АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2187/2021

г. Краснодар

10 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Мрамор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 15.02.2021), ФИО1 (доверенность от 15.02.2021), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мрамор» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А32-2187/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Мрамор» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района (далее – администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 21.10.2020 № 01-30/6233 решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 2442 кв. м с кадастровым номером 23:30:1111001:36, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации производственной базы (далее – земельный участок), о понуждении к направлению обществу подписанного проекта договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. По данным правил землепользования и застройки земельный участок находится в зоне производственно-коммунальных объектов, градостроительным регламентом которой не предусмотрен такой вид разрешенного использования земельного участка как эксплуатация производственной базы. Производство железобетонных изделий не соответствует определению промышленного производства. Общество не подтвердило планируемое использование земельного участка для промышленного производства. Необходимость земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости не доказана. Общество не зарегистрировало право собственности на объекты недвижимости как на единый имущественный комплекс. Общество в течение длительного промежутка времени не обеспечило оформление землепользования. Такое поведение не может быть признано добросовестным. Экспертный вывод о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, сделан без учета количества этих объектов и их эксплуатационных характеристик.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Предусмотренное градостроительным регламентом зоны производственно-коммунальных объектов разрешенное использование для строительной промышленности соответствует разрешенному использованию земельного участка под производственной базой и его фактическому использованию для производства железобетонных изделий. Отсутствие в действующих Правилах землепользования и застройки ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды. Площадь и границы земельного участка, предназначенного для конкретного вида деятельности, согласованы с администрацией. Оспариваемое решение администрации не содержит предусмотренных законом оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду. Документы, обосновывающие площадь земельного участка, были приложены к заявлению. Производственная база эксплуатируется как единый комплекс, а как два отдельных объекта недвижимости. Постановление о предоставлении земельного участка в аренду правопредшественнику общества не отменено. Экспертным путем подтверждена необходимость всей площади земельного участка для его использования под производственной базой. В течение всего периода использования земельного участка общество уплачивало земельный налог. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости как единый имущественный комплекс невозможна без оформления прав на земельный участок.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы администрации от 07.06.1996 № 1535 акционерному обществу «Строитель» в целях проектно-изыскательских работ и проектирования производственной базы отведена территория площадью 2751 кв. м. По окончании проектных работ постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 15.08.1997 № 1457 земельный участок предоставлен правопредшественнику общества – товариществу с ограниченной ответственностью «Мрамор» в аренду для строительства и эксплуатации производственной базы на 10 лет. Арендатору предписано оформить договор аренды земельного участка в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района.

По акту приемочной комиссии от 15.10.1997 законченная строительством производственная база общей площадью 2442 кв. м принята в эксплуатацию. Постановлением главы Темрюкского района от 12.11.1997 № 2010 акт приемки утвержден, объект введен в эксплуатацию. По сведениям генерального плана производственная база расположена в функциональной зоне коммунально-складских территорий (градостроительное обоснование места размещения производственной базы от 04.07.2002 № 653).

Государственная собственность на земельный участок не разграничена. Общество является собственником расположенных на земельном участке нежилого двухэтажного здания площадью 74,4 кв. м с кадастровым номером 23:30:1109027:267 с почтовым адресом: Краснодарский край, Темрюкский район, Темрюкское городское поселение, г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14, и нежилого здания площадью 276 кв. м с кадастровым номером 23:30:1109027:273 с почтовым адресом: 

<

...> (далее – нежилые здания). Право собственности общества на одно из них зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.11.2018 (запись с номером регистрации 23:30:1109027:267-23/044/2018-1). Местоположение границ земельного участка согласовано с администрацией 26.07.2019, составлен соответствующий акт.

Общество подало в администрацию заявление от 27.08.2019 № 19 о заключении договора аренды земельного участка. В ответном письме от 16.10.2019 № 01-30/6976 администрация сообщила о принятом решении об отказе в заключении договора аренды земельного участка ввиду отсутствия на участке принадлежащих обществу объектов недвижимости. Указанное в заявление нежилое здание таковым не признано ввиду различия адресных данных.

Общество повторно обратилось в администрацию с заявлением от 12.10.2020 № 28 о предоставлении земельного участка в аренду для эксплуатации производственной базы по производству железобетонных изделий (строительные и фундаментные блоки, ж/б кольца, крышки, днища). В заявлении было указано на то, что при формировании земельного участка учтены особенности технологического процесса производства бетонных изделий, набора ими требуемой прочности в естественных условиях на открытой площадке (полигоне).

Такая технология, отраженная в представленном технологическом регламенте производственного процесса, признан определяющей сезонный характер экономической деятельности общества. Открытая площадка (полигон) представляет собой ровную, забетонированную, свободную от строений территорию производственной базы общества. Данная территория разбита на зоны, в которых производится формовка изделий, набор прочности с последующим складированием. Зонирование, размер зон (площадь) определяется номенклатурой бетонных изделий и зафиксирована в генеральном плане. Производственный процесс предполагает изготовление блоков бетонных для стен подвалов по ГОСТ 13579-78 длиной от 880 до 2380 мм, шириной 400 мм и высотой 580 мм, бетонных и железобетонных конструкций для колодцев сетей канализации, водоснабжения и газопроводных сетей по ГОСТ 8020-90, конструкций перекрытий и днищ колодцев. Изделия складируются на спорной территории.

В одном из расположенных на территории производственной базы нежилых зданий (административном, литера А) размещаются службы общества и бытовые помещения для персонала, в другом (производственном, литера Б) – ряд производственных помещения, в том числе склад хранения арматуры, участок заготовки арматуры, участок сборки арматурных каркасов. Бетоносмесительный узел находится под строением  навеса (литера Г). Генеральный план производственной базы содержит сведения о складе щебня, бетонно-смесительном узле, площадке для размещения автотранспорта и механизмов, емкости для хранения цемента и запаса технической воды, площадки (участки) для хранения арматурной стали и технологической опалубки, изготовления арматурных каркасов, зоны формирования колец, днищ и фундаментных блоков, цементных блоков (камни бетонные стеновые), складирования готовой продукции, технологических проездов.

Письмом от 21.10.2020 № 01-30/6233 администрация уведомила общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка варенду. Отказ мотивирован тем, что по данным Правил землепользования и застройки на территории Темрюкского городского поселения Темрюкского района Краснодарского края, утвержденным решением LXVI сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района III созыва от 23.11.2018 № 504, земельный участок расположен в зоне производственно-коммунальных объектов. Для нее градостроительным регламентом не предусмотрен такой вид разрешенного использования как эксплуатация производственной базы. Доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации нежилых зданий, не представлены. Градостроительным регламентом разрешено использование земельного участка для формирования комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз, объектов инженерной и транспортной инфраструктур III – V класса, связанной с высокими уровнями шума деятельности, загрязнениями, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Южная оценочная компания "Эксперт"» подготовлено заключение от 05.07.2021 № ЮСЭ-21/015 с выводами о том, что площадь, необходимая для эксплуатации производственной базы в целях производства железобетонных изделий в соответствии с действующим в обществе технологическим регламентом производственного процесса составляет 2427 кв. м, что соразмерно площади 2442 кв. м фактически используемого обществом земельного участка. Фактическая площадь земельного участка необходима и достаточна для эксплуатации производственной базы.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия такого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17). В числе таких оснований значатся обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов и несоответствие разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

Подпунктом 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в действовавшей до 01.01.2017 редакции предусматривалось внесение в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений о земельном участке сведений о его разрешенном использовании. Аналогичная норма, предусматривающая внесение названных сведений в кадастр недвижимости, содержится в пункте 4 части 5 статьи 8 вступившего в силу 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Частью 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ сведения государственного реестра прав и сведения государственного кадастра недвижимости признаны сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.

Частью 4 статьи 85 Земельного кодекса и частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон (виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами. Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса порядке. Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что производственная база возводилась неправомерно на не отведенной для этих целей территории и вводилась в эксплуатацию без ведома уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами органом. Имеющиеся в деле доказательства также не опровергают доводы общества о том, что нежилые здания, прилегающая к ним территория и иные объекты составляют единый технологический комплекс по производству железобетонных изделий. Осуществление государственной регистрации права собственности на одно из нежилых зданий как на самостоятельный объект недвижимости таким доказательством служить не могло.

Администрация не отрицает факты образования земельного участка в 2001 году за счет территории, изначально отведенной уполномоченным органом правопредшественнику общества для размещения производственной базы, соответствия площади земельного участка согласованной в постановлении от 15.08.1997 № 1457 и акте от 26.07.2019 площади.

Общество в заявлении о предоставлении земельного участка в качестве цели его использования указало эксплуатацию производственной базы, что соответствует его фактическому использованию. Соответствующий вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости в качестве одного из дополнительных сведений о земельном участке и является частью актуальных сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Эти сведения не требуют дополнительного подтверждения.

Вывод о том, что режим зоны производственно-коммунальных объектов не позволяет использовать земельный участок под производственной базой, противоречит Правилам землепользования и застройки на территории Темрюкского городского поселения Темрюкского района Краснодарского края, утвержденным решением LXVI сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района III созыва от 23.11.2018 № 504. Градостроительный регламент этой зоны предусматривает такой вид разрешенного использования как строительная промышленность (код 6.6). Данный вид разрешенного использования допускает размещение на земельных участках объектов капитального строительства, предназначенных для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов) и тому подобной продукции (классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412).

Отказывая в удовлетворении требований общества, суды не привели обоснование того, что при образовании земельного участка были нарушены требования земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, что не были учтены фактическое землепользование, красные линии, местоположение границ смежных земельных участков, естественные границы участка, что использование производственной базы создает угрозу жизни и здоровью людей, окружающей среде, памятникам истории и культуры. Администрация такие доказательства не представила. Выводы эксперта о необходимости и достаточности площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации производственной базы и обеспечения технологического процесса не опровергнуты.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А32-2187/2021 отменить.

Дело № А32-2187/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова