ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-20168/2017

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2017 года

15АП-19510/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей  Величко М.Г., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца – прокурор Суворов А.В.;

от ООО «Рифей» - представитель ФИО2 по доверенности от 22.08.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Рифей" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2017 по делу № А32-20168/2017 

по иску заместителя прокурора Краснодарского края 

к ответчикам - Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ООО «Рифей»"

при участии третьих лиц - ПАО КБ "Центр-Инвест", ООО «Гудмол», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, обществу с ограниченной ответственностью «Рифей» со следующими требованиями:

признать недействительным (ничтожным) заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Рифей» договор от 20.09.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Анапская, ул. Анапская, 121;

применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ООО «Рифей» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Анапская, ул. Анапская, 121;

возложить обязанность на управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа возвратить ООО «Рифей» денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 773857 рублей.

Определением от 27.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены открытое акционерное общество Коммерческий банк «Центр-Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Гудмол».

Определением от 24.08.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением от 05.11.2017 иск удовлетворен, заключенный управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Рифей» договор от 20.09.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 общей площадью 11933 кв.м, расположенного по адресу: Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Анапская, 121, признан недействительной (ничтожной) сделкой. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки судом аннулированы в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи о праве собственности ООО «Рифей» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 площадью 11933 кв.м (дата государственной регистрации права: 07.10.2015; номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости: 23-23/026-23/026/804/2015-502/2). В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка с муниципального образования город-курорт Анапа в лице управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа за счет средств казны муниципального образования город-курорт Анапа в пользу ООО «Рифей» взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 20.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, в размере 773857 рублей, перечисленные ООО «Рифей» по платежному поручению № 93 от 21.09.2015.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок находится в границе III зоны горно-санитарной охраны курорта. Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования г-к Анапа не опровергнуты ответчиками. Действующее законодательство не предусматривает предоставление в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий. Признание утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.94ю1996 № 591-р, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г-к Анапы, г-к Геленджика, г-к Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, не влечет прекращение статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта), что следует из содержания распоряжения Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 № 685-р. При таких условиях, сделка купли-продажи спорного земельного участка является недействительной (ничтожной). В связи с недействительностью спорной сделки судом применены последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о праве собственности ООО «Рифей» на спорный земельный участок, а также возврата обществу уплаченных по оспариваемому договору денежных средств.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Рифей» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что оснований для вывода о нарушении оспариваемой сделкой прав и законных интересов неопределенного круга лиц не имеется. На земельном участке расположена производственная база, использовать земельный участок по иному назначению, как курортную зону невозможно. По мнению заявителя, границы округов и зон санитарной охраны, указанные в постановлении Совета Министров РСФСР от 30.01.1985, имеют только словесное обозначение и в натуре не выносились. Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности г-к Анапа, содержащие данные о границах зон санитарной охраны из постановления Совета Министров РСФСР от 30.01.1985, основаны на утративших силу нормативно-правовых актах органов государственной власти СССР и РСФСР, противоречат Земельному кодексу Российской Федерации. При рассмотрении дела № 2-1665/2008 по иску Азово-Черноморского природоохранного прокурора к администрации г-к Анапа об обязании установить и вынести в натуру округа санитарной охраны курорта, установлено, что на территории города Анапа не установлены (вынесены в натуре) границы санитарной охраны. Решение Анапского городского суда от 20.08.2008 по делу № 2-1665/2008 имеет преюдициальное значение для настоящего дела. Спорный земельный участок не может быть отнесен к категории земель особо охраняемых природных территорий, так как это не подтверждено сведениями из Государственного кадастра недвижимости. Из ответов государственных органов на запросы ООО «Рифей» следует, что спорный земельный участок находится вне границ особо охраняемых природных территории, а сами особо охраняемые природные территории не имеют четких границ, границы не вынесены в натуру и в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о них. Истцом не представлено доказательств заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка в нарушение статей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика – ООО «Рифей»  жалобу поддержал. 

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Представитель управления имущественных отношений администрации г. Анапа в заседание не явился, отзыв не представил. Управление извещено о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12.

Представители третьих лиц - ОАО Коммерческий банк «Центр-Инвест», ООО «Гудмол», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в заседание не явились, отзывы не представили.

Третьи лица извещены о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.09.2015 на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 17.09.2015 № 4135 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Рифей» в собственность земельного участка по адресу: Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Анапская, 121» (т. 1 л.д. 14-15) между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (продавец) и ООО «Рифей» (покупатель) заключен договор купли-продажи, находящегося в муниципальной собственности земельного участка ООО «Рифей» (т. 1 л.д. 10-12), согласно которому продавец обязался передать покупателю в собственность за плату земельный участок общей площадью 11933 кв.м с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, расположенный по адресу: Анапский район, ст. Анапская, ул. Анапская, 121, с видом разрешенного использования - эксплуатация производственной базы, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка составляет 773857 рублей.

Во исполнение названного договора земельный участок передан по акту от 20.09.2015 (т. 1 л.д. 13).

Денежные средства в размере 773857 рублей перечислены ООО «Рифей» на счет управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по платежному поручению № 93 от 21.09.2015.

Полагая, что договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка является недействительным (ничтожным), заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату совершения сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Кодекса предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий. 

Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. При этом особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу (пункт 3 статьи 10 Федерального закона № 406-ФЗ от 28.12.2013).

В части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Запрет на отчуждение земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов установлен также пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001  № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Такой же запрет установлен статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Возникший у курортного региона город Анапа до введения в действие Федерального закона № 406-ФЗ от 28.12.2013 статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующего порядок введения данного Закона в действие.

Признание утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.-к. Анапы, г.-к. Геленджика и г.-к. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, не влечет прекращения статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта), что следует из содержания распоряжения Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 № 685-р.

Действующее законодательство не предусматривает предоставление в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий. 

На основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на такие земельные участки упомянутый закон не распространяется.

Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения Постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха».

Утвержденные до вступления в силу Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» округа санитарной охраны курортов не утратили правовой статус и считаются округами горно-санитарной охраны. 

С введением в действие Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной.

Данная правовая позиция сформулирована в судебных актах по делам № А32-18357/2014, А32-28724/2014, А32-45758/2014, А32-7976/2015, А32-45660/2014, А32-33339/2014, А32-20009/2015, А32-17060/2016.

В соответствии с кадастровым паспортом от 19.10.2016 № 2343/12/16-1297113 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 площадью 11933 кв.м, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, расположен по адресу: г. Анапа, с/о Анапский, ул. Анапская, 121, на участке имеются объекты капитального строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.10.2016 № 23/026/053/2016-2785 право собственности ООО «Рифей» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 зарегистрировано в 07.10.2015, номер государственной регистрации 23-23/026-23/026/804/2015-502/2.

В соответствии со сведениями Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленными управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в сообщении от 21.07.2015 № 17-1152/17-10, спорный земельный участок по генеральному плану городского округа город-курорт Анапа расположен в зоне размещения учреждений здравоохранения, находится в границе III зоны горно-санитарной охраны курорта.

По договору залога от 12.08.2016 № 73160009-1з спорный земельный участок был передан ООО «Рифей» в залог ОАО КБ «Центр-Инвест» в обеспечение исполнения обязательств заемщика - ООО «Гудмол». Земельный участок в договору залога обозначен как принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20.09.2015 и регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Поскольку нахождение спорного земельного участка в пределах третьей зоны санитарной охраны курорта Анапа подтверждено материалами дела, в отношении спорного земельного участка сохраняется законодательный запрет на приватизацию земельных участков в границах ранее созданных курортов федерального значения, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности данной сделки.

Ссылки заявителя жалобы на ответы Министерства экономического развития Российской Федерации и Министерства природных ресурсов Краснодарского края на запросы ООО «Рифей», отклоняется судом апелляционной инстанции.

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации (т. 1 л.д. 131-132) указано на отсутствие в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства, документации о местоположении границ санитарной охраны города-курорта Анапа отсутствует.

Таким образом, министерство указало на отсутствие необходимых данных для ответа на запрос ООО «Рифей».

Министерство природных ресурсов Краснодарского края указало на то, что спорный земельный участок расположен вне особо охраняемой природной территории регионального и местного значения (т. 1 л.д. 134).

Данное письмо не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, так как в данном случае рассматривается вопрос о особо охраняемой территории  федерального значения.

Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа не опровергнуты надлежащими доказательствами.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции и в апелляционной инстанции ООО «Рифей» не заявляло о проведении судебной землеустроительной экспертизы для установления границы зоны санитарной охраны курорта и расположения спорного земельного участка в границах такой зоны.

При этом в материалы дела представлена выкипировка из карты градостроительного зонирования муниципального образования город-курорт Анапа, на которой нанесены границы первой, второй и третьей зон горно-санитарной охраны курорта на основании постановления Совмина РСФСР от 30.01.1985 № 45. 

Из названного документа следует, что спорный земельный участок расположен в пределах третьей зоны горно-санитарной охраны, нанесенной на карту градостроительного зонирования в соответствии с постановлением от 30.01.1985 № 45.

При таких обстоятельствах оспариваемая прокурором сделка нарушает законодательный запрет приватизации земель особо охраняемых природных территорий, в связи с чем, она как не нарушающая установленный федеральным законом запрет и противоречащая публичным интересам подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку земельный участок фактически занят объектами недвижимости общества, его возврат в натуре в порядке применения последствий недействительности сделки невозможен. В этой связи надлежащим последствием применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка является погашение регистрационной записи о праве собственности общества на земельный участок.

Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка в отсутствие возможности возвратить земельный участок освобожденным от принадлежащих ООО «Рифей» объектов недвижимости позволяет применить иные последствия недействительности сделки.

Таким образом, регистрационная запись о праве собственности ООО «Рифей» подлежит исключению из Единого государственного реестра прав в качестве последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка.

В связи с отсутствием перехода права собственности на земельный участок, денежные средства, уплаченные ООО «Рифей» по недействительному (ничтожному) договору купли-продажи, подлежат возврату обществу продавцом земельного участка.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2017 по делу № А32-20168/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                             Еремина О.А.

 

Судьи                                                                                                               Величко М.Г.

 

                                                                                                                  Новик В.Л.