Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс 

<

***>, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-2934/2025

Дело № А19-22185/2022

10 сентября 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Дамбарова С.Д., Фирсова А.Д.,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия» - ФИО1 (доверенность от 09.01.2025, диплом, паспорт), администрации города Иркутска – ФИО2 (доверенность от 21.03.2025, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2025 года по делу № А19-22185/2022 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма Стройиндустрия» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Иркутска (далее – администрация) о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 08.05.2018, взыскании денежных средств в размере 5 621 726 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.06.2021 по 25.01.2023 в размере 838 253,27 рублей.

В свою очередь администрация предъявила встречный иск, уточненный в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о зачете денежных средств, внесенных по договору купли-продажи земельного участка от 08.05.2018 в счет арендной платы по договору от 09.11.2015 № 388/15.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 октября 2024 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме, в счет арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.11.2015 № 388/15 за период с 21.05.2018 по 12.07.2024 зачтены денежные средства в размере 5 621 726 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 08.05.2018.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2025 года (с учетом определений об исправлении опечаток) решение суда изменено, первоначальный и встречный иски удовлетворены частично, с администрации в пользу общества взысканы денежные средства в размере 764 814,66 рублей; в счет арендной платы по договору аренды земельного участка № 388/15 от 09.11.2015 за период с 21.05.2018 по 12.07.2024 зачтены денежные средства в размере 4 856 912 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 08.05.2018.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит его изменить в части размера арендной платы, подлежащей зачету по договору аренды земельного участка от 09.11.2015 № 388/15.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении к возникшим отношениям положений пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и ошибочности выводов суда о расчете арендной платы, подлежащей зачету, в размере не выше размера земельного налога. Представленным администрацией актом осмотра подтверждено фактическое отсутствие на арендованном земельном участке объекта недвижимости, однако надлежащая оценка этому акту судом не дана.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемый судебный акты без изменения.

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Министерство, о времени и месте судебного заседания извещено по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), своего представителя в судебное заседание не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, общество является собственником объекта недвижимого - здания главного корпуса с кадастровым номером 38:36:000023:23865, площадью 6 886,7 кв.м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.05.2012.

01.11.2015 между министерством и обществом сроком на 49 лет заключен договор аренды № 388/15 земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:27127, площадью 21 152 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, пос. Лисиха, с видом разрешенного использования – «под главный корпус».

Дополнительным соглашением от 26.12.2016 № 449 к указанному договору изменен вид разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения».

Распоряжением министерства от 06.04.2018 № 647/з (с учётом изменений) выбран основной вид разрешенного использования земельного участка – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

По условиям договора купли-продажи, заключенного 08.05.2018 с министерством, общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127 за 5 621 726 рублей.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 02.07.2020 по делу № А19-29964/2019 договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2018, дополнительное соглашение от 26.12.2016 № 449 к договору аренды №388/15 от 09.11.2015 признаны недействительными, погашена запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:27127.

Ссылаясь на то, что денежные средства, оплаченные за земельный участок по недействительной сделке, не возвращены, общество обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

В свою очередь администрация, ссылаясь на платность использования земель, предъявила встречный иск о зачете денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 08.05.2018, в счет арендной платы по договору от 09.11.2015.

Разрешая возникший спор, отказывая в первоначальном иске и полностью удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 167, 196, 200, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и исходил из того, что общество использовало земельный участок с момента заключения договора купли-продажи и до момента признания его недействительным, в связи с чем выкупная стоимость земельного участка подлежит зачету в счет платы за пользование таким участком; определяя размер платы, суд исходил из того, что земельный участок пересекают красные линии и он не подлежит приватизации, в связи с чем рассчитал ее в размере, не превышающем размера земельного налога.

Изменяя решение суда и частично удовлетворяя первоначальный и встречный иски, суд апелляционной инстанции исходил из неверного применения судом кадастровой стоимости спорного земельного участка при расчете платы за 2024 год.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение им норм процессуального права, соответствие его выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующему.

В силу статей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 02.07.2020 по делу № А19-29964/2019 договор купли-продажи от 08.05.2018, на основании которого общество приобрело в собственность спорный земельный участок, дополнительное соглашение от 26.12.2016 № 449 к договору аренды №388/15 от 09.11.2015 признаны недействительными.

В то же время как установлено судом апелляционной инстанции общество фактически использовало названный земельный участок с момента заключения договора купли-продажи и до его признания недействительным.

Исходя из этого, суд с учетом принципа платности землепользования, закрепленного в статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что общество обязано вносить плату за такое пользование.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

При определении платы за указанное пользование суд учел положения пункта 9 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, в соответствии с которым размер арендной платы за использование земельных участков определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с собственником здания, сооружения, право которого на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого этим зданием, сооружением, ограничено законодательством Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок пересекают красные линии (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в связи с чем он в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации. При этом на данном земельном участке расположен объект недвижимого имущества – здание главного корпуса.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для собственников зданий или сооружений предусмотрено исключительное право на приобретение в аренду земельных участков без проведения торгов, на которых эти объекты расположены.

В этой связи суд пришел к правильному выводу о том, что арендная плата в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, для арендатора, являющегося собственником здания, расположенного на таком земельном участке, является регулируемой и не может превышать размера земельного налога в соответствии с пунктом 9 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп.

Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Администрация города Иркутска, не отрицая факт прохождения красных линий по земельному участку, предоставленному в аренду обществу для эксплуатации объекта недвижимости, ранее неоднократно отказывая в предоставлении земельного участка в собственность по указанному основанию (отказы от 18.08.2023, 21.11.2023, 29.01.2024), ссылается в кассационной жалобе на фактическое отсутствие объекта недвижимости, в связи с чем указывает на необходимость расчета арендной платы по пункту 3 вышеуказанного Положения. Вместе с тем, приведенные в кассационной жалобе доводы о фактической гибели здания, расположенного на спорном земельном участке, подлежат отклонению как несостоятельные.

В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о принадлежащем обществу на праве собственности объекте недвижимости – здании главного корпуса с кадастровым номером 38:36:000023:23865, расположенного в границах земельного участка.

В установленном порядке запись в указанном реестре о существовании названного здания не погашена, в судебном порядке право собственности общества на данный объект отсутствующим не признано.

Представленный администрацией акт осмотра от 08.07.2024 правомерно отвергнут судами, поскольку он не соответствует требованиям, приведенным в статье 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а состояние конструкций названного здания в нем не приведено.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм права и не является основанием к отмене законного и обоснованного постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу требований части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2025 года по делу № А19-22185/2022 Арбитражного суда Иркутской области (с учетом определений об исправлении опечаток) оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

С.Д. Дамбаров

А.Д. Фирсов