ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-41166/2019

Дело № А40-57180/19

г. Москва

10 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А40-57180/19 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции 

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) 

к ООО «Сокол-инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании денежных средств, 

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.05.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сокол-инвест» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 27427707,48 руб. за период с 09.07.2013г. по 07.11.2017г. и неустойки в размере 43187110,72 руб. за период с 4-го квартала 2013г. по 07.11.2017г.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2019 по делу №А40-57180/19 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда города Москвы, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норм процессуального права. 

Суд апелляционной инстанции определением от 07.08.2019г. перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку материалы дела не содержат сведений о надлежащем извещении ответчика о принятии иска и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика  требования иска не признал по обстоятельствам, изложенным в отзыве. Кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности и применение положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).   

Дело рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела представителя истца.  

Рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно материалов дела, что в рамках исполнения обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.03.2007 № М-09-513782 (далее - Договор) Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента, арендодатель) предоставил ЗАО «СиЭс-Трейдинг» (арендатору) по акту во временное пользование земельный участок площадью 5529 кв.м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> вл.19 (далее – Земельный участок),  сроком до 31.12.2007г. 

Право собственности на нежилое помещение перешло к ответчику с 09.07.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.01.2018 № 77/100/180/2018-9212.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Порядок расчетов между сторонами установлен п.3 Договора.

Истец сослался на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность  в размере 27427707,48  руб. за период с 09.07.2013г. по 07.11.2017г.  

Согласно п. 7.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца отчетного  квартала по день уплаты включительно.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 43187110,72 руб. за период с 4-го квартала 2013г. по 07.11.2017г.  

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п. 3 Договора арендная плата вносится поквартально: срок оплаты арендной платы - не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала.

Иск подан в суд 06.03.2019. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и неустойки до 05.03.2016.

Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что изначально Договор был заключен с ЗАО «СиЭс-Трейдинг» в целях завершения строительства многоуровневой парковки с офисно-торговыми помещениями. Срок действия аренды был установлен до 31.12.2007г.

19.10.2011 г. право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:09:0005005:8794 (далее – Объект), назначение – нежилое, площадь застройки 2439,2 кв.м., степень готовности 38%, расположенный на Земельном участке, было зарегистрировано в установленном порядке за ЗАО «СиЭс-Трейдинг».

В ходе процедуры банкротства в отношении ЗАО «СиЭс-Трейдинг» Объект был реализован на торгах, после чего был внесен в уставный капитал Общества. Право собственности Общества на Объект было зарегистрировано 09.07.2013 г., запись в ЕГРП № 77-77-22/041/2013-586.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно п. 1 Договора Земельный участок был предоставлен в аренду для завершения строительства многоуровневой парковки с офисно-торговыми помещениями.

Одним из документов, необходимых для осуществления строительства является градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ), который, помимо прочего, содержит информацию о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ).

Первоначальный собственник Объекта (ЗАО «СиЭс-Трейдинг») 31.01.2012 г. обращался за выдачей ГПЗУ.

Согласно ч. 17 ст. 46 ГрдК РФ (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления) срок подготовки и утверждения ГПЗУ составлял 30 дней со дня поступления соответствующего заявления.

Однако ГПЗУ был оформлено и утверждено лишь 03.02.2014г. 

К тому времени собственником Объекта стал ответчик.

При этом в выданном ГПЗУ единственным разрешенным видом использования Земельного участка было указано «благоустройство и озеленение», параметры строительства нулевые, то есть осуществление каких-либо строительных работ на земельном участке было запрещено.

Согласно  п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно позициям, сформированным судебной практикой (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015), Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017), арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество по назначению. Суды приходили к данному выводу и в случаях, когда арендатор не мог использовать имущество, в частности, в виду отсутствия разрешительных документов.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Учитывая, что невозможность использовать арендованное имущество по целевому назначению возникла не по вине арендатора, а в результате принятия решений (действий), препятствующих строительству, требование арендодателя о взыскании арендной платы не подлежит удовлетворению. 

Как указано выше, исковые требования о взыскании задолженности и пени до 05.03.2016 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности, а начиная с 06.03.2016 по 07.11.2017г. – в связи с невозможностью использования Земельного участка по его целевому назначению (завершение строительства многоуровневой парковки с офисно-торговыми помещениями).

Доказательств того, что ответчик каким-либо иным способом использовал в спорный период Земельный участок истцом не представлено. 

Девятый арбитражный апелляционный суд также учитывает позицию ответчика о том, что несмотря на изменение вида разрешенного использования Земельного участка, Департамент произвел расчет задолженности исходя из ставки арендной платы, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства.

В соответствии с положениями постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости действует для земельных участков, предоставленных для строительства.

Между тем, в отношении земельного участка площадью 8529 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005005:221, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Хорошевское, улица Зорге, вл. 19, на основании ГПЗУ установлен вид разрешенного использования - благоустройство и озеленение.

То есть, оснований для начисления арендной платы за спорный период по ставке арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости не имелось.

При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в заключении дополнительного соглашения к Договору в части замены стороны арендатора с ЗАО «СиЭс-Трейдинг» на ООО «Сокол-Инвест» Департаментом было отказано (ответ от 03.09.2013 г.).

На все последующие обращения также были получены отказы со ссылкой на то, что Договор, заключенный с ЗАО «СиЭс-Трейдинг» действует, права по этому договору к новому собственнику объекта незавершенного строительства не перешли. (Ответы Департамента от 03.08.2018 г., от 14.09.2018 г., 09.10.2018 г.).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.   

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2019 по делу №А40-57180/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Сокол-инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья О.В. Савенков 

 

Судьи: Н.И.Панкратова 

А.В. Бондарев