﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-575/2020

г. Краснодар

11 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании заявителя – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (ИНН 2314005998, ОГРН 1022302348771), органа, осуществляющего публичные полномочия – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Зерновой терминал Лабинский», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021 по делу № А32-575/2020, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр) о признании незаконными действий регистрирующего органа, выразившихся в приостановлении государственной регистрации (уведомление от 22.11.2019 № 23/999/001/2019-299138) договора от 29.03.2019 № 4600012090 аренды земельного участка площадью 50 601 кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:23, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, вдоль автодороги «Усть-Лабинск-Лабинск-Упорная», на участке дороги «Лабинск-Вознесенская» в 1427 м от границы г. Лабинска. Заявитель также просил возложить на Росреестр обязанность произвести государственную регистрацию данного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Зерновой терминал Лабинский» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021, производство по делу в части требования о возложении на Росреестр обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды прекращено, в остальной части заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным приостановление государственной регистрации договора от 29.03.2019 № 4600012090 аренды земельного участка площадью 50 601 кв. м (кадастровый номер 23:18:0601000:23), расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, вдоль автодороги «Усть-Лабинск-Лабинск-Упорная», на участке дороги Лабинск-Вознесенская в 1427 м от границы г. Лабинск, заключенного управлением и обществом по результатам торгов (уведомление от 22.11.2019 № 23/999/001/2019-299138). Суды пришли к выводу об отсутствии у государственного регистратора предусмотренных законом оснований для приостановления государственной регистрации договора, поскольку торги, по результатам которых он заключен, проведены в установленном порядке. Прекращая производство по делу в части требований о возложении на уполномоченный орган  обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды, суды указали, что соответствующие требования разрешены в рамках дела № А32-41243/2019.

В кассационной жалобе Росреестр, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что при проведении правовой экспертизы представленных заявителем документов у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку в извещении об аукционе не содержалась информация о размере задатка, порядке его внесения и возврата, банковские реквизиты для перечисления, а также сведения о предмете аукциона (в том числе максимальные и (или) минимальные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения). У регистрирующего органа также отсутствовала информация о сроке договора аренды. Кроме того, заявитель на государственную регистрацию представил дополнительное соглашение от 15.11.2019 к спорному договору аренды, которым изменена аукционная документация. Из информации о проведении аукциона на право заключения договора аренды, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (torgi.gov.ru), невозможно установить, когда опубликованы сведения о результатах проведенных торгов, что может свидетельствовать о нарушении управлением десятидневного срока для заключения договора, установленного пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Данные обстоятельства служат правомерным основанием для приостановления регистрационных действий.

В отзыве управление указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судебные акты, несмотря на требование Росреестра об их отмене в полном объеме, фактически в части прекращения производства по делу не обжалуются (соответствующие доводы в кассационной жалобе не приведены), поэтому судом округа в данной части не проверяются.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 11.02.2019 № 106 оформлено решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, вдоль автодороги «Усть-Лабинск-Лабинск-Упорная», на участке дороги «Лабинск-Вознесенская» в 1427 м от границы                   г. Лабинска, с кадастровым номером 23:18:0601000:23, площадью 50 601 кв. м, разрешенное использование – «площадки производственных предприятий III класса вредности ниже различного профиля». Начальная цена составила 629 820 рублей                      53 копейки (2% от кадастровой стоимости земельного участка), шаг аукциона –                            18 894 рубля 62 копейки (3% от начальной цены предмета аукциона), размер задатка – 251 928 рублей 21 копейка, что составляет 40% начального размера ежегодной арендной платы за участок (т. 1, л. д. 25).

Извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0601000:23 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов и в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом сельского поселения Лабинского района (т. 1, л. д. 26 – 47).

Суды установили, что торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0601000:23 признаны несостоявшимися ввиду поступления только одной заявки на участие в торгах (протокол от 21.03.2019 № 2-2019) и с единственным заявителем (обществом) 29.03.2019 заключен договор аренды земельного участка № 4600012090 (т. 1, л. д. 48 – 52).

Данный договор 21.11.2019 вместе с дополнительным соглашением к нему (т. 1, л. д. 118, 119) представлен на государственную регистрацию в Росреестр (Лабинский отдел; т. 1, л. д. 87).

Уведомлением от 22.11.2019 № 23/999/001/2019-299138 государственный регистратор известил управление о приостановлении государственной регистрации договора аренды, поскольку в извещении о проведении торгов № 060319/01306312/01 указано, что размер задатка составляет 0 рублей, порядок его внесения и возврата отсутствуют; дополнительным соглашением изменены основания заключения договора аренды земельного участка (изменена аукционная документация; т. 1, л. д. 81 – 83).

Суды установили, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-41243/2019 признан незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации договора от 29.03.2019 № 4600012090 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0601000:23, заключенного управлением и обществом по результатам торгов (сообщение от 15.08.2019 № 23/011/001/801/2019-4032). На уполномоченный орган возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации данного договора аренды.

Управление, полагая, что основания для приостановления государственной регистрации названного договора отсутствовали, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, производит прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные данным Законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

Исследовав представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации договора аренды от 29.03.2019 № 4600012090.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности урегулирован статьей 39.12 Земельного кодекса. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок ряд документов, в том числе документы, подтверждающие внесение задатка. Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непоступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе. Заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Согласно подпункту 8 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В постановлении от 11.02.2019 № 106 указано, что размер задатка в рассматриваемом случае составил 251 928 рублей 21 копейку. В извещении о проведении торгов по лоту № 1 ошибочно указано, что размер задатка составляет 0 рублей (т. 1, л. д. 30). В то же время суды установили, что размер задатка, реквизиты для его зачисления, порядок его внесения и возврата указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте – torgi.gov.ru. Аналогичная информация о задатке также отражена в извещении, размещенном в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района и на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район (т. 1, л. д. 47).

Сведения о том, что названный недостаток в извещении привел к невозможности реализации прав иных лиц, в материалах дела отсутствуют, поэтому суды правомерно заключили об отсутствии нарушений требований закона, ограничивающих конкуренцию или влияющих на определение результатов аукциона (пункт 8 статьи 39.12 Земельного кодекса).

Согласно протоколу от 21.03.2019 № 2-2019 заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, аукцион по лоту № 1 признан несостоявшимся.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса возлагает на уполномоченный орган обязанность направить единственному, принявшему участие в аукционе участнику, проект договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона, то есть направить оферту. При этом определение момента заключения договора следует производить с учетом положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 29.03.2019 № 4600012090 заключен ранее срока, указанного в приведенной норме Земельного кодекса, уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Ссылка Росреестра на невозможность определения срока действия договора аренды не принимается. Из содержания информации, приведенной в извещении о проведении торгов, следует, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0601000:23 составляет 10 лет (т. 1, л. д. 30); в пункте 7.2 договора от 29.03.2019 № 4600012090 указано, что договор действует в течение десяти лет, до 29.03.2029 (т. 1, л.д. 50 – 52).

Вопреки доводам жалобы из содержания дополнительного соглашения от 15.11.2019 (т. 1, л. д. 118) не следует, что стороны при его заключении изменили условия, изложенные в конкурсной документации о проведении аукциона на право заключения договора аренды, в том числе относительно объекта аренды, стоимости арендной платы, а также срока и цели предоставления земельного участка. 

Иные доводы регистрирующего органа не свидетельствует о недостатках заключенной по результатам несостоявшегося аукциона арендной сделки, исключающих ее государственную регистрацию, а также не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются судом округа.

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили требования управления в части признания незаконными действий Росреестра, выразившихся в приостановлении государственной регистрации договора аренды от 29.03.2019 № 4600012090 (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Нормы материального права суды применили правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 20.11.2020 и апелляционного постановления от 11.02.2021 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Росреестр освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2021 по делу № А32-575/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов