Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-17666/2017

19 июля 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ТЕХНОПАРК №1"

заинтересованное лицо: Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга 

третье лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по СПб

о признании незаконными действий

при участии

от заявителя: не явился, извещен

от заинтересованного лица: ФИО3 по дов. от 02.06.2017 № 3-юр

от третьего лица: не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ТЕХНОПАРК №1" обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о признании незаконными действий Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по ул. Вишерская дом 1 корпус 1 литер А в п. Шушары г. Санкт-Петербурга, в том числе по размещению извещения о проведении торгов № 150217/1381162/01 от 15.02.2017.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Заявитель, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как указывает истец, он осуществляет управление многоквартирным домом по ул. Вишерская дом 1 корпус 1 в п. Шушары г. Санкт-Петербурга на основании Договора № УК/ДПС-68 управления многоквартирным домом от 31.01.2017 г.

18.02.2017 года по инициативе собственника жилого помещения ФИО4 (кв. 255), указанного многоквартирного дома, проведено общее собрание собственников помещений, на котором очным голосованием выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 4), а в качестве управляющей компании избрана ООО «Управляющая компания «Технопарк №1». Указанное решение оформлено протоколом № 1 от 27.02.2017 года. 

Администрацией Пушкинского района г. Санкт-Петербурга извещением от 15.02.2017 года объявлено о проведении открытого конкурса по отбору управляющей компании для управления многоквартирными домом, расположенного по адресу 

<

...> литер А общая площадь жилых помещений 21 728,10 кв.м. путем размещения извещения о проведении торгов № 150217/1381162/01 от 15.02.2017 г.

Истец полагает, что данные действия Администрации не соответствуют требованиям ст.ст. 161-163 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку на момент издания извещения о проведении конкурса ООО «УК «Технопарк №1» является управляющей организацией в многоквартирном доме на основании выбора застройщика.

Также истец указывает, что, Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга не уведомила собственников о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Полагая, что открытый конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом был объявлен ответчиком в нарушение Постановления N 75, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно частям 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении вновь построенных многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию, возложена на орган местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге проведение открытых конкурсов по отбору управляющих организаций и заключение договоров управления многоквартирными домами в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1078 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга» отнесены к полномочиям администраций районов Санкт-Петербурга.

15.02.2017 года администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга объявила открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресам: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Извещение № 150217/1381162/01 было опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http//torgi.gov.ru.

От ООО «Управляющая компания «Технопарк № 1» 10.03.2016 в адрес администрации Пушкинского района поступило сообщение о том, что 18.02.2017 состоялось первое общее собрание участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. 

При этом, как указывает Администрация, сведений о том, что решения общих собраний реализованы, сообщение не содержало.

Генеральному директору ООО «Управляющая компания «Технопарк № 1» было направлено письмо администрации района № 07-36-1188/16-1-1 от 20.03.2017 с просьбой представить документы, подтверждающие реализацию решений общих собраний собственников.

В ответ на это письмо 24.03.2017 в адрес администрации управляющей организацией были представлены незаверенные копии реестра договоров управления, документа поименованного «реестр собственников», и оригиналы договоров управления, заключенных с владельцами помещений многоквартирного дома в количестве 119 шт.

Письмом от 27.03.2017 администрация района сообщила ООО «Управляющая компания «Технопарк № 1», что конкурсная комиссия исходя из представленных документов не может сделать выводы, необходимые для отмены открытого конкурса в силу п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, т.к. документы представлены в незаверенных копиях, а также отсутствуют ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности владельцев помещений в многоквартирном доме.

Управляющей организацией были представлены заверенные копии реестра заключенных договоров управления и реестра собственников   без   указания   на   документы,   подтверждающие   право собственности лиц, участвующих в голосовании на общем собрании, заключивших договоры управления по его итогам.

Порядок проведения конкурса по отбору управляющей компании по управлению многоквартирными жилыми домами в случаях предусмотренных частью 4 и частью 13 статьи 161 ЖК РФ, определен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурс; по отбору управляющей организации для управления многоквартирныл домом, утвержденных Постановлением Правительства Российское Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила №75).

В силу п. 3 Правил № 75 конкурс проводится в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, а также в случае, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управление домом не реализовано - не заключены договоры управления предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 39 Правил № 75 предусмотрено, что конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. 

Решением Верховной Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил № 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Отказ от проведения открытого конкурса возможен только в случае, если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил № 75 предполагает заключение договоров управления, предусмотренных статьей 162 Жилищной кодекса Российской Федерации, большинством собственников помещений в доме.

Таким образом, суд не принимает доводы Общества о том, что решение общего собрания реализовано, так как не расторгнуты заключенные ООО «Управляющая компания «Технопарк № 1» договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В соответствии ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-16-05-2017 от 26.01.2017 площадь жилых и нежилых помещений (не являющихся общим имуществом) многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, составляет 21 728,1 кв. м.

Суд соглашается с доводом Администрации, что договор управления вышеуказанным многоквартирным домом, будет считаться заключенным в случае, если он подписан с собственниками помещений, обладающими помещениями площадью более 10864,05 кв.м.

Согласно представленному в материалы дела расчету по заключенным договорам управления с лицами, принявшими решение от застройщика жилые помещения по акту передачи в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> общая площадь помещений граждан, сведения о заключении договором с которыми представлены в Администрацию ООО «УК «Технопарк № 1» составляет 6 045,7 кв. м., в суд 6 868,1 кв. м.

Таким образом, учитывая положения ч.1 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которыми договор считается заключенным, в случае если он подписан с собственниками помещений, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, на момент подведения итогов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> решение общего собрания реализовано не было.

Кроме того, Администрация ссылается, что в соответствии со статьей 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договоры управления заключаются с собственниками помещений на условиях, указанных в решении общего собрания. Единственный случай, когда стороной договора могут выступать лица, принявшие от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, предусмотрен в ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ, но это возможно только по итогам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного в соответствии с требованиями ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.

Из представленных управляющей организацией в администрацию документов следует, что договоры управления заключены по итогам общего собрания участников долевого строительства и договоры с управляющей организацией заключены также участниками долевого строительства, что противоречит вышеприведенным нормам права.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного управления в порядке, установленном  Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения данного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора  управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение  о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, и управляющей организацией, отобранной ПО результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выборууправляющей организации для управления многоквартирным домом послеего ввода в эксплуатацию возложена на органы местного самоуправленияУказанной нормой определены: условия возникновения такой обязанностичасти 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации(открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Согласно части 8 статьи 161 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны свевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Анализ положений статей 44, 45, 47 и 48, 153, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 5 указанного закона государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством зарегистрированного права.

В силу пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Если лица, принявшие решение о выборе способа управления многоквартирным домом, на момент проведения общего собрания не обладали правом собственности на жилые помещения в доме, такое решение нельзя признать правомерным по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.

Как указывает Администрация, документы, представленные ООО «Управляющая компания «Технопарк № 1», не содержат сведений о наличии у лиц, принявших 27.02.2017 решение о выборе способа управления многоквартирным домом и определении управляющей организации, на момент принятия указанного решения зарегистрированного права собственности на помещения в доме. Это усматривается из документа, поименованного «реестр собственников многоквартирного дома», из письма № 90 от 09.03.2017, из протокола №1 от 27.02.2017 «первого общего собрания участников долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, проводимого в форме очного голосования», «реестра заключенных договоров с участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: 

<

...>».

Из документов, приложенных к заявлению в суд управляющей организацией, следует, что на момент проведения общего собрания собственность на помещения в многоквартирном доме участников общего собрания не была зарегистрирована, а следовательно, собрание не является правомочным.

В документе, именуемом управляющей организацией «Лист регистрации собственников помещений в многквартирном доме по адресу: 

<

...>» в качестве документов, удостоверяющих право собственности участников собрания, указаны договоры долевого участия.

Таким образом, поскольку лица, принявшие решение, оформленное протоколом от 27.02.2017, на момент проведения общего собрания не обладали правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, такое решение общего собрания является ничтожным.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу статьи 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума) вышеуказанные нормы права распространяют свое действие на решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании.

Согласно п. 119 постановления Пленума ничтожное решение собрания недействительно с момента его принятия.

Учитывая вышеизложенное, в силу п. 39 Правил N 75, у администрации Пушкинского района не было правовых оснований отказаться от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Также суд не принимает довод Общества о том, что администрацией был нарушен п. 40 Правил № 75, в части отсутствия уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проводимом конкурсе.

Соблюдение администрацией вышеуказанных нормативных требований подтверждается письмом администрации от 30.01.2017 № 438-ОРХ, где ГКУ ЖА дано задание подготовить конкурсную документацию и уведомить собственников многоквартирных домов об объявлении открытого конкурса, а также актом б/н от 20.02.2017 с приложением материалов фото-фиксации.

Таким образом, учитывая ничтожность решения общего собрания участников долевого строительства о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК «Технопарк №1», а также отсутствие на момент подведения итогов конкурса заключенного заявителем договора управления, предусмотренного ст. 162 ЖК РФ, в силу п.39 Правил № 75, у администрации Пушкинского района не было правовых оснований отказаться от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления вышеуказанным многоквартирным домом.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Арбитражный суд решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКорушова И.М.