Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А75-8925/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                    Рахматуллина И.И.,

судей                                                                   Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» на решение от 12.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Заболотин А.Н.) и постановление от 20.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Лотов А.Н.) по делу № А75-8925/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр менеджмент» (143002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО2 (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут), Управления Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджемнт» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра, Росреестр, заинтересованное лицо) о признании недействительным приостановления государственной регистрации прав, изложенного в уведомлении от 01.03.2023 № КУВД-001/2023-4531978/2.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (далее – ФИО2), Управление Федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление ФССП России).

Решением от 12.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 20.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано.

Общество, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права (статьи 352, 551, 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), часть 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), статей 11, 19, 20, 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон № 367-ФЗ), статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление № 35); вывод апелляционного суда о необходимости одновременной подачи заявления залогодателем и залогодержателем о государственной регистрации ипотеки не соответствует Законам № 102-ФЗ и № 218-ФЗ; вывод суда о невозможности погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности покупателя ввиду наличия записей об аресте на имущество, которое фактически не принадлежит покупателю (ФИО2), поскольку договор купли-продажи является расторгнутым, противоречит разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 14.07.2003 № 12-П, о недопустимости формального подхода к решению вопросов, приводит к нарушению баланса прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности, ввиду ограничения правомочий по распоряжению недвижимым имуществом (продаже его третьим лицам) и получению прибыли.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Поступивший от Управления Росреестра отзыв к материалам дела не приобщается ввиду отсутствия доказательств его направления в адрес участвующих в деле лиц.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор от 13.11.2019 № 50Б/30/1 купли-продажи доли в праве собственности на автостоянку с оплатой в рассрочку, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 1/2 доли в праве собственности на автостоянку № 30/50, назначение: сооружение дорожного транспорта, площадь застройки 30,2 кв. м, количество этажей 1, в том числе подземных 1, расположенную по адресу: Ханты-Мансийский автономий округ – Югра, 

<

...> (далее – автостоянка). Автостоянка принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права.

Из пункта 1.2 договора следует, что продавец гарантирует на момент подписания настоящего договора, что автостоянка никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и/или под арестом (запрещением) не состоит.

Цена доли в праве собственности на автостоянку 654 324 руб., в том числе с НДС 20% (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.2 договора предусмотрен срок и порядок оплаты цены договора:

- 20 000 руб., в том числе НДС, внесена покупателем на расчетный счет продавца до подписания договора;

- оплата остальной суммы цены доли в праве собственности на автостоянку в размере 634 324 руб., осуществляется покупателем в течение 120 месяцев (в рассрочку), не позднее 25 числа каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: в период с 25.12.2019 по 25.10.2029 ежемесячный платеж составит 5 286 руб., в том числе НДС, последний платеж составит 5 290 руб., в том числе НДС, и вносится в срок до 25.11.2029.

Пункт 5.4 договора предусматривает, что в случае нарушения покупателем порядка оплаты, установленного настоящим договором, и возникновения просрочки оплаты более двух месяцев, продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

Порядок расторжения настоящего договора определяется действующим законодательством Российской Федерации (пункт 7.1 договора).

В силу пункта 7.2 настоящий договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, путем оформления соответствующего соглашения о расторжении, в котором стороны определяют условия и порядок расторжения настоящего договора.

Во исполнение условий договора продавец по акту от 18.11.2019 передал покупателю спорное имущество; право собственности зарегистрировано за покупателем 27.11.2019 (выписка из ЕГРН от 15.11.2023 № КУВИ001/2023-258038355).

Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21.05.2021 по делу № 2-5036/2021 с ФИО2 в пользу общества взыскана задолженность по указанному договору купли-продажи от 13.11.2019.

Ссылаясь на нарушение покупателем обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества, наличие просрочки оплаты более 3-х лет, общество направило покупателю ФИО2 уведомление от 14.12.2022 № 1960 об одностороннем отказе от договора.

Общество 06.02.2023 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости.

Уведомлением от 01.03.2023 № КУВД-001/2023-4531978/2 Росреестра приостановлена государственная регистрация прав общества в отношении спорного объекта недвижимости, поскольку согласно данным ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий от 30.06.2022 № 517903085/8618 (исполнительное производство от 29.10.2021 № 354461/21/86018-ИП), от 30.06.2022 № 517903339/8618 (исполнительное производство от 26.10.2021 № 348642/21/86018-ИП), от 30.06.2022 № 517916175/8618 (исполнительное производство от 23.12.2021 № 460068/21/86018-ИП), что является препятствием для их совершения. Кроме того, Росреестром в уведомлении указано, что в целях устранения причин приостановления заявителю необходимо представить либо соглашение о расторжении спорного договора с представлением заявления о переходе права от имени ФИО2, либо судебный акт, которым спорный договор расторгнут.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 01.06.2023.

Общество, полагая, что приостановление действий по государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 01.03.2023 № КУВД-001/2023-4531978/2, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, нарушает положения действующего гражданского законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, руководствовались статьями 65, 71, 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 12, 131, 165.1, 310, 450, 450.1, 454, 488, 489, 549, 558, 560, 574, 584 ГК РФ, статьями 1, 2, 20 Закона № 102-ФЗ, статьями 14, 21, 26, 29, 53 Закона № 218-ФЗ, статьями 6, 7 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), пунктом 11 Постановления № 35, пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54) и пришли к выводу о правомерности оспариваемого уведомления от 01.03.2023 № КУВД-001/2023-4531978/2 о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку имело место наличие постановлений судебных приставов-исполнителей о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, приняв также во внимание необходимость представления обществом либо заявления обеих сторон договора об отказе от исполнения договора, либо судебное решение о признании договора прекратившимся.

Данные выводы судов являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления № 6/8, Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора, в числу которых относится наличие судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом (пункт 37 части 1 статьи 26). При этом приостановление не является отказом в регистрации, носит временный характер, и после  поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета – является основанием для продолжения действий по государственной регистрации ранее поданных документов.

Как верно установлено судами, приостановление государственной регистрации перехода права собственности к обществу связано с наличием постановлений судебных приставов о запрете на совершение действий по регистрации, что уже является самостоятельным и достаточным основанием для приостановления. В этой связи доводы общества о наличии оснований для регистрации в силу условий договора, предоставляющего право на расторжение договора в одностороннем порядке (пункт 5.4), не влияют на необходимость приостановления регистрации по причинам, указанным в пункте 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. Для продолжения регистрации, приостановленной по таким основаниям, необходимо либо представление сведений о погашении записи о запрете на совершение регистрационных действий (снятие запрета), либо предоставление соответствующего решения суда, являющегося основанием для внесения записи в реестр.

Кроме того, суды обоснованно дополнительно указали на недостаточность для проведения регистрации перехода права только уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (что также отражено в оспариваемом уведомлении от 01.03.2023 о приостановлении регистрации).

Действительно, пунктом 5.4 договора купли-продажи от 13.11.2019 предусмотрено право продавца на расторжение договора в одностороннем порядке в случае просрочки оплаты более двух месяцев. Данный пункт договора расположен в разделе ответственность сторон. При этом порядок и условия расторжения договора урегулированы сторонами в разделе 7, где такой порядок определяется действующим законодательством, а расторжение договора возможно по взаимному согласию путем оформления соответствующего соглашения.

В то же время само по себе расторжение договора во внесудебном порядке не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на недвижимое имущество, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (применительно к пунктам 4-7 Постановления № 35). До момента фактической регистрации перехода права к продавцу собственником является покупатель. Таким образом, несмотря на то, что сам договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, для проведения регистрационных действий только лишь факта совершения сделки по отказу от исполнения договора/расторжению договора в одностороннем порядке является недостаточным. Для проведения регистрации требуется либо заявление обеих сторон (может быть выражено как соглашении, так и иным способом), либо соответствующий судебный акт, на основании которого будет произведена регистрация «обратного» перехода права собственности.

Доводы подателя жалобы на необоснованность применения судами пункта 11 Постановления № 35 заслуживают внимания, поскольку данное положение распространяется на ситуации, когда именно договор, а не переход права требует государственной регистрации, учитывая, что моменты заключения договора купли-продажи недвижимости, его исполнения и момент перехода права собственности на недвижимость, определяемый моментом государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней – различаются, а нормы ГК РФ, определяющие требования к регистрации сделок, не требуют государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и автостоянки.

Вместе с тем, как было отмечено, не может быть произведена регистрация перехода права собственности только на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора; ни Закон № 218-ФЗ, ни положения ГК РФ, в том числе регулирующие права на односторонний отказ от исполнения/расторжения договора, не содержат в качестве правого последствия регистрацию перехода права без соблюдения заявительного порядка, включающего предоставление соответствующих документов. Учитывая, что как при заключении, так и расторжении договора купли-продажи автостоянки моменты заключения/расторжения и моменты перехода права собственности не совпадают, то и последствия расторжения/прекращения договора не совпадают по своему объему и содержанию с прекращением/возникновением права собственности;  в связи с чем доводы общества о том, что одностороннее расторжение договора влечет переход права собственности «обратно» продавцу, основаны на неверном толковании закона.

Кроме того, целью института залога является обеспечение основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним. Следовательно, решение вопроса о существовании залога зависит от разрешения вопроса о существовании основного обязательства, в обеспечение которого был установлен залог, поскольку не допускается существование залогового обязательства в отрыве от основного обязательства, обеспеченного залогом, а в отсутствие залогового обязательства, в свою очередь, не имеется оснований для сохранения в ЕГРН записи о залоге.

В рассматриваемом случае вопрос о расторжении/прекращении договора не является предметом настоящего спора; оспаривается неправомерность приостановления регистрации перехода права собственности к обществу (продавцу по договору), в связи с чем сама по себе возможность погашения записи об ипотеке по заявлению залогодержателя (статья 25 Закона № 102-ФЗ) не влечет обязанности регистрирующего органа произвести регистрацию права собственности за продавцом.

В любом случае, как было отмечено, наличие запрета, наложенного судебными приставами на совершение регистрационных действий, отсутствие соответствующего решения суда, обязывающего регистрирующий орган произвести регистрацию права за обществом (либо иным способом, направленным на достижение такой цели) – являются препятствием для совершения регистрационных действий, а потому приостановление регистрации было законным, о чем судами сделан правильный вывод.

Доводы общества не влекут изменение/отмену судебных актов, фактически направлены на обход установленного порядка регистрации, предполагающего предоставление соответствующих документов и проверку на наличие/отсутствие препятствий для регистрации, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 12.12.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 20.03.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-8925/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                 Е.В. Демидова

 

ФИО1