АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-21061/2019

«03» сентября 2021 г.     г. Краснодар

Резолютивная часть решения суда изготовлена «30» августа 2021 г.  

Полный текст решения суда изготовлен «03» сентября 2021 г.  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования города город – курорт Анапа

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

третье лицо: ООО «Лакоста» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4

о сносе самовольной постройки

встречное исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации муниципального образования города город – курорт Анапа,

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5, доверенность в деле, 

от ответчика: ФИО6, доверенность в деле, 

от третьего лица: ФИО7, доверенность в деле,

от иных третьих лиц: не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования города город-курорт Анапа (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) со следующими требованиями:

– признать самовольной реконструкцию капитального здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3282, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...> (далее – спорный объект), путем преобразования здания в виде надстройки третьего и четвертого этажа с выпуском арматуры;

– возложить на предпринимателя обязанность в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда привести спорный объект в состояние, существовавшее до осуществления самовольной реконструкции, путем сноса надстроенных третьего и четвертого этажа с выпуском арматуры;

– возложить на предпринимателя обязанность в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда демонтировать некапитальный объект размером (ориентировочно) 8,0 м х 2,5 м, с признаками коммерческого назначения (далее – роллеты), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>;

– взыскать судебную неустойку в размере 20 000 руб.

Предприниматель обратился со встречным иском о сохранении спорного объекта и роллетов (с признаками коммерческого назначения), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии; о признании за предпринимателем права собственности на указанные объекты.

Решением от 20.12.2019 первоначальный иск удовлетворен частично, суд обязал индивидуального предпринимателя снести самовольно возведенный объект капитального строительства в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом, общей площадью 1368,9 кв.м с кадастровым номером 23:37:0107001:3282, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Суд обязал индивидуального предпринимателя демонтировать объект некапитального строительства в виде металлического сооружения с признаками коммерческого назначения «роллеты» площадью 54,8 кв.м с линейными размерами 3,10 м х 18,15 м х 1,0 м х 3,20 м х 1,35 м х 14,87 м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. С индивидуального предпринимателя в пользу администрации взыскана неустойка в случае неисполнения судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Решение мотивировано тем, что спорный объект – конструкция с признаками коммерческого назначения «Роллет» площадью застройки 54,83 кв.м не является объектом капитального строительства, в связи с чем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010, признание объекта самовольной постройкой и последующий снос по основанию, предусмотренному статьей 222 ГК РФ, невозможны. Вместе с тем, размещение спорного объекта не соответствует целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 и установленному режиму земель, в связи с чем, администрация, как владеющий собственник земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, вправе требовать устранения нарушения ее прав путем освобождения данного земельного участка путем демонтажа спорного объекта. Приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26 невозможно. При этом, доказательств того, что ответчик своевременно обращался с заявлением на выдачу разрешения на реконструированное здание до начала строительных работ, или ему было необоснованно отказано, в материалы дела не представлено. Непринятие своевременных мер к получению предусмотренной градостроительным законодательством разрешительной документации, отсутствие объективных препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к удовлетворению иска путем сноса всего объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>. Требование по первоначальному иску о взыскании судебной неустойки заявлено правомерно. С учетом принципа разумности, с целью стимулирования ответчика к исполнению решения суда, суд пришел к выводу о возможности определения размера компенсации в размере 5 000 руб. ежедневно, до полного исполнения решения суда. Поскольку спорный объект недвижимости реконструирован ответчиком в отсутствии разрешения на реконструкцию, объект некапитального строительства в виде металлического сооружения с признаками коммерческого назначения «роллеты» площадью 54,8 кв.м размещен на земельном участке без согласования с собственником земли и не в соответствии с разрешенными видами использования, оснований для удовлетворения встречных требований о сохранении объектов в реконструированном состоянии и признании права собственности не имеется.

Постановлением апелляционного суда от 25.06.2020 решение от 20.12.2019 отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска в отношении требования о сохранении «роллетов» ввиду отказа предпринимателя от встречных требований в указанной части. Производство по делу в этой части прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции указал, что в пункте 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. С учетом выводов судебной экспертизы суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о сносе объекта капитального строительства, подвергшегося самовольной реконструкции, полностью. Оснований для проведения дополнительной судебной экспертизы по указанному заявителем вопросу суд апелляционной инстанции не усмотрел. Отсутствие разрешения на реконструкцию объекта является достаточным основанием для удовлетворения заявленного иска о сносе объекта. Доказательств того, что ФИО1 обращалась в установленном порядке в уполномоченные органы за разрешением на реконструкцию спорного объекта, а также наличие каких-либо препятствий для получения названных документов, равно как и доказательств наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений, не представлено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2020 решение вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 28.09.2020 указал, что сославшись на невозможность приведения самовольной постройки в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU23301000-26 путем сноса только третьего и четвертого этажей, что обусловлено (как отражено в заключении судебной экспертизы) возможностью повреждения соседних строений, расположенных на смежных земельных участках, но, принимая при этом решение о сносе всего объекта, суды не учли и не исследовали возможность такого сноса без причинения соседним строениям еще большего ущерба. Как следует из экспертного заключения, возведение спорного объекта производилось в комплексе и одновременно со строениями, расположенными на смежных земельных участках, путем блокированной застройки. Приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU23301000-26 технически не представляется возможным без вреда эксплуатационно-конструктивным характеристикам зданий, расположенных на смежных земельных участках. Архитектурно-конструктивные решения, а также современные строительные технологии не позволяют произвести строительно-монтажные работы по приведению спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26 без вреда эксплуатационно-конструктивным характеристикам строениям, расположенным на смежных земельных участках. Предприниматель также представил в материалы дела техническое заключение, в соответствии с которым при сносе всего объекта будет, помимо прочего, нарушена целостность единой фундаментной плиты, на которой расположены соседние сблокированные объекты недвижимости, что приведет к потере устойчивости крайних строительных конструкций (стен, колонн, перекрытий) соседних сблокированных объектов недвижимости в результате перераспределения нагрузок. Суды не проверили изложенные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора; вопрос о возможности сноса всего объекта или его части достаточным образом не исследовали, при том, что согласно судебному заключению приведение объекта в первоначальное состояние возможно с причинением вреда соседним строениям. При этом суды не выяснили характер и степень возможных повреждений, их устранимость, размер ущерба (его существенность или малозначительность), а также намерение ответчика устранить ущерб, согласие на это собственников соседних строений. Кроме того, апелляционный суд в своем постановлении указал, что выводы эксперта о возможности повреждения соседних зданий при производстве строительно-монтажных работ по приведению спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26 являются вероятными и не могут быть приняты во внимание, то есть фактически не принял экспертное заключение в части вывода о невозможности приведения спорного объекта в прежнее состояние (в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию). Однако в таком случае суду следовало обсудить вопрос о проведении повторного экспертного исследования, а не сносить весь объект вместо его части, поскольку для разрешения указанного вопроса требуются специальные познания. Принимая во внимание, что суды не учли и не проверили доводы предпринимателя о невозможности исполнения судебного акта о сносе спорного объекта полностью, судебные акты в указанной части нельзя признать законными и обоснованными. Учитывая, что снос спорного объекта может повлечь за собой разрушение смежных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, повреждение общих инженерных конструкций элементов (в частности, единого фундамента), рассмотрение спора без привлечения к участию в деле собственников указанных объектов является неправомерным.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции счел выводы апелляционного суда в части принятия отказа от встречного иска в части требования о сохранении роллетов, прекращения производства по делу и отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2019, а также выводы судов в части возложения на предпринимателя обязанности демонтировать роллеты и взыскания 5 000 руб. судебной неустойки (в случае неисполнения судебного акта) законными и обоснованными, в связи с чем, в данной части судебные акты оставлены без изменения.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал на заявленные требования, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил суд удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица ФИО4 в судебное заседание явился, требования администрации поддержал в полном объеме.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В судебное заседание, определением суда от 28.06.2021, вызван эксперт ООО «АНО НЭСКО» ФИО8, проводивший дополнительное исследование по данному делу.

В судебном заседании 30.08.2021 заслушан эксперт ФИО8, эксперту разъяснены процессуальные права, эксперт ответил на вопросы суда и сторон.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в части, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа проведена проверка соблюдения земельного законодательства в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, общей площадью 500 кв.м, с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации комплекса малых гостиниц», принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеется соответствующая запись от 29.12.2012 № 23-23-26/008/2012-551.

Согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок находится в аренде у ответчика на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2017.

Кроме того, в соответствии со сведениями ЕГРН на земельном участке расположено капитальное здание, назначение: нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0107001:3282, площадью 576 кв.м, этажностью 2, в том числе подземных 1, принадлежащее на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН сделана запись от 27.02.2017 № 23:37:0107001:3282-23/026/2017-2. 

Администрацией 13.10.2014 выдано разрешение № RU 23301000913 сроком до 13.03.2016 на строительство объекта капитального строительства «Гостиница» общей площадью 576 м2, с количеством этажей 2, в том числе ниже отметки 0.0 – 531,0 м3, количество номеров 8, на земельном участке 500 м2.

03.04.2015 администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26, «Гостиница» общей площадью 576 м2, с количеством этажей 2, количество мест 8. 

В ходе осмотра с использованием данных публичной кадастровой карты установлено, что на вышеуказанном земельном участке, без разрешительной документации, ответчиком ведутся строительно-монтажные работы по реконструкции объекта капитального строительства коммерческого назначения с кадастровым номером 23:37:0107001:3282, путем надстройки третьего и четвертого этажа с выпуском арматуры.

Так же арендатором по границе земельного участка, без соблюдения норм отступа, были возведены некапитальные объекты с признаками коммерческого назначения (роллеты), на момент проведения проверки указанный объект не эксплуатировался.

Администрация указывает, что целевое назначение земельного участка не предусматривает размещение на нем объектов, с большой степенью уверенности – торговых, с учетом места их размещения.

Наличие указанных фактов подтверждается информацией по результатам визуальной фиксации от 12.02.2019 и фото таблицей к приложенной к ней; актом проведения мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями от 11.02.2019 № 029 и фотоматериалами, приложенными к нему; письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 08.02.2019 № 17-1396/19-11; схемой ориентировочного расположения земельного участка; разрешением на строительство; градостроительным планом земельного участка; сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа; выписками ЕГРН.

В соответствии с письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 08.02.2019 № 17-1396/19-11 ответчику, в установленном порядке разрешительная документация на реконструкцию объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, не выдавалась.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая на исковое заявление, ответчик обратился в суд со встречными требованиями, указав, что строительство здания производилось без получения разрешения на реконструкцию объекта в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554. 

При рассмотрении дела и разрешении спора Арбитражный суд Краснодарского края полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей  12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. 

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта  1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. 

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон об организации местного самоуправления) к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона об организации местного самоуправления местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация, как орган местного самоуправления.

Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящее исковое заявление.

В соответствии с ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 ГрК РФ  разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается в целях осуществления контроля за выполнением требований градостроительной документации. Исходя из градостроительного законодательства, к градостроительной документации относятся правила землепользования и застройки, градостроительный регламент, а также иные документы по планировке территории. Градостроительная документация содержит сведения, обязательные для учета при проектировании строительства и реконструкции объектов, в частности архитектурных объектов. Например, в градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, ограничения использования земельных участков. Все эти требования градостроительной документации необходимо соблюдать при проектировании строительства и реконструкции архитектурных объектов.

Согласно статье 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщики, наименования которых содержат слова «специализированный застройщик», также могут обратиться с указанным заявлением с использованием единой информационной системы жилищного строительства, за исключением случаев, если в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется через иные информационные системы, которые должны быть интегрированы с единой информационной системой жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ, пунктом 6 статьи 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи  222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по исковому заявлению о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ.

Согласно указанной выше норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ). 

Виды работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, определены в приказе Министерства регионального развития России от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (далее – Перечень). 

В соответствии с названным Перечнем к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, относятся работы по разборке (демонтажу) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок (пункт 2.1, 7.2 раздела III).

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В противном случае обращение может носить формальный характер, а при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 15.02.2014 индивидуальный предприниматель ФИО9 (продавец) передал в собственность ответчика (покупатель) здание общей площадью 576 кв.м, 2-х этажное, в том числе количество надземных этажей 1, кадастровый номер 23:37:0107001:3282, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>.

В соответствии с договором о передачи прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, предоставлен ответчику в аренду на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 21.10.2008 № 3700003494 (от 04.10.2013 № 3700005707) и соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.10.2008 № 3700003494 (от 04.10.2013 № 3700005707) от 10.09.2014.

Администрацией 13.10.2014 выдано разрешение № RU 23301000913 сроком до 13.03.2016 на строительство объекта капитального строительства «Гостиница» общей площадью 576 м2, с количеством этажей 2, в том числе ниже отметки 0.0 – 531,0 м3, количество номеров 8, на земельном участке 500 м2.

03.04.2015 администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26, «Гостиница» общей площадью 576 м2, с количеством этажей 2, количество мест 8. 

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком в отношении объекта недвижимости с  кадастровым номером 23:37:0107001:3282, проводились работы по возведению 3-го и 4-го этажей без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство (реконструкцию).

Таким образом, судом установлено, что ответчиком на арендованном у администрации земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, произведена реконструкция объекта недвижимости с кадастровым номером 23:37:0107001:3282.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции, в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 14.08.2019 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АНО НЭСКО» ФИО8

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>?

2. Определить технико-экономические показатели строений (технические характеристики), назначение строений, здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3282 и иных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...> (далее по тексту спорные объекты)?

3. Определить являются ли объекты - объектами капитального строительства или временными строениями? В том числе установить, имеют ли они (объекты) фундамент, какова глубина его залегания, а также указать, возможно ли их перемещение без причинения им несоразмерного ущерба и подключены ли он к инженерным коммуникациям.

4. В результате работ, произведенных в отношении спорного объекта, была ли осуществлена его реконструкция, либо перепланировка или переоборудование уже существующего объекта недвижимости? Являются ли работы по возведение надстройки третьего и четвертого этажа спорного объекта реконструкцией? Указать по каким признакам и основаниям сделаны те или иные выводы.

5. Соответствует ли спорное строение, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU23301000-26? Если нет, то в чем выражается несоответствие и является ли существенным? Изменились ли технико-экономические показатели и характеристики спорного объекта? При положительном ответе на указанный вопрос установить возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU23301000-26?

6. Соответствуют  ли  спорные  объекты  требованиям  градостроительных,  строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г-к Анапа, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

7. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает ли прав и охраняемые законом интересы третьих лиц?

В процессе проведенного исследования экспертом по первому вопросу установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...> расположены следующие объекты: объект капитального строительства в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом, общей площадью 1368,9 кв.м.; объект некапитального строительства в виде металлического сооружения с признаками коммерческого назначения «роллеты» площадью 54,8 кв.м., с линейными размерами 3,10 м. х 18,15 м. х 1,0 м. х 3,20 м. х 1,35 м. х 14,87 м.

Экспертом по второму вопросу установлено, что объект капитального строительства, в виде нежилого здания, возведенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> имеет следующие технико-экономические показатели: фундамент - монолитная железобетонная плита армированная; стены - монолитные, блочные; перегородки - блочные; перекрытие - монолитное железобетонное; покрытие - монолитное железобетонное; кровля - мягкая кровля (плоская); полы - бетонные, плитка, ламинат; оконные проемы - металлопластиковые; двери - деревянные, металлопластиковые; наружные отделочные работы - оштукатурено «Короед»; внутренние отделочные работы - оштукатурено, окрашено, плитка; отопление - сплитсистема; электропроводка - скрытая проводка; водопровод - центральный; канализация - общесплавная; горячее водоснабжение - от котла; этажность - 4-х этажное здание с цокольным этажом; площадь застройки земельного участка 358,5 кв.м.; высота помещений здания - цокольный этаж 2,46 м.; 1-й этаж 2,82 м.; 2-й этаж 3,1 м.; 3-й этаж 3,10 м.; 4-й этаж 3,0 м.; общая площадь застройки 358,5 кв.м.; площадь здания - 1368.9 кв.м.

Экспертом также определено, что объект некапитального строительства, в виде металлического сооружения с признаками коммерческого назначения, возведенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> имеет следующие технико-экономические показатели: фундамент - отсутствует; стены - металлические; этажность 1 этаж; высота здания 2,2 м.; общая площадь застройки 54,8 кв.м.; линейные размеры - 3,10 м. х 18,15 м. х 1,0 м. х 3,20 м. х 1,35 м. х 14,87 м. Экспертом по третьему вопросу установлено, что возведенное на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> четырехэтажное здание «Гостиница» с цокольным этажом площадью 1368,9 кв.м., имеет конструктивные элементы, которые могут быть разрушены при их перемещении, что свидетельствует о его прочной связи с землей. Таким образом, объект является строением, перемещение которого причинит несоразмерный его назначению ущерб и обладает признаками, указанными в статье 130 ГК РФ, следовательно, является объектом капитального строительства. Глубина залегания фундамента составляет 1,2 м.

Экспертом установлено, что к зданию «Гостиница» подключены следующие инженерные коммуникации: электроснабжение - скрытая проводка, водопровод - центральный, канализация - общесплавная. Строение, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...>, а именно: конструкция с признаками коммерческого назначения «Роллет» площадью застройки 54,83 кв.м. представляющая собой сооружение пониженного уровня ответственности сезонного назначения без заглубленного фундамента, что свидетельствует о технической возможно его перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению, следовательно сооружение не является объектом капитального строительства. Инженерные коммуникации к исследуемому сооружению не подведены.

Экспертом по четвертому вопросу было установлено, что в отношении спорного объекта - нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> произведена реконструкция. Строительно-монтажные работы по возведению надстройки третьего и четвертого этажа спорного объекта являются реконструкцией.

Таким образом, увеличение этажности с 2-х до 4-х является фактом изменения параметров исследуемого спорного объекта, что в соответствии с критериями описанными в ГрК РФ, попадает под понятие реконструкция объектов капитального строительства.

Экспертом по пятому вопросу установлено, что объемно-планировочные и конструктивные решения спорного объекта в виде четырехэтажного нежилого здания «Гостиница» общей площадью 1368,9 кв.м. с цокольным этажом возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...> не соответствуют выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU23301000-26 от 03.04.2015.

Экспертом установлено, что возведение исследуемого нежилого здания производилось в комплексе и одновременно со строениями расположенными на смежных земельных участках путем блокированной застройки. Приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU23301000-26 технически не представляется возможным без вреда эксплуатационно-конструктивным характеристикам зданиям расположенным на смежных земельных участках. Архитектурно-конструктивные решения, а так же современные строительные технологии не позволяют произвести строительно-монтажные работы по приведению спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU23301000-26 без вреда эксплуатационно-конструктивным характеристикам строениям расположенным на смежных земельных участках.

Экспертом по шестому вопросу определено, что техническое состояние четырехэтажного нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом возведенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> соответствует для безопасной эксплуатации, так как по результатам проведенного исследования, оценки технического состояния строительных конструкций установлено, что общее техническое состояние конструктивных элементов здания удовлетворительное, недопустимых дефектов, способных снизить несущую способность конструкций здания не обнаружено. Несущая способность фундаментов, конструкций стен, перекрытий и покрытия достаточны для восприятия эксплуатационных нагрузок.

На основании проведенных исследований экспертом определено, что четырехэтажное нежилое здание «Гостиница» с цокольным этажом, общей площадью 1368,9 кв.м, возведенное на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г-к Анапа, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования; расположение, объемно-планировочное решение исследуемого здания, размеры помещений и их взаимное расположение, обеспечивают его безопасную эксплуатацию; при визуальном обследовании здания дефектов, свидетельствующих о неточной несущей способности оснований, фундаментов и надземных конструкций, не выявлено; прочность бетона монолитных конструкций фундамента, лестниц, ж/бетонных включений кладки стен, отвечает требованиям проектирования и строительной практики, обеспечивает необходимую несущую способность; здание способно к восприятию сейсмических нагрузок без существенных повреждений несущего остова; конструкция здания в полной мере отвечает требованиям по несущей способности и сейсмостойкости; категория технического состояния конструкций – исправное; выполнены требования норм по ограничениям высотного и компоновочного характера, прочности примененных при строительстве материалов; конструкции элементов фундаментов, стен, перекрытий и кровли здания отвечают требованиям норм проектирования ж/бетонных, каменных и деревянных конструкций, следовательно, выполняются основные требования технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

Экспертом по седьмому вопросу установлено, что четырехэтажное нежилое здание «Гостиница» с цокольным этажом, площадью 1368,9 кв.м., а также сооружение с признаками коммерческого назначения «роллеты» площадью 54,8 кв.м., возведенные на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> не нарушают права и охраняемые законом интересов граждан, гарантированных Конституцией РФ, нормами ГК РФ и иными нормативно-правовыми актами - третьих лиц, являющихся собственниками имущества, расположенных вблизи исследуемых объектов; объект капитального строительства - четырехэтажное нежилое здание с цокольным этажом, площадью 1368,9 кв.м., возведенное на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> в целом соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, а также градостроительному плану земельного участка, градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки, а также ПЗЗ, следовательно не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции, отменяя решение от 20.12.2019 и постановление апелляционного суда от 25.06.2020 указал, что суды не выяснили характер и степень возможных повреждений, их устранимость, размер ущерба (его существенность или малозначительность), а также намерение ответчика устранить ущерб, согласие на это собственников соседних строений; суду следовало обсудить вопрос о проведении повторного экспертного исследования, а не сносить весь объект вместо его части, поскольку для разрешения указанного вопроса требуются специальные познания.

В силу части 1 статьи 87 АПК РФ ﻿ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

С учетом вышеизложенного, выполняя требования суда кассационной инстанции, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований предусмотренных статьей 87 АПК РФ для назначения по делу дополнительной экспертизы с постановкой новых вопросов эксперту ООО «АНО НЭСКО» ФИО8

Определением суда от 27.01.2021 суд назначил по настоящему делу дополнительную судебную экспертизу, производство которой было поручено эксперту ООО «АНО «НЭСКО» ФИО8

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Определить характер и степень возможных повреждений, их устранимость, размер ущерба (его существенность или малозначительность) смежных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, повреждение общих инженерных конструкций элементов (в частности, единого фундамента) и т.д., при сносе спорного объекта, при приведении спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26 от 03.04.2015?

В процессе проведенного исследования экспертом было установлено, что исследуемое строение в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» возводилось одновременно (комплексно) со зданиями расположенными на смежных земельных участках (в настоящее время фактически сблокированы с исследуемым нежилым зданием) с единым архитектурно-планировочным и конструктивным решением.

При комплексном строительстве зданий возведен общий конструктивный элемент в виде армированной фундаментной плиты.

Проведенные исследования, а также конструктивные особенности здания и расположение его относительно соседних, сблокированных объектов капитального строительства позволили сделать эксперту следующие выводы.

При сносе исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3282 расположенном по адресу: 

<

...> будет нарушена целостность единой, армированной фундаментной плиты на которой расположены соседние, сблокированные объекты недвижимости, что спровоцирует к потере устойчивости крайних строительных конструкций (стен, колон, перекрытий) в результате перераспределения нагрузок).

Эксперт отметил, что при демонтаже части фундаментной плиты (под исследуемым зданием) нарушится армирование железобетонной конструкции, наличие и необходимость которой рассчитано при проектировании перед комплексным строительством исследуемого здания и сблокированных к нему смежных строений.

При сносе исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3282 расположенном по адресу: 

<

...> в процессе демонтажа фундаментной плиты будут проведены работы по выемке грунта ниже подошвы фундаментов смежных блокированных зданий, что может спровоцировать потерю несущей способности, а в последующем и разрушение конструктивных элементов нежилых зданий расположенных на смежных земельных участках.

Снос спорного объекта в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» повлечет разрушение конструктивных элементов, нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3284 расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1551 и нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3283 расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1553, с потерей несущей способности, что повлечет к существенному ухудшению их ценности, неудобство в пользовании, а также к невозможности использования имущества по целевому назначению.

Эксперт отметил, что характер и степень возможных повреждений смежных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, в процессе сноса спорного объекта в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» является существенным.

Проведение ремонтных и восстановительных работ с целью приведения конструктивных элементов до работоспособного состояния экономически не целесообразно, так как стоимость ремонтных работ может превышать стоимость нового строительства.

Производство строительно-монтажных работ, с целью приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26 от 03.04.2015, наличие монолитных армированных железобетонных конструкций, предполагает применение в процессе демонтажа ударного инструмента в виде отбойных молотков, лопат-ломов, бетоноломов, механических пил, лебедок, домкратов, что может спровоцировать к повреждению конструктивных элементов смежных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, а именно: разрушение кровельного материала и конструкции покрытия в целом; повреждения в виде разрушения и деформации несущих стен; разрушение отелочного слоя как внутреннего и наружного путем образования трещин.

Характер и степень возможных повреждений смежных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, в процессе производства строительно-монтажных, с целью приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26 от 03.04.2015 является существенным. Проведение ремонтных и восстановительных работ с целью приведения конструктивных элементов нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3284 расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1551 и нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3283 расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1553 до работоспособного состояния экономически не целесообразно, так как стоимость ремонтных работ может превышать стоимость нового строительства.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленные суду заключения эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

На основании вышеизложенного, заключение экспертиз, выполненное экспертом ООО «АНО НЭСКО» ФИО8 принимается судом во внимание.

Суд, проведя анализ представленной документации, экспертного заключения, с фактическим конструктивным и архитектурно-планировочным решением нежилого здания расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> установил, что в отношении спорного здания ответчиком были произведены строительно-монтажные работы, повлекшие изменения объекта: путем возведения 3-го и 4-го этажа увеличена этажность здания.

В соответствии с ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Учитывая характер произведенных ответчиком строительно-монтажных работ судом установлено, что в отношении спорного объекта – нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом расположенного на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:1554 по адресу: 

<

...> произведена незаконная реконструкция.

Судом так же установлено, что объемно-планировочные и конструктивные решения спорного объекта в виде четырехэтажного нежилого здания «Гостиница» общей площадью 1368,9 кв.м с цокольным этажом возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...> не соответствует выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26 от 03.04.2015.

Данное несоответствие заключается в следующем: фактически в результате произведенной реконструкции увеличен строительный объем здания на 1694,0 м3 (с 3045,0 куб.м. до 4 739,0 куб.м.); фактически в результате произведенной реконструкции увеличена площадь здания на 792,9 м2 (с 576,0 кв.м. до 1368,9 кв.м.); фактически в результате произведенной реконструкции увеличено количество этажей здания на 3 этажа (с 2-х этажей до 5 этажей); фактически в результате произведенной реконструкции изменена конструкция кровли здания вместо металлопрофиля возведена плоская кровля из рулонных материалов.

Кроме того, в экспертном заключении № 152/19 от 20.09.2019, эксперт пришел к выводу, что возведение нежилого здания производилось в комплексе и одновременно со строениями расположенными на смежных земельных участках путем блокированной застройки. Приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26 технически не представляется возможным без вреда эксплуатационно-конструктивным характеристикам зданиям,  расположенным на смежных земельных участках. Эксперт отметил, что признак «ущерба» нанесенного строению,  расположенному на смежном земельном участке при демонтаже здания является категорией оценочной; соседние здания могут быть повреждены при производстве строительно-монтажных работ по приведению спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26, но не должны утратить своего назначения.

В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. 

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в частности, к сносу или демонтажу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

На основании абзаца 2 пункта 28 постановления № 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Судом установлено, что в отношении спорного здания с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, ответчиком была произведена незаконная реконструкция, повлекшая за собой невозможность приведения объекта недвижимости в соответствие с выданным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26.

Суд, отмечает, что факт самовольного проведения строительных работ, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении требований администрации, так как не могут освобождать ответчика от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В данном случае ответчик не мог не осознавать, что при проведении строительных работ, изменении площади всего спорного здания и его строительного объема, нарушает действующее законодательство. Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию), обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Судом установлено, что приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26 невозможно.  

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, судом установлено, что действуя разумно и добросовестно, ответчик имел возможность оформить разрешительную документацию на реконструкцию объекта, как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ.

Доказательств обратного суду не представлено, материалы дела не содержат.

Ответчик должен в порядке, предусмотренном названными выше законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения положительных заключений соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии постройки установленным нормам и правилам и возможности введения их в эксплуатацию и получение соответствующего разрешение на строительство.

В свою очередь, доказательств того, что ответчик своевременно обращался с заявлением на выдачу разрешения на реконструированное здание до начала строительных работ, или ему было необоснованно отказано, материалы дела не представлено. 

Непринятие своевременных мер к получению предусмотренной градостроительным законодательством разрешительной документации и отсутствие объективных препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к удовлетворению иска путем сноса всего объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>.

Данная мера соразмерна самому нарушению, не создает дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство на отдельные этапы строительства и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основанием для удовлетворения требований администрации об обязании предпринимателя снести самовольно возведенный объект капитального строительства в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом, общей площадью 1368,9 кв.м с кадастровым номером 23:37:0107001:3282.

Фактическое возведение капитального объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, находящейся в муниципальной собственности, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, нарушает императивные положения ГрК РФ и ГК РФ.

Спорный объект является объектом самовольной постройки, а характер нарушения таков, что единственным способом пресечения нарушения является снос таковой постройки (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2020 № Ф08-3036/2020 по делу № А32-19840/2018, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2019 № Ф08-7619/2019 по делу № А32-2700/2017).

Доказательств того, что предприниматель обращалась в установленном порядке в уполномоченные органы за разрешением на реконструкцию спорного объекта, а также наличие каких-либо препятствий для получения названных документов, равно как и доказательств наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений, не представлено.

Ссылка на разрешение на строительство от 30.03.2017 не принимается во внимание судом, поскольку согласно информации Управления архитектуры и градостроительства администрации г-к Анапа данное разрешение не выдавалось. Из текста дополнений к апелляционной жалобе (том 4 лист дела 33-37), а также последующего обращения предпринимателя в правоохранительные органы (том 4 лист дела 39) следует, что заявителю известно, что разрешение на строительство от 30.03.2017 уполномоченными органами не выдавалось.

Таким образом, правовая позиция ответчика по настоящему делу существенно противоречит его предшествующему поведению (принцип процессуального эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что недопустимо.

Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства строительства спорной самовольной постройки с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, не нашла своего подтверждения. Постройка возведена ответчиком в нарушение предусмотренных разрешением на ввод объекта в эксплуатацию параметров объекта недвижимого имущества, что является основанием для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки.

Указание ответчика на то, что отсутствует возможность приведения объекта в соответствии с характеристиками, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26, без причинения несоразмерного ущерба имущества, без создания угрозы жизни и здоровью граждан, как раз подтверждает правомерность сноса спорной постройки, поскольку согласно абзацу 2 пункта 28 постановления № 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. В соответствии с заключением эксперта приведение постройки в первоначальное состояние не представляется возможным.

Выводы эксперта о сблокированной застройке между спорным зданием и соседними объектами недвижимости, выводы о наличии единого фундаменты у спорного объекта и смежных объектов судом отклоняется.

Часть 2 статьи 49 ГрК РФ выделяет, в том числе, такой вид объектов капитального строительства, как жилые дома блокированной постройки.

В соответствии с подпунктом 2 указанной нормы жилые дома блокированной застройки – это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Так экспертом было установлено, что нежилое здание в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» возводилось одновременно комплексно со зданиями расположенными на смежных земельных участках с единым архитектурно-планировочным и конструктивным решением; у всех зданий, в том числе и у спорного объекта имеется подземные этажи, что также может свидетельствовать о единой глубине залегания фундамента.

Вместе с тем, указанные выводы эксперта противоречивы, поскольку в ходе судебного разбирательства 30.08.2021 эксперт пояснил суду, что между смежными объектами и спорным объектом имеется расстояние – 5 сантиметров, объекты не имеют обшей стены. На вопрос суда о проведении шурфирование фундамента и возможного установления единого фундамента спорного объекта и иных объектов, эксперт указал, что шурфирование не производилось, исследование в части единого фундамента не исследовалось, подвальные помещения также не исследовались.

Тем самым суд не принимает выводы эксперта в указанной части (сблокированная застройка), поскольку как установлено судом, спорный объект является нежилым строением в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница», который не имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками (соседними объектами недвижимости).

Напротив, суд учитывает пояснения собственника ½ доли объекта недвижимости – нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3284 по адресу: 

<

...>, согласно которым смежный объект недвижимости третьего лица и объект недвижимости ответчика не являются блокированными и имеют разные фундаментные плиты; существование постройки ответчика в таком виде влечет постепенное разрушение соседнего здания вследствие воздействия влаги на наружную часть стены, со стороны здания смежного домовладения.

Дополнительно суд учитывает, что в техническом паспорте на спорный объект от 22.04.2019 в чертеже «Генеральный план» объект изображен без указаний на смежные объекты и не содержит сведений о едином фундаменте каких-либо объектов; в представленных фотоматериалах (1 том лист дела 17 – 18) также не усматривается сблокированной застройки, поскольку расстояние между объектами имеется.  

Кроме того, с учетом указаний эксперта в судебном заседании 30.08.2021 на факт установления, что между спорным объектом и смежными объектами имеется минимальное расстояние, суд указывает на следующее.

По смыслу статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия прав на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно пунктам 4.11, 4.12 СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями, сооружениями I, II и III степеней огнестойкости не нормируются (при условии обеспечения требуемых проездов и подъездов для пожарной техники), если стена более высокого или широкого объекта защиты, обращенная к соседнему объекту защиты, является противопожарной 1-го типа.

Противопожарные расстояния между общественными зданиями и сооружениями не нормируются (при условии обеспечения требуемых проездов и подъездов для пожарной техники) при суммарной площади в пределах периметра застройки, не превышающей допустимую площадь этажа в пределах пожарного отсека, принимаемую по СП 2.13130 для здания или сооружения с минимальными значениями допустимой площади, и худшими показателями степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности.

Требования настоящего пункта не распространяются на объекты классов функциональной пожарной опасности Ф1Л и Ф4.1, а также специализированные объекты торговли по продаже горючих газов (ГГ), легковоспламеняющихся и горючих жидкостей (ЛВЖ, ПК), а также веществ и материалов, способных взрываться и воспламеняться при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом.

Учитывая, что спорное здание относится к классу зданий гостиниц, стены спорного здания, обращенные к соседним объектам, являются противопожарными 1-го типа (объект расположен в непосредственной близости от строений (на расстоянии 5 сантиметров)), расположенного в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:3284, 23:37:0107001:3283, что создает нарушение требований пожарной безопасности, в части противопожарных разрывов.

Данное условие применительно к спорному зданию не соблюдено, следовательно, между спорным зданием и зданиями, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:3284, 23:37:0107001:3283, не соблюдены противопожарные разрывы, установленные в таблице № 1 пункта 4.3 СП 4.13130.2013, это означает, что эксперт, устанавливая, что спорный объект соответствует пожарным нормам, данные положения  СП 4.13130.2013 не учел.

Согласно пункту 4.3 СП 4.13330.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» противопожарные расстояния должны соблюдаться между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями производственного, складского и технического назначения.

В ходе проведенных исследований установлено, что спорный капитальный объект фактически является общественным зданием, таким образом, требования норматива применимы по отношению к исследуемому объекту и строениям, расположенным на смежных земельных участках.

Несоблюдение ответчиком противопожарных расстояний между существующими объектами недвижимого имущества, расположенными на смежных земельных участках, и спорным строением создает непосредственную угрозу распространения огня при пожаре.

При этом профиль (цель) использования спорного строения  имеет значение только для определения уровня создаваемой опасности (суд полагает, что ведение хозяйственной деятельности в спорном объекте, данный уровень опасности повышает).

Суд приходит к выводу о том, что спорный объект не соответствует пожарным нормам  ввиду нарушения СП 4.13330.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

С учетом местоположения спорного объекта, соблюдение противопожарных норм и правил возможно достичь только посредством сноса спорного строения.

При размещении зданий, строений и сооружений должны соблюдаться установленные законодательством о пожарной безопасности и законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения минимальные нормативные противопожарные и санитарно-эпидемиологические разрывы между зданиями, строениями и сооружениями, в том числе и расположенными на соседних земельных участках, а также градостроительные и строительные нормы и правила.

Поскольку ответчик не доказал правомерности размещения спорного здания на спорном земельном участке муниципального образования г-к Анапа, постольку размещением указанного объекта нарушены противопожарные нормы и правила.

С учетом установленного, выводы эксперта о соответствии спорного объекта противопожарным нормам и правилам, судом не могут быть приняты как обоснованные.

Выводы эксперта о том, что снос спорного объекта повлечет разрушение конструктивных элементов, нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3284 и нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107001:3283, с потерей несущей способности, что повлечет к существенному ухудшению их ценности, неудобство в пользовании, а также к невозможности использования имущества по целевому назначению; что характер и степень возможных повреждений смежных объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, в процессе производства строительно-монтажных, с целью приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23301000-26 от 03.04.2015 является существенным, судом отклоняется на основании следующего.

Как установлено судом, нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0107001:3284 расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1551 и нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0107001:3283 расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1553 и спорный объект не имеют единого фундамента и имеют между собой минимальные расстояния.

Представленное дополнительное заключение ООО «АНО НЭСКО» ФИО8 представляет собой информацию эксперта и его заключение о наличии препятствий к сносу (демонтажу) объекта, но не устанавливает исчерпывающий перечень мероприятий, а также тот факт, что данные мероприятия невозможно провести надлежащим образом.

Экспертом не описаны способов разрушения спорного здания.

Вместе с тем ничто не препятствует исполнения решения суда методом ручной разборки незаконно возведенного сооружения с использованием средств малой механизации.

Отмеченные экспертом возможные образования горизонтальных напряжений также не могут быть препятствием для исполнения судебного акта.

Вместе с тем, суд учитывает, что именно на ответчика возложена обязанность сноса таким образом, чтобы минимально причинить вред иным лицам.

Если же таковой вред будет причинен, ответчик на основании статьей 1064, 1082 ГК РФ обязан будет возместить причиненный вред в натуральной или денежной форме. 

Выводы эксперта, изложенные в дополнительном заключении, о том, что при сносе спорного строения будет причинен ущерб иным строениям, расположенным рядом, не свидетельствует об утрате возможности исполнения, но определяет лишь объем действий ответчика, обязанного исполнить судебный акт с принятием мер, исключающих причинение вреда соседним строениям, а также инфраструктуре города.

Дополнительное заключение ООО «АНО НЭСКО», не содержит в достаточной мере обоснование того, что никакие допустимые при современном уровне развития техники меры не позволят сохранить близлежащие строения, и невозможен снос спорного объекта.

Указанное само по себе не свидетельствует о полной утрате сноса спорного объекта.

При этом суд принимает во внимание правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2016 № 18-КГ16-82.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2016 № 18-КГ16-82, обеспечение безопасного способа демонтажа, в том числе оплата стоимости таких работ, которые исключали бы применение машин и механизмов, негативно влияющее на соседние здания, например за счет увеличения доли ручного труда, а равно проведение работ по сохранению конструкции основного здания должны быть возложены на должника.

В дополнительном заключении ООО «АНО НЭСКО» отсутствует вывод о невозможности сноса (демонтажа) спорного строения таким способом. Экспертом указано на наличие угрозы  строениям при производстве сноса (демонтажа) самовольной постройки. Однако факт наличия угрозы не свидетельствует о невозможности сноса (демонтажа), а влечет лишь вывод о необходимости привлечения специалистов к проектированию и исполнению сноса (демонтажа).

По мнению суда, общеизвестно и не требует никакого доказывания, что снос либо демонтаж любого строения всегда угрожает жизни и здоровью граждан, смежным строениям и создает определенные неудобства. Возможный факт наличия угрозы не свидетельствует о невозможности сноса (демонтажа), а влечет лишь вывод о необходимости привлечения независимых компетентных специалистов к сложному проектированию и фактическому исполнению сноса (демонтажа). Обязанность по обеспечению разработки сложных технических решений по безопасному сносу самовольной постройки не может и не должна возлагаться или перекладываться на суд.

При этом с учетом установления судом, что в отношении спорного здания с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, ответчиком была произведена незаконная реконструкция, повлекшая за собой невозможность приведения объекта недвижимости в соответствие с выданным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2015 № RU 23301000-26, сохранение самовольной постройки предполагает бессрочное оставление самовольной постройки в прежнем виде, что представляет еще большую угрозу для безопасности граждан.

Суд отмечает, что ответчику необходимо учитывать, что обеспечение безопасного способа демонтажа (сноса) самовольно возведенного объекта, исключающего возможность причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу третьих лиц (в том числе, за счет увеличения доли ручного труда и стоимости оплачиваемых работ), возлагаются именно на ответчика.

При этом общие правила демонтажа зданий и сооружений приведены в постановлении Госстроя России от 17.09.2002 № 123 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002».

Рассматривая встречные требования ответчика о признании права собственности и сохранении в реконструированном состоянии спорное здание, суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ответчик не предпринимал своевременных мер по получению разрешения на реконструкцию спорного объекта, что также подтверждается материалами дела. 

Поскольку оформление прав на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не должен подменять процедуру оформления исходно-разрешительной документации‚ установленную градостроительным законодательством, истцам по такой категории дел надлежит доказывать соблюдение всех условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ для признания права на объект самовольного строительства в судебном порядке.

Так как судом установлено, что реконструкция спорного объекта произведена без получения разрешения на реконструкцию, в результате реконструкции изменилась площадь объекта, спорное имущество обладает признаками самовольной постройки по смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Ответчиком не представлены доказательства обращения в установленном законом порядке в уполномоченные органы за разрешением на реконструкцию спорного объекта, а также наличие каких-либо препятствий для получения названных документов, равно как и не представлены доказательства наличия препятствий для использования административного порядка на изменение характеристик помещений, а также доказательства отсутствия возможности приведения спорного помещения в первоначальный вид в соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Факт самовольного проведения реконструкции и наличие в законодательстве возможности сохранения помещения в измененном реконструированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для удовлетворения заявления, и не могут освобождать заявителя от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

В связи с тем, что материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости был реконструирован ответчиком в отсутствии разрешения на реконструкцию, указанное позволяют суд прийти  к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на него.

 Рассматривая требования администрации о взыскании судебной неустойки ежедневно, до полного исполнения решения суда в сумме 20 000 руб., суд руководствуется следующим. 

Из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.03.2008 № 153- О-О следует, что согласно части 1 и 2 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом. 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, исполнение судебного решения по смыслу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации следует рассматривать как элемент судебной защиты; соответственно, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт не исполняется (Постановления от 30.07.2001 № 13-П, от 15.01.2002 № 1-П, от 14.05.2003 № 8-П, от 14.07.2005 № 8-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 26.02.2010 № 4-П и от 14.05.2012 № 11-П). 

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 АПК РФ). 

В соответствии с пунктом 28 – 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья  304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее – судебная неустойка). 

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ). 

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и т.д.).

Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 АПК РФ). 

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ). 

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение. 

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта. 

Размер ответственности должен быть обременительным для должника, стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки.

Принимая во внимания тот факт, что неисполнение судебного акта является недопустимым, учитывая, что определение размера компенсации должно стимулировать ответчика к исполнению, но не должно приводить к его разорению и банкротству, суд пришел к выводу о возможности определения размера компенсации в размере 5 000 руб. ежедневно, до полного исполнения решения суда.

Пользуясь предоставленными суду первой инстанции полномочиями по оценке разумности и достаточности отыскиваемой неустойки, суд находит присуждаемую неустойку в размере 5 000 руб. соразмерной допущенному правонарушению и отвечающей цели её взыскания – побуждения должника к исполнению судебного акта.

Кроме того, присужденная неустойка в сумме 5 000 руб. не превышает разумных пределов и стимулирует ответчика к исполнению решения суда в полном объеме.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Принимая во внимание, что  экспертная организация ООО «АНО НЭСКО» выполнила дополнительную судебную  экспертизу в рамках настоящего дела и представила экспертное заключение в Арбитражный суд Краснодарского края, в соответствии со статьями 107, 109, 110 АПК РФ денежные средства в размере 55 000 руб. подлежат перечислению на расчетный счет экспертной организации в качестве оплаты за проведение экспертизы.

Судебные расходы по первоначальному иску, состоящие из расходов по госпошлине, и расходов по проведению судебных экспертиз, подлежат отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Судебные расходы по встречному иску, состоящие из расходов по госпошлине, подлежат также отнесению на ответчика в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

По первоначальным требованиям. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 снести самовольно возведенный объект капитального строительства в виде 4-х этажного нежилого здания «Гостиница» с цокольным этажом, общей площадью 1368,9 кв.м с кадастровым номером 23:37:0107001:3282, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:1554, по адресу: 

<

...>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования города город – курорт Анапа неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу. 

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета Российской Федерации сумму госпошлины в размере 6 000 руб.

По встречным требованиям. 

Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО «АНО «НЭСКО» денежные средства в размере 55 000 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: р/с 

<

***> в Филиале «Южный» ОАО «Банк Уралсиб» 

<

...>, к/с 30101810400000000700, БИК 040349700, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 231101001.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 5 000 руб. излишне перечисленных денежных средств за проведение судебной экспертизы, на основании дополнительного заявления с предоставлением банковских реквизитов.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                                                  Ю.В. Любченко