АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

г. Томск                                                                                                           Дело № А67- 351/2018

13.06.2018

 

Резолютивная часть решения объявлена 04.06.2018.

 

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Токарева Е. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Агропромышленная компания «Галкинская» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ИНН 

<

***>, Администрация Бакчарского района

о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании: от истца - представителя ФИО2 (предъявлено удостоверение адвоката) по доверенности от 04.08.2018,

от ответчика – представителя ФИО3  (предъявлен паспорт) по доверенности от 15.12.2017, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Агропромышленная компания «Галкинская» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое здание конторы-столовой с кадастровым номером 70:03:0101002:1355, общей площадью 428 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...> и гаража  с кадастровым номером: 70:03:0101002:1363, общей площадью 1547,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое здание конторы-столовой с кадастровым номером 70:03:0101002:1355, общей площадью 428 кв.м., расположенного по адресу:  

<

...> и гаража  с кадастровым номером: 70:03:0101002:1363, общей площадью 1547,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, проданные истцу по договору купли-продажи от 03.07.2015 и переданные последнему в фактическое владение и пользование.

Определением суда от 26.01.2018 исковое заявление принято к производству.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 

<

***>).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве. В частности, ответчик указал, что представленный истцом договор купли-продажи от 03.07.2015 и акт приема-передачи  от 03.07.2015 сфальсифицированы, подписаны, по мнению ответчика «задним числом» бывшим директором ОАО АПК «Галкинская» ФИО4 в отсутствии соответствующих полномочий. Также ответчик сослался на отсутствие данных о государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости за ОАО АПК «Галкинская» (л.д. 81).

Определением суда от 26.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Бакчарского района (636200, Томская обл., Бакчарский р-он, 

<

...>).

Администрация Бакчарского района представила мотивированный отзыв на иск, в котором указало, что не возражает  против установления права собственности  на спорное недвижимое имущество, а также сообщила, что спорное имущество не числится в реестрах муниципальной собственности муниципального образования «Бакчарский район» и муниципального образования «Бакчарское сельское поселение», в аренду (безвозмездное пользование) указанное имущество никому не передано, право собственности ни за кем не зарегистрировано. Также третье лицо сообщило, что ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» обращалось в Администрацию Бакчарского района с заявление о предоставлении в аренду земельных участков, им было отказано, так как на земельных участках распологаются объекты недвижимости  собственность на которые не установлена, в связи с чем, выставлять на торги земельные участки на право заключения договора аренды невозможно в соответствии с действующим законодательством РФ (л.д. 82-83).

В ходе рассмотрения спора ответчик представил заявление о фальсификации доказательств – договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015. В частности, ответчиком указано, что данный договор составлен позднее указанной в нем даты и подписан бывшим директором ФИО4 уже после прекращения полномочий действовать от имени ОАО АПК «Галкинская».

Учитывая изложенное, судом истцу было предложено исключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015 из числа доказательств.

Представитель истца отказалась от исключения указанного договора из числа доказательств.

Судом разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств.

Для проверки обоснованности заявления ответчика о фальсификации доказательств, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, однако впоследствии представителем ответчика указанное ходатайство было отозвано, в связи с чем судом не рассматривалось.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении иска в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск, пояснил, что факт подписания договора купли-продажи от 03.07.2015 ФИО4 и подлинность его подписи ответчик не оспаривает, однако полагает, что данный договор составлен позднее указанной в нем даты и подписан ФИО4 уже после прекращения полномочий директора ОАО АПК «Галкинская».

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (покупателем) и ОАО «АПК «Галкинская» (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015 (далее – договор, л.д. 10-12).

Согласно п.1.1. договора продавец передает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество: нежилого здания (контора), (назначение: конторское здание, общей площадью 428 кв.м., площадь застройки 280,3 кв.м.; этажность 2; кирпичное здание; год постройки 1977 год; расположенное по адресу: 

<

...>.); нежилое здание (гараж) (назначение: гараж; общая площадь 1547,2 кв.м., площадь застройки 1731 кв.м.; этажность 1; кирпичное здание; год постройки 1973 год; расположенное по адресу: 

<

...>.). Здания принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.10.2003 года.

Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п.п. 1.1. имущество никому другому не принадлежит, не заложено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от прав третьих лиц (п.1.2. договора).

Передаваемое покупателю по настоящему договору имущество расположено на земельном участке по адресу: 

<

...> право собственности на земельный участок не зарегистрировано. Границы земельного участка не определены, необходимо проведение землеустроительных мероприятий (п. 1.3. договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора составляет 1 000 000,00 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит. Оплата стоимости приобретаемого имущества осуществляется покупателем путем передачи наличными денежных средств продавцу в день подписания договора.

Согласно п.4.1.2 договора, продавец обязуется обеспечить подачу заявлений и иных необходимых документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области для регистрации прав собственности покупателя на имущество, в случае исполнения покупателем своих обязательств по оплате платежа, предусмотренного в п.2.1 Договора, в течение одного календарного месяца с момента передачи денежных средств продавцу.

В соответствии с п. 4.1.3.и 4..4. договора, продавец обязуется передать покупателю всю имеющуюся у продавца строительную и техническую документацию на имущество, в том числе технические паспорта на здания, а также провести оплату мероприятий по межеванию земельного участка для определения границ земельного  участка с продаваемым имуществом.

Как следует из материалов дела, нежилые здания переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.07.2015.

Из содержания искового заявления следует, что до настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на указанные  нежилые здания.

Претензией от 22.11.2017 истец потребовал от ответчика осуществить действия по государственной регистрации перехода к ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» права собственности на нежилые здания, переданные последнему во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015. Претензия получена ответчиком 23.11.2017, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением о вручении (л.д. 33), однако ответ на претензию не направлен, обязательства в соответствии с п.4.1.2 договора купли-продажи зданий ответчиком не исполнены.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по осуществлению действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015 являются нежилые здания, следовательно, переход права собственности на предмет договора подлежит государственной регистрации.

Из содержания пункта 4.1. договора от 03.07.2015 следует, что обязанность по обеспечению государственной регистрации перехода права собственности и по несению расходов, связанных с государственной регистрацией, возложена на ответчика.

Между тем, из представленных в материалы дела документов, в том числе, из отзыва Администрации Бакчарского района, следует, что запись о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю до настоящего времени не внесена.

При таких обстоятельствах следует признать, что ответчиком не исполнена предусмотренная пунктом 4.1.2 договора обязанность по обеспечению государственной регистрации перехода права собственности на нежилые здания, переданные по договору.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности означает прекращение такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, абзаца третьего пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку ответчик уклонился от исполнения договорного обязательства по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, истец правомерно предъявил иск об обязании ответчика совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015.

Факт подписания договора купли-продажи от 03.07.2015 от имени ОАО АПК «Галкинская» ФИО4 и подлинность его подписи ответчик не оспаривает, однако указывает,  что данный договор составлен позднее указанной в нем даты и подписан бывшим директором ФИО4 уже после прекращения полномочий действовать от имени ОАО АПК «Галкинская».

Также ответчиком в ходе рассмотрения спора заявлено о фальсификации указанного договора.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

В связи с заявлением о фальсификации доказательств, суд неоднократно предлагал ответчику рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Судом по ходатайству ответчика были сделаны запросы в предложенные сторонами экспертные учреждения (ФГБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» и ФГБУ «Томская  лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ») о возможности проведения судебной экспертизы по данному делу.

В ответ на запрос от указанных экспертных учреждений поступили положительные ответы о возможности проведения экспертизы по установлению давности составления спорного договора купли-продажи.

Как следует из представленного ответа ФГБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», стоимость такой экспертизы составляет 62 780,00 руб. 

Из ответа, представленного ФГБУ «Томская  лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» окончательная стоимость экспертизы устанавливается после ознакомления с поступившими на исследование документами. 

Указанная информация оглашена судом в судебном заседании, ответы экспертных организаций на запрос приобщены к материалам дела.

Из материалов дела следует, что ответчику неоднократно предлагалось внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства, необходимые для рассмотрения процессуального вопроса о назначении экспертизы (62 780,00 руб). 

В судебном заседании судом неоднократно объявлялись перерывы для внесения ответчиком на депозитный счет арбитражного суда денежных средств, необходимых для проведения судебной экспертизы.

В качестве доказательств внесения на депозит суда указанной суммы ответчиком в материалы дела были представлены следующие документы: чек-ордер от 24.03.2018 (Томское отделение № 8616 Филиал № 112, номер операции 133) на сумму 3 000,00 руб., платежное поручение № 123 от 22.05.2018 на сумму 63 000,00 руб.

Изучив представленные документы, суд установил, что они не могут служить доказательством внесения ответчиком необходимой денежной суммы на депозитный счет арбитражного суда, поскольку на депозит суда внесена только сумма 3000,00 руб., уплаченная по чеку-ордеру от 24.03.2018. Перечисленная платежным поручением № 123 от 22.05.2018 денежная сумма на депозит суда не поступала, поскольку в качестве основания платежа в данном документе указано: «Оплата госпошлины за ОАО «АПК «Галкинская», данные денежные средства перечислены УФК по Томской области (ИФНС России по г. Томску).

 Информация об отсутствии необходимых денежных средств на депозите суда и неверном заполнении ответчиком платежного документа в части назначения платежа, доводилась судом до представителя ответчика в судебном заседании, что отражено на  аудиозаписях протоколов судебного заседания.

Поскольку указанное требование арбитражного суда в установленный срок ответчиком, заявившим ходатайство о проведении экспертизы, не исполнено, у суда отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства о назначении по делу экспертизы.

Кроме того, впоследствии в ходе судебного заседания 29.05.2018 представителем ответчика указанное ходатайство отозвано в связи с отсутствием денежных средств на оплату судебной экспертизы, что подтверждается соответствующим протоколом судебного заседания.

По результатам проверки суд признает заявление ответчика о фальсификации доказательств не подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что закрепленные в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации правила, регламентирующие рассмотрение вопроса о фальсификации доказательства, направлены на исключение оспариваемого доказательства из числа доказательств по делу.

Положения статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2015 N 1727-О).

Согласно части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду надлежит проверить обоснованность заявления о фальсификации доказательства: принять предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначить экспертизу, истребовать другие доказательства или принять иные меры.

Нормы указанной статьи устанавливают два возможных результата рассмотрения такого заявления, а именно: удовлетворение заявление о фальсификации либо признание его не подлежащим удовлетворению, что, в свою очередь, в последующем может послужить основанием для принятия предусмотренных Уголовным кодексом Российской Федерации мер к лицу, заявившему такое заявление либо лицу, осуществившему фальсификацию доказательств по арбитражному делу (Постановление Суда по интеллектуальным правам от 04.08.2017 N С01-399/2017 по делу N А82-5601/2016).

Обращаясь с указанным заявлением о фальсификации спорного договора и назначении судебной экспертизы, ответчик, несмотря на неоднократные предложения суда, не обеспечил внесения денежных средств в необходимом размере на оплату судебной экспертизы, впоследствии отозвал ходатайство о проведении экспертизы.

По существу ответчик утверждает о том, что данный договор составлен позднее указанной в нем даты и подписан бывшим директором ФИО4 уже после прекращения полномочий действовать от имени ОАО АПК «Галкинская».

Как уже отмечалось выше, из протокола судебного заседания от 25.04.2018 следует, что ответчик отозвал ходатайство о проведении экспертизы. Одновременно с этим ответчик поддержал ходатайство о фальсификации доказательств, однако каких-либо документов в обоснование данного ходатайства, не смотря на неоднократные предложения суда, не представил.

Материалы дела не содержат документов, свидетельствующих о фальсификации истцом или бывшим директором ОАО «АПК «Галкинская» договора купли-продажи от 03.07.2015. Доказательств того, что указанный договор был подписан ФИО4 уже после прекращения полномочий директора ОАО «АПК «Галкинская» ответчиком не представлено. Указанная сделка (как заключенная не уполномоченным лицом) не оспорена ответчиком в установленном порядке.

С учетом изложенного, проверив обоснованность заявления акционерного общества «Агропромышленная компания «Галкинская» о фальсификации доказательства (договора купли-продажи от 03.07.2015), суд признает его не обоснованным.

Довод ответчика о том, что истец владел спорными зданиями на основании заключенного между ними договора аренды, отклоняется судом ввиду необоснованности, поскольку ответчиком указанный договор аренды, действовавший в спорный период, в материалы дела не представлен. 

Представленная ответчиком копия договора аренды № 5  от 01.01.2016 не влияет на оценку законности сделки купли-продажи спорных нежилых зданий, поскольку данный договор не мог породить соответствующих правовых последствий, поскольку был заключен уже после продажи недвижимого имущества, являвшегося предметом договора. Доказательств внесения оплаты по названному договору аренды ответчиком не представлено. Представленные ответчиком копии счета-фактуры № 28 от 30.09.2015 на сумму 20 000,00 руб. и акта № 26 от 30.09.2015 о приеме от ООО «Бакча-ЛесПромЭкспорт» арендной платы в сумме 20 000,00 руб. юридического значения для дела не имеют, так как в данных документах не указано, по какому договору принят платеж.

Копия акта приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2016  не имеет отношения к предмету спорного договора купли-продажи недвижимости, поскольку из содержания акта следует, что в аренду истцу передана электрическая подстанция, от которой осуществляется электроснабжение спорных нежилых помещений, а не спорные здания.

Оценив доводы ответчика об отсутствии у акционерного общества «Агропромышленная компания «Галкинская» государственной регистрации права собственности на спорные нежилые здания, и, соответственно, невозможности их продажи другим лицам, суд признал указанный довод не обоснованным, противоречащим действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

Как следует из содержания ч. 2. Ст. 14. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 301-КГ17-14898 по делу N А79-8039/2016 отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела (отзыва ответчика, уведомления ОАО «АПК «Галкинская» в адрес Администрации Бакчарского района о намерении узаконить спорное имущество и просьбе снять с торгов выставленные земельные участки), ответчик признает себя собственником спорных объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что спорные нежилые здания были переданы в собственность ответчика ООО «Колос» по акту приема-передачи основных средств от 25.10.2003 на основании договора купли-продажи от 23.10.2003г (л.д. 28-30).

Как усматривается из материалов дела, на момент совершения сделки между ООО «Колос» и ОАО «АПК «Галкинская» по передаче в собственность последнему нежилых зданий, не был принят Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем,  земельный участок, на котором расположены спорные здания, был передан ООО «Колос» на основании государственного акта № ТО-03-01-010 от 24.03.1994 в постоянное бессрочное пользование.

В силу п. 9. ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, право ответчика на спорные нежилые помещения признавалось юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации в силу закона.

С учетом изложенного, спорные нежилые помещения не являются самовольными постройками, поскольку были возведены ООО «Колос» для хозяйственной деятельности  на принадлежащем ему земельном участке. 

Исходя из содержания ст. 552 ГК РФ, при передаче нежилых зданий в собственность ОАО «АПК «Галкинская»  судьба земельных участков под зданиями, следует судьбе самих объектов недвижимости.

Кроме того, факт владения истцом переданными по договору купли-продажи от 03.07.2015 нежилыми зданиями подтверждается представленными истцом документами об оплате электроэнергии по указанным объектам.

Материалы дела не содержат доказательств обращения ответчика к истцу с требованием об освобождении занимаемых зданий, устранения иных нарушений прав владения и распоряжения указанными зданиями, договор купли-продажи от 03.07.2015 ответчиком не оспорен.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ввиду того, что ответчиком не оспорено  наличие договорных отношений с истцом, условия договора купли-продажи от 03.07.2015, неисполнение обязанности по государственной регистрации перехода права собственности, суд считает эти обстоятельства доказанными и установленными.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт»  подлежат удовлетворению.

Истец при обращении с иском уплатил государственную пошлину в размере 53 283,00 руб. (платежное поручение № 206 от 16.10.2017, л.д. 65).

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 6 000,00 руб. и по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 47283,00 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 161, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

заявление открытого акционерного общества «Агропромышленная компания «Галкинская» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) о фальсификации доказательства – договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 июля 2015 г. признать необоснованным.

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03 июля 2015 г., заключенному между открытым акционерным обществом «Агропромышленная компания «Галкинская» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) на объекты недвижимости – нежилое здание конторы-столовой с кадастровым номером 70:03:0101002:1355, общей площадью 428 кв.м., расположенное по адресу:  

<

...> и гаража с кадастровым номером: 70:03:0101002:1363, общей площадью 1547,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с открытого акционерного общества «Агропромышленная компания «Галкинская» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 47283,00 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 206 от 16.10.2017 г.

 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                            Токарев Е. А.