АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А46-23515/2024 Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2025 года 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: 

председательствующего Щанкиной А.В., судей Донцовой А.Ю., Сириной В.В.,  

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 23.04.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Малявина Е.Д.) по делу № А46-23515/2024, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 931 549 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в связи с непроведением капитального ремонта общего имущества нежилого здания.  

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) о взыскании 931 549 руб. 01 коп. неосновательного обогащения в связи с непроведением капитального ремонта общего имущества нежилого здания.  

Решением от 23.04.2025 Арбитражного суда Омской области в удовлетворении исковых требований отказано.  

Предприниматель обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.  

Определением от 18.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба возвращена на основании пункта 5 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.  

Определением от 20.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба возвращена на основании пункта 3 части 1 статьи 264 АПК РФ, в связи с тем, что жалоба подана по истечении срока подачи апелляционной жалобы и не содержит ходатайства о его восстановлении.  

Определением от 09.07.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба возвращена на основании пункта 3 части 1 статьи 264 АПК РФ, в связи с отказом в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований  

в полном объеме.  

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: истец, являясь арендатором нежилых помещений, в связи с бездействием ответчика была вынуждена произвести капитальный ремонт кровли, а также устранить последствия вывода из строя теплового узла и коммерческого прибора учета, при этом, стоимость произведенных работ Департаментом не возмещена; в рамках дела № А46-15808/2021 проведена судебная экспертиза, которой подтвержден размер подлежащей к взысканию суммы неосновательного обогащения.  

В своем отзыве Департамент выразил несогласие с кассационной жалобой, просит решение оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что истцом не доказано получение Департаментом неосновательного обогащения, поскольку он не приобретал и не сберегал имущество за счет истца; в рамках дела № А46-15808/2021 судами установлено, что доказательств совершения предпринимателем неотделимых улучшений с согласия Департамента, в материалах дела не имеется; условия договоров аренды предусматривают, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя, стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит, данные пункты не оспорены со стороны предпринимателя.  

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.  

Проверив решение суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендатор) и Департаментом (арендодатель) были заключены договоры аренды от 12.09.2016 № 43869/7А, 43870/7А и от 05.06.2017 № 44637/7А нежилых помещений площадями 180,3 кв.м, 107,4 кв.м и 36,6 кв.м соответственно, находящихся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>.  

В настоящее время на основании договоров купли-продажи от 26.02.2022 собственником данных помещений является ИП ФИО1  

Как указала истец, в 2021 году тепловой узел и коммерческий прибор учета, расположенный на первом этаже здания, вышли из строя и полностью пришли в негодность, эксплуатация на момент аварии была невозможна.  

В материалы дела представлено письмо-обращение к Департаменту, в котором ИП ФИО1 указала на наличие вышеназванных обстоятельств, просила провести в кратчайший срок полную замену теплового узла и прибора учета отопления в соответствии с новыми техническими условиями и нормативами, учитывая, что данный вид работ относится к капитальному ремонту, либо согласовать монтаж нового теплового узла и прибора учета, который будет выполнен за счет предпринимателя с последующей компенсацией от Департамента.  

В ответ на обращение Департамент направил письмо от 15.12.2021 № Исх-ОГ- ИО/1828, в котором указал, что специалистами бюджетного учреждения города Омска, «Центр содержания и хранения имущества» (далее – БУ г. Омска «ЦСХИ»), подведомственному Департаменту, осуществлен выезд по указанному адресу, где произведен визуальный осмотр теплового узла, установлено, что замена приборов  

учета тепловой энергии составит около 150 000 руб., в настоящее время проводятся мероприятия по изысканию денежных средств на проведение указанных мероприятия.  

Поскольку замена теплового узла и коммерческого прибора учета ответчиком не осуществлена, истцом самостоятельно произведены вышеназванные работы на общую сумму 156 412 руб. 01 коп., что подтверждается представленными предпринимателем договором № РР-45-021-ИП от 10.12.2021, заключенным между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (исполнитель) и ИП ФИО1 (заказчик), согласно которому исполнитель обязуется выполнить по заданию заказчика работы по поставке материалов, монтажу, пуско-наладке и сдаче в эксплуатацию узла учета тепловой энергии на объекте по адресу: ул. Звездная, д. 2Е, согласно локально-сметному расчету (приложение № 1), а заказчик обязуется принять и оплатить работы (пункт 1.1.).  

На основании акта о приемке выполненных работ от 02.03.2022 № 1 (отчетный период с 10.12.2021 по 31.03.2022) исполнитель выполнил, а заказчик принял работы на объекте - ул. Звездная, д. 2Е на сумму 176 236 руб. 07 коп.  

Оплата выполненных работ произведена на основании платежных поручений № 408 от 27.12.2021 на сумму 46 412 руб. 01 коп., № 175 от 16.12.2021 на сумму 80 000 руб., № 180 от 27.12.2021 на сумму 30 000 руб.  

Кроме того, как указала истец, в январе 2020 года произошло протекание кровли, которое привело к короткому замыканию. Истец обращалась в адрес БУ г. Омска «ЦСХИ» за согласием на проведение капитального ремонта крыши и заключением дополнительного соглашения на проведение данного вида работ, однако из проставленной на письме отметки о получении затруднительно установить дату такого обращения. Письмо аналогичного содержания было адресовано Департаменту, между тем доказательства направления данного обращения не представлены.  

Письмом от 04.02.2020 предприниматель снова обратилась к ответчику с просьбой рассмотреть вопрос о капитальном ремонте кровли или компенсации затрат на проведение ремонта за счет собственных средств. Кроме того, в письме ИП ФИО1 указала на то, что собственником части помещений является индивидуальный предприниматель ФИО3, чье участие также необходимо при проведении капитального ремонта.  

В ответе от 02.03.2020 № Исх-ОГ-ДИО/203 Департамент сослался на пункт 2.2.14 договоров, устанавливающий обязанность арендатора по проведению капитального ремонта за счет собственных средств без возмещения затрат в счет арендной платы на условиях, определяемых дополнительным соглашением.  

Поскольку ремонт кровли ответчиком не произведен, истцом самостоятельно произведены вышеназванные работы на общую сумму 775 137 руб. В качестве доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, предпринимателем представлено заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 28.04.2022, подготовленное в рамках дела № А46-15808/2021, согласно которому рыночная стоимость произведенных улучшений в нежилых помещениях площадью 180,3 кв.м, 107,4 кв.м и 36,6 кв.м, находящихся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, составила 2 491 208 руб. с учетом НДС., рыночная стоимость ремонта кровли составила 775 137 руб. с учетом НДС.  

В качестве доказательств фактического несения данных расходов представлены:  

договор оказания услуг по выполнению строительных работ от 03.02.2020, заключенный между ФИО4 (исполнитель) и ИП ФИО1 (заказчик), предметом которого является выполнение строительных работ, в том числе уборка снега, установка и крепление обвязки, установка центрального и двух боковых прогонов, установка стропил, натягивание гидроизоляции, монтаж контр бруса, обрешетки, накрытие профилированного листа МП-20, подшивка карнизов софитом, зашитие фронтов профильным листом С-8 по адресу: 

<

...>, на сумму 268 000 руб. (пункты 1.1, 1.2, 3.1), фотоматериалы, кассовые чеки на общую сумму 293 357 руб. 75 коп., акты и товарные чеки.  

Для урегулирования спора в досудебном порядке в адрес ответчика была направлена претензия от 15.07.2024 б/н, содержащая требования о возмещении стоимости произведенных работ на общую сумму 931 549 руб. 01 коп., неудовлетворение которой ответчиком явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.  

Руководствуясь статьями 8, 307, 431, 616, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая условия договоров аренды, согласно которым капитальный ремонт арендуемых помещений производится за счет собственных средств арендатора; принимая во внимание обстоятельства дела № А46-15808/2021; констатировав, что ИП ФИО1 произвела неотделимые улучшения без согласия Департамента, в отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения на проведение капитального ремонта, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.  

Кассационная инстанция считает выводы суда первой инстанции соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.  

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.  

Неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований, то есть неосновательным обогащением является чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой. Неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица произведено в отсутствие правовых оснований, то есть не основано ни на законе, ни на иных правовых актах, ни на сделке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 № 46-КГ20-6-К6).  

При обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком за счет другого лица (истца) и отсутствие правовых оснований для сбережения или приобретения имущества одним лицом за счет другого.  

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено  

договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).  

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).  

Предприниматель при обращении в суд с настоящим иском указала, что в период арендных правоотношений с ответчиком ей произведены неотделимые улучшения в виде ремонта кровли, ремонтные работы по замене теплового узла. Истец указала, что в силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Поскольку Департаментом обязанность по выполнению капитального ремонта не исполнена, затраченные арендатором (предпринимателем) денежные средства на проведение капитального ремонта образуют на стороне ответчика неосновательное обогащение.  

Как справедливо указал суд первой инстанции, истцом не учтено, что из буквального содержания статьи 616 ГК РФ следует, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по условиям договоров аренды от 12.09.2016 № 43869/7А, 43870/7А и от 05.06.2017 № 44637/7А неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит (пункт 1.4 договоров).  

Пунктом 2.2.14 договоров аренды предусмотрено, что арендатор принял на себя обязанность производить в случае необходимости капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом арендатор производит капитальный ремонт помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.  

В силу пункта 2.2.5 договоров аренды арендатор принял на себя обязанность и по проведению текущего ремонта.  

Ранее Арбитражным судом Омской области рассмотрено дело № А46-15808/2021 по иску предпринимателя к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 180,3 кв.м (нежилое помещение 24П с кадастровым номером 55:36:100903:7948 площадью 12,8 кв.м и нежилое помещение 24П с кадастровым номером 55:36:100903:7945, площадью 167,5 кв.м). Разногласия сторон возникли, в том числе при определении выкупной цены, в которую предприниматель просила зачесть стоимость неотделимых улучшений.  

В рамках указанного дела, судом приняты во внимание нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности  

недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.  

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ субъектами малого и среднего предпринимательства стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.  

В отличие от общих положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведённых за счёт последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства такой возможности не предусматривает.  

Из обстоятельств дела № А46-15808/2021 следует, что предприниматель заявляла о зачете неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости объектов недвижимого имущества, которые были проведены предпринимателем в период арендных правоотношений.  

Вступившим в законную силу решением от 21.06.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-15808/2021 требования предпринимателя удовлетворены частично. При рассмотрении дела № А46-15808/2021 суд пришел к выводу об отсутствии оснований для зачета произведенных ответчиком неотделимых улучшений, в том числе затрат на проведение кровельных работ, в счет выкупной цены помещений. Суд установил, что с учетом условий договоров аренды производство капитального ремонта является невозможным без заключения дополнительного соглашения с арендодателем, равно как и зачет взыскиваемых сумм в счет выкупной цены помещений, а заявленные исковые требования о взыскании стоимости капитального ремонта необходимо расценить как требования, вытекающие из неосновательного обогащения.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия заключенных между сторонами договоров, из которых следует, что капитальный ремонт арендуемых помещений производится за счет собственных средств арендатора; учитывая, что пункты договоров не оспорены со стороны предпринимателя, доказательств того, что при заключении договоров аренды арендатором предлагалась иная редакция условий договоров в части обязанностей арендатора; принимая во внимание отсутствие в материалах дела сведений о заключении между сторонами дополнительного соглашения в отношении замены теплового узла и коммерческого прибора учета, а также ремонта кровли; исходя из преюдициальности обстоятельств, установленных в рамках дела № А46-15808/2021, по которому предприниматель пыталась произвести зачет неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости объектов недвижимого имущества, которые были проведены предпринимателем в период арендных правоотношений; установив, что истцом произведены неотделимые улучшения без согласия Департамента, в отсутствие заключенного между сторонами дополнительного соглашения на проведение капитального ремонта; с учетом того, что истец в течение длительного времени пользовалась отремонтированным ей арендованным имуществом, а в последующем приобрела последнее в собственность; обратив внимание на то, что кровля (крыша), как и тепловой узел с коммерческим прибором учета (в случае, если он обеспечивал эксплуатацию нескольких помещений либо всего здания) являются общим имуществом,  

как следствие, произведенные работы предполагают участие в них всех правообладателей нежилых помещений, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что проведенные в отношении помещений улучшения не подлежали возмещению арендатору, следовательно, на стороне Департамента не возникло неосновательного обогащения, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.  

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда первой инстанции соответствует цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.  

Само по себе несогласие истца с выводами суда первой инстанции не свидетельствует о неверном применении судом норм права.  

Фактически приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении норм права и сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований для которой суд кассационной инстанции не усматривает в силу статьи 286 АПК РФ.  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.  

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В порядке статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на предпринимателя.  

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 23.04.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-23515/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Щанкина 

Судьи А.Ю. Донцова  

 В.В. Сирина