﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-5142/2021

г. Ставрополь

02 декабря 2021 года.

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 02 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ОГРН 1022601949644, г. Ставрополь,  

к обществу с ограниченной ответственностью «Барселона», ОГРН 1152366004702, г. Сочи, Краснодарский край,  

о взыскании штрафа в сумме 4 761 492 руб. 12 коп. за нарушение условий договора (уточнения от 03.08.2021),

при участии в судебном заседании представителя истца Карнаухов А.В. по доверенности от 06.04.2021 № 6079/09, представителя ответчика Михайловой Е.В. по доверенности от 31.05.2021, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь,  обратилось в арбитражный суд  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Барселона», г. Сочи, Краснодарский край, о взыскании  5 713 790 руб. 55 коп. штрафа за нарушение условий договора. 

Определением от 03.08.2021 судом принято уменьшение исковых требований до 4 761 492 руб. 12 коп.

Определением председателя 1 судебного состава Арбитражного суда Ставропольского края от 19.11.2021 дело № А63-5142/2021 передано судье Безлепко В.В. ввиду отставки судьи Турчина И.Г. и невозможности осуществления им судопроизводства по делу в установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации процессуальные сроки.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объеме в соответствии с уточнениями от 03.08.2021.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления. Ранее в отзыве на исковое заявление ответчик просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Кроме того, ответчиком заявлено о снижении штрафа в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором ответчик просил снизить сумму штрафа на случай, если арбитражный суд не согласится с позицией ответчика об отсутствии оснований для взыскания штрафа и придёт к выводу о том, что ответчиком были допущены нарушения условий договора, влекущие за собой возможность  взыскания соответствующего штрафа.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:524, площадью 53 247 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: фактически занятый зданиями, сооружениями и прилегающей территорией рекреационных земель, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Волжская, д.15, находится в государственной собственности Ставропольского края, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 14.05.2010 №23-23-50/057/2010-027.

Между Министерством имущественных отношений Ставропольского края (арендодатель) и ООО «Барселона» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 №30, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду объекты недвижимого имущества Ставропольского края, а именно нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857,  23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, также находящиеся в государственной собственности Ставропольского края. Государственная регистрация договора аренды произведена 15.01.2020.

Из представленного истцом акта проверки Министерством имущественных отношений Ставропольского края за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края от 15.10.2020 №193, усматривается, что предоставленные истцом в аренду ответчику нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857,  23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863 расположены на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201016:524, находящемся в собственности Ставропольского края.

Кроме того, из указанного акта проверки, а также объяснений директора ООО «Барселона» Мартиросяна С.Г. (вх.№13230 от 18.09.2020) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201016:524 вблизи арендуемого здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 – физпавильон (литера К), ответчиком возведен объект для оказания услуг общественного питания (бургерная).

В соответствии с представленным заключением специалиста ООО «Эксперт Консалтинг» от 16.02.2021 № 300-02-21 спорный объект (бургерная) представляет собой некапитальное строение (павильон), площадью застройки 48 кв.м (по наружным обмерам), не относящееся к объектам недвижимого имущества.

В соответствии с п.2.3.12 договора аренды арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Согласие Министерства имущественных отношений Ставропольского края на возведение указанного объекта ответчиком получено не было.

П. 3.3 договора аренды установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 1 904 596 руб. 85 коп.

В силу п.4.5 договора аренды за произведение арендатором неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, без письменного разрешения арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере трехкратной месячной арендной платы.

Основываясь на положениях п.п.2.3.12, 4.5. договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30, истец полагал, что у ответчика возникла обязанность по уплате в его пользу штрафа за нарушение условий договора аренды, так как возведение бургерной привело к возникновению неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524. 

Указывая на нарушение условий договора, аренды истец обратился с иском о взыскании штрафа.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). 

В соответствии со статьей 615 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 329 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что во исполнение условий договоров истец передал во временное владение и пользование ответчику арендованные нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857,  23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, расположенные по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края (п.1.1 договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30).

Указаний на предоставление ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524, на котором расположена часть арендуемых ответчиком зданий, договор аренды не содержит.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, согласно п.2.3.12 указанного договора аренды арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

В силу п.4.5 договора аренды за произведение арендатором неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, без письменного разрешения арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере трехкратной месячной арендной платы.

Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что земельный участок не входит в состав арендуемого имущества.

Факт отсутствия у ответчика права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524 также отражен в акте проверки Министерством имущественных отношений Ставропольского края за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края от 15.10.2020 №193. Так в п.1.1 акта проверки указано, что на момент начала проверки земельные участки кадастровыми номерами 23:49:0201016:524, 23:49:0201019:492 в аренду, на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялись, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28.08.2020 №КУВИ-002/2020-16540152, КУВИ-002/2020-16540179.

Согласно ч.1 ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В силу ч.2 ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В п.22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, арендатор в таком случае может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости и вопросы арендной платы за пользованием земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201016:524 с учётом буквального толкования содержания договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края №30 от 30.12.2019 не является арендуемым имуществом по смыслу п.1.1 договора аренды, данный участок принадлежит ответчику на праве пользования в силу закона (абз.2 ч.2 ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации), ввиду чего, положения п.4.5 договора аренды, предусматривающего уплату арендатором штрафа за осуществление неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, без письменного разрешения арендодателя, не распространяются на неотделимые улучшения и прочие изменения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524 и элементов благоустройства, расположенных на участке.

Следовательно, возведение ответчиком вышеуказанного некапитального строения не может служить основанием для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, установленного п.4.5 договора аренды, независимо от того, повлекло ли создание данного объекта возникновение неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201016:524 или нет.

Кроме того, в дополнении к исковому заявлению от 05.07.2021 истец указал на то, что помимо возведения торгового объекта бургерной, ответчиком также осуществлен текущий ремонт в помещениях №№85,87, расположенных в здании  с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 – лечебный корпус (литер А) и работы капитального характера в здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 – физпавильон (литера Л), что, по мнению истца, также может служить основанием для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п.4.5 договора аренды.

В частности, истец указывает на замену инженерных сетей, канализации, водоснабжения, электроснабжения, ремонт фасадов в объекте недвижимости физпавильон (литера Л).

В обоснование утверждения о выполнении ответчиком соответствующих ремонтных работ в отношении указанных зданий истец ссылается на акт проверки Министерством имущественных отношений Ставропольского края за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края от 26.06.2020 №67, составленный сотрудниками отдела контроля за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края Министерства имущественных отношений Ставропольского края, а также на объяснения директора ООО «Барселона» Мартиросяна С.Г. от 05.06.2021, которые были представлены в Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Так, указание на выполнение ответчиком вышеперечисленных ремонтных работ в отношении помещений №№85,87, расположенных в здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 – лечебный корпус (литера А) и здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 – физпавильон (литер Л), содержится в п.1.2.8. акта проверки Министерством имущественных отношений Ставропольского края за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края от 26.06.2020 №67.

В объяснениях директора ООО «Барселона» Мартиросяна С.Г. от 05.06.2021  указано на то, что ООО «Барселона» произведен ремонт кабинетов в здании лечебного корпуса (литер А), кадастровый номер 23:49:0201015:1160, кроме того, вычищено и восстановлено здание физпавильона (литер Л), кадастровый номер 23:49:0201019:1856. Также директор ООО «Барселона»  указал на то, что общество за свой счёт восстановило футбольное поле на участке, закупило и установило на участке спортивные тренажеры, в том числе для людей с ограниченными возможностями, закупило и установило детский комплекс для игр и развития, соответствующие тренажеры и спортивные площадки предназначены для всего населения г.Сочи, являются общедоступными. Также в указанных объяснениях директор ООО «Барселона» выразил готовность общества организовать и провести спортивные мероприятия для детей-сирот Ставропольского края.

При этом, суд учитывает отсутствие в объяснениях директора ООО «Барселона» Мартиросяна С.Г. от 05.06.2021 указания на осуществление ответчиком именно капитальных ремонтных работ в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильоне (литера Л).

В материалы дела истцом не представлено никаких доказательств осуществления арендатором именно капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества. 

Тогда как осуществление текущего ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, акт проверки Министерством имущественных отношений Ставропольского края за сохранностью и использованием по назначению объектов государственной собственности Ставропольского края от 26.06.2020 №67 также не содержит подробного обоснования квалификации истцом выполненных ООО «Барселона»  восстановительных работ в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильоне (литер Л), в качестве капитальных, какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком капитальных работ в отношении соответствующего здания, к указанному акту проверки не приложены. При этом, сам по себе указанный акт проверки, составленный должностными лицами Министерства имущественных отношений Ставропольского края в одностороннем порядке без участия представителя ООО «Барселона», не может быть признан объективным доказательством с учетом того, что ответчик в дополнении к отзыву на иск выражает несогласие с изложенным в акте утверждением о выполнении ответчиком капитального ремонта здания физпавильона.

Таким образом, из представленных истцом доказательств невозможно однозначно установить факт выполнения ответчиком в отношении здания с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 – физпавильона (литер Л), капитальных работ, выполнение которых в обязательном порядке должно быть согласовано ответчиком (арендатором) с истцом (арендодателем) в силу п.2.3.12 договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30.

При этом, как было установлено ранее, положения п.4.5. договора аренды предусматривают ответственность в виде штрафа за осуществление арендатором неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя. 

То есть осуществление ответчиком ремонта арендуемого имущества без согласия истца, не сопряжённого с неотделимым улучшением, капитальным ремонтом, перепланировкой и переоборудованием соответствующего имущества, не может служить основанием для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п.4.5. договора аренды.

Согласно ч.6 ст.55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен проводиться в том числе их текущий ремонт.

Из ч.8 ст.55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Из содержания основных терминов и определений, содержащихся в Приложении №1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312, следует, что под ремонтом здания понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Судом учитывается, что в том случае, когда в результате ремонта здания происходит лишь устранение недостатков и неисправностей, возникших в результате использования здания, т.е. устраняются последствия физического износа здания, при этом, здание не приобретает новые свойства и его характеристики не повышаются, то улучшение, в том числе неотделимое, здания не происходит, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Сама по себе замена существовавших конструкций и систем, не связанная с дооборудованием объекта недвижимости и его модернизацией, не влечет за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта.

В ходе рассмотрения дела истец не представил объективных доказательств того, что выполненный ответчиком ремонт в отдельных помещениях нежилого здания с  кадастровым номером 23:49:0201015:1160 - лечебного корпуса (литер А), а также в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201019:1856 - физпавильон (литер Л) повлек за собой неотделимые улучшения соответствующего арендуемого имущества, о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая позволила бы установить наличие (отсутствие) неотделимых улучшений арендуемого имущества в результате выполнения ответчиком соответствующих ремонтных работ, истец также перед судом не ходатайствовал.

Вместе с тем, согласно ч.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.  

В силу ч.ч.1,2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Кроме того, арбитражным судом учитывается, что в силу ч.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность по выполнению ООО «Барселона» текущего ремонта в арендуемых зданиях также предусмотрена п.2.3.4 договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30.

Более того, согласно п.2.3.2. договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30 ответчик обязан содержать арендуемое имущество в соответствии с противопожарными, санитарными и техническими нормами, исключающими возникновение источников пожара, загораний, инфекций, аварий, связанных с эксплуатацией электросети и тепло-, водо- снабжающих систем.

Таким образом, выполнение текущего ремонта в арендуемых нежилых зданиях является прямой обязанностью ответчика, установленной законом и договором аренды, ввиду чего возможность исполнения ответчиком соответствующей возложенной на него обязанности не должна ставиться в зависимость от волеизъявления (согласия) истца, дабы исключить любую возможность допущения истцом злоупотребления правом.

Так, в соответствии с ч.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Учитывая изложенное, арбитражный суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п.4.5. договора аренды, так как истец не представил доказательств осуществления ответчиком без согласия истца неотделимых улучшений, капитального ремонта, перепланировок и переоборудования арендуемого имущества – нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857,  23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158.

При таких обстоятельствах суд отказывает в иске. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ОГРН 1022601949644, г. Ставрополь отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                      		В.В. Безлепко