АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-12280/2020

г. Тюмень

16 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 декабря 2020 года 

Решение в полном объеме  изготовлено 16 декабря 2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., после перерыва в судебном заседании – секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - истец)

к АО «ЮГОР (далее - ответчик)

о расторжении договора

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 01.12.2020, 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 23.09.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к акционерному обществу «ЮГОР» (далее – ответчик, АО «ЮГОР») о  расторжении договора аренды № ДА/0709 нежилого помещения от 26.12.2018, взыскании убытков, связанных с необходимостью оплаты арендной платы в размере 59 405 рубля 27 копеек, а также взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 8 376 рублей 21 копейка, судебных расходов по оплате юридических услуг представителя в размере 99 700 рублей

Исковые требования со ссылками на ст.ст.309, 310, 450.1, 602, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды № ДА/0709 нежилого помещения от 26.12.2018, мотивированы тем, что по истечении 14 дней с даты получения уведомления о расторжении договора договор должен был быть расторгнут, поскольку этого не произошло, истец считает, что несет  убытки по оплате арендной плате.

В ходе рассмотрения дела истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  уточнял исковые требования, в соответствии с финальной редакцией уточнений истец просит расторгнуть Договор аренды №ДА/0709 от 26 декабря 2018г. нежилого помещения с 11.07.2020, взыскать обеспечительный платеж в размере 126 000 рублей, взыскать с убытки, связанные с необходимостью оплаты арендной платы в размере 254 164 рублей 81 копейка, а также взыскать судебные расходы по оплате госпошлины в размере 16 957 рублей 66 копеек, судебные расходы по оплате юридических услуг представителя в размере 129 700 рублей и транспортных расходов в размере 75 000 рублей.  

Уточнения приняты судом.

Ответчик в отзыве, ссылаясь на ч.5 ст. 4 АПК РФ, указал, что требование о возврате арендной платы за июль 2020 года (117875,03 руб. оплачено 08.07.2020 года) и август 2020 года (141902,88 руб. оплачено 10.08.2020 года) в общей сумме 259 777 руб. 91 коп. в адрес АО «Югор» не направлялось. Следовательно, по мнению ответчика, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, что является основанием для оставления искового заявления в данной части без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

То обстоятельство, что в ходе рассмотрения дела истец уточнил размер исковых требований, не требует предъявления отдельной претензии и не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования возникшего спора. Более того, действующие нормы процессуального права не предусматривают соблюдения обязательного претензионного порядка при уточнении исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и уточнениях.

От ответчика поступил отзыв, согласно которому он возражает против доводов, просит в удовлетворении иска отказать. По мнению ответчика, договор аренды № ДА/0709 нежилого помещения от 26.12.2018 года должен быть  расторгнут 15.09.2020 года (через 90 календарных дней с момента первоначального уведомления ИП ФИО2 от 17.06.2020 года).

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из искового заявления, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - Арендатор) и Акционерным Обществом «ЮГОР» (далее - Арендодатель) был заключен договор аренды № ДА/0709 нежилого помещения от 26.12.2018 г. (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1. договора, Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение обшей площадью 84 квадратных метров (из них 73 кв. м. - торговая площадь), определенной в соответствии с Методикой расчета площади (Приложение № 2), именуемое в дальнейшем «Помещение», указанное в Приложении № 1 к настоящему договору.

Помещение находится на первом этаже нежилого десятиэтажного здания - Торгово-Развлекательного Центра «Жемчужина Сибири», общей площадью - 50 550 кв. м., кадастровый номер 72:24:0304005:5880 (в дальнейшем - Здание), расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 1.2. договора целевым назначением помещения является розничная торговля женской одеждой и аксессуарами.

Согласно п. 1.3. договора срок аренды установлен на 11 месяцев с даты подписания Акта приема-передачи помещения с автоматической пролонгацией на тот же срок, при условии отсутствия письменного уведомления от одной из сторон договора об отказе продления договора.

В п. 3.1. договора указано, что за владение и пользование Помещением Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю арендную плату, (по тексту - «Арендная Плата»), которая определяется как сумма четырех составляющих: постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы, эксплуатационной составляющей арендной платы, маркетинговой составляющей арендной платы.

Арендная Плата включает в себя плату за владение и пользование Помещением. Местами общего пользования, инженерно-технической инфраструктурой Помещения, площадкой для хранения мусора Арендатора, а также плату за Эксплуатационные и Маркетинговые услуги.

На арендованном недвижимом имуществе расположен магазин женской одежды.

Согласно выписке из ЕГРИП, основным видом деятельности предпринимателя ОКВЭД является 47.19 - Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах.

Ссылаясь на постановление Правительства Тюменской области от 17.03.2020 г. № 120-п «О введении режима повышенной готовности», в соответствии с которым, фактически запрещена деятельность предпринимателя, в связи с чем, как утверждает истец, игнорирование требований указанного Постановления повлекло бы за собой административную ответственность в виде штрафов и приостановление деятельности, поскольку его деятельность входит в указанный Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в который среди прочих входит ОКВЭД 47.19 - Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах. Таким образом, истец утверждает, что не имел возможности до 25.06.2020 г. (почти три месяца) осуществлять деятельность, пользоваться арендуемым помещением.

Между арендатором и Арендодателем было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым размер арендной платы с 06.04.2020 до возобновления коммерческой деятельности был установлен в размере 500 рублей за 1 кв. м. помещения.

Предпринимателем в адрес Арендодателя было направлено уведомление от 17.06.2020 с просьбой согласовать новые условия арендной платы: с момента возобновления коммерческой деятельности по 31.12.2020 г. установить размер арендной платы в размере 500 рублей за 1 кв. м. помещения.

В ответ истцом получено уведомление от 22.06.2020 г. № 159, в котором ему было отказано в предоставлении запрашиваемых указанных условий по арендной плате и разъяснено право па односторонний отказ от договора в порядке, установленном п. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», ст. 450.1 ГК РФ, а также пунктом 5.4. договора, то есть не позднее 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора - 15.09.2020.

Истцом направлено уведомление Ответчику с требованиями считать расторгнутым договор в установленные законом сроки и заключить дополнительное соглашение к договору об уменьшении арендной платы с 25.06.2020 до даты расторжения договора в размере 50% от установленной в договоре арендной платы, принять по Акту возврата нежилое помещение, являющееся предметом расторгнутого договора аренды № ДА/0709 от 26.12.2018 Указанное уведомление получено ответчиком 26.06.2020.

Ответчик в уведомлении от 03.07.2020 дал ответ, аналогичный ранее данному ответу, отказался расторгнуть договор на предложенных предпринимателем  условиях, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

По мнению истца, Ответчик был обязан снизить размер арендной платы на 50% за период с 25.06.2020  по 10.07.2020 на 56 130 рублей 96 копеек.

Как считает истец, по истечении 14 дней с даты получения уведомления, то есть с 11.07.2020г. договор должен был быть расторгнут. Поскольку договор не был расторгнут, истец несет убытки по оплате арендной платы.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Проанализировав отношения сторон, суд считает, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что любая из сторон договора вправе в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ч. 3. ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущеетва» утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее требования), а также рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020  утвердил Второй Обзор разъяснений законодательства о противодействии распространению нового коронавируса в России. Верховный Суд РФ разъяснил, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Невозможность использования арендованного имущества возникла с 28.03.2020, то есть, с даты, когда деятельность всех торговых центров была приостановлена на основании Постановления Правительства Тюменской области от 17.03.2020 г. № 120-п «О введении режима повышенной готовности», и возобновлена лишь 25.06.2020 г.

В силу пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Истец, являясь субъектом малого бизнеса, деятельность которого включена в Перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях пандемии коронавируса, направил ответчику уведомление с требованиями считать расторгнутым договор в установленные законом сроки и заключить со мной дополнительное соглашение к договору об уменьшении арендной платы с 25.06.2020 до даты расторжения договора в размере 50% от установленной в договоре арендной платы, принять по Акту возврата нежилое помещение, являющееся предметом расторгнутого договора аренды № ДА/0709 от 26.12.2018.

Указанное уведомление получено ответчиком 26.06.2020.

В связи с чем, истец полагает, ответчик был обязан снизить размер арендной платы на 50% за период с 25.06.2020 г. по 10.07.2020г. на 56 130 рублей 96 копеек, а по истечении 14 дней с даты получения уведомления, то есть с 11.07.2020 договор должен был быть расторгнут.

Вместе с тем, суд находит данную позицию ответчика ошибочной, основанной на неверном толковании нормы, приведенной в Федеральном законе от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Так, согласно п. 4 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанной нормы, суд приходит к выводу о том, что 14 рабочих дней предусмотрено законодателем для достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора. В случае недостижения такого соглашения, договор может быть расторгнут по правилам ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Пунктом 5.4. договора аренды № ДА/0709 нежилого помещения от 26.12.2018 года предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора до истечения срока действия настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин, посредством направления письменного уведомления Арендодателю не позднее, чем за 90 (Девяносто) календарных дней до предполагаемой даты досрочного прекращения действия Договора.

Следовательно, вопреки доводам истца, договор аренды № ДА/0709 нежилого помещения от 26.12.2018 года расторгнут 15.09.2020 года (через 90 календарных дней с момента первоначального уведомления ИП ФИО2 от 17.06.2020 года). 15.09.2020 между сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) помещения, согласно которому, арендатор передал, а арендодатель принял помещение согласно договору аренды № ДА/0709 от 26.12.2018, акт подписан уполномоченными лицами обеих сторон, арендодатель претензий  по техническому, санитарному состоянию помещения не имеет.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности доводов ответчика и недоказанности оснований для удовлетворения требований истца о расторжении спорного договора аренды с 11.07.2020.

Истец, заявляя требование о взыскании убытков, связанных с необходимостью арендной платы в размере 254 164,81 руб., квалифицирует данные расходы таковыми в связи с нерасторжением договора аренды по истечении 14 рабочих дней с даты получения уведомления арендатора.

Однако, поскольку судом установлена правомерность расторжения договора только с 15.09.2020, соответственно отсутствуют основания как для взыскания заявленных убытков в пользу истца, так и обеспечительного платежа. 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины, а также судебные расходы на оплату услуг представителя,  в соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.