829/2017-17137(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

12 апреля 2017 года Дело № А56-20115/2016 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года. 

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2017 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,  

Сапоткиной Т.И., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Алиот» Наумова  С.Н. (доверенность от 15.03.2016),  

рассмотрев 05.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алиот» на решение  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

от 23.08.2016 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А.,  

Полубехина Н.С.) по делу № А56-20115/2016, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Алиот», место нахождения:  197101, Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 45, лит. А, пом. 7-Н,  

ОГРН 1027804916150, ИНН 7810147011 (далее - Общество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с  заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 25.02.2016 отказа  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения:  191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561,  ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на  приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 7-Н площадью  71,9 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003034:1334, расположенного по адресу:  Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 45, лит. А, а также об обязании Комитета  принять решение о предоставлении Обществу в собственность указанного  объекта недвижимости, направить предложение о заключении договора купли- продажи названного помещения и проект этого договора.  

Решением от 23.08.2016 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 

от 26.12.2016 данное решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих  инстанций норм материального права и на несоответствие выводов судов  фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.  

Податель жалобы считает, что на момент подачи заявления о выкупе  арендуемого помещения (22.12.2015) у него отсутствовала задолженность по  

арендной плате и пеням, которые были начислены 24.12.2015, то есть после  подачи заявления; отсутствие зарегистрированного права собственности Санкт- Петербурга на арендуемое Обществом нежилое помещение не может быть  основанием для отказа в реализации преимущественного права арендатора  нежилого помещения.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы  кассационной жалобы.  

Комитет, участвующий в деле, надлежаще извещенный о времени и месте  судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии  со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании  заключенного с Комитетом договора аренды от 02.12.2005 № 15-А004508  Общество является арендатором части нежилого помещения 7-Н (комнаты 1, 2, 3,  4) площадью 81 кв.м с кадастровым номером 78:3034:2:2:4, расположенного по  адресу: Санкт-Петербург, Кронверский пр., д. 45, лит. А; общая площадь  помещения 7-Н составляет 126,9 кв.м.  

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2005;  договор зарегистрирован в установленном порядке 28.07.2008.  

Решением администрации Петроградского района Санкт-Петербурга 

от 28.07.2014 № 01-37-1974/14-0-0 Обществу дано согласие на переустройство и  перепланировку арендуемого помещения в соответствии с представленной  проектной документацией.  

В результате переустройства и перепланировки помещения образованы  самостоятельные объекты - помещение 7-Н площадью 71,9 кв.м, которому  присвоен кадастровый номер 78:07:0003034:1334, и помещение 9-Н площадью  40,9 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 78:07:0003034:1333.  

Общество обратилось в Комитет с заявлением, в котором просило внести  изменения в договор аренды, указав в качестве объекта аренды помещение 7-Н  площадью 71.9 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003034:1334.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу № А56-27967/2015  удовлетворено заявление Общества и признано незаконным бездействие  Комитета, выразившееся в уклонении от заключения дополнительного  соглашения к договору аренды в части замены объекта аренды на помещение 7-Н  площадью 71,9 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003034:1334, а также на  Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и  законных интересов Общества путем направления в его адрес подписанного  дополнительного соглашения к договору аренды.  

На основании указанного решения Комитет издал распоряжение 

от 29.01.2016 № 22-рк о внесении соответствующих изменений в договор аренды.  

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.12.2015 о намерении  реализовать преимущественное право на приобретение в собственность  арендуемого объекта - помещения 7-Н площадью 71,9 кв.м., ссылаясь на  Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности  субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -  Закон № 159-ФЗ).  

Письмом от 25.02.2016 Комитет сообщил заявителю об отказе в реализации  преимущественного права на выкуп помещения, поскольку на дату подачи  заявления (24.12.2015) имелась неоплаченная задолженность по неустойке.  

Общество, считая данный отказ Комитета незаконным и нарушающим его  права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности,  обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в  материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ,  статьей 3 Закона № 159-ФЗ, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним» (в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемых судебных  актов), статьями 8.1, 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации,  отказали в удовлетворении заявления, поскольку пришли к выводу, что на момент  обращения в Комитет с заявлением о выкупе у арендатора имелась  задолженность по неустойке в размере 10 292 руб. 60 коп. и не было  зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение,  в связи с чем у Общества отсутствует преимущественное право на приобретение  в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом №  159-ФЗ.  

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы  кассационной жалобы, приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты  подлежат отмене в связи со следующим.  

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания  недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений,  действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения,  действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и  одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием  (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере  предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального  имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О  приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5  статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего  предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или  муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным  законом.  

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу  05.08.2008.  

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент  обращения Общества с заявлением о выкупе помещения, субъекты малого и  среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого  имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным  законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации».  

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из  того, что для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима  совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие  

задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам,  пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в  соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном  частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или  среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного  права на приобретение арендуемого имущества.  

На основании справки о расчетах, подготовленной Комитетом по состоянию  на 24.12.2015, суды установили факт наличия у Общества по состоянию на  24.12.2015 (дата регистрации заявления в Комитете) задолженности по пеням в  размере 10 292 руб. 60 коп. При этом апелляционным судом установлено, что  платежным поручением от 19.11.2015 № 34 Общество перечислило Комитету  

55 000 руб., указав назначение платежа - «оплата пени по договору от 02.12.2005   № 15-А004508». В декабре 2015 года Общество обратилось в Комитет с  заявлением от 16.12.2015 № 24/12, зарегистрированным в Комитете 24.12.2015, в  котором просило зачесть в счет арендной платы за январь 2016 года денежные  средства в размере 54 312 руб. 88 коп., перечисленные платежным поручением от  19.11.2016 № 34. На основании указанного обращения Комитет произвел зачет  денежных средств в счет уплаты арендной платы за январь 2016 года.  

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции стороны  провели совместную сверку расчетов, по результатам которой установили, что  часть денежных средств в размере 687 руб. 12 коп., перечисленных платежным  поручением от 19.11.2015 № 34, были отнесены Комитетом в счет погашения  задолженности по пеням за период с 02.12.2015 по 02.12.2015, а 54 312 руб. 88  коп. – на основании письма от 16.12.2015 в счет оплаты аренды за январь 2016  года.  

После проведения сверки расчетов Общество обратилось в Комитет с  письмом от 24.10.2016 № 10, в котором указало на то, что на момент направления  заявления о зачете оно не знало о наличии задолженности по пеням по  состоянию на 24.12.2015 в размере 10 292 руб. 60 коп., в связи с чем просило  Комитет произвести зачет денежных средств, уплаченных по платежному  поручению от 19.11.2015 № 34, в счет погашения данной задолженности.  

 В связи с этим Общество полагало, что спорная сумма пеней (10 292 руб. 60  коп.) была перечислена Комитету своевременно.  

При этом суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы  Общества об отсутствии задолженности по пеням на момент обращения с  заявлением о выкупе и, поскольку наличие задолженности по арендной плате,  неустойкам (штрафам, пеням) в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ является  основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп объекта  аренды, признали оспариваемый отказ Комитета законным и не нарушающим  права и законные интересы Общества.  

Вместе с тем при рассмотрении спора суды не учли следующее. 

В соответствии с пунктом 3 Положения об организации взаимодействия  структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при  подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в  государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при  реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и  среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение  (далее – Положение), утвержденного распоряжением Комитета от 03.08.2006  

 № 233-р, заявление арендатора может быть передано в Комитет через  структурные подразделения Санкт-Петербургского государственного казенного  

учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных  услуг» (далее - СПб ГКУ «МФЦ»).  

Согласно пункту 3-1.1 Положения при поступлении заявления арендатора  структурные подразделения СПб ГКУ «МФЦ» в присутствии лица, подающего  заявление арендатора, обеспечивают прием и регистрацию заявления  арендатора и прилагаемых к нему документов.  

Как следует из материалов дела, заявление о реализации  преимущественного права на выкуп помещения было подано арендатором через  СПб ГКУ «МФЦ» 22.12.2015, что подтверждается распиской о приеме документов  для предоставления государственной услуги от 22.12.2015 № 8473319.  

В связи с этим судам следовало проверить факт наличия или отсутствия  задолженности по арендной плате или неустойки по спорному договору по  состоянию на 22.12.2015 - дату подачи Обществом через СПб ГКУ «МФЦ» - заявления о реализации преимущественного права с учетом того, что согласно  представленной в материалы дела справки о расчетах за период с 01.12.2012 по  24.12.2015 спорная задолженность по пеням в размере 10 292 руб. 60 коп. была  начислена Комитетом только 24.12.2015.  

Из отказа Комитета от 25.02.2016 усматривается, что наличие  задолженности по пеням по состоянию на 24.12.2015 было единственным  основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп  спорного помещения.  

При таких обстоятельствах следует признать, что выводы судов первой и  апелляционной инстанций о законности оспариваемого отказа в реализации  преимущественного права в связи с наличием у Общества задолженности по  спорному договору по состоянию на 24.12.2015 являются необоснованными,  поскольку они сделаны без приведения доказательственной базы и без оценки и  учета представленных в материалы дела доказательств.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной  инстанции приходит к выводу, что в нарушение требований статьи 14 АПК РФ  обжалуемые судебные акты приняты без исследования всех существенных и  имеющих значение для дела обстоятельств. При таком положении в соответствии  с положениями пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 АПК РФ  обжалуемые судебные акты подлежат отмене и, поскольку для разрешения спора  необходимо исследовать новые обстоятельства, входящие в предмет  доказывания по настоящему спору, и дать оценку доказательствам, а суд  кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не  наделен, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

 При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть изложенное,  исследовать все доказательства, установить обстоятельства, входящие в предмет  доказывания по делу, и дать им надлежащую оценку по правилам статьи 71 АПК  РФ; по результатам исследования всех представленных в дело доказательств  проверить, имелась ли у Общества задолженность по арендной плате и неустойке  по состоянию на 22.12.2015 (на момент подачи через СПб ГКУ «МФЦ» заявления  о реализации преимущественного права), и на какую конкретно задолженность и  когда именно была начислена спорная неустойка; с учетом установленных  обстоятельств определить наличие у Комитета предусмотренных статьей 3  Закона № 159-ФЗ оснований для отказа в удовлетворении поданного заявления о  выкупе арендуемого нежилого помещения, которое является самостоятельным  объектом недвижимости и в отношении которого проведен кадастровый учет,  разрешить спор и принять законное и обоснованное решение, а также  распределить расходы по государственной пошлине за кассационное  рассмотрение.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 23.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 26.12.2016 по делу № А56-20115/2016 отменить.  

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области.  

Председательствующий Т.Г. Преснецова  

Судьи М.В. Захарова  

 Т.И. Сапоткина