﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-77404/2018

24 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     17 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Коренев П.В. (доверенность от 08.07.2019)

от ответчика: Коротков А.С. (паспорт, протокол от 15.02.2019), Волков И.С. (доверенность от 15.01.2018) 

от 3-го лица: 3) Балакирева Ю.В. (приказ №1/19 от 19.11.2019) 1), 2) не явились, извещены.

от ИП Тихомировой Н.А.: Данилов А.Ю. (доверенность от 03.03.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП2386/2020, 13АП10136/2020) ООО "Мегаполис 21 век", ИП Тихомировой Натальи Александровны, лица не участвующего в деле, в порядке ст. 42 АПК РФ, на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2019 по делу № А56- 77404/2018 (судья Галенкина К.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Амплитуда" к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис 21 век» (ИНН 7802568425, 195220, Санкт-Петербург, дорога Кушелевская, д.5, корпус 1 литера А, пом. 1-Н, часть пом. 6); обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис 21 век» (ИНН 7811549482, 195220, Санкт-Петербург, дорога Кушелевская, д.5, корпус 1 литера А, пом. 1-Н, часть пом. 9) 3-и лица: Полякова Екатерина Валерьевна; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; Гаражно-строительный кооператив "Маршала Блюхера 1" об исправлении реестровой ошибки, исключении из ЕГРН сведений, признании права общей долевой собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Амплитуда» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис 21 век» (ИНН 7802568425), в котором, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, просил 

1. Исправить реестровую ошибку, связанную с осуществлением кадастрового учета и государственной регистрацией права частной собственности ответчика на нежилое помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, с кадастровым номером 78:10:0005125:15021, связанную с незаконным включением в его состав помещений, относящихся к местам общего пользования, путем внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 78:10:0005125:15021 и 78:10:0005125:15020: 

Исключить из ЕГРН сведения о следующих объектах недвижимости: 

- нежилое помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н с кадастровым номером 78:10:0005125:15021, площадью 7 335,2 кв.м, расположенное на этажах: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, мезонин-надстройка здания по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, зарегистрированное как частная собственность ООО «Мегаполис 21 век», 3 А56-77404/2018 

- нежилое помещение ЛК-1 с кадастровым номером 78:10:0005125:15020, площадью 91,5 кв.м, расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

внести в ЕГРН сведения о следующих объектах недвижимости: 

- помещение ЛК-1, площадью 2873, 2 кв.м, расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, мезонин-надстройка (мезонин) этажах в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 2-Н, 3-Н, площадью 18,1 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 4-Н, 5-Н, 6-Н, площадью 35,8 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 15-Н, площадью 23,4 кв.м, расположенное на мезонин – надстройке, мезонин этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А. 

- помещение 16-Н, 17-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 21-Н, 23-Н, 25-Н, площадью 304,1 кв.м., расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1; 

- помещение 1-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 22-Н, 24-Н, 26-Н, площадью 4 132,0 кв.м, расположенное на 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

(характеристики помещений определены на основании технического плана от 11.10.2019). 

2. Признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, на следующие нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу: 

- помещение ЛК-1, площадью 2 873,2 кв.м, расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, мезонин-надстройка (мезонин) этажах в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 2-Н, 3-Н, площадью 18,1 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, - помещение 4-Н, 5-Н, 6-Н, площадью 35,8 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 15-Н, площадью 23,4 кв.м, расположенное на мезонин –надстройке, мезонин этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А. (характеристики помещений определены на основании технического плана от 11.10.2019). 

3. Истребовать из незаконного владения ответчика следующие нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, д. 5, корп. 1, литера А, относящиеся к общему имуществу: 

- помещение ЛК-1, площадью 2 873,2 кв.м, расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, мезонин-надстройка (мезонин) этажах в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 2-Н, 3-Н, площадью 18,1 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, - помещение 4-Н, 5-Н, 6-Н, площадью 35, 8 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, 

- помещение 15-Н, площадью 23,4 кв.м, расположенное на мезонин –надстройке, мезонин этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А. 

Истец просил указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для государственного кадастрового учета и регистрации изменений в сведениях ЕГРН об указанных помещениях и о правах на них в установленном законом порядке.

Решением от 25.11.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО "Мегаполис 21 век" (ИНН 7802568425), ИП Тихомирова Наталья Александровна, лицо не участвующее в деле, в порядке ст. 42 АПК РФ, обратились с апелляционными жалобами.

ООО «Мегаполис 21 век» в жалобе указало на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, истребуемые истцом помещения предназначены для обслуживания помещений ответчика и доступ из помещений истца в спорные помещения отсутствует. В результате принятого решения из собственности ответчика выбывает 3203,2 кв.м. (44% доли), что противоречит условиям соглашения от 21.07.2017 об определении долей, заключенному ответчиком и ООО «Дельта-Инвест» - правопредшественником истца.

Тихомирова Н.А. просила отменить решение в части признания помещения 16-Н площадью 88,7 кв.м общей долевой собственностью, поскольку указанное помещение находится во владении Тихомировой Н.А. с 2017 г., что исключает удовлетворение иска в указанной части на основании ст. 301 ГК РФ.

В судебном заседании апелляционного суда 08.07.2020 ООО «Мегаполис 21» (ИНН 7811549482) представило заявление о фальсификации технического плана от 11.10.2019. В обоснование заявления ответчик указал, что о фальсификации им было заявлено в последнем судебном заседании суда первой инстанции в устной форме, после того как истец представил дополнительные документы, которые заблаговременно не были раскрыты перед стороной ответчика. По указанной причине ответчик лишен был возможности заявить о фальсификации в письменном виде. Ответчик полагает, что кадастровый инженер выполнила технический план на основании выписки ЕГРН, имеющейся в материалах дела, которая не содержит указаний на назначение помещений, без натурных обследований, измерений.

15.07.2020 в судебном заседании кадастровый инженер Шевелева А.С., выполнившая технический план от 11.10.2019, дала пояснения на заданные вопросы представителей подателей жалоб, апелляционного суда, кадастрового инженера Новицкого Д.В., допущенного к участию по ходатайству ответчика, из которых следует, что при визуальном обследовании, обмеры помещений не производились, акт не составлялся. При составлении технического плана кадастровый инженер руководствовалась заключениями специалистов №162 от 25.09.2019, №167 от 08.10.2019. 

С учетом имеющихся противоречий (несовпадение площади по метражу, назначения помещений) в технической документации, которые не были устранены пояснениями кадастрового инженера, апелляционный суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы.

17.07.2020 в судебном заседании ООО "Мегаполис 21 век" (ИНН 7802568425) обратилось с ходатайством о назначении судебной экспертизы.

При назначении судебной экспертизы суд учел позицию ООО "Амплитуда" и заявленные обществом вопросы. 

Кроме того, апелляционным судом установлено, что в суде первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о назначении экспертизы, которое судом отклонено. Таким образом, вопрос об экспертизе ставился перед судом первой инстанции, в связи с чем рассмотрение вопроса о назначении экспертизы в суде апелляционной инстанции является допустимым.

Определением от 09.09.2020 апелляционным судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Стукало Елене Николаевне.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1) Соответствует ли технический план многоэтажного гаража по адресу: СанктПетербург, Кушелевская дор., дом 5, корпус 1, литера А; выполненный 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., соглашению от 21.07.2017 об определении долей, заключенному между ООО «Мегаполис 21 век» и ООО «ДельтаИнвест»? 

2) Предназначены ли нижеперечисленные нежилые помещения с кадастровым №78:10:0005122:15021 указанного многоэтажного гаража по их функциональному назначению и с учетом находящегося в них оборудования и имущества, а так же с учетом соглашения от 21.07.2017 об определении долей и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., для обслуживания помещений, принадлежащих Поляковой Е.В. и ООО «Амплитуда» (7-Н, 9-Н и 12-Н с кадастровыми номерами 78:10:0005122:15024, 78:10:0005122:15023, 78:10:0005122:15022) с иным функциональным назначением (коммерческие помещения), а также имеется ли к ним доступ из нижеперечисленных помещений в соответствии с техническим планом от 07.08.2017:

 а) в помещении 1-Н: 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 1, номер 5 на поэтажном техническом плане от 07.08.2017, общей площадью 9,2 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 2, номер 8 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 3, номер 11 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 4, номер 15 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 5, номер 19 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 6, номер 23 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж 7, номер 27 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «лестничная клетка» этаж мезонин-надстройка, номер 28 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 92,3 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 1, номер 2 на поэтажном плане, общей площадью 91,7 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 2, номер 7 на поэтажном плане, общей площадью 428,6 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 3, номер 10 на поэтажном плане, общей площадью 428,6 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 4, номер 13 на поэтажном плане, общей площадью 429,0 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 5, номер 17 на поэтажном плане, общей площадью 428,6 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 6, номер 21 на поэтажном плане, общей площадью 428,6 кв.м; 

- нежилое помещение «рампа» этаж 7, номер 25 на поэтажном плане, общей площадью 429,0 кв.м; 

б) в помещении 2-Н: 

- нежилое помещение «помещение для размещения охраны» этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 10,6 кв.м; 

- нежилое помещение «туалет» этаж 1, номер 2 на поэтажном плане, общей площадью 2,7 кв.м; 

в) в помещении 3-Н 

- нежилое помещение «туалет», этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 4,8 кв.м; 

г) в помещение 4-Н 

- нежилое помещение, этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 9,7 кв.м; 

д) в помещении 5-Н 

- нежилое помещение, этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 10,8 кв.м; 

е) помещение 6-Н 

- нежилое помещение 1-го этажа; 

ж) в помещении 15-Н 

- нежилое помещение «машинное отделение», этаж – мезонин-надстройка, общей площадью 23,4 кв.м? 

3) Имеются ли помещения, являющиеся местами общего пользования (в том числе ГРЩ, туалеты, коридоры и т.д.), в помещениях 7-Н, 9-Н, 12-H, если да, то являются ли они местами общего пользования для всех сособственников многоэтажного гаража? 

4) Является ли технический план помещения в многоэтажном гараже по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дор., д. 5, к. 1, лит. А; выполненный 11.10.2019 кадастровым инженером Шевелевой А.С, действительным по отношению к соглашению от 21.07.2017 об определении долей, заключенному между ООО «Мегаполис 21 век» и ООО «Дельта-Инвест»? 

5) Какие помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А по состоянию на 07.08.2017 относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания более чем одного помещения (общим помещениями здания)?

Производство по делу приостановлено.

25.12.2020 в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта № 20-89-А56-77404/2018 от 23.12.2020, в связи с чем 13.01.2021 производство по делу возобновлено.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, в соответствии со сведениями ЕГРН в здании многоэтажного гаража, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А учтены следующие нежилые помещения: 

нежилое помещение ЛК-1 с кадастровым номером 78:10:0005125:15020, площадью 91,5 кв.м, расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах здания составляющее места общего пользования здания, 

нежилое помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н с кадастровым номером 78:10:0005125:15021, площадью 7 335,2 кв.м, расположенное на этажах: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, мезонин-надстройка здания, зарегистрированное как индивидуальная собственность ООО «Мегаполис 21 век» (ИНН 7802568425).

В обоснование своей позиции истец указал, что 24.04.2018 истцом было получено предписание № 2-11-250/1/1 об устранении нарушений требований пожарной безопасности, выданное Главным управлением МЧС России по Санкт-Петербургу. 

В соответствии с данным предписанием истцу необходимо устранить нарушения требований пожарной безопасности, выраженные, в том числе, в отсутствии доступа к основному эвакуационному выходу, ведущему на лестничную клетку и к рампе. Лестничная клетка и рампа, доступ к которым необходим истцу в соответствии с требованиями пожарной безопасности, несмотря на то, что в соответствии с законодательством данные помещения являются общим имуществом, в настоящий момент находятся в индивидуальной собственности ответчика и являются частью помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н. 

Истцу также стало известно, о том, что в индивидуальной собственности ответчика находятся следующие помещения, являющиеся общим имуществом здания: - помещение 2-Н - помещение для размещения охраны: нежилое помещение этаж 1, общей площадью 10,6 кв.м; нежилое помещение «туалет» этаж 1, номер 2 на поэтажном плане, общей площадью 2,7 кв. м; - помещение 3-Н - туалет: нежилое помещение «туалет» этаж 1, общей площадью 4,8 кв. м; - помещение 4-Н - помещение для размещения водомерного узла: нежилое помещение «помещение ВУ» этаж 1, общей площадью 9,7 кв.м; - помещение 5-Н - помещение для размещения главного распределительного щита: нежилое помещение «помещение ГРЩ» этаж 1, общей площадью 10,8 кв.м; - помещение 6-Н - помещение для размещения электрощитовой: нежилое помещение «электрощитовая» этаж 1, площадью 15,3 кв.м; - помещение 15-Н - помещение для размещения машинного отделения лифта: нежилое помещение «машинное отделение» этаж мезонин надстройка, общей площадью 23,4 кв.м. Лестничная клетка, рампа, нежилые помещения 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6-Н, 15-Н, согласно действующему кадастровому учету входят в состав нежилого помещения с кадастровым номером 78:10:0005125:15021, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4- Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, общей площадью 7 335,2 кв.м. Право собственности ответчика на указанное помещение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 29.08.2017 за № 78:10:0005125:15021-78/037/2017-3.

Истец, ссылаясь на ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, полагает, что постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет в составе нежилого помещения с кадастровым номером 78:10:0005125:15021 и государственная регистрация права собственности ответчика на него в результате осуществления гражданско-правовой сделки сами по себе не свидетельствуют о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

В обоснование иска истец представил заключение специалиста №162 от 25.09.2019, заключение специалиста ООО «ПРО.Эксперт» № 167 от 08.10.2019, технический план от 11.10.2019 подготовленный кадастровым инженером Шевелевой Анной Сергеевной.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу ответчика подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН на момент обращения истца с иском здание многоэтажного гаража по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, д. 5, корпус 1, литера А состоит из следующих помещений.

- нежилое помещение ЛК-1 с КН 78:10:0005125:15020, площадью 91,5 кв.м, расположенное на 1,2,3,4,5,6,7 этажах здания и составляющее места общего пользования;

- нежилое помещение ЛК-2 с КН 78:10:0005125:15025, площадью 114,8 кв.м, расположенное на 1,2,3,4,5,6,7 этажах здания и составляющее места общего пользования;

- нежилое помещение 7-Н с КН 78:10:0005122:15024, площадью 920,6 кв.м., расположенное на 1 этаже здания и принадлежащее Поляковой Е.В. на праве собственности;

- нежилое помещение 9-Н с КН 78:10:0005122:15024, площадью 948,3 кв.м,  расположенное на 2-ом этаже здания и принадлежащее истцу на праве собственности;

- нежилое помещение 12-Н с КН 78:10:0005122:15022, площадью 948,3 кв.м, расположенное на 3 этаже здания и принадлежащее истцу на праве собственности;

- нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н с КН 78:10:0005122:15021, площадью 7335,2 кв.м, расположенные на 1,2,3,4,5,6,7 этажах и в мезонин надстройке здания, принадлежащие ООО «Мегаполис 21 век» (ИНН 7802568425) на праве собственности.

Помещения 9-Н и 12-Н приобретены истцом у ООО «Дельта-Инвест» на основании договоров купли-продажи от 23.11.2017 №1К-17 и от 19.12.2017 №4К-17.

До заключения договоров купли-продажи ООО «Дельта-Инвест» и ООО «Мегаполис 21 век» (ИНН 7802568425), владея на праве общей долевой собственности нежилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, д.5, корп.1, лит. А с КН 78:10:0005125:6269, в соответствии с п.1 ст. 247 ГК РФ заключили соглашение об определении долей и договорились распределить помещения в составе здания в следующем порядке:

-помещение 7-Н, площадью 920,6 кв.м, принадлежит ООО «Дельта-Инвест»;

-помещение 9-Н, площадью 948,3 кв.м, принадлежит ООО «Дельта-Инвест»;

-помещение 12-Н, площадью 948,3 кв.м, принадлежит ООО «Дельта-Инвест»;

-помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, площадью 7335,2 кв.м, принадлежат ООО «Мегаполис 21 век»;

-места общего пользования ЛК-1, площадью 91,5 кв.м;

-места общего пользования ЛК-2, площадью 114,8 кв.м.

Согласно прилагаемым к договорам купли-продажи от 23.11.2017 №1К-17 и от 19.12.2017 №4К-17 планам приобретаемых истцом помещений (за исключением ЛК-1) помещения имеют замкнутый контур, что исключает доступ к помещениям, принадлежащим ответчику. В результате приобретения нежилых помещений у ООО «Дельта-Инвест» истец стал его материальным правопреемником в Соглашении об определении долей от 21.07.2017.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 20-89-А56-77404/2018 от 23.12.2020 (т.5 л.д. 165 -174) технический план многоэтажного гаража, выполненный 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В. на 8 листах, соответствует соглашению 21.07.2017 об определении долей, заключенному между ООО "Мегаполис 21 век" и ООО "ДельтаИнвест".

Доступ из помещений 1-Н "лестничная клетка" номер 5,8,11,15,19,23,27,28 в соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Оборудование для обслуживания помещений, принадлежащих Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) в помещениях 1-Н "лестничная клетка" номер 5,8,11,15,19,23,27,28 не зафиксировано.

Фактически при осмотре установлено, что между нежилым помещением "лестничная клетка" этаж 2, номер 8 на поэтажном плане, общей площадью 15,4 м2, являющемся частью помещения 1-Н, и помещением 9-Н имеется дверь, что не соответствует техническому плану многоэтажного гаража, от 07.08.2017

Доступ из помещений 1-Н рампа" номер 1,7,10,13,17,21,25 в соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. В помещении "рампа" имеется транзитные трубопровод ливневой канализации и противопожарный трубопровод со шкафами, относящиеся к обслуживанию всего здания.

Фактически на третьем этаже обустроен проем с воротами между помещением 10 (в составе помещения 1-Н) и помещением 12-Н, что не соответствует техническому плану многоэтажного гаража от 07.08.2017.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., из помещения 1-Н. нежилое помещение "рампа" этаж 1, номер 2 на поэтажном плане, общей площадью 91,7м2 имеется доступ к помещению 1, являющемуся частью помещения 1-Н, доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Оборудование для обслуживания помещений, принадлежащих Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) в указанных помещениях не зафиксировано. Фактически при осмотре установлено, что помещение 2 (в составе помещения 1-Н) имеет отдельный вход со стороны улицы.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., через расположенные в помещении 2-Н: нежилое помещение "помещение для размещения охраны" этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 10,6 м2 и нежилое помещение "туалет" этаж 1, номер 2 на поэтажном плане, общей площадью 2,7 м2 доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Вход в помещение "помещение для размещения охраны" этаж 1, номер 1 на поэтажном плане осуществляется из мест общего пользования ЛК-1. Далее из помещения охраны в помещение "туалет" этаж 1, номер 2.

В помещении 2-Н, расположено оборудование системы противопожарной защиты для обслуживания мест общего пользования.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., из помещения 3-Н нежилое помещение "туалет" этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 4,8 м2; м2 доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е,В, и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Вход в помещение "туалет" этаж 1, номер 1 на поэтажном плане осуществляется из мест общего пользования ЛК-1. Оборудование для обслуживания помещений, принадлежащих Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) в указанном помещении не зафиксировано.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., из помещения 4-Н нежилое помещение этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 9,7 м2 доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Вход в помещение 4-Н, этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 9,7 м2 осуществляется с улицы. В помещении 4-Н расположено оборудование (запорные краны, насосы и т.д.) для обслуживания помещений, в том числе, принадлежащих Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н). В помещениях 7-Н, 9-Н, 12-Н, пом. 1,7,10,13,14,17,18,21,22,24,25,26 в составе помещения 1-Н имеются транзитные трубопровод ливневой канализации и противопожарные трубопроводы со шкафами, относящееся к обслуживанию всего здания.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., из помещения 5-Н общей площадью 10,8 м2 доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Вход в помещение 5-Н, этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 10,8 м2 осуществляется с улицы.

В помещении 5-Н расположено оборудование (ГРЩ, автоматические выключатели и т.д.) для обслуживания мест общего пользования и наружного освещения. Установить точку подключения рабочего и аварийного освещения в помещениях 9-Н и 12-Н не представляется возможным в связи с отсутствием информации в материалах дела.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., из помещения 6-Н общей площадью 15,3 м2 доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Вход в помещение 6-Н, этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 15,3 м2 осуществляется с улицы. Оборудование для обслуживания помещений, принадлежащих Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) в указанном помещении не зафиксировано.

В соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017 и техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В., из помещения 15-Н этаж мезонин-надстройка, общей площадью 23,4 м2 доступ в помещения, принадлежащие Поляковой Е.В. и ООО "Амплитуда" (7-Н, 9-Н и 12-Н) отсутствует. Вход в помещение 15-Н, осуществляется с крыши здания, на которую можно попасть через лестницу помещения 1-Н, либо по наружной лестнице, имеющейся на торце здания. В помещении 10 в составе помещения Ж-1 на 7 этаже имеется люк, через который можно попасть в помещение 15-Н, расположенное на этаже мезонин-надстройка, однако на момент осмотра лестница для доступа к люку отсутствует.

Фактически в помещении 15-Н этаж расположено машинное отделение, установлено лифтовое оборудование. В соответствии с техническим планом многоэтажного гаража, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В. лифт располагается в местах общего пользования ЛK-1. В помещении 15-Н расположено лифтовое оборудование для обслуживания мест общего пользования.

Помещения, являющиеся местами общего пользования (в том числе ГРЩ, туалеты, коридоры и т.д.), в помещениях 7-Н, 9-Н и 12-Н отсутствуют. В помещениях 7-Н, 9-Н, 12-Н имеются транзитные трубопровод ливневой канализации и противопожарные трубопроводы со шкафами, относящиеся к обслуживанию всего здания.

Технический план, лист 1, Схема образуемых помещений (л.д.81 том 3) в многоэтажном гараже по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, выполненный 11.10.2019 кадастровым инженером Шевелевой А.С., не соответствует условиям соглашения от 21.07.2017 об определении долей, заключенному между ООО "Мегаполис 21 век" и ООО "Дельта-Инвест", в части отсутствия на плане обозначения мест общего пользования помещения Ж-2 (на техническом плане отсутствует штриховка помещения, которое в соответствии с условными обозначениями относится к местам общего пользования) и отнесения помещений 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 15-Н и части помещения 1-Н (1,5,7,8,10,11,13,15,17,19,21,23,25,27,28 - нумерация в соответствии с техническим планом, выполненным 07.08.2017 кадастровым инженером Румянцевой И.В.) к местам общего пользования.

Технический план, лист 1, Схема помещений в соответствии с ЕГРН (л.д. 82 том 3) в многоэтажном гараже по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А, выполненный 11.10.2019 кадастровым инженером Шевелевой А.С., не соответствует условиям соглашения от 21.07.2017 об определении долей, заключенному между ООО "Мегаполис 21 век" и ООО "Дельта-Инвест" в части отсутствия на плане обозначения мест общего пользования помещения Ж-2 (на техническом плане отсутствует штриховка помещения, которое в соответствии с условными обозначениями относится к местам общего пользования).

Для обеспечения требований норм противопожарной безопасности в помещениях 9-Н и 12-Н необходима разработка проектного решения с определением количества выходов в зависимости от архитектурно-планировочных решений, класса функциональной пожарной опасности и категории помещения, а так же иных параметров. До разработки указанного проектного решения основания для отнесения помещения лестничных клеток в составе помещения 1-Н к местам общего пользования отсутствуют.

Определением от 13.01.2021 апелляционный суд признал необходимым вызвать в судебное заседание 10 февраля 2021 года в 09 час. 40 мин. для дачи пояснений эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Стукало Елену Николаевну.

Из пояснений эксперта (письменные пояснения приобщены к материалам дела) следует, что в соответствии с выпиской из ЕГРН (л.д.91-92, том 1) Поляковой Е.В. принадлежит помещение площадью 920,6 м2, расположенное на 1 этаже здания (7-Н). На момент осмотра в помещении 7-Н расположен магазин 'Пятерочка". Магазин имеет отдельные выходы. (Приложение I, фото 1, 3-7)

Помещения, расположенные на 2 этаже площадью 948,3 м2 (9-Н) и на третьем этаже площадью 948,3 м2 (12-Н) принадлежат ООО "Алтлитуда".

Помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н, расположенные на 1,2,3,4,5,6,7 этажах и мезонин-пристройке площадью 7335,2м2 принадлежат ООО "Мегополис 21 век".

Помещения ЛК-1 и ЛК-2, расположенные на 1,2,3,4,5,6,7 этажах и мезонин-пристройке площадью 91,5м2 и 114,8м2 соответственно, отнесены к местам общего пользования в соответствии с Соглашением об определении долей от 21.07.2017г.

Помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А по состоянию на 07.08.2017:

лестничная клетка в составе помещения 1-Н, рампа в составе помещения 1-Н,

нежилое помещение "туалет" этаж 1, номер 2 на поэтажном плане, общей площадью 2,7 м2 в помещении 2-Н,

нежилое помещение "туалет" этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 4,8 м2 в помещении 3-Н,

помещение 6-Н

не относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания более чем одного помещения (общими помещениями здания).

Помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А по состоянию на 07.08.2017:

нежилое помещение "помещение для размещения охраны" этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 10,6 м2 в помещении 2-Н

нежилое помещение этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 9,7 м2 в помещении 4-Н

нежилое помещение этаж 1, номер 1 на поэтажном плане, общей площадью 10,8 м2 в помещении 5-Н

нежилое помещение "машинное отделение" этаж мезонин-надстройка, общей площадью 23,4 м2

относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания более чем одного помещения (общими помещениями здания).

Представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела рецензии ООО «Постулат Центр судебной экспертизы и оценки» на заключение эксперта №20-89-А56-77404/2018 от 23.12.2020, выполненного ООО «ПетроЭксперт», а также заключения специалиста №2021-0002, выполненного АНО «УГМ-С»  на заключение эксперта №20-89-А56-77404/2018 от 23.12.2020.

Оспаривая выводы эксперта, истец не согласен с выполнением экспертизы с учетом соглашения о распределении долей от 21.07.2017. По мнению истца, определение экспертом на основании указанного соглашения мест общего пользования противоречит ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем истец ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы.

Апелляционный суд с учетом данных экспертом письменных ответов на вопросы истца, мнений ответчика и третьих лиц, признал ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы подлежащим отклонению.

 Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, предусмотренным статьями 82, 83, 87 АПК РФ, в связи с чем оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Кроме того, представитель истца участвовал в судебном заседании, в котором судом формулировались вопросы эксперту.

Изложенные выводы эксперта истец документально не оспорил.

Соглашение об определение долей от 21.07.2017 участниками соглашения не расторгнуто и в настоящее время недействительным не признано, в силу чего должно учитываться при проведении экспертизы.

Апелляционный суд отказал в приобщении к материалам дела рецензии ООО «Постулат Центр судебной экспертизы и оценки» на заключение эксперта №20-89-А56-77404/2018 от 23.12.2020, выполненного ООО «ПетроЭксперт», а также заключения специалиста №2021-0002, выполненное АНО «УГМ-С»  на заключение эксперта №20-89-А56-77404/2018 от 23.12.2020. Указанные документы являются частным мнением специалистов, составлены по заявке истца вне рамок судебного разбирательства. Кроме того, в материалах дела имеется заключение специалиста ООО «ПРО.Эксперт» № 167, ранее представленное истцом в суд первой инстанции. 

Апелляционным судом установлено, что решением от 25.11.2019 права и законные интересы Тихомировой Н.А. не затрагиваются, поскольку резолютивная часть решения не содержит выводов о признании права общей долевой собственности в отношении помещения 16-Н и об его истребовании.

Помещение 16-Н не является предметом требований истца о признании права общей долевой собственности и об истребовании, в связи с чем производство по апелляционной жалобе Тихомировой Н.А. подлежит прекращению.

Основанием для обращения истца с иском послужило предписание № 2-11-250/1/1 об устранении нарушений требований пожарной безопасности, выданное Главным управлением МЧС России по Санкт-Петербургу, в соответствии с которым истцу предписано устранить нарушения требований пожарной безопасности, выраженные, в том числе в отсутствии доступа к основному эвакуационному выходу, ведущему на лестничную клетку и к рампе, которые находятся в индивидуальной собственности ответчика.

Согласно выпискам из ЕГРН в отношении помещений истца проведен кадастровый учет изменений в части уточнения площадей с 948,3 кв.м на 966 кв.м соответственно в результате выполненной им перепланировки помещений. Наружные границы объектов не изменились. Следствием перепланировки явилось предписание №2-11-250/1/1 от 24.04.2018 ОНДПР Калининского района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу об устранении нарушений требований пожарной безопасности, согласно которому на этаже  произведено изменение без проведения в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности и законодательством РФ пожарной безопасности порядке экспертизы проектной документации предусмотренного документацией класса функциональной пожарной опасности: на всю площадь этажа вместо парковочных мест для автотранспорта устроены торговые помещения с устройством дополнительных перегородок, в том числе перегородки, отделяющей помещения от рампы; в результате изменения объемно-планировочных решений на этаже не предусмотрен основной эвакуационный выход, ведущий в лестничную клетку; произведены заделка открытых проемов глухими панелями и иные нарушения.

Истцом документально не подтверждено, что в спорных помещениях размещено оборудование, предназначенное для обслуживания имущества общего пользования.

Избранный истцом способ судебной защиты (истец обратился с иском об устранении реестровой ошибки) не соответствует нарушенному праву истца и не ведет к его восстановлению.

С учетом выводов эксперта о соответствии технического плана, изготовленного Румянцевой И.В., соглашению об определении долей от 21.07.2017,  оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд признал, что доводы истца о наличии реестровой ошибки в кадастровом учете помещений ответчика  документально не подтверждены, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Заявление подателя жалобы о фальсификации Технического плана от 11.10.2019 по своему содержанию не соответствует ст. 161 АПК РФ. Технический план, выполненный кадастровым инженером Шевелевой А.С, оценен  апелляционным судом в качестве представленного истцом ненадлежащего доказательства, не содержащего достоверных сведений.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.11.2019 по делу №  А56-77404/2018 отменить.

В иске отказать.

Производство по апелляционной жалобе ИП Тихомировой Натальи Александровны прекратить.

Возвратить ИП Тихомировой Натальи Александровны из федерального бюджета 3000,00 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Амплитуда" в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис 21 век" 3000,00 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, 147500,00 руб. расходов за проведение экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.В. Изотова

 

И.А. Тимухина