427/2020-5743(2) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-26069/2019

Дело № А41-84222/19

28 января 2020 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2020 года  Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2020 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Игнахиной М.В., судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от  25.07.2018,  

от АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА – представители не  явились, извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2019  года по делу № А41-84222/19,  

по иску ИП ФИО2 к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА  ЭЛЕКТРОГОРСК об урегулировании разногласий,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный  

суд Московской области с иском к администрации городского округа  Электрогорск Московской области (далее - администрация, ответчик) об  урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2019  года по делу № А41-84222/19 в удовлетворении требований отказано (л.д.47- 49).  

Не согласившись с указанным судебным актом предприниматель  обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просило решение отменить, принять спорные пункты в  редакции истца.  

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции  проверены в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ  в отсутствие представителя администрации, надлежащим образом  извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе  публично путем размещения информации на официальном сайте суда.  

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал  доводы апелляционной жалобы, просил разрешить разногласия.  

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав  материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу о наличии  оснований для отмены обжалуемого решения.  

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда  Московской области от 26.06.2019 по делу № А41-36635/19 утверждено  мировое соглашение, в соответствии с которым администрация и  предприниматель обязались в срок до 11.07.2019 заключить договор купли- продажи нежилых помещений общей площадью 169,2 кв.м.; расположенных  на первом этаже жилого дома по адресу: Московская обл., г. Электрогорск, у.  Ленина, д.16 (л.д.8-11).  

07.07.2017 предприниматель направил администрации проект  договора купли-продажи помещений.  

21.08.2019 предприниматель получил подписанный администрацией  проект договора купли-продажи от 10.07.2019 № 3.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и  муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от  21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального  имущества".  

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия  субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества  могут быть установлены федеральным законом.  

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального  имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены  Законом N 159-ФЗ.  

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между  сторонами возникли разногласия по пунктам 2.1, 3.4, 7.4 договора и графику  платежей.  

В связи с недостижением сторонами соглашения по указанным  условиям договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с  настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из  отсутствия оснований для удовлетворения требований предпринимателя, при  этом указал на соответствие пунктов 3.4, 7.4 договора и графика платежей в  редакции администрации.  

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на  рассмотрение суда.  

В пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон,  кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано  законом или иными правовыми актами (статья 422).  

В соответствии с положениями статьи 422 Гражданского кодекса  Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для  сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами  (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Из пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации,  разъяснений пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих  положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и  толковании договора" следует, что при принятии решения об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной  части решения указывает условия этого договора, который считается  заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу  решения суда.  

Таким образом, исходя из содержания приведенных норм и  разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях,  содержащихся в решении суда. При этом содержание прав и обязанностей  сторон регулируется императивными нормами законодательства,  действующими на момент разрешения спора.  

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской  Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении  договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо  по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись  разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о  наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению  договора сводится по существу к внесению определенности в  

правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных  сторонами в досудебном порядке (пункт 5 Обзора судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018).  

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные  им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего  законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд  исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства,  регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).  

Исходя из разъяснений, содержащихся в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, если предложенная  стороной редакция договора, заключение которого является обязательным,  противоречит законодательству, суду необходимо указать условия, на  которых должен быть заключен такой договор.  

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к  ошибочному выводу об отказе в удовлетворении требований.  

Из материалов дела следует, что между сторонами возникли  разногласия по условиям договора купли-продажи.  

В соответствии с предложенной истцом редакции пункта 2.1: в целях  государственной регистрации перехода права собственности на объект в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с  ним, продавец обязан в течение пяти рабочих дней с даты подписания  договора выдать покупателю доверенность на представление интересов  продавца либо уполномочить своего представителя на совершение действий,  необходимых для государственной регистрации перехода права  собственности на объект и обеспечить их совершение, а также передать  покупателю все необходимые для совершения настоящей сделки документы.  

В редакции, предложенной ответчиком, данный пункт договора  изложен следующим образом: продавец гарантирует, что имущество,  указанное в пункте 1.1 договора, не продано, не заложено, предметом ареста  

и судебного спора не является и не обременено правами третьих лиц,  указанных в пункте 1.3 договора.  

Указание в договоре объекта, как имущество, не входит в противоречие  с его определением.  

По мнению предпринимателя редакция ответчика пункта 2.1 договора  не согласуется с пунктом 5.2 договора в редакции истца, в которой  определена ответственность в виде штрафа за неисполнение обязательства  по подаче документов на государственную регистрацию перехода права  собственности.  

Между тем суд апелляционной инстанции не находит противоречий в  предложенной администрацией редакции пункта 2.1 договора с пунктом 5.2  договора. При этом предприниматель не указал норму права, обязывающую  администрацию в течение пяти дней с даты подписания договора выдать  покупателю доверенность на представление интересов продавца либо  уполномочить своего представителя на совершение действий, необходимых  для государственной регистрации перехода права собственности на объект и  обеспечить их совершение.  

Учитывая отсутствие в Законе № 159-ФЗ ответственности в виде  штрафа за ненадлежащее исполнение обязанности по государственной  регистрации перехода права на объект, определение условий по указанному  пункту к компетенции суда не относится, и данный вопрос разрешается по  усмотрению сторон.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие  договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку  соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны  могут своим соглашением исключить ее применение либо установить  условие, отличное от предусмотренного в ней.  

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется  диспозитивной нормой.  

В данном случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о  наличии оснований для принятия пункта 2.1 договора в редакции  администрации.  

Относительно разногласий по пунктам 3.4, 7.4 договора, а также  графика платежей.  

Пункт 3.4 договора в редакции предпринимателя изложен в следующей  редакции: датой оплаты считается дата приема банком к исполнению  платежного поручения покупателя.  

В редакции администрации данное условие договора изложено  следующим образом - датой оплаты имущества считается дата поступления  денежных средств на расчетный счет продавца.  

В связи с несогласием с измененными пунктами и истечением срока  первого платежа, предусмотренного графиком платежей, истцом составлен  протокол разногласий от 22.08.2019 с приложением новой редакции графика  платежей, который передан ответчику 26.08.2019.  

Поскольку ответчик проставил на договоре дату его составления  (10.07.2019), протоколом разногласий истец предложил внести в договор  пункт 7.4 в следующей редакции: «датой заключения договора считать дату  его подписания последней из сторон».  

Согласно пункту 2 статьи 5 Закон № 159-ФЗ право выбора порядка  оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого  имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с  настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего  предпринимательства при реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества.  

В соответствии со статьей 3 Закона Московской области от 17.10.2008  N 145/2008-ОЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности Московской области или муниципальной  собственности муниципальных районов, городских округов, городских и  сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в  

порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора,  может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты  составляет пять лет.  

Норма, содержащаяся в пункте 5 статьи 316 ГК РФ, является  диспозитивной, стороны договора вправе ее изменить по своему  усмотрению. Так, они могут предусмотреть, что денежное обязательство  считается исполненным с момента списания денежных средств со счета  должника.  

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах  применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об обязательствах и их исполнении" по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ,  если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам,  исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения  обязательства является место нахождения банка (его филиала,  подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом  моментом исполнения денежного обязательства является зачисление  денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего  кредитора, либо банка, который является кредитором.  

По общему правилу обязательство прекращается только при его  надлежащем исполнении.  

Поскольку договор, представленный в редакции истца, противоречит  положениям Закона № 159-ФЗ, так как указанный федеральный закон не  предусматривает наличие первого платежа, а устанавливает срок рассрочки  оплаты выкупаемого имущества, суд апелляционной инстанции приходит к  выводу о том, что пункт 3.4 договора подлежит принятию в редакции  администрации.  

Пункт 7.4 договора, в предложенной предпринимателем редакции,  подлежит исключению из договора в связи со следующим.  

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ  договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится  обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем  существенным условиям, то есть с момента его заключения.  

Следовательно, вступившее в законную силу судебное решение,  содержащее условия договора, уже является достаточным основанием для  признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких- либо дополнительных действий от сторон.  

Данный правовой подход соответствует выводам Верховного Суда  Российской Федерации (постановлением Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 4408/11 по делу   № А68-6859/10, определение от 21.04.2016 N 302-ЭС16-4516 по делу № А33- 19159/2014).  

Следовательно, предложенная предпринимателем редакция пункта 7.4  договора противоречит законодательству.  

При этом в части графика платежей, являющимся приложением № 1 к  договору, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

В данном случае график платежей в редакции предпринимателя  предусматривает оплату стоимости недвижимого имущества в рассрочку с  02.09.2019 по 01.08.2024 (л.д.18).  

В редакции администрации график платежей составлен на период с  01.08.2019 по 01.07.2024 (л.д.15).  

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный  суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами,  участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений;  определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены,  и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные  правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и  обязанности лиц, участвующих в деле.  

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является  восстановление нарушенных прав.  

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным  Судом Российской Федерации в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N  5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010, при очевидности  преследуемого истцом материально-правового интереса некорректность  сформулированных требований и отсутствие прямого правового  регулирования спорных правоотношений не может являться основанием для  отказа в судебной защите.  

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.  1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы  законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к  ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу,  применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные  отношения (аналогия закона).  

Применительно к норме пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для  которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами  заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая  сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить  договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях,  указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу  соответствующего решения суда.  

Поскольку судом апелляционной инстанции установлена  неактуальность графиков истца и ответчика, с учетом даты рассмотрения  спора в суда апелляционной инстанции, условия графика платежей подлежат  изменению.  

По смыслу нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ в ее нормативном единстве с  нормой п. 3 ст. 452 ГК РФ правовые последствия, связанные с изменением  правоотношений сторон, при разрешении спора в судебном порядке, не  могут наступать ранее вступления в законную силу судебного акта.  

Более того, из исковых требований и графика платежей  предпринимателя следует, что первая дата внесения платежей уже наступила.  

С учетом изложенных правовых норм такой подход не может быть  признан обоснованным, и кроме того, в таком случае истец лишается права  заявлять возражения относительно объема имущественных притязаний  (неустойка) по договору купли-продажи.  

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ выбор истцом способа  защиты нарушенного права не может быть произвольным, и должен быть  адекватен допущенному правонарушению, то есть быть соразмерным  степени умаления субъективных прав истца.  

При изложенных обстоятельствах и с учетом материально-правовой  направленности иска коллегия считает возможным восстановить  нарушенные права путем обязания ответчика заключить с истцом  актуальный график платежей к договору купли-продажи недвижимого.  

Учитывая приведенные выше обстоятельства, обжалуемое решение  подлежит отмене с принятием нового судебного акта об урегулировании  разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи  муниципального имущества.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1  части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2019  года по делу № А41-84222/19 отменить.  

Пункт 2.1 договора принять в редакции администрации, согласно  которой продавец гарантирует, что имущество, указанное в пункте 1.1  договора, не продано, не заложено, предметом ареста и судебного спора не  является и не обременено правами третьих лиц, указанных в пункте 1.3  договора.  

Пункт 3.4 договора принять в редакции администрации, согласно  которой датой оплаты имущества считается дата поступления денежных  средств на расчётный счёт продавца.  

Пункт 7.4 исключить из договора. 

Обязать администрацию городского округа Электрогорск Московской  области заключить с ИП ФИО2 приложение № 1 к договору купли- продажи недвижимого имущества о внесении с даты вступления в законную  силу настоящего постановления изменений в график платежей, размер  который подлежит определению в соответствии с пунктом 3.2 договора.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в  Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой  инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

Председательствующий М.В. Игнахина  

Судьи Э.С. Миришов  С.К. Ханашевич