АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18425/2022

11 августа 2023 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 11 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строим город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Л-12-11874 от 16.07.2020 за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 139 752 руб., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 93 445 руб. 40 коп. с последующим начислением пени по день фактической уплаты долга, за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 712 872 руб. 86 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 117 941 руб. 69 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты долга,

в судебном заседании суда принял участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.06.2023 сроком действия 1 год (удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлены),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.01.2022 сроком действия 10 лет (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен); 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Строим город» (далее – ООО «Строим город», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Л-12-11874 от 16.07.2020 за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 139 752 руб., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 93 445 руб. 40 коп. с последующим начислением пени по день фактической уплаты долга, за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 712 872 руб. 86 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 117 941 руб. 69 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты долга.

Определением суда от 25.10.2022 указанное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

17.01.2023, 14.03.2023, 15.06.2023 Департаментом представлены дополнительные пояснения относительно расчёта арендной платы.

09.02.2023 в материалы дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 14.03.2023 ответчиком представлен в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, в котором возражал против суммы заявленных исковых требований, указав, что земельные участки, предоставленные по договору аренды земельного участка № Д-Л-12-11874 от 16.07.2020, являются ограниченными в обороте, в связи с чем расчёт арендной платы должен быть произведён по ставке земельного налога; кроме того указал, что в период действия моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, пени начислению не подлежат.

11.04.2023 истцом представлен в материалы дела расчет пени.

В судебном заседании, состоявшемся 04.08.2023, ответчиком представлено в материалы дела распоряжение Департамента от 05.03.2022 № 205 «Об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами  55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в Ленинском административном округе города Омска»

Представители сторон поддержали свои процессуальные позиции согласно процессуальным документам, представленным в материалы дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позиции сторон, суд установил следующие обстоятельства.

16.07.2020 между Департаментом и ООО «Строим город» заключен договор № Д-Л-12-11874 аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, на которых расположены здания, сооружения (далее – договор), в соответствии с условиями пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду для эксплуатации существующих зданий сроком на 49 лет:

1) Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 3575 кв.м, именуемый в дальнейшем Участок 1. Границы Участка 1 обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к договору), кадастровый номер Участка 1: 55:36:090303:3081, местоположение Участка 1: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 45 м, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, ул. 10-я Ленинская, д. 4. Цель использования Участка 1: для эксплуатации объекта недвижимости. Разрешенное использование Участка 1: для строительства гостиничного комплекса.

2) Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 7540 кв.м, именуемый в дальнейшем Участок 2. Границы Участка 2 обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 4 к договору), кадастровый номер Участка 2: 55:36:090303:3105, местоположение Участка 2: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 80 м, по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, ул. 10-я Ленинская, д. 4. Цель использования Участка 2: для эксплуатации объекта недвижимости. Разрешенное использование Участка 2: для строительства гостиничного комплекса.

Предоставление Участков 1, 2 Арендодателем Арендатору, а также возврат Участков 1, 2 Арендатором Арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение № 1 к договору).

Согласно пункту 2.1 договора общий размер арендной платы за участки 1, 2 составляет 33 956,33 руб. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к договору):10 921,63 руб. в месяц – за участок 1; 23 034,70 руб. в месяц – за участок 2.

В силу пункта 3.2 договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с договором.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойки в виде пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно письмам от 29.04.2022 № Исх.-ДИО/6083, от 13.05.2022 № Исх.-ДИО/6429, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081, предоставленный по договору аренды № Д-Л-12-11874, составляет: с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 19 591,45 руб.; с 01.01.2022 по 26.01.2022 – 20 375,10 руб. Размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105, предоставленный по договору аренды № Д-Л-12-11874, составляет: с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 39 950,50 руб., с 01.01.2022 по 26.01.2022 – 41 548,52 руб.

В связи с тем, что обременение земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в виде резервирования для муниципальных нужд прекратило действие в соответствии с Постановлением Администрации города Омска от 26.01.2022 № 15-п «О признании утратившими силу некоторых муниципальных правовых актов города Омска», с 27.01.2022 размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 составляет 157 138,64 руб.; размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 составляет 77 059,69 руб.

Как утверждает Департамент, обязательства по внесению арендной платы за пользование участками с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 ООО «Строим город» надлежащим образом не исполнены, в связи с чем у Общества образовалась задолженность по арендной плате.

Так, в результате произведенного расчета арендной платы сумма задолженности ООО «Строим город» по договору аренды земельных участков № Д-Л-12-11874 от 16.07.2020 за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081, по данным Департамента, составляет 1 139 752 руб., за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 – 1 712 872 руб. 86 коп.

09.06.2022 Департаментом в адрес ООО «Строим город» направлена претензия № Исх. –ДИО/7659, в соответствии с которой ответчик предупрежден о наличии у него задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Л-12-11874 в указанном выше размере, о необходимости перечисления суммы долга в добровольном порядке в течение тридцати дней с момента направления претензии и о том, что в случае неисполнения соответствующих обязательств взыскание задолженности по Договору будет производиться истцом в судебном порядке.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельных участков № Д-Л-12-11874, в добровольном порядке ООО «Строим город» в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 (далее - Решение от 26.10.2011 № 452) Департамент от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества. Целью деятельности Департамента является эффективное управление имуществом, находящимся в распоряжении муниципального образования; осуществление контроля за целевым и эффективным использованием муниципального имущества города Омска; обеспечение соблюдения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом города Омска; защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Департамент, согласно своим полномочиям, осуществляет контроль за соблюдением требований федерального законодательства, правовых актов органов местного самоуправления города Омска и других нормативных правовых актов в сфере учета, управления, распоряжения и использования муниципальной собственности города Омска в пределах своей компетенции.

Согласно пункту 26 Решения от 26.10.2011 № 452, Департамент является специально уполномоченным структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории города Омска; осуществляет муниципальный земельный контроль за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства Омской области, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством Омской области предусмотрена административная и иная ответственность, за исключением объектов земельных отношений, муниципальный земельный контроль в отношении которых осуществляют территориальные структурные подразделения Администрации города Омска. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Правоотношения сторон, возникшие на основании договора, заключенного сторонами, регулируются нормами раздела III ГК РФ и параграфа 1 главы 34 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями договора.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В силу императивности поименованных норм права при определении объема обязательств по оплате за пользование находящимися в публичной собственности земельными участками, применяется регулируемая цена, которая регламентирована нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, и влечет безусловный перерасчет арендной платы в одностороннем порядке, направленный на взимание платы в законодательно установленных пределах и на реализацию принципа платности землепользования.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

По расчету Департамента, задолженность ООО «Строим город» по внесению арендной платы по договору аренды земельных участков № Д-Л-12-11874 от 16.07.2020 за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 составила 1 139 752 руб., за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 составила 1 712 872 руб. 86 коп.

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 произведён Департаментом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Порядок).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 рассчитан по формуле:

Ап = Кс х Кф х И, где

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081, площадью 3575 кв. м, 15 673 157,5 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 1,5 % (подпункт 1 пункта 4 Постановления)

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2022 - 1,04 и т.д.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 12 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 45-п от 20.11.2020 (далее - Приказ) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

Согласно Приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 площадью 3575 кв.м по состоянию на 01.01.2021 составляет 15 673 157,5 руб.

Размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081, предоставленный по договору аренды № Д-Л-12-11874, составляет:

с 01.01.2021 по 31.12.2021 - 19 591,45 руб.

с 01.01.2022 по 26.01.2022 - 20 375,10 руб.

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Решение).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф х И, где

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105, площадью 7540 кв.м, 31960 401,2 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 1,5 % (подпункт 1 пункта 9 статьи 1 Решения);

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2022 - 1,04 и т.д.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 11 Решения размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Согласно Приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105 площадью 7540 кв.м по состоянию на 01.01.2021 составляет 31 960 401,2 руб.

С 01.01.2021 по 31.03.2021 годовой размер арендной платы составляет 479 406,02 руб., ежемесячный размер арендной платы составляет 39 950,50 руб.;

с 01.01.2022 по 26.01.2022 годовой размер арендной платы составляет 498 582,26 руб., ежемесячный размер арендной платы составляет 41 548,52 руб.;

с 27.01.2022 годовой размер арендной платы составляет 1 885 663,67 руб., ежемесячный размер арендной платы составляет 157 138,64 руб.

В связи с тем, что обременение земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в виде резервирования для муниципальных нужд прекратило действие в соответствии с Постановлением Администрации города Омска от 26.01.2022 № 15-п «О признании утратившими силу некоторых муниципальных правовых актов города Омска» с 27.01.2022 размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 рассчитан по формуле:

Ап = Кс х Кф х И, где

Ап - размер годовой арендной платы в руб.

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105, площадью 7540 кв.м, 31 960 401,2 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9 % (пункт 5 Приложения к Решению)

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2022 - 1,04 и т.д.

Размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105, предоставленный по договору аренды № Д-Л-12-11874, составляет 157 138, 64 руб.

Размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081, предоставленный по договору аренды № Д-Л-12-11874, составляет 77 059, 69 руб.

Судом расчет задолженности проверен, признан арифметически верным, соответствующим обстоятельствам дела.                                             

При этом доводы Общества относительного того, что спорные земельные участки являются ограниченными в обороте и после прекращения действия резервирования таких участков для муниципальных нужд, поскольку возможность их приобретения в собственность ограничена пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем расчёт арендной платы должен быть произведён по ставке земельного налога, судом отклоняются по следующим основаниям.

Пунктом 4 Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» установлено, что размер арендной платы определяется в размере земельного налога для: 1) земельных участков, являющихся ограниченными в обороте и предоставляемых в соответствии со статьей 3.7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; 2) земельных участков, предоставленных собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность данного земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков.

По общему правилу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, размер арендной платы за публичные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях, предусмотренных законом, уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582).

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 (далее - Постановление № 531), Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Позиция по применению принципа № 7 выражена в решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № АКПИ18-667, предметом проверки в котором являлся абзац восьмой Основных принципов, утвержденных Постановлением № 582, которым предусмотрен принцип № 7.

Согласно правовой позиции высшей судебной инстанции, применение принципа № 7 распространяется к случаям аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

В силу пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

8) утратил силу с 1 марта 2015 года;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В рамках дела № А46-7410/2022 ООО «Строим город» оспаривало распоряжение Департамента от 05.03.2022 № 205 «Об отказе в предоставлении земельных участков», которым Обществу отказано в заключении договора купли-продажи спорных земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 по мотиву того, что указанные земельные участки являются ограниченными в обороте и их предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении (земельные участки расположены в границах красных линий).

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.06.2022, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2022, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2022 по делу № А46-7410/2022 в удовлетворении заявленных ООО «Строим город» требований отказано. В названных судебных актах указано, что по смыслу правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 308-КГ17-2697, а также в пунктах 18 и 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), установление в документации по планировке территории красных линий исключает приватизацию земельного участка, находящегося полностью или частично в границах красных линий. Учитывая, что испрашиваемые заявителем земельные участки расположены в границах красный линий, утвержденных в установленном порядке проектом планировки территории, отказ Департамента в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в собственность соответствует подпункту 6 статьи 39.16 ЗК РФ и не нарушает прав заявителя.

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, спорные земельные участки расположены в границах красный линий.

В то же время соответствующая категория земельных участков (на которых расположены красные линии, территории общего пользования) не предусмотрена в закрытом перечне ограниченных в обороте земельных участков согласно пункту 5 статьи 27 ЗК РФ.

Как следствие, в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы не подлежат применению показатели земельного налога.

Изложенная выше позиция согласует с выводами, сформулированными в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.09.2022 по делу № А45-830/2022.

С учетом изложенного, представленный Департаментом в материалы дела расчет арендных платежей и задолженности по арендным платежам по Договору признается судом обоснованным в полном объеме.

В то же время суд обращает внимание на то, что в представленной истцом расшифровке начислений и поступлений по Договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3081 отражен платеж Общества по арендной плате от 21.03.2023 на сумму 134 392 руб. 86 коп., также подтвержденный представленным ответчиком в материалы дела платежным поручением от 21.03.2023 № 205, при этом такой платеж не учтен Департаментом при определении размера исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081. С учетом указанного, исковые требования в обозначенной части взыскания задолженности подлежат удовлетворению применительно к сумме 1 005 359 руб. 14 коп. (1 139 752 руб. - 134 392 руб. 86 коп.).

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в представленной истцом расшифровке начислений и поступлений по Договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090303:3105 отражены платежи Общества по арендной плате от 10.02.2023 на сумму 181 121 руб. 23 коп., от 16.02.2023 на сумму 92 121 руб. 23 коп, от 28.02.2023 на сумму 46 728 руб. 37 коп., также подтвержденные представленными ответчиком в материалы дела платежными поручениями от 10.02.2023 № 1, от 16.02.2023 № 54621, от 28.02.2023 № 140, при этом такие платежи не учтены Департаментом при определении размера исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105. С учетом указанного, исковые требования в обозначенной части взыскания задолженности подлежат удовлетворению применительно к сумме 1 392 902 руб. 03 коп. (1 712 872 руб. 86 коп. - 181 121 руб. 23 коп. - 92 121 руб. 23 коп. - 46 728 руб. 37 коп.).

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022, в том числе по земельному участку с кадастровым номером 55:36:090303:3081 в сумме 93 445 руб. 40 коп., по земельному участку с кадастровым номером 55:36:090303:3105 в сумме 117 941 руб. 69 коп. с последующим начислением пеней  по день фактической уплаты долга.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статья 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойки в виде пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку факт несвоевременной уплаты арендных платежей подтверждён материалами дела и ответчиком не оспорен, постольку начисление неустойки признаётся судом обоснованным.

Вместе с этим, проверив расчет истца, суд находит его подлежащим корректировке.

Так, подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного федерального закона, то есть, в том числе, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). По смыслу пункта 4 статьи 395 ГК РФ этот же правовой режим распространяется и на проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности (вопрос № 10).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия моратория (с 01.04.2022 по 01.10.2022) невозможно начисление каких-либо финансовых санкций на задолженности всех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и, в том числе, на задолженность ответчика.

Иными словами, во время действия моратория на банкротство с 01.04.2022 по 01.10.2022 на требования, возникшие до его введения, не исчисляются проценты по статье 395 ГК РФ, неустойка (пени, штрафы) по статье 330 ГК РФ, пени за просрочку уплаты налога или сбора по статье 75 НК РФ, а также иные финансовые санкции. Это означает, что не подлежат удовлетворению заявления кредиторов о взыскании финансовых санкций за период действия моратория.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично, а именно:

- за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 62 268 руб. 69 коп. (согласно представленному Департаментом 11.04.2023 альтернативному расчету пени: 25 136 руб. 22 коп. + 13 495 руб. 64 коп. + 23 636 руб. 83 коп.), а также пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа;

- за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 90 267 руб. 30 коп. (согласно представленному Департаментом 11.04.2023 альтернативному расчету пени: 27 172 руб. 58 коп. + 27 490 руб. 13 коп. + 35 604 руб. 59 коп.), а также пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении остальной части исковых требований надлежит отказать.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований Департамента, а также того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 31 902 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строим город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка № Д-Л-12-11874 от 16.07.2020 в размере 2 550 797 руб. 16 коп., в том числе:

- за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 005 359 руб. 14 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 62 268 руб. 69 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа;

- за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 по арендной плате за период с 16.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 1 392 902 руб. 03 коп., пени за период с 11.07.2021 по 31.12.2022 в сумме 90 267 руб. 30 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 01.01.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Банка России от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строим город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 31 902 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         И.А. Иванова