ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

суда апелляционной инстанции 

03 марта 2022 года                                                                             Дело №А65-21989/2017

гор. Самара

Резолютивная часть постановления оглашена 24 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Гадеевой Л.Р.,

судей Гольдштейна Д.К., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 24 февраля 2022 года в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №4, 

по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, заявление кредитора ФИО2 об оспаривании торгов, признании сделок должника недействительными и применении последствий их недействительности к ФИО3 и ФИО4 

в рамках дела №А65-21989/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп», ИНН 

<

***>

при участии в судебном заседании:

от Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - представитель ФИО5 по доверенности от 20.01.2021;

от ФИО2 - представитель ФИО6 по доверенности от 10.04.2019;

от иных лиц - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Татарстан 20.07.2017 поступило заявление открытого акционерного общества «Адонис» о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.09.2017 по делу №А65-21989/2017 заявление ОАО «Адонис» признано обоснованным. В отношении ООО «Реал Групп» введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО «Реал Групп» утвержден ФИО7 с размером вознаграждения 30 000 рублей за каждый месяц осуществления им своих полномочий. Требования ОАО «Адонис» в размере 1 044 500 руб. долга, 104 450 руб. неустойки и 24 490 руб. расходов по уплате государственной пошлины в реестр требований кредиторов ООО «Реал Групп» включено в составе третьей очереди.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2017 года по делу №А65-21989/2017 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 сентября 2017 года по делу №А65-21989/2017 отменено. Принят по делу новый судебный акт. Общество с ограниченной ответственностью «Реал Групп» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, как ликвидируемого должника, и открыта в отношении него процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп» утвержден ФИО7 с размером вознаграждения 30 000 рублей за каждый месяц осуществления им своих полномочий. Включены требования открытого акционерного общества «Адонис» в размере 1 044 500 руб. долга, 104 450 руб. неустойки и 24 490 руб. расходов по уплате государственной пошлины в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп» в составе третьей очереди.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 13.11.2019 поступило заявление ФИО2 о признании недействительными торгов, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019, договора купли-продажи земельного участка, заключенного 12.09.2019 с ФИО3.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.08.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления ФИО2 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи земельного участка.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2021 судебные акты отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.03.2021 назначено судебное заседание по повторному рассмотрению заявления.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021 заявление удовлетворено. Арбитражный суд определил: «Признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «Реал Групп» - земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, заключенный 12.09.2019 года между ООО «Реал Групп» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ФИО3».

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить мотивировочную часть определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021 по делу №А65-21989/2017 в части вывода об отсутствии нарушений со стороны организатора торгов ООО «Правовой центр «Реформа», связанных с публикацией на торговой площадке «Фабрикант» протокола подведения результатов торгов, установив нарушение, допущенные организатором торгов ООО «Правовой центр «Реформа» при публикации на торговой площадке «Фабрикант» протокола подведения результатов торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «Реал Групп» - земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 апелляционная жалоба оставлена без движения. Заявителю предложено устранить нарушения, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения в срок до 08.10.2021.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 09 ноября 2021 года на 16 час. 00 мин. (время местное МСК +1).

Также, не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021  по делу № А65-21989/2017 отменить.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2021 апелляционная жалоба оставлена без движения. Заявителю предложено в срок не позднее 08.10.2021 устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2021 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 09.11.2021 на 16 час. 00 мин. (время местное МСК +1).

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде в суде первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции было установлено рассмотрение спора в отсутствие ФИО4, в чью пользу ФИО3 реализован спорный земельный участок, не привлеченной к участию в рассмотрении заявления, и не извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 2 ч. 4  ст. 270 является безусловным основанием к отмене судебного акта. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 рассмотрение заявления отложено на 13.01.2022.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 принято уточнение заявленных требований, согласно которому ФИО2 просит:

1. Признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «Реал Групп» - земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019;

2. Признать недействительными сделки - договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, заключенный 12.09.2019 между ООО «Реал Групп» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ФИО3, и договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, заключенный между ФИО3 и ФИО4

3. Применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО4 вернуть ООО «Реал Групп» земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>. Судебное заседание отложено 10.02.2022.

Заявление ФИО2 рассматривается судом апелляционной инстанции в редакции уточненного заявления, принятого судебной коллегией в порядке ст. 49 АПК РФ.

В связи с нахождением в очередном отпуске судьи Львова Я.А. (приказ № 21/к от 28.01.2022), определением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного суда от 10.02.2022 произведена замена судьи в судебном составе, рассматривающем заявление кредитора ФИО2, на судью Гольдштейна Д.К., рассмотрение заявления начато сначала. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022 рассмотрение заявления отложено на 24.02.2022.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представители ФИО2 и Государственной корпорации «Агенство по страхованию вкладов» доводы заявления поддержали в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и не явившихся в судебное заседание, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

От конкурсного управляющего ФИО7 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела соглашения о зачете от 19.06.2020 и платежного поручения на сумму 111 545 руб.

Поступившие документы приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела. 

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Определением Арбитражного Суда Республики Татарстан от 19.11.2018 (резолютивная часть) по делу №А65-21989/2017 утвержден порядок и условия реализации имущества ООО «Реал Групп». 

Согласно определению торги проводятся в форме электронного аукциона на повышение стоимости, в случае признания аукциона не состоявшимся, объявляется повторный аукцион с начальной ценой на 10 % ниже начальной цены продажи имущества на первоначальных торгах. В случае признания повторных торгов несостоявшимися, объявляются торги в форме публичного предложения. Состав лотов утвержден следующий:

Лот №1 - Земельный участок, кад. № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>;

Лот №2 - Система пожарной сигнализации, установленная по адресу: РТ, 

<

...>.

03 марта 2019 года организатором торгов имущества ООО «Реал Групп» - Обществом с ограниченной ответственностью «Правовой центр «Реформа» размещена информация на торговой площадке Фабрикат.Ру по продаже земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>.

В ходе конкурсного производства состоялись торги по продаже имущества должника, проведенные посредством публичного предложения, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019. 

К участию в торгах были допущены два участника, подавшие заявки 23.08.2019 (ООО «Городская недвижимость») и 25.08.2019 (ФИО8). Победителем торгов признан ФИО8. Согласно названному протоколу следует приступить к заключению договора купли-продажи с ФИО8. Цена договора 1 111 113,00 рублей. Согласно сведениям, размещенным на ЕФРСБ, договор купли-продажи заключен с ФИО3.

Заявитель, являясь конкурсным кредитором ООО «Реал Групп», обратился с настоящим заявлением о признании недействительными торгов, договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 16:50:010303:61, заключенного по результатам торгов посредством публичного предложения между ООО «Реал Групп» и ФИО3

В обоснование заявления ФИО2 указывает на то, что при проведении торгов имелась заинтересованность конкурсного управляющего Должника ФИО7 и организатора торгов - ООО «Правовой центр «Реформа».

Кроме того, заявитель полагает, что организатором торгов неверно определена цена реализации имущества на отдельных этапах его продажи в сообщении о торгах, что повлияло на итоговую величину продажи. Кроме того, срок и порядок внесения задатков организатором торгов не определены; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи по договору, не установлены.

Ссылается на то, что торги по реализации имущества были приостановлены в связи с рассмотрением антимонопольным органом жалобы на действии организаторов торгов. Реализация земельного участка произведена по цене фактически не соответствующей цене реализации, существовавшей в соответствующий период реализации имущества. Торги прекращены досрочно.

Указывает, что протокол о результатах проведения торгов опубликован с нарушением сроков и не содержит установленных Законом о банкротстве сведений. Победителем торгов признан ФИО8, а договор купли-продажи заключен с ФИО3; организатором торгов сообщение о результатах проведения торгов в иных источниках (как этого требует Закон о банкротстве) не опубликовано.

Заявитель полагает, что в сообщении о торгах, опубликованном на торговой площадке «Фабрикант» отсутствуют сведения о наличии ограничения в виде охранного обязательства на земельный участок. К сообщению о торгах приложен макет договора купли-продажи, который не содержит каких-либо обязательств, установленных действующим законодательством Российской Федерации для Покупателя, приобретающего земельный участок, являющийся объектом культурного наследия. Земельный участок реализован в форме аукциона вместо конкурса. В договоре купли-продажи отсутствует существенное условие - обязательство нового собственника по охране объекта культурного наследия.

Указывает, что в сообщении о торгах не имеется информации об отсутствии подъездных путей к земельному участку.

Полагает, что при реализации земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявитель указывает, что допущенные организатором тортов нарушения действующего законодательства Российской Федерации при проведении публичных торгов по продаже земельного участка повлияли на проведение торгов в конкурентных условиях, на формирование лучшей цены имущества, повлекли нарушение прав и законных интересов кредитора ФИО2, поскольку получение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника достигается, прежде всего, через процедуру торгов, направленную на реализацию принадлежащего должнику имущества по наиболее выгодной цене с соблюдением требований закона.

Кроме того, ФИО2 указывает, что, зная о наличии настоящего спора, ФИО3 произвела отчуждение спорного земельного участка в пользу ФИО4 и скрыла указанный факт от суда и участников спора. 

Принимая во внимание, что заключенный между должником и ФИО3 договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой на основании ст.168 ГК РФ (т.е. такой договор не породил прав и обязанностей, соответственно, у ФИО3 не возникло право распоряжения данным земельным участком по смыслу ст. 209 ГК РФ), следовательно, последующий договор купли-продажи, заключенный ФИО3 с ФИО4 также является ничтожной сделкой. 

Кроме того, договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО4 носит очевидный мнимый характер, направлен на нарушение прав Должника и его кредиторов. 

Поведение конкурсного управляющего ФИО7, организатора торгов ООО «Правовой центр Реформа», ФИО3, ФИО4 несвойственно для независимых участников.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 с рассматриваемым в рамках настоящего обособленного спора заявлением. 

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Основаниями для признания торгов недействительными является необоснованное отстранение кого-либо от участия в торгах; неосновательное непринятие на торгах высшей предложенной цены; продажа ранее указанного в извещении срока; иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; иные нарушения правил, установленных законом. 

При этом, как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", применяемого по аналогии, иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Учитывая изложенное, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, оспаривать действительность торгов по продаже имущества несостоятельного должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

Судебная коллегия признает, что ФИО2, как конкурсный кредитор должника, заинтересован в реализации имущества должника по наиболее высокой цене, соответственно оспариваемыми торгами, на которых состоялось раздельная реализация земельного участка и расположенных на нем зданий, а также заключенным по их результатам договором купли-продажи нарушены его права на максимально возможное удовлетворение его требования к должнику.

Основанием признания публичных торгов недействительными могут являться только существенные нарушения, оказавшие влияние на результат торгов.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного Суда Республики Татарстан от 19.11.2018 (резолютивная часть) по делу №А65-21989/2017, которое вступило в законную силу, утвержден порядок и условия реализации имущества ООО «Реал Групп». 

Возражений от кредиторов при рассмотрении указанного заявления не поступало.  

ФИО2 в обоснование довода о заинтересованности конкурсного управляющего ФИО7 и организатора торгов указывает, что судебным представителем конкурсного управляющего ФИО7 в рамках дела о банкротстве должника является ФИО9, которая также с 16.01.2018 по 16.09.2019 являлась единоличным исполнительным органом ООО «Правовой центр «Реформа».

Из пункта 1 статьи 19 Закона о банкротстве следует, что заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в соответствии с Законом о конкуренции входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.

В статье 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 года № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (далее - Закон РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках») содержится подробный закрытый перечень категорий лиц, которые признаются аффилированными лицами физического лица.

В указанной статье также содержится общее понятие аффилированных лиц, согласно которому таковыми являются «физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность».

Доказательств того, что указанные лица состояли в какой-либо связи, соответствующей перечню аффилированных лиц юридического лица, заявитель не представили.

Вместе с тем, ФИО2 приводит доводы о фактической аффилированности конкурсного управляющего и организатора торгов.

В пункте 8 статьи 110 Закона о банкротстве установлено, что в качестве организатораторгов выступает внешний управляющий или привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.

Согласно судебной практике заинтересованность может быть как юридической (формализованной), так и фактической (неформальной).

При этом фактическая аффилированность двух лиц может быть установлена наосновании анализа совокупности согласованных друг с другом косвенных доказательств,карактеризующих поведение указанных лиц (определение Верховного Суда РоссийскойФедерации от 15.02.2018 N 302-ЭС14-1472(4,5,7) по делу NA33-1677/2013).

Поэтому формальное отсутствие установленных пунктами 1 и 3 статьи 19 Закона обанкротстве признаков заинтересованности не препятствуют суду оцениватьобстоятельства, свидетельствующие о фактической аффилированности, ставящие под сомнение непредвзятость и независимость организатора торгов.

В период привлечения ООО «Правовой центр «Реформа» организатором торгов ипроведения торгов по реализации вышеназванного имущества должника ФИО9 действовала и в качестве руководителя организатора торгов, и в качестве представителяконкурсного управляющего должника. Указанное не опровергнуто. 

Как указывает заявитель, отношения представительства являются фидуциарными, следовательно, у ФИО7 и ФИО9 имеются лично-доверительные отношения, которые могут свидетельствовать об отсутствии беспристрастности и независимости указанных лиц по отношению друг к другу.  Поскольку ФИО7 и ФИО9 связывают длительные доверительные отношения, данные обстоятельства вызывают обоснованные сомнения о том, что конкурсный управляющий и организатор торгов останутся незаинтересованным в такой ситуации. Представительство в суде могло носить возмездный характер, что также влияет на наличие заинтересованности по отношению к лицу, которое как оплачивало услуги, так и получало оплату.

Кроме того, заявителем указано, что конкурсный управляющий должником и организатор торгов имеют общие адрес и номер телефона.

По сведениям ЕГРЮЛ ООО «Правовой центр «Реформа» находится по адресу: 420021, 

<

...>; на сайте организатора торгов https://pеформа-казань.рф/ указан адрес: 420021, 

<

...> этаж.

На сайте ООО «Правовой центр «Реформа» указан номер телефона/факса – (843) 293-00-16.

Согласно публичной информации, размещенной на ЕФРСБ:

- ознакомление с материалами дела к собраниям кредиторов 000 «Реал Груп»,проводимых ФИО7 осуществляется по месту нахождения организатора торгов ООО «Правовой центр «Реформа» - 

<

...> этаж (объявление о собрании кредиторов Должника опубликовано сайте ЕФРСБадресуhttps://bankrot.fedresurs.ru/MessageWindow.aspx?ID=C2FB997143F4ED9843345E4A03E4AA92)

- для ознакомления с материалами к собраниям кредиторов должника необходимо предварительно позвонить по номеру телефона, который согласно сайтуорганизатора торгов https://pеформа-казань.рф/ является номером телефона ООО «Правовой центр «Реформа» - (843) 293-00-16.

Аналогичный алгоритм проведения собрания кредиторов и ознакомления с материалами к собранию кредиторов установлен в отношении иных должников, где ФИО7 назначен финансовым, конкурсным управляющим:

Доводы заявителя о наличии фактической аффилированности лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

При этом заявителем указаны следующие обстоятельства, вызывающие сомнение относительно независимости действий конкурсного управляющего и организатора торгов.

Конкурсным управляющим длительное время (в течение 9 месяцев, до подачи рассматриваемого заявления) не истребована сумма задатка, внесенная на счет организатора торгов. 

Определениями от 12.04.2021, от 11.06.2021 судом у ООО «Фабрикант.ру» истребованы следующие сведения (документы) о торгах в форме публичного предложения по продаже земельного участка с кадастровым номером 16:50:010303:61, организатор торгов - ООО «Правовой центр «Реформа», проводимых с 04.03.2019 по 06.09.2019 на торговой площадке «Фабрикант»:

1. Журнал учета действий пользователя участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп» в форме публичного предложения ФИО8 на сайте https://www.fabrikant.ru в сети «Интернет».

2. Заявка и прилагаемые к заявке ФИО8 документы с указанием:

-  наименования каждого из предоставленного (прикрепленного) электронного документа на торговую площадку, даты (в формате день/месяц/год) и времени (в формате час/минута/секунда) предоставления (прикрепления) такого документа, 

- а также даты (в формате день/месяц/год) и времени (в формате час/минута/секунда) подписания электронной подписью каждого из предоставленных (прикрепленных) документов.

3. Журнал учета действий пользователя участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп» в форме публичного предложения  ООО «ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет".

4. Заявка и прилагаемые к заявке  ООО «ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» документы в форме электронных документов с указанием наименования каждого документа, даты (в формате день/месяц/год) и времени (в формате час/минута/секунда) предоставления (прикрепления) такого документа на торговую площадку.

5. Сведения: с какого MAC-адреса была произведена регистрация участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп» в форме публичного предложения ФИО8 на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет". 

6. Сведения: с какого MAC-адреса была подана заявка на участие в торгах участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп» в форме публичного предложения ФИО8 на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет".

7. Сведения об MAC-адресе, на которых создавались и изменялись файлы заявок участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп» в форме публичного предложения ФИО8 на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет".

8. Сведения: с какого MAC-адреса была произведена регистрация участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп»  в форме публичного предложения  ООО «ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет".

9. Сведения: с какого MAC-адреса была подана заявка на участие в торгах участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп» в форме публичного предложения  ООО «ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет".

10. Сведения об MAC-адресе на которых создавались и изменялись файлы заявок участника открытых торгов по продаже имущества ООО «Реал Групп»  в форме публичного предложения  ООО «ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» на сайте https://www.fabrikant.ru в сети "Интернет". 

11. Сведения о MAC-адресе организатора торгов - ООО «Правовой центр «Реформа».

Ходатайством о приобщении информации, поступившим в суд 23.07.2021 торговая площадка «Фабрикант» указывает о том, что в составе заявки ФИО8 для участия в торгах среди прочих файлов подавался файл с наименованием «Документы ФедоровойЖ.Ю.zip». Указанный файл не сохранился на электронной площадке в связи со сбоем в работе торговой площадки, произошедшем 23.09.2021.

Согласно информации, размещенной на торговой площадке «Фабрикант», ООО «Фабрикант.ру» предоставлено заверение о том, что электронные процедурыполностью соответствуют требованиям российского законодательства; обеспечена конкуренция в торгах, открытость, прозрачность проведения электронных процедур, безопасность работы на ЭТП (https://www.fabrikant.ru/about/company/info).

В силу п. 20 ст.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядок проведения торгов в электронной форме, требования к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утверждаются регулирующим органом.

Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 "Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве. Требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых деле банкротстве, изменений в приказМинэкономразвития России от 5 апреля 2013 г. N 178 и признании утратившими силунекоторых приказов Минэкономразвития России" утверждены требования к операторамэлектронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим,программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве (приложение № 2 к приказу) (далее - Требования).

Подпунктом «б» пункта 1.3 Требований установлено, что оператор электроннойплощадки должен обеспечивать защиту информации, содержащейся в заявках на участие в торгах, иных документах, представляемых участниками торгов, в том числе сохранность этой информации, предупреждение пресечение уничтожения информации, еенесанкционированных изменения и (или) копирования, нарушения штатного режима обработки информации, включая технологическое взаимодействие с другими информационными системами, в том числе путем применения мер по защите информации, обеспечивающих: защиту информации, содержащейся на электронной площадке, OT несанкционированного доступа:

- антивирусную защиту;

- обнаружение (предотвращение) вторжений;

- целостность электронной площадки и информации, в том числе резервное копирование и восстановление информации;

- доступность информации, в том числе защиту электронной площадки от угрозбезопасности информации, направленных на отказ в обслуживании электронной площадки.

Защита информации осуществляется соответствии установленнымизаконодательством Российской Федерации требованиями о защите информации, содержащейся в государственных информационных системах.

В соответствии с подпунктом «к» пункта 2.1. Требований электронная площадка должна обеспечивать создание, обработку и хранение в электронной форме заявок на участие в торгах и иных документов, представляемых заявителями, участниками торгов, а также протоколов о результатах проведения торгов в соответствии с порядком проведения торгов. Обеспечивать хранение в электронной форме указанных документов в течение десяти лет с даты подписания протокола о результатах проведения торгов.в разделе 3 Регламента работы торгового портала «Фабрикант» (выкопировкаРегламента имеется в деле) установлены требования об обеспечении применения аппаратных и программных средств антивирусной защиты; защиты информации, содержащейся в заявках на участие в процедурах, иных документах, представляемых Участниками процедур, в том числе сохранности этой информации, предупреждения и пресечения уничтожения информации, её несанкционированного изменения и копирования, нарушения штатного режима обработки информации, включая технологическое взаимодействие с другими информационными системами. Также указано о применении торговой площадкой средств резервного копирования и возможности восстановления информации.

Пунктом 4.1.21 названного Регламента уставлена обязанность торговой площадкиобеспечить хранение в электронной форме всех необходимых документов в течение десяти лет с момента утверждения протокола о результатах проведения торгов.

Таким образом, законодательством на ООО «Фабрикант.ру» возложена обязанность по сохранности документов, представленных на участие в торгах в течение 10 лет с датыподписания протокола о результатах проведения торгов, а также установлены требования по предупреждению пресечению уничтожения информации, её несанкционированногоизменения и копирования, нарушения штатного режима обработки информации, включаятехнологическое взаимодействие с другими информационными системами.

В соответствии с п.12 ст. 110 Закона о банкротстве решение организатора торгов одопуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотренияпредставленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определенииучастников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки научастие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям,установленным настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если:

- заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов;

- представленные заявителем документы не соответствуют установленным к нимтребованиям или недостоверны; 

- поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.

На сайте торговой площадки указано о продаже земельного участка с кадастровым номером 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м. 

В разделе «Документы, прилагаемые к заявке» указано, что к участию в торгах допускаются лица, представившие:

- заявку, оформленную в соответствии с положениями ст. 10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) и раздела IV Приказа Минэкономразвития РФ от 23 июля 2015 года No495,

- платежный документ, подтверждающий оплату задатка,

- другие документы, предусмотренные указанными нормативно-правовымиактами.

Согласно части 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются варбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

С учетом положений ст.ст. 68, 71, 75 АПК РФ, учитывая назначение первичных документов, они должны содержать достоверные сведения об обстоятельствах, с которыми законодательство связывает правовые последствия.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что допустимым доказательством в случае разрешения спора по поводу правомерности допуска ФИО8 к участию в оспариваемых торгах, признании его победителем и последующем заключении договора купли-продажи с ФИО3 являются документы, представленные им на торговую площадку.

Торговой площадкой «Фабрикант» арбитражному суду представлены сведения о том, что файл с наименованием «Документы ФИО3 zip» не сохранился на торговой площадке в результате сбоя (доказательства сбоя отсутствуют), произошедшего в дату, которая еще не наступила - 23.09. 2021.

Из представленных торговой площадкой сведений и документов невозможно достоверно установить, какие документы были представлены к заявке ФИО8 и были ли вообще представлены документы, указанные в сообщении о торгах.

Согласно ст. 862 ГК РФ безналичные расчеты могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. 

Пунктом 1.12. Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" платежные поручения, инкассовые поручения, платежные требования, платежные ордера, банковские ордера являются расчетными (платежными) документами.

Из представленных ФИО3 доказательств следует, что платеж по оплате задатка включен в платежное поручение №5280502 от 26.08.2019, в то время как заявка на торги была подана 25.08.2019.

На основании изложенного, представленные торговой площадкой «Фабрикант» сведения и документы не являются допустимыми доказательствами, подтверждающими правомерность допуска ФИО8 к участию в оспариваемых торгах, признании его победителем и заключении договора купли-продажи земельного участка с ФИО3

Указанное с о нарушениях порядка проведения торгов, а также является признаком нарушения принципа прозрачности процедуры, что в совокупности с не опровергнутой заинтересованностью также ставит результат торгов под сомнение.

ФИО2 также указывает, что неверно определена цена реализации имущества, что повлияло на итоговую величину продажи.

Данные доводы отклоняются судебной коллегией в силу следующего.

Начальная стоимость лота №1 (спорный земельный участок) - 4 230 900,00 руб. В информации о снижении цены указано, что «1 раз в 10 календарных дней цена снижается на 5% от начальной цены...». 

Однако заявитель, в представленном расчете снижает цену на 5% от ранее действовавшей цены в определенном 10-ти дневном периоде, что искажает начальную стоимость лота в следующий действующий период. 

Таким образом, стоимость снижения в каждый последующий период составляет твердую сумму, не подлежащую изменению по окончании периода, шаг снижения цены всегда составляет 211545,00 руб.

Расчет, указанный в таблице снижения цены организатором торгов, является верным.

В соответствии с положениями абзаца второго части 4 статьи 139 Закона о банкротстве при продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495, п. 3.1.2, пп. Б величина снижения начальной цены продажи имущества или предприятия должника, которая должна составлять от 5 до 15 % начальной цены продажи, установленной для первого периода проведения торгов.

Также информация о том, что снижение цены продажи имущества происходит на 5 % от начальной цены, размещена в газете «Коммерасантъ», объявление о банкротстве в газете «Коммерсантъ» № 16030301987.

Таким образом, снижение начальной цены продажи имущества происходит в каждый период на фиксированную величину равную 5 % от начальной цены продажи.

Начальная цена продажи имущества посредством проведения публичного предложения составляла 4 230 900,00 руб. Снижение начальной цены продажи имущества осуществлялось каждые 10 календарных дней на величину равную 5 % (на каждое снижение), то есть на 211 545,00 руб.

Следовательно, на втором этапе начальная стоимость имущества должна была составлять 4 019 355.00 руб. (4 230 900 - 211 545), на третьем - 3 807 810 руб. (4 019 355,00 - 211 545) и так далее последовательное снижение происходило на 5%, то есть на 211 545,00 руб. на каждом этапе, что было указано организатором торгов на ЭТП «Фабрикант».

Таким образом, организатором торгов верно определена цена реализации имущества на отдельных этапах его продажи.

Доводы заявителя относительно отсутствия сведений о сроках оплаты задатков, реквизитов счетов, на которые вносятся платежи,  также признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными в силу следующего.

ООО «ПЦ «Реформа» на сайте ЕФРСБ, в газете «Коммерсантъ» (№38 (6518) от 02.03.2019) размещены публикации, содержащие следующие сведения: 

«...Заявки и задатки принимаются с 00-00 ч. 04.03.19 г. до 23-59 ч. 05.09.19 г. Место ознакомления: с документацией - 

<

...> этаж, эл. адрес: reforma-kazan@mail.ru. Место проведения торгов, подачи заявок, нахождения макетов договоров купли-продажи и задатка, таблиц снижения цены: ЭТП «Фабрикант» (адрес в сети интернет: http://www.fabrikant.ru). Реквизиты для перечисления задатков: получатель - ООО «ПЦ «Реформа», ИНН/ КПП 1658175594 / 165801001, р/с 

<

***> в Отделении «Банк Татарстан» №8610 ПАО «Сбербанк», к/с 30101810600000000603, БИК 049205603...».

Таким образом, доводы заявителя о том, что организатором торгов не опубликованы сведения о порядке и сроках внесения задатков, являются необоснованными.

Согласно пояснениям ответчиков у организатора торгов не было оснований для приостановления проведения торгов в форме публичного предложения.

В антимонопольный орган поступила жалоба ФИО2 на действия организатора торгов ООО «Правовой центр «Реформа» на проведение торгов.

Антимонопольный орган направил организатору торгов уведомление от 17.04.2019 (исх. сп -04/56-18) о поступлении жалобы и запрете заключения договора до рассмотрения жалобы. Уведомление УФАС не содержало сведения о приостановке проведения торгов.

По смыслу положений пунктов 18, 19 статьи 18 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», приостановление проведения торгов исключает заключение договора по их результатам. Иных последствий приостановления проведения торгов законом не предусмотрено, в частности, не исключено продолжение принятия заявок для участия в торгах. В период рассмотрения жалобы в УФАС договор купли - продажи по итогам торгов не заключался.

Лицами, участвующими в обособленном споре, не представлено доказательств обращения кого-либо из потенциальных участников проведения торгов, после вынесения УФАС уведомления от 17.04.2019 об их приостановлении.

Таким образом, у конкурсного управляющего не было оснований для приостановления проведения торгов. Кроме того, указанные действия, принятые конкурсным управляющим без соответствующего предписания антимонопольного органа, могли привести к необоснованным затратам на публикации в газете «Коммерсантъ», на сайте ЕФРСБ.

В прилагаемой к отзыву таблице расчета снижения цены, составленной ФИО3  усматривается,  что  приостановление  торгов  в  любом  случае  не  повлияло  бы  на неправильное определение цены земельного участка в тот период, когда ФИО3 была подана  заявка.  Так, в  соответствии с протоколом подведения итогов,   опубликованного 09.09.2019 в 18 час 24 мин., ФИО8, действующий, на основании агентского договора с ФИО3, отправил заявку на участие в торгах 25.08.2019 в 18 час. 06 мин. Согласно таблице снижения цены, опубликованной вместе с объявлением о проведении торгов 26.02.2019,  сообщение №3520286  цена земельного  участка  в  размере 1 057 725 руб. действовала в период с 16.08.2019 до 25.08.2019.

Заявитель указывает, что жалоба принята УФАС  по  Республике Татарстан 17.04.2019,  23.04.2019 состоялось рассмотрение указанной жалобы.

Соответственно период приостановления торгов, по мнению заявителя, приходится на период с 17.04.2019 по 23.04.2019 включительно. С 24.04.2019 торги должны быть возобновлены, поскольку по результатам рассмотрения УФАС по Республике Татарстан  жалоба оставлена без удовлетворения.

По таблице снижения цены земельного участка в период с 17.04.2019 по 26.04.2019 действовала цена - 3 384 720 руб. 

В соответствии с доводами заявителя указанная цена должна была действовать в период с 24.04.2019 по 03.05.2019.

Таким образом, в случае приостановления торгов на время рассмотрения жалобы в УФАС по Республике Татарстан (7 календарных дней с 17.04.2019 по 23.04.2019),   период предложения по снижению цены сдвинулся бы на 7 календарных дней. 

С учетом доводов заявителя, цена земельного участка в размере 1 075 725 руб. действовала бы в период с 23.08.2019 по 01.09.2019.

Однако в любом случае, заявка ФИО3 была зарегистрирована 25.08.2019, то есть в период действия этой цены в случае приостановления торгов.

Таким образом, существенных нарушений порядка проведения торгов, которые повлекли бы неправильное определение цены продажи земельного участка, не имеется и права заявителя как кредитора не были нарушены, поскольку в любом случае на дату подачи заявки ФИО3 действовала цена в размере 1 057 725,00 руб.

Довод о пропуске организатором торгов срока на опубликование итогового протокола отклоняется судом.

Согласно п. 5.1 Приказа Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 (с изм. от 04.04.2017) «Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве» организатор торгов посредством программно - аппаратных средств сайта формирует протокол об определении участников торгов не позднее пяти календарных дней после окончания срока представления заявок на участие в торгах и направляет указанный протокол в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью, оператору электронной площадки в день его подписания.

Итоговый протокол не может быть составлен ранее определения участников торгов.

Таким образом, приказом Минэкономразвития России установлено, что определение участников торгов производится организатором торгов не позднее пяти календарных дней с даты окончания приема заявок. 

Прием заявок окончен 05.09.2019, следовательно, до 10.09.2019 организатор торгов обязан был определить участников торгов и подвести итоги. 

После определения участников торгов ЭТП формирует и направляет организатору торгов проект протокола о результатах проведения торгов. В случае проведения торгов в форме публичного предложения организатор торгов подписывает и публикует итоговый протокол на ЭТП не позднее одного рабочего дня после получения от оператора электронной площадки соответствующих проектов протокола или решения.

В соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве решение организатора торгов об определении победителя торгов принимается в день подведения результатов торгов и оформляется протоколом о результатах проведения торгов. 

Как указывает заявитель, согласно сообщению о торгах датой и временем подведения результатов торгов является 06.09.2019, 23 час. 59 мин.(пятница).

Протокол о результатах торгов опубликован организатором торгов 09.09.2019, 18 час. 24 мин. (понедельник). 

Таким образом, опубликование совершено на следующий рабочий день. 

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Согласно пункту 5 указанного письма при, рассмотрении вопроса о недействительности публичных торгов ввиду допущенных нарушений подлежит выяснению вопрос о том, являются ли допущенные нарушения существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Вместе с тем, с учетом даты и времени подведения результатов торгов, опубликование протокола о результатах торгов на следующий рабочий день в настоящем случае не повлекло каких-либо последствий для результата торгов и нарушения чьих-либо прав, в том числе лица, обратившегося с жалобой, которое заявку на участие в торгах не подавало и в торгах не участвовало. 

В части довода о том, что участником торгов выступал ФИО8, а договор купли - продажи по итогам торгов заключен с ФИО3, судом принимается во внимание следующее.

Между ФИО8 (агент) и ФИО3 (принципал) 24.08.2019 заключен агентский договор, согласно которому агент обязуется за вознаграждение по поручению принципала от своего имени и за счет принципала участвовать в электронных торгах на ЭТП fabricant.ru (№ торгов 5075107) в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Реал Групп», а именно: лот №1 земельный участок, кад. №16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м.

Таким образом, между ФИО3 и ФИО8 заключен агентский Договор, в соответствии с которым ФИО8, действуя как агент в интересах ФИО3 и за ее счет, участвует от своего имени в оспариваемых торгах.

При этом действующими нормами законодательства не запрещено принимать участие в торгах и действовать по поручению другого лица. В ином случае, такие ограничения привели бы к невозможности любого лица участвовать в торгах и накладывали бы на них определенные условия по наличию ЭЦП. У ФИО3 отсутствует ЭЦП (электронно-цифровая подпись), в связи с этим был заключен Агентский договора, который был представлен вместе с заявкой на участие в торгах.

Положения Закона о банкротстве и Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на участие лица в торгах через агента.

В силу статьи 1005 ГК РФ ФИО8 как агент по агентскому договору имеет право совершать по поручению принципала ФИО3 юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от их имени и за их счет. Поэтому ФИО8 как агент мог принимать участие в торгах от своего имени, но в интересах принципала.

Доказательства совершения ФИО8 как агентом, ФИО3 действий с целью причинения вреда другой стороне не представлены.

Заявитель в качестве довода о признании торгов недействительными указывает, что в сообщении о торгах, опубликованном на торговой площадке «Фабрикант» отсутствуют сведения о наличии ограничения в виде охранного обязательства на земельный участок.

Между тем, в газетах Коммерсантъ № 38 от 02.03.2019, «Известия Татарстана» № 8 от 07.03.2019, сайте ЕФРСБ сообщение №3520286 от 26.02.2019 и ЭТП «Фабрикант» размещено объявление о проведении торгов на следующих условиях:

«..А также сообщает о торгах в форме публичного предложения. Лот №1 - Земельный участок, кад. № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>, начальная цена в руб. без НДС (далее н.ц.) - 4 230 900,00; Лот №2 - Система пожарной сигнализации, установленная по адресу: РТ, 

<

...>, н.ц. - 605 211,86. На лот №1 наложено обременение в виде охранного обязательства № ЗУ-165 от 20.01.12 (номер гос. регистрации 16-16-01/307/2012-309).».

Кроме того, к сообщению №3520286 от 26.02.2019 на сайте ЕФРСБ, а также к сообщению о торгах «Публичное предложение продавца № 5075107» на ЭТП «Фабрикант», приложен макет договора купли-продажи лота, соответствующий типовому договору купли-продажи недвижимого имущества, в котором также указаны сведения о наложенном обременении (п. 1.4 Договора «кроме наложенного обременения в виде охранного обязательства № ЗУ-165 от 20.01.12 (номер гос. регистрации 16-16-01/307/2012-309). В ходе проведения торгов, у желающих приобрести данное имущество есть возможность ознакомиться с документацией на объект, обратившись к организатору торгов. Контактные данные, в том числе адрес местонахождения, адрес электронной почты, номер телефона организатора торгов указаны в объявлениях о торгах. Так, всем интересовавшимся лицам по запросу на обозрение направлялись следующие документы:

- Копия выписки из ЕГРН №99/2018/218927833 от 23.11.2018;

- Копия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка кад. №16:50:010303:61 13/02-18 от 19.02.2018г.;

- Копия охранного обязательства № ЗУ-165 от 20 января 2012г.

Таким образом, потенциальные покупатели были извещены о наличии обременения на лот, и о возлагаемых данным охранным обязательством обязанностях.

Соответственно, организатор торгов действовал добросовестно, соблюдая условия проведения торгов, при этом указывая полные и достоверные сведения об объекте торгов.

При этом, охранное обязательство наложено на земельный участок с кад. № 16:50:010303:51 общей площадью 391 кв. м., в связи с тем, что в границах указанного земельного участка расположена часть здания, являющегося объектом культурного наследия «Дом Михляева». В дальнейшем, вышеуказанный участок был разделен на два самостоятельных земельных участка с кад. № 16:50:010303:60 и № 16:50:010303:61, при этом охранное обязательство перешло на оба участка, в то время как объект культурного наследия «Дом Михляева» остался на участке с кад. № 16:50:010303:60, а на участке № 16:50:010303:61 располагается здание швейной фабрики «Адонис» (объектом культурного наследия не является).

Впоследствии, в целях передачи земельного участка под объектом культурного наследия «Дом Михляева» в собственность Республики Татарстан, 05.12.2016 между ООО «Реал Групп» (жертвователь) и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (одаряемый) заключен договор пожертвования № 008-689, по условиям которого жертвователь безвозмездно передал, а одаряемый принял в дар земельный участок, площадью 17 кв.м. с кад. № 16:50:010303:60. Соответственно, охранное обязательство, юридически перешедшее на земельный участок с кад. № 16:50:010303:61 только по выписке из ЕГРЮЛ (дополнительных соглашений к охранному обязательству не заключалось), фактически потеряло свой предмет, т.к. здание фабрики, расположенное на спорном участке, предметом культурного наследия не является.

В этой связи доводов заявителя о том, что участок с кад. № 16:50:010303:61 должен продаваться в порядке п. 4 ст. 110 в качестве объекта культурного наследия является необоснованным. Земельный участок не только сам по себе не является и не может являться объектом культурного наследия, но и не располагает в своих границах такого объекта.

Кроме того, согласно представленным пояснениям Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия в рамках дела №А65-20829/2019, земельный участок с кадастровым номером 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

...>, находится в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Достопримечательное место: Культурный слой исторического центра г. Казани XI- XVIII вв.» согласно постановлении Кабинета Министром Республики Татарстан от 15.02.2010 №79, но сам объектом культурного наследия не является.

Таким образом, довод заявителя о том, что спорный земельный участок сам по себе является объектом культурного наследия является несостоятельным, и опровергнут соответствующим муниципальным органом.

Довод заявителя о том, что в сообщении о торгах не имеется сведений об отсутствии подъездных путей к земельному участку сам по себе не может является основанием для отмены торгов.

Между тем, ФИО2 является кредитором должника, с информацией и документацией,  касаемо  предмета торгов,  в  том  числе  выписки  из  ЕГРН  в  отношении земельного участка мог ознакомиться.

Имея намерение участвовать в торгах и приобрести указанное имущество, покупатели также не лишены возможности предпринять все действия для ознакомления с предметом недвижимости, предложенного к приобретению, а также со всеми правоустанавливающими документами, знала и понимала наличие охранного обязательства, получила сведения об обеспечении доступа к земельному участку. Не принятие же аналогичных мер другими возможными претендентами, не может обуславливаться отсутствием сведений об охранном обязательстве на электронной площадке Фабрикант, либо отсутствием сведений о подъездных путях в сообщении о торгах. 

Заявитель также полагает, что указанный земельный участок должен быть реализован совместно со зданием находящимся на нем, ссылаясь на подпункт 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Судом апелляционной инстанции установлено, что определениями арбитражного суда от 23.11.2018 и от 23.04.2019 утверждены положения о порядке реализации не залогового и залогового имущества ООО «Реал Групп» соответственно, в результате чего спорный земельный участок кадастровый номер 16:50:010303:61 (не залоговое имущество) и расположенные на нем здания швейной фабрики (залоговое имущество) были разделены на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены. 

В результате проведенных торгов, оспариваемых в настоящем обособленном споре, земельный участок был реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий), размещенных на нем. 

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является недействительной. 

Следовательно, оспариваемый договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов с ФИО3, независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (правовая позиция содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011). 

При этом торги также проведены в нарушение указанного запрета. 

Более того, учитывая ничтожность договора купли-продажи, заключение которого является результатом проведения торгов, последние должны быть проведены заново, в связи с чем, первые торги следует признать недействительными во избежание противоречивости ситуации.

В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что отдельная продажа земельного участка с кадастровым номером 16:50:010303:61 будет способствовать привлечению к участию в торгах более широкого круга потенциальных покупателей, чем совместная реализация с расположенными на нем объектами недвижимости и, как следствие, его отчуждению по более высокой цене. 

Соответственно, доводы ФИО2 о том, что отдельная реализация на торгах земельного участка и расположенных на нем зданий снижает покупательскую привлекательность имущества (земельного участка), не опровергнуты.

То обстоятельство, что в рамках дела о банкротстве АО «Адонис» оспорена сделка по приобретению должником зданий швейной фабрики (в настоящее время производство приостановлено в связи с назначением экспертизы), не свидетельствует о том, что в настоящее время данные объекты выбыли из собственности должника и не могут быть реализованы в установленном порядке. Суждение об их возможном последующем выбытии из конкурсной массы должника основано на предположении.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительными торгов, проведенных посредством публичного предложения по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп» - земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019, и договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного 12.09.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Реал Групп» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ФИО3.

При этом в части требования ФИО2 к ФИО4 судебная коллегия полагает необходимым оставить его без рассмотрения, исходя при этом из следующего. 

Как следует из материалов дела, 20.01.2020 между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

При этом в данном случае речь идет о самостоятельных сделках, не имеющих признаков единой цепочки сделок, целью которых изначально является передача предмета сделки от первоначального продавца конечному покупателю, с учетом приобретения спорного земельного участка ФИО3 с публичных торгов непосредственно в процедуре банкротства должника. 

Согласно абз. 3 п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

Таким образом, требования, направленные на оспаривание последующих сделок по отчуждению недвижимого имущества, а также требование о возвращении спорного объекта в конкурсную массу, которое является, по сути, виндикационным иском к последнему собственнику объекта, подлежат оставлению без рассмотрения применительно к п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ с учетом смысла разъяснений, изложенных в последнем абзаце п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63.

В настоящем споре последующая сделка заключена с физическим лицом - ФИО4, которая статуса индивидуальных предпринимателей не имеет.

Соответственно, спор по заявлению ФИО2 в части признания договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

...>, заключенного 20.02.2020 между ФИО3 и ФИО4 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО4 возвратить ООО «Реал Групп» спорный земельный участок, не относится к компетенции арбитражного суда. 

В указанной части заявление ФИО2 подлежит оставлению без рассмотрения применительно к п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021 по делу №А65-21989/2019 следует отменить на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в размере 12 000 руб. и за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с ФИО3 в пользу ФИО2.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы публичного акционерного общества «Татфондбанк» в размере 3 000 руб. подлежат взысканию с ФИО3 в пользу публичного акционерного общества «Татфондбанк».

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.08.2021 по делу №А65-21989/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Заявление ФИО2 с учетом уточнений, принятых судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ, удовлетворить частично.

Признать недействительными торги, проведенные посредством публичного предложения по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Реал Групп» - земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, результаты которых оформлены протоколом от 09.09.2019.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, кадастровый № 16:50:010303:61, общей площадью 374 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 12.09.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Реал Групп» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ФИО3.

Заявление в части требований к ФИО4 оставить без рассмотрения.  

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции в сумме 12 000 рублей. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей. 

Взыскать с ФИО3 в пользу публичного акционерного общества «Татфондбанк» государственную пошлину в размере 3 000 рублей.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                       Л.Р. Гадеева

Судьи                       Д.К. Гольдштейн

Е.А. Серова