ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-35592/2025

Дело № А40-292548/24

г. Москва

10 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2025 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи С.Л. Захарова,

судей И.А. Чеботаревой, В.А. Яцевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.05.2025 по делу № А40-92548/24

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройНефтегаз"

(ОГРН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Москве (ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

об оспаривании решения,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 04.12.2024; 

от заинтересованного и третьего лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СНГ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации прав, оформленное уведомлением № КУВД-001/2024-23566189/3 от 06.09.2024; обязании провести государственную регистрацию права собственности на помещение с кадастровым номером № 77:02:0004001:1246.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2025 по делу № А40-92548/24 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей заинтересованного и третьего лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ООО «СНГ» (соинвестором), ООО «Альянс Пик» (инвестор) и ГСК «Склон-1» (заказчик) заключены соглашения о распределении площадей и помещений в многоэтажном гараже-стоянке по адресу: 

<

...>, а именно:

- соглашение от 14.07.2006 в редакции протокола от 05.12.2006;

- соглашение от 01.09.2009;

- соглашение от 15.01.2013.

Соинвестором при реализации инвестиционного проекта по контракту № 2/00-С от 21.07.2000 исполнены принятые на себя обязательства в общем размере 321.210.490 руб., что подтверждается представленными платежными поручениями.

На основании вступившего 11.10.2018 в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-92318/17 от 24.07.2018 к ООО «Альянс Пик» перешло право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № 77:02:0004001:1246, расположенный по адресу: 

<

...>, пом. I, м/м 1 (строительный адрес: 

<

...>).

В частности, во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы  от 24.07.2018 по делу № А40-92318/17 Правительство Москвы, ООО «Альянс Пик», ООО «СтройНефтеГаз» и ГСК «Склон-1» подписали акт о результатах реализации инвестиционного контракта в редакции, утвержденной судом (акт от 30.04.2019), в отношении объекта недвижимости по адресу: 

<

...>.

Согласно данному акту пом. I, машиноместо 1 площадью 32,8 кв.м передано в собственность инвестору.

Вместе с тем право собственности на спорный объект ООО «Альянс Пик» в установленном порядке не зарегистрировано, однако в течение месяца передано инвестором в пользу ООО «СНГ», что подтверждается подписанным между сторонами актом № 1 от 31.05.2019 исполнения обязательств и приема-передачи помещений машиномест в многоэтажном гараже-стоянке с комплексом потребительских услуг.

Так, ООО «СНГ» обратилось с заявлением № MFC-0558/2024-753268-1 от 04.06.2024 о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение, по результатам рассмотрения которого уведомлением № КУВД-001/2024-23566189/2 от 06.06.2024 государственная регистрация приостановлена.

Заявителю рекомендовано представить документы-основания (вступивший в законную силу судебный акт), поскольку ЕГРН не содержит сведений о зарегистрированном праве ООО «Альянс Пик» на данный объект недвижимости.

Далее оспариваемым уведомлением отказано в государственной регистрации, так как необходимые, по мнению регистрирующего органа, документы не представлены.

На основании положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п.п. 2, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ).

Частью 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.

Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, и содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу п. 3 ст. 29 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав (государственный кадастровый учет) включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав (государственного кадастрового учета) на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления либо отказа в осуществлении государственной регистрации прав (государственного кадастрового учета).

При этом правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Как указывалось выше, во исполнение вступившего в законную силу судебного акта спорный объект недвижимости передан в собственность ООО «Альянс Пик» по акту от 30.04.2019, а по акту № 1 от 31.05.2019 от ООО «Альянс Пик» к ООО «СНГ» во исполнение подписанных между сторонами соглашений и протоколов в рамках инвестиционного проекта.

Согласно п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с абз. 4 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество.

Право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу приведенных норм и разъяснений в совокупности с обстоятельствами дела спорный объект недвижимости фактически приобретен заявителем в рамках инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения и передан последнему лицом, которое имело право его отчуждать на основании вступившего в законную силу решения суда и подписанного в его исполнение акта от 30.04.2019.

Помимо ликвидации ООО «Альянс Пик», расцененное государственным регистратором, как препятствие для перехода права собственности на объект недвижимости к заявителю, дополнительным основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации права является также отсутствие зарегистрированного права собственности ООО «Альянс Пик» на объект недвижимости.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В настоящем случае правовая природа договорных отношений между ООО «Альянс Пик» и ООО «СНГ» верно расценена судом как купля-продажа, при этом право собственности у заявителя, как добросовестного приобретался, возникло с момента возмездного приобретения имущества, как указано ранее и никем не оспаривается.

Апелляционная коллегия принимает во внимание, что ООО «Альянс Пик» в установленном законном порядке не зарегистрировано право собственности на спорный объект, однако общество 20.10.2023 исключено из ЕГРЮЛ, то есть утратило свою правоспособность, что исключает возможность подачи заявления о регистрации права.

При этом следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

На этом основании и в отсутствии спора о праве обращение ООО «СНГ» в арбитражный суд о признании права собственности в отношении спорного объекта лишено процессуального смысла, поскольку, как верно отмечено судом первой инстанции, в таком случае истец наряду с другими обстоятельствами должен доказать наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.

Более того, объект недвижимости находится в фактическом владении заявителя, который несет бремя содержания такого помещения, оплачивает коммунальные услуги, а также налог на имущество, что подтверждается представленными налоговыми декларациями за 2021, 2022 и 2023 годы.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, принимая во внимание отсутствие каких-либо сведений о наличии спора о праве в отношении спорного объекта, признает, что представленные заявителем документы 2006-2019 гг., подписанные между данными сторонами, включая акт № 1,  в полной мере подтверждают последовательность действий ООО «Альянс Пик» по передаче объекта недвижимости в собственность ООО «СНГ».

Таким образом, заявителем для государственной регистрации представлен полный комплект необходимых документов, следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации, что лишило возможности заявителя надлежащим образом оформить принадлежащее ему право собственности.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, судом первой инстанции вынесен судебный акт, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2025 по делу №А40-92548/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:                                                      С.Л. Захаров 

Судьи:                                                                                               И.А. Чеботарева 

                                                                                                           В.А. Яцева