ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-3163/2024

20 февраля 2025 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Бычихиной С.А., Великоредчанина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рентком»  

на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.11.2024 по делу №А31-3163/2024,  

по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Рентком» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третье лицо: Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы

об обязании возвратить земельный участок, взыскании судебной неустойки,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Рентком» (далее – Общество, ответчик) об обязании возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:1002, общей площадью 9 257 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 13, переданный по договору аренды от 30.12.2015 № Д.3786.2, путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка со дня вступления решения суда в законную силу и о взыскании с Общества судебной неустойки в размере  3000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта в части освобождения и возврата указанного земельного участка, путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.11.2024 исковые требования Управления удовлетворены. Суд обязал Общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:1002, переданный по договору аренды от 30.12.2015 № Д.3786.2, путем подписания акта приема-передачи (возврата) земельного участка в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу и взыскал с Общества на случай неисполнения решения суда в установленный срок в пользу Управления судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда до дня его фактического исполнения.

Общество с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что в рамках спора по делу № А31-1155/2024 Обществом обжалуется решение об отказе в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, при принятии которого Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы исходило из отсутствия у Общества права владения и пользования земельным участком. Общество считает, что отказ в удовлетворении иска по настоящему спору нарушает право Общества на судебную защиту в рамках спора по делу № А31-1155/2024.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление указало на законность принятого судом решения, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, истец заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям. 

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) установлены переходные положения, в соответствии с которыми до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 02.12.2015 № 229/з следует, что предварительное согласование ООО «Профподряд» места размещения объекта розничной торговли на земельном участке 

<

...> в районе дома 1 произведено распоряжением Департамента от 12.02.2015 № 102/з, т.е. до 01.03.2015 (представлено истцом 14.02.2025).

Из материалов дела следует, что 30.12.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ООО «Профподряд» (арендатор) без проведения аукциона в соответствии с переходными положениями Закона № 171-ФЗ заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2015 № Д.3786.2, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок, площадью 12 133 кв.м, из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:061201:1002, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...> в районе дома 1, разрешенное использование: для объектов розничной торговли.

Участок предоставлен в аренду на 5 лет (пункт 2.1 договора). 

Договор, заключенный на 1 год и более, подлежит государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и вступает в силу со дня передачи участка по акту приема-передачи (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора или односторонний отказ от исполнения договора, в случаях, установленных пунктом 6.2 договора.

Согласно пункту 4.2.5 договора арендодатель обязан письменно уведомить арендатора не позднее чем за 1 месяц, если иной срок не установлен законом, о необходимости освобождения земельного участка в связи с окончанием срока действия договора или в случае досрочного расторжения договора либо одностороннего отказа от исполнения договора.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, при досрочном расторжении договора. Освободить и возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии в день следующий за днем окончания срока, указанного в пунктах 4.2.5 и 4.4.6 договора при истечении срока действия договора, досрочном расторжении договора или одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора. Возврат земельного участка оформляется актом приема-передачи (пункты 4.4.6, 4.4.7 договора).

Земельный участок передан арендатору 10.03.2016, что отражено в акте приема-передачи от 30.12.2015.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.10.2015 и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Управление управомочено распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы с 01.03.2015 в силу статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), а также подпункта «б» пункта 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604.

12.05.2017 между ООО «Профподряд» и ИП ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2015 № Д.3786.2.

17.05.2019 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2015 № Д.3786.2.

09.10.2020 на основании части 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и заявления ФИО2 от 06.10.2020 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок действия договора пролонгирован на 3 года с даты его окончания на прежних условиях.

Распоряжением начальника Управления от 15.04.2021 № 753-р земельному участку с кадастровым номером 44:27:061201:1002 по адресу: 

<

...> в районе дома 1, присвоен адрес: 

<

...> земельный участок 13.

25.04.2022 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому площадь земельного участка стала составлять 9 257 кв.м.

10.03.2023 от ФИО2 в адрес Управления поступило заявление о даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору Обществу.

Письмом от 30.03.2023 № 02-39-314/23 Управление подтвердило дачу согласия ФИО2 на передачу прав и обязанностей Обществу.

Письмом от 27.11.2023 № 02-37исх-3361/23 Управление уведомило Общество об одностороннем отказе от исполнения договора, указав, что договор будет прекращен датой его окончания, а именно 29.12.2023.

01.03.2024 сотрудниками Управления осуществлен осмотр спорного земельного участка, из которого следует, что земельный участок не освобожден от объекта некапитального характера - бетонной плиты и не возвращен Управлению по акту приема-передачи (возврату), о чем составлен акт осмотра земельного участка от 01.03.2024.

Истолковав условия договора от 30.12.2015 по правилам статьи 431 ГК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды вступает в силу со дня передачи земельного участка по акту приема-передачи (пункт 2.2 договора), т.е. с 10.03.2016.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание момент передачи земельного участка арендатору 10.03.2016, срок действия договора – 5 лет и его последующее продление на 3 года с даты его окончания (дополнительное соглашение от 09.10.2020), апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды прекратил действие 10.03.2024.

С рассматриваемым иском Управление обратилось в арбитражный суд 27.03.2024, т.е. после истечения срока действия договора, соответственно на указанную дату у Общества имелась обязанность возвратить земельный участок арендодателю.

В апелляционной жалобе Общество указывает, что в рамках спора по делу № А31-1155/2024 Обществом обжалуется решение об отказе в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке, при принятии которого Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы исходило из отсутствия у Общества права владения и пользования земельным участком. Общество считает, что отказ в удовлетворении иска по настоящему спору нарушает право Общества на судебную защиту в рамках спора по делу № А31-1155/2024. Указанные доводы отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, поскольку факт прекращения договора не связан с отсутствием либо наличием разрешения на строительство.

При этом апелляционный суд учитывает следующее.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 настоящего Кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке, какой-либо объект незавершенного строительства отсутствует, что подтверждается актами осмотра от 01.03.2024 и от 12.07.2014. Данных ЕГРН подтверждающих факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, Обществом в материалы дела не представлено. 

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды от 30.12.2015.

Учитывая, что договор аренды от 30.12.2015 прекратил действие 10.03.2024, арендодатель своевременно (не позднее чем за 1 месяц до окончания договора – пункт 4.2.5 договора) известил арендатора о прекращении договора (письмо от 27.11.2023), ответчик не исполнил обязанность по возврату земельного участка, суд первой инстанции правомерно обязал Общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:1002.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Костромской области от 21.11.2024  по делу № А31-3163/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рентком» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

Судьи                         

С.А. Бычихина

О.Б. Великоредчанин