2022 № 0198, от 16.06.2022 № 0215, от 11.08.2022 № 02921 Ответчик сообщал Истцу о неправомерности возложения обязанности по оплате за собственников помещений услуг по уборке придомовой территории на застройщика, предлагая расторгнуть договор. Однако, Истец на данные требования отвечал отказом, ссылался лишь на тот факт, что не имеет возможности выставлять счета собственникам, поскольку в отношении земельного участка не принималось решение о его разделе и образовании нового земельного участка с характеристиками границ, необходимых для эксплуатации МКД (письма от 09.06.2022 № 866 и от 28.07.2022 № 989).

Кроме того, в ответе от 03.02.2023 № 0058 на претензию Истца Ответчик также сообщал о неправомерности возложения оплаты по договору на застройщика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010г. № 12-П, и п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Также собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом. Более того, ни Жилищный кодекс, ни Правила № 491 не ставят в зависимость обязанность по несению расходов по уборке и санитарной очистке земельного участка от формирования земельного участка.

В Определении ВС РФ от 09.02.2023 № 307-ЭС22-1957 указано, что закон не запрещает формировать один земельный участок под несколькими домами. В этом случае право собственности на участок возникает у всех собственников помещений в таких домах. При этом застройщик после регистрации прав дольщиков на помещения утрачивает право собственности/аренды на земельный участок и поэтому не может его разделить.

Таким образом, доводы Истца противоречат действующему законодательству, поскольку согласно ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен такой дом, в том числе вопросы раздела земельного участка, относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, собственники не могут быть освобождены от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по причине того, что его границы не сформированы, поскольку данная обязанность возложена на собственников в силу действующего законодательства.

В силу п. 1 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании. В связи с чем, в силу п. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, именно лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения, обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования. При этом, к указанным лицам не относится Застройщик.

До 21.09.2021г. также не подлежат отдельной оплате услуги по спорному Договору, так как 01.07.2021г. между Истцом и Ответчиком заключен Договор № 56/21 управления многоквартирным домом (том 1, л.д. 115), в состав обязательств Истца по которому входят работы по содержанию придомовой территории в холодный и теплый периоды года, согласно Перечня, состава и периодичности работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г.Москва, п. Внуковское, ул. Анны Ахматовой, д. 11, корп. 1 (Приложение № 2 к Договору № 56/21 управления многоквартирным домом от 01 июля 2021 г.).

Представитель Истца в судебном заседании 15.06.2023г. на вопрос суда: Чем отличаются работы по содержанию придомовой территории в Договоре № 43/21 от 23.06.2021 г. и в Договоре управления № 56/21 от 01.07.2021г.? - ответить затруднился.

Судом установлено, что услуги, оказанные в составе Договора управления № 56/21 от 01.07.2021г., не подлежат повторной оплате по Договору № 43/21 от 23.06.2021 г., поскольку согласно п. 7.1. спорного Договора «Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до момента передачи земельного участка в  Департамент городского имущества города Москвы и назначению Департаментом городского имущества города Москвы эксплуатирующей организации по уборке, содержанию и благоустройству придомовой территории.».

Дата подписания указанного Договора № 43/21 не соответствует указанной в нем дате – 23 июня 2021 года, так как предложение о подписании спорного Договора и экземпляр на его подписание направлены Истцом Ответчику письмом исх. № 741 от 06 июля 2021 года. В абз. 5 на стр. 2 названного письма указано: «Также просим рассмотреть возможность заключения договора на уборку придомовой территории в связи с тем, что указанная территория не входит в состав общедомового имущества, а плата за уборку не включена в ставку содержание и ремонт  ООО «УК «Орион».» (том 1, л.д. 129-130).

Таким образом, Договор № 43/21 подписан не ранее даты получения Ответчиком письма Истца № 741 от 06 июля 2021 года, то есть срок действия Договора управления № 56/21 от 01.07.2021г. покрывает срок действия Договора № 43/21 от 23.06.2021 г.

Довод Истца о наличии на земельном участке с кадастровым номером 77:170100211:14392 иных объектов, не оконченных строительством, отклоняется судом, так как согласно разделу 1 ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ на оказание услуг по уборке, содержанию и благоустройству придомовой территории многоквартирного дома по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, ул. А.Ахматовой, д. 11, корп. 1 (Приложение № 1 к Договору № 43/21 от 23.06.2021г.) объектом оказания услуг является только:

«Площадь части земельного участка с кадастровым номером 77:17:0100211:14392 многоквартирного дома по адресу: г. Москва, поселение Внуковское, ул. А.Ахматовой, д. 11, корп. 1, подлежащего уборке:

- в летнее время (апрель - октябрь) - 12 922 кв.м

- в зимнее время (ноябрь - март) - 10 159 кв. м.» (том 1, л.д. 11).

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 309, 310, 779, 781 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.   65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ОРИОН" (101000, ГОРОД МОСКВА, ПОКРОВКА УЛИЦА, 41, СТР.2, ОФИС 9, ОГРН: 1127747280363, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2012, ИНН: 7701983680) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ТРАНСПОРТНО-ПЕРЕСАДОЧНЫЙ УЗЕЛ "РАССКАЗОВКА" (105082, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШАЯ ПОЧТОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 38, СТРОЕНИЕ 6, ОФИС 204, ОГРН: 1147746148538, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2014, ИНН: 7701387398) –отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                       Ю.А. Скачкова