АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

 тел.: +78412-52-99-80, факс: 52-70-41, http://www.penza.arbitr..ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза Дело № А49-13106/2018

“ 25 ” сентября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена « 18 » сентября 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено « 25 » сентября 2019 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Лавровой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дмитриевой Л.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску специализированного муниципального унитарного предприятия «Пензалифт», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-Пенза», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП УФССП России по Пензенской области ФИО1

об оспаривании отчётов об оценке рыночной стоимости

при участии:

от истца после перерыва: ФИО2 – представитель по доверенности от 04.06.2019г., паспорт.

установил:

специализированное муниципальное унитарное предприятие «Пензалифт» (далее – СМУП «Пензалифт») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-Пенза» (далее – ООО «Эксперт-Пенза», оценщик) о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, определённой оценщиком в отчётах об оценке от 02 октября 2018 года №№ 18-9-2015, 18-9-2016, 18-9-217, 18-9-218, 18-9-219, 18-9-220, 18-9-221, и о признании указанных отчётов недействительными.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечён судебный пристав-исполнитель МОСП по ИОИП УФССП России по Пензенской области ФИО1.

По ходатайству истца по делу проведена судебная экспертиза; на время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

После получения результатов судебной экспертизы и возобновления производства по делу судебное заседание откладывалось до 10 сентября 2019 года, в заседании объявлялся перерыв до 18 сентября 2019 года.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, возражения по существу исковых требований не представили. О времени и месте судебного разбирательства указанные лица уведомлены надлежащим образом.

Неявка ответчика и третьего лица не препятствует рассмотрению дела. В соответствии с частями 1, 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования и просил признать недостоверными результаты отчётов об оценке рыночной стоимости имущества от 02 октября 2018 года №№ 18-9-2015, 18-9-2016, 18-9-217, 18-9-218, 18-9-219, 18-9-220, 18-9-221, выполненные ООО «Эксперт-Пенза».

Уточнение исковых требований принято судом.

Истец поддержал исковые требования в уточнённой редакции, указал на противоречие приведённого оценщиком обоснования применения сравнительного подхода оценки, основанного на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, пояснениям оценщика о невозможности получения информации о выставленных на продажу аналогичных объектах.

Также истец отметил, что в оспариваемых отчётах об оценке оценщиком сделаны отсылки к пунктам отчётов, которые фактически в отчётах отсутствуют, при проведении расчётов оценщиком допущены арифметические ошибки, применены необоснованные корректировки.

По мнению истца, оценщик необоснованно применил понижающий коэффициент при определении стоимости зданий, помещений на стоимость земельного участка. Оценщик не принял во внимание, что земельный участок, на котором располагаются оцениваемые объекты, является муниципальной собственностью и принадлежит должнику на праве долгосрочной аренды. В связи с изложенным истец считает, что указание в отчётах об оценке рыночной стоимости муниципального участка недопустимо, поскольку продажа земли, находящейся в муниципальной собственности, производится по иным правилам и цене в соответствии с нормами земельного законодательства и нормативно-правовых актов муниципального образования.

Также истец считает, что оценщик необоснованно применил в отчёте скидку на «торг». По мнению истца, предусмотренное законодательством об исполнительном производстве снижение начальной продажной стоимости имущества на 15% в случае объявления торгов несостоявшимися уже является скидкой на «торг».

Помимо этого, истец отметил, что во всех отчётах об оценке на стр. 18 в разделе 2.5 «Анализ наиболее эффективного варианта использования» для всех объектов указано, что, по мнению оценщика, наилучшее и наиболее эффективное использование соответствует использование в коммерческих целях: склад, гараж». Однако, исходя из фактического состояния объектов, некоторые из них невозможно использовать в таких целях. Например, двухэтажное здание административного назначения имеет вход шириной 1 метр, что исключает возможность его использования в качестве гаража. Использование данного здания в качестве склада, по мнению истца, также не рационально, так как лестница на второй этаж здания узкая и крутая. Кроме того, истец считает необоснованным указание оценщиком в качестве варианта использования здания проходной под размещение склада, гаража. Помимо этого, истец указывает, что здание площадью 277,5 кв.м. очевидно проектировалось и использовалось как лесопилка или пилорама, в нём до сих пор стоит ленточная плита, внутри расположена сушильная камера. Использование здания для производства и извлечения прибыли очевидно добавляет ему продажную стоимость.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, Арбитражный суд Пензенской области установил:

На исполнении в межрайонном отделе судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Пензенской области находится ряд исполнительных производств по взысканию денежных средств с должника - СМУП «Пензалифт».

В ходе проведения исполнительных действий судебный пристав-исполнитель наложил арест на принадлежащее должнику на праве хозяйственного ведения имущество – объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>.

С целью реализации арестованного имущества судебный пристав-исполнитель привлёк для оценки рыночной стоимости имущества оценочную организацию – ООО «Эксперт-Пенза».

02 октября 2018 года оценщик ООО «Эксперт-Пенза» ФИО3 произвела оценку рыночной стоимости недвижимого имущества. Результаты оценки оформлены в виде отчётов об оценке №№ 18-9-2015, 18-9-2016, 18-9-217, 18-9-218, 18-9-219, 18-9-220, 18-9-221.

Согласно указанным отчётам, рыночная стоимость имущества по состоянию на дату оценки определена в следующем размере:

- 1096220 руб. 00 коп. - нежилое здание, 258,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:281, литера Ж,

- 2541720 руб. 00 коп. - нежилое здание площадью 282,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:301, литера А,

- 1141060 руб. 00 коп. - нежилое помещение площадью 291,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:282, литера В,

- 1117460 руб. 00 коп. - нежилое здание площадью 277,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:440, литера В1,

- 554600 руб. 00 коп. - нежилое здание площадью 63,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:280, литера Г,

- 1092680 руб. 00 коп. - нежилое здание площадью 256,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:278, литера Д,

- 385860 руб. 00 коп. - нежилое здание площадью 25,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:285, литера Б.

Не согласившись с проведённой оценкой истец (должник) оспаривает результаты оценки путём предъявления настоящего иска.

По ходатайству истца по делу была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеперечисленных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручалось эксперту Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО4

Результаты судебной экспертизы, проведённой АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр», оформлены в виде заключения № 41 от 30 июня 2019 года (том 5, л.д. 92-134).

Рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 06 октября 2018 года определена судебным экспертом в следующих размерах:

- 2594285 руб. 00 коп. - нежилого здания, 258,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:281, литера Ж,

- 3569342 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 282,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:301, литера А,

- 1962709 руб. 00 коп. - нежилого помещения площадью 291,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:282, литера В,

- 2480568 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 277,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:440, литера В1,

- 633782 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 63,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:280, литера Г,

- 2230982 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 256,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:278, литера Д,

- 411933 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 25,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:285, литера Б.

Рассмотрев исковые требования СМУП «Пензалифт» с учётом собранных по делу доказательств, арбитражный суд установил:

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утверждённым Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать все перечисленные выше подходы к оценке, либо обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В оспариваемых отчётах оценщик использовал только сравнительный подход к оценке.

В обоснование отказа от применения доходного подхода оценщик сослался на отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход к оценке оценщик в оспариваемых отчётах не применял. При этом обоснования отказа от применения данного подхода оценщик в отчётах не изложил.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, оцениваемые объекты недвижимости принадлежат истцу (должнику) на праве хозяйственного ведения, а земельные участки, на которых расположены строения – на праве долгосрочной аренды.

В отчётах об оценке ответчик указал, что поскольку объект оценки представляет собой здание без учёта прав на земельный участок, а объекты-аналоги имеют в своём составе земельные участки, необходимо рассчитать рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав объекта оценки.

Учитывая различия в праве на земельный участок под объектами оценки (долгосрочная аренда) и выбранные оценщиком объекты-аналоги (право собственности), оценщик использовал корректировочные коэффициенты на вид права.

Также в связи с проводимой оценкой рыночной стоимости земельного участка, расположенного под объектами оценки, оценщик применил и иные коэффициенты – на особые условия продажи, на различие площадей, на время продажи, корректировку на местоположение, на близость к автомагистралям, на назначение объектов, на наличие коммуникаций.

В отличие от оспариваемых отчётов, эксперт в рамках проведённой по делу судебной экспертизы оценивал стоимость продажи за вычетом стоимости земельного участка вне площади здания.

Указанный способ оценки суд считает обоснованным и дающим максимально точный результат. При этом суд исходит из следующего:

при определении рыночной стоимости сравнительным подходом устанавливается стоимость нежилого здания вместе с земельным участком, поскольку стоимость объектов-аналогов, представленная в открытом доступе, как правило, указывается с учётом земельного участка.

Так как, в соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьёй 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Согласно ФСО № 7 (пункт 24 «г») определение стоимости объекта капитального строительства (далее – ОКС) осуществляется путём суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний. То есть, рассматривая объекты капитального строительства с точки зрения методологии расчёта, можно сказать, что они представляют собой сформированный набор строительных материалов (с учётом затрат на их создание т.д.), которые следует рассматривать отдельно от того участка, на котором они располагаются.

Пункт 24 «г» ФСО № 7 указывает на то, что стоимости ОКС в совокупности со стоимостью прав на земельный участок представляют собой стоимость единого объекта недвижимости. Откуда следует базовая формула У=РЗУ + С ОКС (стоимость прав на ЗУ) + Стоимость ОКС,

Соответственно С = V-РЗУ

Т.е. рыночная стоимость ОКС - это разность стоимостей единого объекта недвижимости и земельного участка.

После сбора информации по аналогичным ОКСам, происходит очистка цены ОКСа от стоимости ЗУ или «на входе» - цена БОН - аналогов уменьшается на вклад стоимости земельных участков, до внесения корректировок на различие ОКСов, или «на выходе» - определяется стоимость БОН, включающей ОКС, после чего из нее вычитают стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки.

Согласно пункту 22 ФСО № 7:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным,

в)при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке,

г)для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности, цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма.

Информация об утверждении поправочных коэффициентов в официальных источниках (ФСО или справочниках), корректирующих индивидуальный размер земельного участка по каждому аналогу, путём применения установленной корректировки к смешанной сумме стоимостей земли и здания, оценщиком ООО «Эксперт-Пенза» не приведена.

Применение ответчиком различных корректировок при сравнении объекта оценки с объектами, взятыми в качестве аналогов, значительно снижает достоверность проводимой оценки.

Помимо этого суд учитывает, что в оспариваемых отчётах оценщик рассчитывал рыночную стоимость земельного участка, на котором расположены объекты оценки, в то время как данный участок находится в муниципальной собственности и принадлежит истцу на праве долгосрочной аренды, то есть имеет стоимостную величину, определяемую иным образом.

Также суд соглашается с доводами истца о том, что ответчик во всех отчётах об оценке на стр. 18 в разделе 2.5 «Анализ наиболее эффективного варианта использования» немотивированно указал, что для всех объектов оценки наилучшее и наиболее эффективное использование соответствует использование в коммерческих целях: склад, гараж. Вместе с тем, исходя из фактического состояния объектов, некоторые из них невозможно использовать в таких целях. Например, двухэтажное здание административного назначения имеет вход шириной 1 метр, что исключает возможность его использования в качестве гаража. Использование данного здания в качестве склада также не рационально. Также ответчик необоснованно и немотивированно указал в качестве варианта использования здания проходной под размещение склада, гаража. Оценка здания площадью 277,5 кв.м., используемого ранее для производственной деятельности (лесопилка, пилорама) с расположенной внутри здания сушильной камерой, с указанием на его наиболее эффективный вариант использования в качестве склада и гаража также не мотивировано оценщиком с экономической точки зрения и влияет на результаты оценки.

Помимо этого, в разделе 3 отчётов об оценке имеются ссылки на несуществующие пункты отчётов, а именно на пункт 7.3 (анализ рынка).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о формальном подходе оценщика к оценке.

Результаты оценки могут быть признаны недостоверными в случае установления факта нарушения оценщиком правил и стандартов оценки, повлиявших на выводы эксперта.

Изложенные выше несоответствия безусловно сказались на определённой ответчиком итоговой стоимости объектов оценки, в связи с чем результаты оспариваемых отчётов уд признаёт недостоверными в соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рыночной стоимостью недвижимого имущества по состоянию на 02 октября 2018 года следует считать стоимость, установленную в заключении АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» № 41 от 30 июня 2019 года.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы (расходы по государственной пошлине и расходы по судебной экспертизе) относятся на ответчика. Учитывая, что при обращении в арбитражный суд истцу предоставлялась отсрочка уплаты госпошлины до дня рассмотрения спора, доказательства её уплаты, а также доказательства оплаты судебной экспертизы истец в материалы дела не представил, указанные расходы взыскиваются с ответчика непосредственно с доход федерального бюджета и в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 101, 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить, судебные расходы отнести на ответчика.

Признать недостоверными результаты отчётов об оценке рыночной стоимости объектов оценки от 02 октября 2018 года № 18-9-215, № 18-9-216, № 18-9-217, № 18-9-218, № 18-9-219, № 18-9-220, № 18-9-221, выполненные обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Пенза».

Рыночной стоимостью недвижимого имущества по состоянию на 02 октября 2018 года следует считать:

- 2594285 руб. 00 коп. - нежилого здания, 258,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:281, литера Ж,

- 3569342 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 282,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:301, литера А,

- 1962709 руб. 00 коп. - нежилого помещения площадью 291,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:282, литера В,

- 2480568 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 277,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:440, литера В1,

- 633782 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 63,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:280, литера Г,

- 2230982 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 256,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:278, литера Д,

- 411933 руб. 00 коп. - нежилого здания площадью 25,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3016001:285, литера Б.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Пенза» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42000 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Пенза» в пользу Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» расходы по судебной экспертизе в сумме 28000 руб. 00 коп.

Решение Арбитражного суда Пензенской области может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Пензенской области.

СудьяИ.А. Лаврова