АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-3168/2024

г. Ставрополь

10 июня 2024 года.

Резолютивная часть решения оглашена 28 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня  2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ишковым А.А., рассмотрев в судебном онлайн- заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

к управлению Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ИНН 

<

***>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

об отмене решения от 05.12.2023, вынесенного по делу № 026/10/104-2718/2023, о включении в реестр недобросовестных поставщиков,

при участии в судебном онлайн – заседании представителя заявителя ФИО1 по доверенности от 20.06.2023 без номера, копия диплома ДВС № 1937303 от 25.06.2004, в отсутствие представителей других лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград (далее- заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края  с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее- УФАС России по СК, управление) об отмене решения от 05.12.2023, вынесенного по делу № 026/10/104-2718/2023, о включении в реестр недобросовестных поставщиков.

Определением о принятии заявления к производству от 01.03.2024 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) суд по собственной инициативе привлек  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск», г. Пятигорск (далее- третье лицо).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Представители управления и третьего лица в судебное заседание не явились.

Управление представило отзыв на заявление, где указало, что с требованиями заявителя, изложенными в заявлении, не согласно, считает решение, вынесенное Комиссией, законным и обоснованным и просит суд в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица отзыв не представил.

В силу части 2 статьи 200 АПК РФ арбитражный суд извещает о времени и месте судебного заседания лиц, участвующих в деле, и других заинтересованных лиц. Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

В соответствии со статьями 123, 156, 200 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие управления и третьего лица.

Выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 11.09.2023 между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», как заказчиком и ООО «Аналитик Центр» как исполнителем был заключён муниципальный контракт № 33/23-АЭФ об оказании услуг по определению рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности на дату проведения оценки, согласно перечню, на текущую дату, в соответствии с Техническим заданием (Приложение № 1 к муниципальному контракту). Согласно техническому заданию (Приложение № 1 к муниципальному контракту) объектом оценки является определение рыночной стоимости, включая налог на добавленную стоимость подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности на дату проведения оценки, а именно, нежилые помещения, нежилые здания и гаражи, без указания земельных участков.

В УФАС России по Ставропольскому краю поступили сведения от муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о включении в РНП участника закупки – ООО «Аналитик Центр» по факту осуществления закупки № 0121300035323000178 в связи с неисполнением контракта.

15 ноября 2023 года Муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» вынесено решение исх. № 5901 об одностороннем отказе от исполнения контракта № 33/23-АЭФ от 11.09.2023.

Решением управления по делу № 026/10/104-2718/2023 от 05.12.2023 общество включено сроком на 2 (два) года в РНП в связи с неисполнением обязательств по контракту № 33/23-АЭФ от 11.09.2023  на оказание услуг по определению рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности.

Не согласившись с данным решением антимонопольного органа, ООО «Аналитик Центр» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным и отмене решения о включении общества в РНП.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона № 44-ФЗ названный Закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок.

Порядок и условия изменения, расторжения контракта установлены в статье 95 Закона № 44-ФЗ, согласно которой расторжение контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством (часть 8); заказчик вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств, при условии, если это было предусмотрено контрактом (часть 9).

Решение заказчика об одностороннем отказе от исполнения контракта вступает в силу и контракт считается расторгнутым через десять дней с даты надлежащего уведомления заказчиком поставщика (подрядчика, исполнителя) об одностороннем отказе от исполнения контракта (часть 13 статьи 95 Закона № 44-ФЗ).

На основании части 16 статьи 95 Закона № 44-ФЗ информация о поставщике (подрядчике, исполнителе), с которым контракт был расторгнут в связи с односторонним отказом заказчика от исполнения контракта, включается в установленном названным Законом порядке в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей).

В силу части 2 статьи 104 Закона № 44-ФЗ в реестр недобросовестных поставщиков включается информация об участниках закупок, уклонившихся от заключения контрактов, а также о поставщиках (подрядчиках, исполнителях), с которыми контракты расторгнуты по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта в связи с существенным нарушением ими условий контрактов.

Ведение реестра недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля в сфере закупок (часть 1 статьи 104 Закона № 44-ФЗ).

Исходя из положений частей 6 и 7 статьи 104 Закона № 44-ФЗ в случае расторжения контракта по решению суда или в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта заказчик в течение трех рабочих дней с даты расторжения контракта направляет в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление контроля в сфере закупок, информацию, предусмотренную частью 3 названной статьи, а также копию решения суда о расторжении контракта или в письменной форме обоснование причин одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта. В течение десяти рабочих дней с даты поступления документов и информации, указанных в частях 4 - 6 названной статьи, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление контроля в сфере закупок, осуществляет проверку содержащихся в указанных документах и информации фактов. В случае подтверждения достоверности этих фактов федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление контроля в сфере закупок, включает информацию, предусмотренную частью 3 статьи 104 Закона № 44-ФЗ, в реестр недобросовестных поставщиков в течение трех рабочих дней с даты подтверждения этих фактов.

Как следует из оспариваемого решения, основанием для включения общества в реестр недобросовестных поставщиков послужило решение заказчика о расторжении контракта, которое признано управлением законным и обоснованным.

Включение в реестр недобросовестных поставщиков является специальной мерой юридической ответственности, установленной законодателем в целях обеспечения исполнения лицом принятых на себя в рамках процедуры размещения государственного или муниципального заказа обязательств. При этом одним из последствий такого включения (в качестве санкции за допущенное нарушение) может являться ограничение прав такого лица на участие в течение установленного срока в торгах для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Порядок включения информации об участнике закупки в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) установлен статьей 104 Закона № 44-ФЗ и Правилами № 1078.

Ведение реестра недобросовестных поставщиков возложено на Федеральную антимонопольную службу, которая осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы. Применяемые государственными органами санкции должны отвечать требованиям Конституции Российской Федерации, соответствовать принципу юридического равенства, быть соразмерными конституционно защищаемым целям и ценностям, исключать возможность их произвольного истолкования и применения (пункты 4 и 5.3.4 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004        № 331).

Закон о контрактной системе не содержит безусловной обязанности уполномоченного органа включать представленные заказчиком сведения о поставщике в соответствующий реестр без оценки его действий в каждом конкретном случае.

В соответствии с пунктом 13 Правил № 1078 орган контроля осуществляет проверку информации и документов, подтверждающих недобросовестность участника закупки и по результатам рассмотрения обращения и проведения проверок принимает решение о включении информации об участнике закупки в реестр либо об отказе во включении в реестр.

При этом меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств. Применяемые государственными органами санкции должны соответствовать принципу юридического равенства и быть соразмерными конституционно защищаемым целям (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 № 13-П и от 21.11.2002 № 15-П).

Судом установлено, что 11.09.2023 между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», как заказчиком и ООО «Аналитик Центр» как исполнителем был заключён муниципальный контракт № 33/23-АЭФ об оказании услуг по определению рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности на дату проведения оценки, согласно перечню, на текущую дату, в соответствии с Техническим заданием (Приложение № 1 к муниципальному контракту). Согласно техническому заданию (Приложение № 1 к муниципальному контракту) объектом оценки является определение рыночной стоимости, включая налог на добавленную стоимость, подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности на дату проведения оценки, а именно, нежилые помещения, нежилые здания и гаражи, без указания земельных участков.

Согласно п. 1.2. Контракта срок выполнения работ - в течение 15 календарных дней с даты заключения контракта, т.е. услуги должны быть оказаны не позднее 26 сентября 2023 года.

Исполнитель должен представить письменный отчет об оценке имущества, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства Российской Федерации, на бумажном носителе и в электронном виде, с приложением электронных копий документов, полученных в ходе проведения оценки (пп.2.4.1 контракта).

26 сентября 2023 года Заказчику на электронную почту от Исполнителя направлены отчеты об оценке муниципального имущества № 7080-23, № 7081-23, № 7082-23, № 7083-23, № 7084-23, № 7085-23, № 7086-23 от 20.09.2023 (далее- Отчеты об оценке). В бумажном виде Заказчиком получены Отчеты об оценке 03.10.2023 посредством СДЭК,

Для проверки предоставленных Исполнителем результатов оказанных услуг, предусмотренных контрактом, Заказчик провел экспертизу Отчета об оценке с привлечением экспертной организации на основе Контракта, заключенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ (пп. 4.4.Контракта). Положительное заключение экспертизы является основанием для подписания Заказчиком документа о приемке (пп 4.6 Контракта). Отрицательное заключение экспертизы является основанием направления Исполнителю мотивированного отказа от приемки оказанных услуг (пп4.7 Контракта).

В результате проведенной экспертизы СРОО «СВОД» в отношении Отчетов об оценке сформированы отрицательные экспертные заключения № 1641-1/С-23, № 1641-2/0-23, № 1641-3/0-23, № 1641-4/0-23, № 1641-5/0-23, № 1641-6/0-23, № 1641-7/0-23 от 11.10.2023.

Согласно выводам, сделанным экспертом, Отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость, определенная в Отчетах об оценке, не подтверждена. Экспертами выявлено, что выполненные расчеты стоимости объектов оценки в Отчетах об оценке не соответствуют применяемым подходам и методам, выявлены технические ошибки, способные ввести в заблуждение пользователей Отчетов об оценке, привести к неоднозначному толкованию, или повлиять на итоговый результат; иные технические ошибки. Выводы эксперта сделаны исключительно по предоставленным в электронном виде Отчетам об оценке. Нарушения при проверке соответствия используемых Исполнителем в расчетах исходным данным, приведенным в различных частях Отчетов об оценке и приложениях к нему, соответствия расчетов приведенным в Отчетах формулам, анализ параметров, которые, по мнению эксперта, могут оказывать существенное влияние на результаты оценки (разделы 4.2,4.3,4.4 и5 Отчетов об оценке), могли повлиять на стоимость объектов оценки, в связи с чем экспертом сделан вывод о недостоверности результатов оценки.

На основании полученных отрицательных экспертных заключений Заказчик направил в адрес Исполнителя мотивированный отказ от приемки оказанных услуг посредством ЕИС 11.10.2023.

Судом установлено, что письмом от 12.10.2023 № 5288 Заказчик направил претензию с приложенными к ней отрицательными экспертными заключениями Ассоциации СРОО «СВОД», в которой потребовал устранить выявленные недостатки в отчётах об оценке в течение 15 дней, т.е. до 28.10.2023, а также потребовал что бы ООО «Аналитик Центр» на основании п. 4.8.1 контракта повторно направило заказчику результат оказанных услуг, подкрепив его положительными экспертными заключениями отчетов об оценке, сделанными за свой счет у экспертной организации, с которой у заказчика заключен контракт о проведении экспертизы отчета об оценке, т.е. с Ассоциацией СРОО «СВОД».

Из материалов дела усматривается, что экспертные заключения Ассоциации СРОО «СВОД» содержат следующие замечания.

Из экспертного заключения № 1641-3/С-23 (стр. 14 - 15) (Отчёт об оценке              № 7082/23 от 20.09.2023) следует, что местоположение объекта оценки в отчете точно не идентифицировано и имеет неоднозначность, так как, согласно заданию на оценку (стр. 6-7 Отчета об оценке) и приложенному снимку с сервиса Яндекс карты на стр. 27 Отчета об оценке, объект оценки имеет адрес: 

<

...>, согласно же Выписке из реестра муниципального имущества (стр. 64 Отчета об оценке) адрес объекта оценки 

<

...> литера Г. Фотографии здания, в котором расположен объект оценки, приложенные на стр. 65 отчета, не соответствуют фотографиям из Яндекс Панорам здания, расположенного по адресу: улица Теплосерная, дом 30, которое имеет два этажа, а на первой фотографии на стр. 65 Отчета – здание переменной этажности 2-3 этажа. Таким образом, из отчета не ясно, расположен объект оценки на «красной линии» или внутриквартально. Следовательно, внесенные поправки на «красную линию» для аналогов № № 1-2 в размере 1,2 не подтверждены и не обоснованы. Эксперт не нашёл достаточным осмотр объекта и его фотографии без дополнительного документального подтверждения точного расположения здания с Литерой Г, в котором находится оцениваемое помещение. Следовательно, приобщённая выписка из ЕГРН так же не устранила возникшие вопросы у эксперта. При этом, согласно данным Яндекс карт, по указанному адресу находится комплекс из четырёх отдельно стоящих зданий, информация какое именно из них имеет Литеру Г, отсутствует. В связи с тем, что для устранения данных замечаний необходимы документы, которые ранее Заказчиком не предоставлялись, Исполнитель просил заказчика разъяснить и документально с предоставлением технического паспорта или паспорта БТИ подтвердить действительное расположение объекта оценки: Нежилые помещения, Литер «Г», 2-й этаж, кадастровый номер 26:33:230204:265, поскольку в предоставленной заказчиком выписке из ЕГРН необходимая информация отсутствует, следовательно, утверждение управления о достаточности информации, содержащейся в выписках из ЕГРН (стр. 7 – 9 решения управления), противоречит действительному содержанию представленных выписок из ЕГРН.

В экспертных заключениях: № 1641-5/С-23, № 1641-6/С-23, № 1641-7/С-23 (Отчёты об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023) указано, что в рамках расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщиком определена стоимость краткосрочной аренды земельного участка, однако оценщик указал, что это стоимость права пользования земельным участком, на котором расположен объект оценки. Кроме того, в задании на оценку указано, что определяется право собственности, поскольку согласно п. 4 и 5 Приложения № 1 к муниципальному контракту при оценке необходимо учитывать существующие имущественные права на объект оценки: право собственности на здания, право собственности на земельные участки. Таким образом, в отчетах не понятны определяемые права на земельные участки. В отчётах об оценке не обоснован отказ от некоторых указанных в отчётах земельных участков-аналогов. Следовательно, оценщиком нарушена ст. 11 Закона № 135-ФЗ в части введения в заблуждение пользователей отчета и неоднозначного толкования полученных результатов. В связи с тем, что для устранения данных замечаний необходимы выписки из ЕГРН на все земельные участки, которые ранее Заказчиком не предоставлялись, Исполнитель запросил выписки из ЕГРН в отношении всех земельных участков под объектами оценки, а также просил внести дополнения в п. 1 технического задания (Приложение № 1 к муниципальному контракту) о кадастровых номерах земельных участков, рыночная стоимость которых подлежит оценке, в т.ч. и для правильного выбора объектов-аналогов для их оценки.

В экспертных заключениях: № 1641-5/С-23, № 1641-6/С-23, № 1641-7/С-23 (Отчёты об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023) указано, что оценщиком не обоснована высота зданий, принятая в расчётах, нет ссылок на источник информации, скриншоты не приложены, а мнение оценщика о средних нормах высоты для зданий при учёте средней высоты одного этажа здания, принятой в величине 3 метра, отвергнуто экспертом как не подтверждённое документально. В связи с тем, что для устранения данных замечаний необходимы документы, которые ранее Заказчиком не предоставлялись, Исполнитель запросил у заказчика техническую документацию, подтверждающую как высоту этажей в каждом здании, так и высоту здания в целом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оценщик не имеет специального образования в области строительно-технической экспертизы, а также средств инструментального контроля объектов недвижимости, поэтому доступными средствами и методами проверки достоверности информации о техническом состоянии объекта оценки является визуальный осмотр, ввиду чего оценщиком на стр. 75 отчёта № 7085/23 от 20.09.2023, на стр. 49 отчёта № 7083 от 20.09.2023 и на стр. 77 отчёта № 7086/23 от 20.09.2023 прямо указано, что средняя высота одного этажа была использована при проведении оценки по причине непредоставления заказчиком технической документации. Эксперта данное обоснование не устроило, и он указал на недостатки в отчётах, устранить которые без предоставления технической документации от заказчика было невозможно, следовательно, экспертом отвергнута возможность самостоятельного определения оценщиком технических характеристик здания, как то предусмотрено п. 2.2.2 муниципального контракта. Сведения о высоте зданий не содержатся в предоставленных заказчиком выписках из  ЕГРН, следовательно, утверждение о достаточности информации, содержащейся в выписках из ЕГРН  (на стр. 7 - 9 решения управления), не противоречит действительному содержанию представленных выписок из ЕГРН.

Согласно п. 2.1.2. муниципального контракта Заказчик обязан передать исполнителю имеющиеся в наличии у заказчика документы, необходимые для проведения оценки имущества, в течение не более 3 рабочих дней со дня подписания Контракта.

Согласно п. 2.2.1 контракта,\ заказчик обязан своевременно предоставлять разъяснения и уточнения по запросам Исполнителя в части оказания услуг в соответствии с условиями контракта.

Согласно п. 2.2.2 контракта заказчик обязан предоставить исполнителю материалы и информацию, необходимые для  оказания услуг. В случае отсутствия у заказчика материалов и информации, предусмотренных указанным подпунктом, исполнитель самостоятельно определяет технические  характеристики объектов оценки, необходимые для оказания услуг.

Согласно ст. 15.2  Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при проведении оценки заказчик оценки обязан:

содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц;

не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться основанием для отказа в их предоставлении.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 718 ГК РФ заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы.

Руководствуясь вышеуказанными нормами, Исполнитель направил 18.10.2023 заказчику запрос дополнительных документов, необходимых для оценки земельных участков, нежилых зданий и сооружений, основанный на замечаниях эксперта Ассоциации СРОО «СВОД», упомянутых выше, без предоставления которых замечания эксперта было невозможно устранить, а именно:

1. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (выписки из ЕГРН и пр.), а также техпаспорт на:

• здания, нежилые помещения, строение и сооружения;

• земельные участки;

2. Копии паспортов БТИ на объекты недвижимого имущества;

3. Копия кадастровых паспортов на земельные участки;

4. Договоры аренды на земельные участки;

5. Информацию о наличии (отсутствии) обременения, притязаний третьих лиц.

Письмом от 18.10.2023 исполнитель уведомил заказчика о приостановлении выполнения работ на основании п. 2.4.5 контракта и ч. 1 ст. 716 ГК РФ до предоставления заказчиком необходимых документов.

В абз. 4 стр. 8 решения управления указано, что Заказчик направил выписки из ЕГРН в отношении объектов оценки, но не указано, что Заказчиком нарушен срок направления данных документов Исполнителю. В пункте 1 решения Заказчика об одностороннем отказе от контракта заказчик настаивает, что документы, необходимые для проведения оценки имущества, были предоставлены им в течение трёх рабочих дней со дня подписания контракта согласно п. 2.1.2 контракта, что не соответствует действительности. Фактические обстоятельства свидетельствуют о нарушении заказчиком установленного муниципальным контрактом срока предоставления документов, необходимых для оценки, поскольку три рабочих дня с даты подписания контракта (11.09.2023) истекли 15.09.2023.

Материалами дела установлено, что Исполнитель 19.09.2023 получил с электронной почты заказчика muuio@mail.ru выписки из ЕГРН в отношении семнадцати объектов недвижимости, подлежащих оценке, указанных в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту, а 22.09.2023. Исполнитель получил с электронной почты Заказчика muuio@mail.ru выписки из ЕГРН в отношении четырёх земельных участков, которые, по мнению заказчика, высказанному им в телефонном разговоре, подлежали оценке совместно с расположенными на них объектами недвижимости, а именно выписки в отношении  земельных участков:

1.         

<

...> ВЛКСМ, 48. Кадастровый номер: 26:33:080120:1. Площадь 1359 кв.м.

На котором расположено: нежилое здание кадастровый номер 26:33:080109:48.

2.         

<

...> ВЛКСМ, 48. Кадастровый номер: 26:33:080109:31. Площадь 3948 кв.м.

На которых расположены: Нежилые здания: кадастровый номер 26:33:080109:42; кадастровый номер 26:33:080109:36; кадастровый номер 26:33:080109:40; кадастровый номер 26:33:080109:45; кадастровый номер 26:33:080109:48; ограждение, сетки в рамках, указанные, как и нежилое здание в п. 1 в качестве объекта оценки под № 6 в перечне объектов оценки в Приложении № 1 к муниципальному контракту и которые были оценены в отчёте об оценке № 7086/23 от 20.09.2023.

3.         

<

...> бульварная, земельный участок 37А. Кадастровый номер: 26:33:130403:1739. Площадь 4421 кв.м.

На котором расположены: кадастровый номер 26:33:130403:142 нежилое здание; кадастровый номер 26:33:130403:1480, гараж, строение; кадастровый номер 26:33:130403:1483 гараж, строение 2; кадастровый номер 26:33:130403:1481 гараж, строение 3; кадастровый номер 26:33:130403:1484 гараж, строение 4; кадастровый номер 26:33:130403:1482 гараж, строение 5; кадастровый номер 26:33:130403:1479 гараж, строение 6, указанные в качестве объекта оценки под № 4 в перечне объектов оценки в Приложении № 1 к муниципальному контракту и которые были оценены в отчёте об оценке № 7085/23 от 20.09.2023.

4.         Ставропольский край, г. Пятигорск, ст-ца ФИО2, ул. Ленина, д. 9а. Кадастровый номер: 26:29:090306:270. Площадь: 158 кв.м.

На котором расположено: Нежилое помещение, кадастровый номер 26:33:250332:56, указанное в качестве объекта оценки под № 7 в перечне объектов оценки в Приложении № 1 к муниципальному контракту и которое было оценено в отчёте об оценке 7084/23 от 20.09.2023.

В ходе судебного заседания установлено, что Заказчиком так и не были предоставлены выписки из ЕГРН в отношении земельных участков под нижеуказанными объектами оценки, в нарушение вышеуказанных норм несмотря на запрос Исполнителя от 18.10.2023, что сделало исполнение условий п. 4 и п. 5 технического задания (Приложения № 1 к муниципальному контракту) об оценке существующих имущественных прав на объект оценки (право собственности на здания и земельные участки), а также, а так же учёта прав при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав (право собственности на здания, право собственности на земельные участки, без учета обременения долгосрочным договором аренды) фактически не выполнимым, а именно:

нежилые помещения, подвал, кадастровый номер 26:33:250304:61, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ст. ФИО2, улица Ленина, 40, площадью 233,9 кв.м., указанный под № 1 в перечне объектов оценки в Приложении № 1 к муниципальному контракту;

нежилые помещения, подвал,  кадастровый номер 26:33:130404:753, по адресу: 

<

...> Октября, 28, кор.2, площадью 111,4 кв.м., указанный под № 2 в перечне объектов оценки в Приложении № 1 к муниципальному контракту;

нежилое помещение, полуподвал, кадастровый номер 26:33:250101:850, площадью 43,7 кв.м., Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Московская, дом № 76, корпус 1, указанный под № 3 в перечне объектов оценки в  Приложении № 1 к муниципальному контракту;

нежилое помещение, Литер «Г, 2-й этаж, кадастровый номер 26:33:230204:265, площадью 160,4 кв.м., 

<

...>, указанное под № 5 в перечне объектов оценки в Приложении № 1 к муниципальному контракту.

Доказательств, опровергающих доводы ООО «Аналитик Центр», Заказчиком в материалы дела не представлено.

В абз. 7 стр. 8 и абз. 1 стр. 9 решения  управления указано, что всю информацию, содержащуюся в ЕГРН, можно получить бесплатно в онлайн режиме, поскольку к отчёту об оценке необходимо приобщать не какую-то недостоверную информацию, которую можно бесплатно получить из непроверенных источников в сети Интернет, а необходимо прикладывать выписку из ЕГРН, поскольку согласно норме ч. 10 ФСО № 3 «Процесс оценки» и ч. 2 ФСО № 6 «Отчёт об оценке»  информация в отчёте об оценке должна отвечать критериям достоверности, надёжности и существенности. Согласно ст. 11 Закона № 135-ФЗ отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Выписка из ЕГРН не предоставляется бесплатно, её стоимость для юридических лиц согласно размерам платы за предоставление сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, и иной информации (утв. Приказом Росреестра от 13.05.2020 № П/0145 (ред. от 27.01.2023) «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации» (зарегистрировано в Минюсте     России 21.07.2020 № 59040) в виде электронного документа составляет 700 руб, а в виде бумажного документа составляет 2 550 руб. Платность предоставления сведений из ЕГРН установлена ст. 63 Закона от 13.07.2015.  №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С 01.03.2023 согласно ч. 1.3 и ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ  сведения, содержащиеся в ЕГРН, представляющие собой персональные данные физического лица, в пользу которого в ЕГРН зарегистрировано право, предоставляются только самому правообладателю, его представителям, либо уполномоченным указаннойстатьёй органам, к которым ООО «Аналитик Центр» не отнесено, следовательно, запрос сведений из ЕГРН в случае, если собственником земельного участка является физическое лицо, от имени ООО «Аналитик Центр» невозможен.

Судом установлено, что в пункте 1 решения Заказчика об одностороннем отказе от муниципального контракта содержится ошибочное утверждение о том, что Исполнитель сам может получить информацию об объектах оценки со ссылкой на п. 2.4.1. контракта в части осмотра объектов и предоставлении информации заказчику о ходе исполнения своих обязательств, что никак не относится к запросу ООО «Аналитик Центр» от 18.10.2023 документов у Заказчика. Ссылка же на п. 2.3.1 контракта подтверждает возможность Исполнителя выбрать средства для исполнения контракта, однако это не всегда возможно без помощи заказчика, в связи с чем в контракт включены п. 2.2.1-2.2.2, а в Законе № 135-ФЗ предусмотрена ст. 15.2.

Согласно ст. 12 Закона № 44-ФЗ именно государственные органы, органы управления государственными внебюджетными фондами, муниципальные органы, казенные учреждения, иные юридические лица в случаях, установленных указанным Федеральным законом, при планировании и осуществлении закупок должны исходить из необходимости достижения заданных результатов обеспечения государственных и муниципальных нужд. Должностные лица заказчиков несут персональную ответственность за соблюдение требований, установленных законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок и нормативными правовыми актами, указанными в частях 2 и 3 статьи 2 данного Федерального закона.

Следовательно, суд приходит к выводу, что  непредоставление запрошенных Исполнителем документов и информации в письме от 18.10.2023 является неисполнением Заказчиком своих установленных законом обязанностей.

Судом установлено, что в решении управления не указана истинная причина, по которой заказчик отказался в письме от 24.10.2023 № 5448, а также  в п. 4 решения об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта выполнить запрос Исполнителя  от 18.10.2023 о предоставлении информации и документов, и эта причина не отсутствие документов у заказчика или отсутствие возможности их получить в связи с отменой технических паспортов БТИ, как указано в абз. 6 стр. 8 решения управления. В пункте 1 решения Заказчика об одностороннем отказе от контракта заказчик безосновательно настаивает, что технические паспорта, паспорта БТИ и кадастровые паспорта на объекты муниципальной собственности предоставляются при их наличии и предоставление таких документов является правом, а не обязанностью заказчика, однако мнение заказчика ошибочно и нарушает указанные выше нормы. В этом же пункте заказчик настаивает, что утверждение Исполнителя о необходимости предоставления заказчиком дополнительных документов только после получения отрицательного экспертного заключения необоснованно. Заказчик транслирует в данном случае его же мнение, изложенное им в письме от 24.10.2023 № 5448, направленном заказчиком в ответ на запрос Исполнителя от 18.10.2023, в котором Заказчик утверждал, что Исполнитель имеет право направлять запросы Заказчику только до направления отчётов на Экспертизу, о чём указано в п. 2.3.2 Контракта.

Однако мнение Заказчика ошибочно, поскольку п. 2.3.2. не ограничивает право Исполнителя направлять запросы Заказчику, в том числе необходимые для устранения выявленных экспертизой недостатков. В письме Заказчика от 24.10.2023 № 5448, а также в п. 4 решения об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта заказчиком указано, что дополнительные документы не могут быть предоставлены, поскольку пятнадцатидневный срок исполнения контракта с 11.09.2023 до 26.09.2023, установленный п. 2 Приложения № 1 к муниципальному контракту, по состоянию на дату направления Исполнителем запроса от 18.10.2023 истёк.

Судом установлено, что запрошенные документы должны быть предоставлены Заказчиком Исполнителю независимо от срока исполнения контракта, поскольку эти документы необходимы для устранения недостатков, выявленных при проведении экспертизы отчётов, а так же потому, что самим заказчиком в претензии    от 12.10.2023  № 5288 (согласно п. 4.8 контракта) был установлен пятнадцатидневный срок для устранения недостатков с 12.10.2023 до 27.10.2023, то есть за границами сроков исполнения контракта, которые окончились 26.09.2023, при этом срок устранения недостатков не может считаться чем-то иным, нежели исполнением своих контрактных обязательств исполнителем, тем более, что согласно п. 10.1. контракта, контракт считается заключенным и вступает в силу со дня подписания и действует до 31.12.2023 включительно до фактического исполнения сторонами своих обязательств. В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от муниципального контракта заказчик         необоснованно настаивает, что у исполнителя отсутствует надобность в запрошенных документах, что подтверждается позицией эксперта Ассоциации СРОО «СВОД».

Судом установлено, что  в решении об одностороннем отказе от исполнения контракта, а также в письме заказчика от 24.10.2023 № 5448 и в письме Ассоциации СРОО «СВОД» от 20.10.2023 № 2/568-2023 не содержится нормативно обоснованного отказа в предоставлении запрошенных документов. Ассоциация СРОО «СВОД» на запрос Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» от 19.10.2023 № 5371 (о рассмотрении экспертом запроса ООО «Аналитик Центр» от 18.10.2023) в письме от 20.10.2023 № 2/568-2023 (абз. 2 стр. 3) ответила муниципальному учреждению - отказом, объяснив его тем, что Ассоциация СРОО «СВОД» не намерена анализировать и проверять комментарии оценщика в отношении выявленных в его отчётах замечаний, а также участвовать в совместной доработке отчётов, поскольку это не предусмотрено заключённым между Муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и Ассоциацией СРОО «СВОД» муниципальным контрактом № 34/23-АЭФ от 11.09.2023.

В абз. 6 стр. 8 решения управления указано, что поскольку технические паспорта БТИ в настоящее время не оформляются, кадастровый учёт по ним не производится, то их истребование у Заказчика невозможно.

Данный довод управления не может быть принят судом,  поскольку запрошенные Исполнителем у Заказчика технические паспорта необходимы для оценки объектов недвижимости, а не для постановки на кадастровый учет, т.к. объекты уже поставлены на кадастровый учет.

 Технический паспорт как документ, оформленный БТИ в качестве результата проведённой инвентаризации, был введён в 1968 году и законодательством не ограничен срок его действия. Технические паспорта до сих пор изготавливаются БТИ по желанию Заказчика, следовательно, технические паспорта имеют юридическую силу по настоящее время, они в частности необходимы при проведении оценки. После вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и до 01.01.2013 технический паспорт обязательно представлялся заявителем для регистрационных действий как документ, содержащий технические характеристики объекта. С 01.01.2013 в связи с окончанием переходного периода применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ч. 8 ст. 47), вступившего в силу 01.03.2008, документом, содержащим характеристики объекта и являющимся основанием для кадастрового учёта здания, сооружения, помещения, объекта незавершённого строительства, стал технический план. Технический паспорт, выданный до 2013 г., может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, согласно ст. 71 Закона № 218-ФЗ.

Кроме того, на основании указанного технического паспорта сведения об объекте недвижимости, в отношении которого он подготовлен, могут быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенном согласно ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, поскольку в отношении них осуществлен технический учет или государственный учет до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Такому объекту также присваивается кадастровый номер и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать, в связи с чем в выписке из ЕГРН будет указано, что объект принят на учёт без уточнения границ.

Согласно ст. 47 Закона № 221-ФЗ технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу указанного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Согласно ч. 2.1 – 2.8, ст. 45 Закона № 221-ФЗ технические паспорта, оценочная и иная хранившаяся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому подобное) являются собственностью субъекта Российской Федерации. Хранение технических паспортов относится к полномочиям соответствующего субъекта Российской Федерации. Технические паспорта хранятся постоянно, т.е. вечно.

Из предоставленных заказчиком выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимости подлежащих оценке, видно, что объекты недвижимости, возведены задолго до 01.01.2013, некоторым присвоены кадастровые номера и право собственности зарегистрировано до 01.01.2013, указаны инвентарные номера, которые присвоены БТИ в технических паспортах, объекты недвижимости указаны как ранее учтенные, без координат границ, следовательно, по ним изготавливались технические паспорта БТИ.

В отчётах об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023 были исследованы технические паспорта объектов в экспертных заключениях Ассоциации СРОО «СВОД» № 1641-5/С-23, № 1641-6/С-23, № 1641-7/С-23,  по которым у эксперта имелись возражения в части определения высоты зданий:

1. В отчёте об оценке № 7084 от 20.09.2023 проводится оценка рыночной стоимости муниципального имущества: нежилое здание - аптека, общей площадью 97,9 кв.м., кадастровый номер 26:33:250332:56, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, 

<

...>, имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: Инвентарный номер 1067; Кадастровый номер 26:33:250332:26; Условный номер 26-26-33/026/2009-865, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Год завершения строительства 1910 г. Дата государственной регистрации права собственности 2009 г. Ранее учтённый, без координат границ.

2. В отчёте об оценке № 7085 от 20.09.2023 проводится оценка рыночной стоимости нескольких зданий, являющихся муниципальным имуществом:

нежилое здание, общей площадью 438,4 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1421, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>; год завершения строительства 1983 г.

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,3 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1480, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>; год завершения строительства 1983 г.

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,3 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1483, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>; имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: Условный номер 26-26/028-26/999/001/2019-179387, т.е. на данное здание имеется технический паспорт год завершения строительства 1983 г.

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,3 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1481, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>; год завершения строительства 1983 г.

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,5 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1484, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>, имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: Условный номер 26-26/028-26/999/001/2019-179474, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. год завершения строительства 1983 г.

нежилое здание – гараж общей площадью 19,5 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1482, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>; год завершения строительства 1983 г.

нежилое здание - гараж, общей площадью 19,5 кв.м., кадастровый номер 26:33:130403:1479, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город-курорт Пятигорск, 

<

...>, год завершения строительства 1983 г.

В отчёте об оценке № 7086 от 20.09.2023 проводится оценка рыночной стоимости нескольких , являющихся муниципальным имуществом:

нежилое здание - школа, общей площадью 473,3 кв.м., кадастровый номер 26:33:080109:36; расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 48 (литера Б, согласно  выписке из реестра муниципального имущества), имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 15471; Инвентарный номер 2218; Кадастровый номер 26:33:080109:0003:2218/186:1000/Б, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Год завершения строительства 1966 г. Дата присвоения кадастрового номера 17.12.2011. Дата государственной регистрации права собственности 19.02.2009. Ранее учтённый, без координат границ.

нежилое здание - школа, общей площадью 420,2 кв.м., кадастровый номер 26:33:080109:42; расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 48 (литера А, согласно выписке из реестра муниципального имущества), имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 15471; инвентарный номер 2218; Кадастровый номер 26:33:080109:0003:2218/186:1000/А, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Год завершения строительства 1910 г. Дата присвоения кадастрового номера 17.12.2011. Дата государственной регистрации права собственности 18.02.2009. Ранее учтённый, без координат границ.

нежилое здание, общей площадью 328 кв.м., кадастровый номер 26:33:080109:48; расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 48 (литера Д, согласно выписке из реестра муниципального имущества) имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 15470; Инвентарный номер 2229; Кадастровый номер 26:33:080120:0001:2229/186:1000/Д, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Год завершения строительства 1993 г. Дата присвоения кадастрового номера 17.12.2011. Дата государственной регистрации права собственности 19.02.2009. Ранее учтённый, без координат границ.

нежилое здание - мастерские, общей площадью 164,4 кв.м., кадастровый номер 26:33:080109:45; расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 48, (литера Г, согласно выписке из реестра муниципального имущества),  имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 15471; инвентарный номер 2218; кадастровый номер 26:33:080109:0003:2218/186:1000/Г, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Дата присвоения кадастрового номера 17.12.2011. Дата государственной регистрации права собственности 19.02.2009. Ранее учтённый, без координат границ.

нежилое здание – школьная мастерская, общей площадью 106,3 кв.м., кадастровый номер 26:33:080109:40; расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 48 (литера В, согласно выписке из реестра муниципального имущества), имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер Инвентарный номер 15471; инвентарный номер 2218; кадастровый номер 26:33:080109:0003:2218/186:1000/В, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Дата присвоения кадастрового номера 17.12.2011. Дата государственной регистрации права собственности 19.02.2009. Ранее учтённый, без координат границ.

При этом на наличие ранее выданных технических паспортов указывают литеры, содержащиеся в реестре муниципального , предоставленном заказчиком, поскольку, литеры использовались только в технических паспортах.

Судом установлено и наличие технического паспорта, подтверждённого выпиской из ЕГРН в отношении объекта оценки в отчёте об оценке № 7082/23 от  20.09.2023, по которому в экспертном заключении № 1641-3/С-23 имеются замечания относительно расположения здания с литерой Г на ул. Теплосерная, д. 30, сведения из выписки из ЕГРН: Нежилое помещение, общей площадью 160,4 кв.м., кадастровый номер 26:33:230204:265, расположенное по адресу: 

<

...>,  имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер, условный номер 26-26/001-000000002675430-000, т.е. на данное здание имеется технический паспорт. Без координат границ. При этом на наличие ранее выданного технического паспорта указывает литера Г, который содержится в реестре муниципального имущества, предоставленном заказчиком, поскольку литеры использовались только в технических паспортах.

Наличие технического паспорта, подтверждённого выпиской из ЕГРН в отношенииобъекта оценки в отчёте об оценке № 7083/23 от  20.09.2023, по которому имелись замечания в экспертном заключении № 1641-3/С-23, следующие сведения из выписки из ЕГРН: нежилые помещения, общей площадью 233,9 кв.м., кадастровый номер 26:33:250304:61, расположенные по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, ст. ФИО2, ул. Ленина, дом № 40, имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер, инвентарный номер 26-26-28/006/2011-888, т.е. на данное помещение имеется технический паспорт. Дата государственной регистрации права собственности 27.07.2011. Ранее учтённое, без координат границ.

Наличие технического паспорта подтверждённого выпиской из ЕГРН в отношении объекта оценки в отчёте об оценке № 7080/23 от  20.09.2023, по которому имелись замечания в экспертном заключении № 1641-1/С-23, следующие сведения из выписки из ЕГРН: нежилое помещение - Контора (в полуподвале жилого дома), общей площадью 43,7 кв.м., кадастровый номер 26:33:250101:850, расположенное по адресу: 

<

...>, имеющее ранее присвоенный государственный учетный номер, инвентарный номер 6715, т.е. на данное помещение имеется технический паспорт. Дата государственной регистрации права собственности 21.08.2003. Ранее учтённое, без координат границ.

Довод управления о том, что выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости, предоставленные Заказчиком фактически признаются тождественными по своим правовым и информационным свойствам технической документации на объекты недвижимости, в связи с чем перечисляются сведения, которые содержатся в выписке из ЕГРН, не может быть принят судом ввиду следующего.  В предоставленных Заказчиком выписках из ЕГРН не содержится сведений о высоте зданий, которые необходимы для устранения замечаний в экспертных заключениях Ассоциации СРОО «СВОД» № 1641-5/С-23, № 1641-6/С-23, № 1641-7/С-23 (Отчёты об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023).

В связи с отсутствием данных сведений в Форме выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (Приложение № 1 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 № П/0329 (ред. от 30.06.2023) «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» (зарегистрировано в Минюсте России 15.09.2020 № 59858), поскольку сведения о высоте здания не являются частью технического плана согласно Приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022               № 68051), а включены в технический паспорт здания согласно Приложению № 4, Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР (утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. № 576), (которая согласно письму Минэкономразвития РФ от 05.11.2009 № Д23-3624 «О формах технических паспортов объектов капитального строительства» содержит форму технического паспорта нежилого здания), в раздел V  «Исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)» входит указание высоты в метрах соответствующего здания и его частей с их наименованием. Тождественная норма содержится в п. 5.6, 5.8 «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» (утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991)

Судом установлено, что в выписке из ЕГРН не содержится сведений о буквенном обозначении (литере), присвоенном зданию (строению) или сооружению на плане, необходим для устранения замечаний эксперта Ассоциации СРОО «СВОД» № 1641-3/С-23 (Отчёт об оценке № 7082/23 от 20.09.2023) об оценке нежилого помещения общей площадью 160,4 кв.м., кадастровый номер 26:33:230204:265, расположенного по адресу: 

<

...> литера Г, поскольку литеры использовались только при составлении технического паспорта по результатам проведенных кадастровым инженером обследований конкретного объекта недвижимости. Литеры объектам недвижимости присваиваются в соответствии с разделом V «Исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)» в первом столбце таблицы «Литера по плану», Приложением № 4 к «Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР» (утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. № 576); а также, положениями «Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации» (п. п. 2.13, 3.24) (утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37) и «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» (п. 4.8), (утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991). Согласно п. 4.8 Рекомендаций каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литера. Основные строения литеруются заглавными буквами русского алфавита А, Б, В и т. д. (кроме использования литеры Г, предназначенной для служебных строений и сооружений). Пристройки, подвал, цокольный этаж, утеплённые мезонин, мансарда и светёлка литеруются заглавными буквами русского алфавита того основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку описи: А1, А2 или Б4, Б5 и т.д. Холодная пристройка литеруется строчными буквами русского алфавита соответственно литеру основного строения: а1, а2 или б1, б2 и т.д. Служебные строения и сооружения литеруются заглавной буквой Г с добавлением цифрового обозначения номера по порядку описи: Г1, Г2 и т.д. Ворота, заборы и дворовые замощения литеруются римскими цифрами: I, II, III и т.д. Все строения, которые располагаются на одном земельном участке, делятся на служебные и основные. К основным объектам недвижимости принято относить строения, которые имеют капитальную постройку и являются главными на данном земельном участке. При этом на одном участке может располагаться одно и более основное строение. В свою очередь к служебным строениям и зданиям относят те, которые имеют второстепенное значение по отношению к основным сооружениям на земельном участке. Среди служебных строений можно отметить бани, гаражи, сараи и так далее. Абсолютно всем строениям, пристройкам и сооружениям в техническом паспорте присваиваются определенные литеры. Так, для обозначения основных сооружений, строений и зданий принято использовать заглавные буквы из русского алфавита – А, Б, В, и так далее. При этом уточняется этажность строения, его назначение, материал стен, потолков и пола и так далее. Исключением здесь является литера с буквой Г, используемая для обозначения помещений служебного типа.

При этом безотносительно замечаний эксперта Ассоциации СРОО «СВОД» предоставление технических паспортов на все объекты недвижимости, подлежащие оценке Исполнителем, было продиктовано необходимостью установить дополнительную информацию, влияющую на стоимость объектов оценки, в особенности зданий, которая не указывается в ЕГРН и технических планах. Так, согласно п. 1.6 «Рекомендациий по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» (утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991 г.) в ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта комплексно или частично решаются следующие задачи:

выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение;

выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта;

выявляется дата начала эксплуатации объектов;

замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств;

замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части основного строения;

определяется техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и его частей;

рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления государственной статистической отчетности;

определяется восстановительная и действительная стоимость инвентарного объекта и его конструктивных частей;

уточняется первоначальная и остаточная стоимость;

регистрируются документы, устанавливающие владельцев инвентарного объекта;

формируется инвентарное дело на каждый инвентарный объект, организуется информационное обслуживание органов управления и владельцев.

В технический паспорт вносится информация об основных строениях, утепленных мезонинах, мансардах, светёлках, холодных пристройках, служебных строениях и сооружениях, воротах, заборах, дворовых замощениях (п. 4.8).

Строения постоянного типа, пристройки и сооружения обмеряются и описываются, а отдельно стоящее строение с пристройкой или без нее обмеряется по всему периметру и по цоколю, последнее необходимо для определения застроенной площади участка, описываются конструктивные элементы и техническое состояние основного строения, производится съемочное описание неотапливаемых пристроек и служебных строений указывается конструкция и материал фундамента, стен, перегородок, перекрытий, кровли, полов, проемов, характер отделки, наличие электроосвещения в объеме, достаточном для отличия одних объектов от других; для замощений описание может проводиться по трем характеристикам: покрытие, основание и подстилающий слой (п. 4.9).

При отсутствии физических границ между отдельными земельными участками условные границы устанавливаются по документам, с участием землепользователей. Границы снимаются и наносятся на план территории и оформляются подписями ответственных лиц землепользователей (п. 4.10).

Результаты натурной съемки заносятся в абрис и полевые журналы (п. 4.11).

По данным плана земельного участка и результатов измерений в натуре определяется общая площадь и площади под застройкой, замощениями, угодьями, зелеными насаждениями (п. 4.14).

Основное строение с пристройками должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно рекомендуется выполнять техническое описание конструктивных элементов с указанием признаков износа в соответствии с требованиями раздела 6 данных Рекомендаций (п. 5.1).

Описание конструктивных элементов и инженерного оборудования следует выполнять на отдельном бланке в виде кратких формулировок в объеме, достаточном для вычерчивания плана. Основными характеристиками в описании являются (п. 5.9):

для фундаментов - материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки);

для стен - материал и толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Для стен, рубленных из бревен, указывается средний диаметр бревен;

для перегородок и перекрытий - материал и толщина;

для крыш - материал стропил, обрешетки, кровли. Для крыш в строениях государственного фонда дополнительно учитывается шаг стропил и уклон;

для полов - материал, конструкция основания и покрытия. Для полов дощатых - окрашены, без окраски;

для окон - количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), для дверных заполнений - створчатые или глухие, простые или филенчатые, а также наличие окраски;

для отопительных печей и кухонных очагов - наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурки, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);

для центрального отопления - источник поступления тепла: от ТЭЦ Минэнерго, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в очаг;

для внутренней отделки - вид отделки стен, потолков, перегородок;

для наружной отделки - вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, обшивка досками и др. Площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии нескольких видов отделки);

для элементов обустройства - наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов;

для электроосвещения - проводка открытая или скрытая;

для телевидения - наличие коллективных антенн;

для газоснабжения - сетевой (природный) или баллонный;

для водопровода - от городской центральной сети или местного источника;

для канализации - сброс (в городскую сеть или местный отстойник);

для ванн - чугунные, стальные, пластиковые и т.д.;

для горячего водоснабжения - централизованное или от местных водонагревателей.

Рассчитывается объем строения для целей технической инвентаризации (п. 5.13).

Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.) (п. 6.1).

Согласно Приложению № 4 к «Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР» (утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29 декабря 1971 г. № 576), в технический паспорт включаются:

благоустройство здания - кв. м, включая водопровод, канализацию, отопление, централизованное горячее водоснабжение, ванны, газоснабжение, электроснабжение, лифты (раздел III);

общие сведения о назначении и использовании (раздел IV);

исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.), включая литеры по плану, формулы по подсчёту площадей по наружному обмеру, площади (кв.м.), высоту (м.), объём (кв.м.) (раздел V);

описание конструктивных элементов здания и определение износа, включая техническое состояние и износ, фундаменты, стены, наружною отделку, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, внутреннюю отделку, санитарно-электротехнические устройства, прочие работы (раздел VI);

описание конструктивных элементов основных пристроек и определение их износа, включая техническое состояние и износ, фундаменты, стены, наружною отделку, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, внутреннюю отделку, санитарно-электротехнические устройства, прочие работы (раздел VII - VIII);

техническое описание пристроек и других частей здания включая литеры, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, отделочные работы, электроосвещение, прочие работы (раздел IX),

исчисление восстановительной и действительной стоимости здания и его частей, включая объёмы (кв.м.), площади (кв.м.) (раздел X);

техническое описание служебных построек, включая литеры, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, отделочные работы, электроосвещение, прочие работы (раздел XI);

исчисление стоимости служебных построек, включая литеры, объёмы (кв.м.), площади (кв.м.) (раздел XII);

ограждения и сооружения (замощения) на участке, включая наименование, материал конструкции, размеры, площадь, поправку на климатический район (раздел XIII); общая стоимость (в руб.) (раздел XIV).

В решении управления (абз. 6 стр. 8) указано, что документом, содержащим актуальные сведения о земельном участке, является выписка из ЕГРН, что объекты недвижимости и земельные участки под ними свободны от прав третьих лиц, договоры аренды на земельные участки не заключены, в связи с чем не могут быть предоставлены, и что информация о наличии (отсутствии) обременения, притязания третьих лиц содержится в направленных исполнителю выписках ЕГРН.

Данный вывод управления не может быть принят судом, поскольку опровергается представленными в дело доказательствами.

Земельный участок с кадастровым номером 26:33:080109:31, расположенный по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, 48, площадь 3948 кв.м., принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск, арендован ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» на срок с 20.10.2021 до 20.10.2070. При этом в границах арендованного ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» земельного участка с кадастровым номером 26:33:080109:19 целиком расположены четыре нежилых здания с кадастровыми номерами: 26:33:080109:42; 26:33:080109:36; 26:33:080109:40; 26:33:080109:45, подлежащие приватизации и оценке в качестве объектов оценки согласно п. 6, п. 1 «Технического задания» (Приложение № 1 к муниципальному контракту), следовательно, запрос о предоставлении договора аренды на данный земельный участок в письме Исполнителя от 18.10.2023 признан судом обоснованным.

В абз. 6 стр. 3 решения управления содержится ссылка на п. 4.8.1. контракта, согласно которому Исполнитель обязан повторно направить заказчику результат оказанных услуг, подкрепив его положительным экспертным заключением отчета об оценке сделанным за свой счет у экспертной организации, с которой у заказчика заключен контракт о проведении экспертизы отчета об оценке.

Судом установлено, что данная норма контракта по своей сути посягает на публичные интересы согласно п. 74-75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ч. 2 ст. 168 ГК РФ и  противоречит ч. 3 ст. 94 Закона № 44-ФЗ, где указано, что  Заказчик обязан проводить экспертизу результатов оказанных услуг, для чего он заключает контракты на основании Закона № 44-ФЗ.

Данной нормой не предусмотрено заключение контрактов для проведения экспертизы Исполнителем и её оплаты за счёт Исполнителя.

Вывод управления о том, что Исполнителем недостатки не были устранены, не может быть принят судом, поскольку именно Заказчиком не предоставлены запрашиваемые Исполнителем документы.

ООО «Аналитик Центр» заключило 16.10.2023 (т.е. до даты вынесения заказчиком решения об одностороннем отказе от исполнения контракта от 15.11.2023) договор с Ассоциацией СРОО «СВОД» № 445-34-2023/С на проведение экспертизы новых версий отчётов об оценке тех же объектов недвижимости, которые были оценены ранее в отчётах №  7080/23 - 7086/23 от 20.09.2023. На проверку эксперту Ассоциации СРОО «СВОД» были направлены новые версии отчётов с № 8055/23 по № 8061/23 от 08.12.2023.

В электронном  письме Ассоциации СРОО «СВОД» от 25.12.2023 были указаны вопросы и пожелания эксперта относительно представленных ему отчётов об оценке, в частности в отчёте № 8057/23 от 23.12.2023 экспертом вновь (как при проверке прежней версии отчёта № 7082/23 от 11.10.2023) указано на неопределённость в вопросе расположения объекта оценки: нежилое помещение, Литер «Г», 2-й этаж, кадастровый номер 26:33:230204:265, площадью 160,4 кв.м., 

<

...>, которую так и не удалось решить ввиду невыполнения Заказчиком запроса ООО «Аналитик Центр» о предоставлении технической документации.

Так же эксперт Ассоциации СРОО «СВОД» в письме  от 25.12.2023 указал, что в связи с отсутствием технических паспортов необходимо прописать допущения о конструктивных характеристиках зданий, для чего в качестве замены тех. паспортов в письме от 26.12.2023 (тема: по коэффициенту перехода от общей площади к площади застройки) Ассоциацией СРОО «СВОД» было рекомендовано Исполнителю воспользоваться статьёй «Определение объемов зданий» ФИО3 и ФИО4, таблица № 3,  которая содержит информацию о часто встречающихся минимальных высотах зданий.

Исполнитель, следуя указаниям Ассоциации СРОО «СВОД», изложенным в эл. письме от 25.12.2023, счёл необходимым в каждом новом отчёте об оценке указать следующее: в разделе «Специальные допущения и ограничения»: «Ввиду того, что заказчиком не предоставлен технический паспорт и иная техническая документация на объекты оценки (запросы ООО «Аналитик Центр» от 18.10.2023 г., от 03.11.2023 г., от 20.11.2023 г.), оценщиком принято решение произвести оценку на основе количественных и качественных характеристик объектов оценки, представленных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости.

Судом установлено, что в Приложении 1 к Муниципальному контракту (Техническое задание) отсутствует информация о необходимости определения рыночной стоимости земельных участков, на которых находятся объекты оценки (на запросы ООО «Аналитик Центр» от 18.10.2023 г., от 03.11.2023 г., от 20.11.2023 г. о внесении земельных участков в техническое задание, данное задание заказчиком было оставлено без изменений). Таким образом, итоговая стоимость определена в соответствии с условиями технического задания, а рыночная стоимость земельных участков определена справочно и не может быть использована в целях реализации имущества путем приватизации.

При  отсутствии указанных документов отчет об оценке является некорректным. В случае предоставления технического паспорта и иной технической документации на объекты оценки, а также включения заказчиком земельных участков в техническое задание на оценку, отчет будет скорректирован.

Все отчёты об оценке с № 8055/23 по 8061/23 от 08.12.2023 получили положительные экспертные заключения Ассоциации СРОО «СВОД» с № 3-1/С-24 по № 3-7/С-24 от 10.01.2024, следовательно, эксперт нашёл обоснованными утверждения Исполнителя о недостаточности нпредоставленных Заказчиком документов и не обоснованности не внесения заказчиком земельных участков в качестве объектов оценки при изготовлении новой версии отчётов, признав в том числе качественность новой версии отчётов, но с условием выполнения Заказчиком требований Исполнителя, что является доказательством обоснованности запроса общества о предоставлении документов от 18.10.2023.

Судом установлено, что в письме от 18.10.2023 Исполнитель просил внести в п. 1 «Объект оценки» Технического задания, Приложение № 1 к Муниципальному контракту кадастровые номера земельных участков, которые подлежат оценке, поскольку до этого момента в качестве объекта оценки земельные участки под объектами недвижимости, подлежащими приватизации, в муниципальном контракте указаны не были. Между тем при расчёте начальной максимальной цены контракта в него не была включена оценка земельных участков, что ввело Исполнителя в заблуждение относительно количества и стоимости предоставляемых услуг.

Проведение оценки земельных участков без внесения их в объект оценки противоречит ст. 33 Закона № 44-ФЗ,  поскольку не содержит исчерпывающего и точного описания объекта закупки. При этом  согласно ч. 1 ст. 34 Закона № 44 –ФЗ  контракт заключается на условиях, предусмотренных извещением об осуществлении закупки или приглашением, документацией о закупке, заявкой участника закупки, с которым заключается контракт.

В пункте 2 решения Заказчика об одностороннем отказе от Муниципального контракта заказчик отказывается от предложения общества, изложенного в письме от 18.10.2023, о внесении изменений в предмет контракта, поскольку это запрещено Законом №44-ФЗ, и ссылается на ФСО № 7.

Согласно п. 4 «Объекты оценки» ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей данного Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. То есть согласно указанному пункту объект недвижимости, оцениваемый без земельного участка, и объект недвижимости, оцениваемый с земельным участком, являются разными объектами оценки.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что мнение заказчика об обязательной совместной оценке объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, со ссылкой на ФСО № 7 допустимо только в том случае, если земельные участки включены совместно с объектами недвижимости, подлежащими приватизации, в перечень «Объект оценки» п. 1 Приложения № 1 к Муниципальному контракту.

Однако, в качестве объектов оценки в п. 1. Приложения № 1 к Муниципальному контракту указаны только объекты недвижимости (нежилые помещения, нежилые здания и гаражи) без указания на оценку земельных участков.

Если же заказчик настаивает на оценке земельных участков, что недвусмысленно следует из его решения об одностороннем отказе от муниципального контракта, то ему было необходимо внести кадастровые номера земельных участков, подлежащих оценке совместно с объектами недвижимости, в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту, как об этом просил Исполнитель, указав на это в своем письме от 18.10.2023. Только в таком случае возможно соблюдение нормы ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, а также только в таком случае возможно достижение цели контракта, указанной в п. 7 Приложения № 1 к муниципальному контракту, которая состоит в определении рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности.

Судом установлено, что Исполнитель уполномочен проводить оценку только тех объектов оценки, которые указаны в предмете контракта (п. 1.1 Муниципального контракта), т.е. объектов указанных в задании на оценку. Согласно федеральному стандарту оценки «Задание на оценку» (ФСО № 4):

Часть 1. Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на оценку объекта оценки (далее - договор на оценку) или представлено в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Часть 2. Задание на оценку согласовывается заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания в составе договора на оценку или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку. Уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке.

Часть 3. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: п. 1 объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки.

Из приведенных норм ФСО № 4 следует, что задание на оценку в части объекта оценки, указанное в п. 1 Приложения № 1 к Муниципальному контракту в таблице «Объект оценки», было согласовано сторонами при заключении муниципального контракта без указания в качестве объекта оценки земельных участков. Исполнитель  учитывал земельные участки под оцениваемыми объектами недвижимости в качестве допущения как находящиеся в краткосрочной аренде. Однако в экспертных заключениях Ассоциации СРОО «СВОД»: № 1641-7/С-23, № 1641-5/С-23 и № 1641-6/С-23 указано на неясность правового положения оцениваемых земельных участков, возникшую исключительно по вине заказчика, поскольку им земельные участки не были внесены в качестве объектов оценки в п. 1 «Объект оценки» Технического задания, Приложение     № 1 к муниципальному контракту. Следовательно, для устранения замечаний эксперта ООО «Аналитик Центр» необходимо произвести оценку земельных участков, переходящих в частную собственность как объектов оценки совместно с приватизируемыми объектами недвижимости на них, однако сделать это без согласия заказчика на внесение данных земельных участков, в т.ч. их кадастровых номеров в п. 1 «Объект оценки» Технического задания, Приложения № 1 к муниципальному контракту - было невозможно. Однако заказчик отказался от этой обоснованной и законной инициативы Исполнителя, изложенной им в письме от 18.10.2023, фактически поставив его в безвыходное положение, хотя именно по вине Заказчика земельные участки изначально не были включены в объект оценки, что и спровоцировало в итоге отрицательные выводы эксперта относительно неопределённого положения земельных участков в отчётах об оценке.

Суд критически относится к утверждению Заказчика о невозможности изменении предмета контракта в части дополнительного внесения кадастровых номеров подлежащих оценке земельных участков совместно с расположенными на них объектами недвижимости на них расположенными, поскольку Заказчик, преследующий цель определить рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества, должен согласиться с внесением земельных участков в качестве объектов оценки, тем более, что только в таком случае было возможно устранить замечания к отчётам со стороны эксперта Ассоциации СРОО «СВОД», выраженные в заключениях № 1641-7/С-23, № 1641-5/С-23 и № 1641-6/С-23. ООО «Аналитик Центр» не являлось участком процедуры приватизации и не обязано за свой счёт оценивать объекты, не указанные в контракте.

Согласно ч. 1 ст. 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть закон говорит о необходимости учитывать не только фактически занимаемый объектом недвижимости земельный участок, но и необходимый для использования приватизируемого объекта недвижимости, а это означает не только необходимость фиксации в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту с целью оценки и дальнейшей приватизации кадастрового номера земельного участка, но и при учёте, что для функционирования разных приватизируемых объектов недвижимости могут понадобиться разные площади земельных участков, не всегда совпадающие с теми, на которых они расположены на момент приватизации, например, земельный участок с определённым кадастровым номером может быть больше чем необходимо для использования приватизируемого объекта оценки, поэтому необходимо в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту указывать площадь земельного участка, переходящего в частную собственность, совместно с приватизируемым объектом недвижимости, что в т.ч. необходимо для учёта прав собственности на земельные участки при оценке согласно п. 5 Приложения № 1 к муниципальному контракту.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 28 Заона № 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в данном пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения. Следовательно, в случае оценки помещений, при приватизации которых невозможен выдел в натуре земельного участка, необходимо учитывать стоимость права аренды части земельного участка, пропорционально причитающийся на долю приватизируемого помещения. Это в свою очередь требует отдельного указания в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту о размере доли в праве на земельный участок, переходящий в аренду, в т.ч. его площади, поскольку размер арендуемой доли земельного участка оказывает значительное влияние на стоимость приватизируемого объекта.

Необходимость внесения в объект оценки земельных участков и их площадей также продиктована тем, что объекты оценки включают в себя несколько объектов недвижимости, подлежащих приватизации, как например:

объект оценки № 4: кадастровый номер 26:33:130403:1421; нежилое здание; кадастровый номер 26:33:130403:1480; гараж, строение; кадастровый номер 26:33:130403:1483; гараж, строение 2; кадастровый номер 26:33:130403:1481; гараж, строение 3; кадастровый номер 26:33:130403:1484; гараж, строение 4; кадастровый номер 26:33:130403:1482; гараж, строение 5; кадастровый номер 26:33:130403:1479; гараж, строение 6, которые были оценены в отчёте № 7085/23;

объект оценки № 6 нежилые здания: кадастровый номер 26:33:080109:42; кадастровый номер 26:33:080109:36; кадастровый номер 26:33:080109:40; кадастровый номер 26:33:080109:45; кадастровый номер 26:33:080109:48; ограждение, сетки в рамках, которые были оценены в отчёте № 7086/23.

Следовательно, относительно каждого из приватизируемых объектов недвижимости надлежит определить земельный участок, переходящий в порядке приватизации совместно с ним, а значит, его необходимо указать в качестве объекта оценки с указанием его кадастрового номера и площади.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок 

<

...> ВЛКСМ, 48, кадастровый номер: 26:33:080120:1, площадь 1359 кв.м., и выписке из ЕГРН на земельный участок 

<

...> ВЛКСМ, 48, кадастровый номер: 26:33:080109:31, площадь 3948 кв.м. на обоих земельных участках одновременно расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:33:080109:48.  При этом, если земельный участок с кадастровым номером 26:33:080120:1 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск и не находится в аренде у третьих лиц, то земельный участок с кадастровым номером 26:33:080109:31 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Пятигорск, но арендован ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» на срок с 20.10.2021 до 20.10.2070. При этом в границах арендованного ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» земельного участка с кадастровым номером 26:33:080109:31 целиком расположены четыре нежилых здания с кадастровыми номерами: 26:33:080109:42; 26:33:080109:36; 26:33:080109:40; 26:33:080109:45, подлежащих приватизации и оценке в качестве объектов оценки в п. 6, п. 1  Приложения № 1 к муниципальному контракту. Следовательно, согласно п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 26:33:080109:19, арендованный ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» не может быть отчуждён совместно с расположенными на нём нежилыми зданиями в порядке их приватизации, если только приобретателем не будет само ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь», либо от ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» понадобится согласие на выдел из арендуемого им земельного участка частей, подлежащих приобретению третьими лицами нежилых зданий, что также требует внесения площади каждого из таких участков в объект оценки.

Судом установлено, что не внесение кадастровых номеров и площадей земельных участков в качестве объектов оценки не позволяет Муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» выполнить надлежащим образом требования ч. 1 ст. 28 Закона № 178-ФЗ, в связи с чем возникает угроза невозможности приватизации муниципальной собственности законным способом и исполнения тем самым требований ч. 2 ст. 2 Закона № 178-ФЗ, согласно которой  государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Из сообщения СРО «РАО» (Исх № 67 от 01.12.2023) следует, что приведение отчётов Исполнителем в соответствие с требованиями экспертных заключений СРОО «СВОД» № 1641-1/С-23 - 1641-7/С-23 возможно только при приобщении к отчётам об оценке дополнительных документов, в частности, к отчёту № 7082/23 необходимо приобщить технический паспорт БТИ на здание, расположенное по адресу: 

<

...>, поскольку достоверно установить местонахождение       оцениваемого нежилого      помещения общей площадью

160,4 кв.м., кадастровый номер 26:33:230204:265, невозможно ввиду того, что объект оценки имеет адрес: 

<

...>, по данному адресу фактически расположены три здания, а согласно выписке из реестра муниципального имущества (стр. 64 отчёта) адрес объекта оценки: 

<

...>, литера Г, следовательно, необходимо документально подтвердить, какое именно из трёх зданий имеет литеру Г. Также наличие технического паспорта БТИ на объект оценки необходимо для определения местонахождения объекта оценки относительно «красной линии» или внутриквартально.

Из п. 1 Приложения к Муниципальному контракту следует, что объектом оценки являются только подлежащие приватизации нежилые здания, нежилые помещения и гаражи. Из п. 5 Приложения № 1 к Муниципальному контракту следует, что при проведении оценки  право собственности на здания, на земельные участки, без учета обременения долгосрочным договором аренды.

Согласно экспертным заключениям СРОО «СВОД» № 1641-5/С-23, № 1641-6/С-23 и № 1641-7/С-23 в отчётах об оценке № 7084/23, № 7085/23 и № 7086/23 не обоснован отказ от некоторых указанных в отчётах земельных участков-аналогов, а также не понятны определяемые права на земельные участки. Из чего следует, что при определении стоимости объектов оценки с целью их приватизации необходимо в раздел 1 Приложения № 1 к муниципальному контракту внести кадастровые номера земельных участков, подлежащих оценке, а также внести уточнение о площади подлежащих оценке земельных участков, поскольку площадь земельных участков, на которых расположены объекты-оценки нежилые здания, нежилые помещения и гаражи, может быть больше, чем непосредственно занимаемая оцениваемыми объектами недвижимости, а также в связи с тем, что площадь земельного участка, подлежащего приватизации совместно с объектом недвижимости, может быть меньше площади земельного участка до его приватизации в связи с тем, что приватизирована будет лишь часть земельного участка.

К отчёту № 7086/23 необходимо приложить договор аренды земельного участка 26:33:080109:31, заключённого с ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь», поскольку права арендатора данного земельного участка должны быть в обязательном порядке учтены при приватизации объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном участке.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что на заседании комиссии обществом была предоставлена вся информация, документы и объяснения в письменной и устной форме, подтверждающие отсутствие фактов его недобросовестности при исполнении контракта, согласно п. «а», ч. 13 Правил № 1078.

Таким образом, уполномоченный орган в рамках выполнения возложенной на него функции обязан выяснить все обстоятельства, определить вину лица, характер его действий и после установления всех перечисленных обстоятельств решать вопрос о наличии или отсутствии оснований для включения заявителя в реестр недобросовестных поставщиков.

Приведенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют об отсутствии недобросовестного поведения, поэтому такая мера ответственности, как включение в реестр недобросовестных поставщиков, в рассматриваемом случае не отвечает целям ведения реестра.

По смыслу статьи 55 Конституции Российской Федерации введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законным интересам, а также характеру совершенного деяния.

Согласно позициям Конституционного Суда Российской Федерации, выраженным в Постановлениях от 30.07.2001 № 13-П, от 21.11.2002 № 15-П, Определениях от 07.06.2001 № 139-О, от 07.02.2002 № 16-О) применяемые государственными органами санкции должны отвечать требованиям Конституции Российской Федерации, соответствовать принципу юридического равенства, быть соразмерными конституционно защищаемым целям и ценностям, исключать возможность их произвольного истолкования и применения.

Соответственно, при рассмотрении вопроса о законности решения уполномоченного органа о включении или невключении лица в реестр недобросовестных поставщиков нельзя ограничиваться только формальной констатацией ненадлежащего исполнения хозяйствующим субъектом тех или иных нормативных требований, без выяснения и оценки всех фактических обстоятельств дела в совокупности и взаимосвязи. Иное противоречит задачам арбитражного судопроизводства.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного заявленное требование подлежит удовлетворению, а сведения об обществе – исключению из реестра недобросовестных поставщиков.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу общества, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с управления, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суды Российской Федерации от 11.07.2014 № 46).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> удовлетворить.

Признать недействительным решение от 05.12.2023 по делу № № 026/10/104-2718/2023 Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю,                             г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, о включении общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, в реестр недобросовестных поставщиков, как несоответствующее требованиям Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Обязать Управление Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия мер по исключению общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> из Реестра недобросовестных поставщиков.

Взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», г. Волгоград, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                        Л.В. Быкодорова