АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

02 декабря 2019 года

Дело №

А55-20981/2019

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 02 декабря  2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грязновой Е.В.

рассмотрев 25 ноября 2019 года  в судебном заседании    дело по  заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Корпус Д"

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц –   Департамента градостроительства городского округа Самара, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области

о признании незаконными решений

при участии в заседании

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 17.06.2019, ФИО3 директор по протоколу от  28.03.2017

от заинтересованного лица –  не явился

от третьих лиц – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Корпус Д"    (далее по тексту – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, принятых судом, и просит:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 об отказе в государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения после вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения после вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

Управление Росреестра по Самарской области (далее – управление, заинтересованное лицо) возражает относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, отзыве на уточненное заявление. Представитель управления в судебное заседание не явился, управление о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии его представителя, которое судом удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ.

Представитель Департамента градостроительства городского округа Самара в судебное заседание не явился, третье лицо   о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

05 апреля 2019 года общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением №63/001/310/2019-2106 об осуществлении действий по государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 828 аренды от 15 ноября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0510005:804, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д. 177.

29 мая 2019 года управление приостановило действия по государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 27.03.2019. Основанием для приостановления действий по государственной регистрации в уведомлении указано: согласно п. 1 соглашения договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения, то есть с 27.03.2019, однако договор аренды заключен на срок до 11.11.2018, следовательно, условие п. 1 соглашения, подразумевающее действие договора аренды после истечения его срока, противоречит требованиям действующего законодательства.

30 августа 2019 года управлением отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка уведомлением от 30 августа 2019 года исх. № 63/001/310/2019-2106, а также отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда в отношении земельного участка уведомлением от 30.08.2019  исх. № 63/001/310/2019-2107.

Не согласившись с отказами в государственной регистрации  общество обратилось в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований общество считает, что для продления срока действия договора на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ заключение нового договора не требуется. 27 марта 2019 года между ООО «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара было заключено соглашение о расторжении договора аренды. Оспариваемые решения, оформленные уведомлениями от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 и  от 30.08.2019  исх. № 63/001/310/2019-2107 об отказе  в государственной регистрации, общество считает  не соответствующими  требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и нарушающими  права и законные интересы общества, поскольку обществом  представлены все необходимые документы для совершения регистрационных действий.

Управление считает отказы в государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 и  от 30.08.2019  исх. № 63/001/310/2019-2107, законными, ссылаясь на положения статей 14, 15, 18, 21 Закона о регистрации, согласно которым, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Представленное в качестве основания для осуществления  регистрационных действий в орган регистрации прав соглашение от 27.03.2019  о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2013  № 828, согласно которому ранее заключенный договор аренды считается расторгнутым с 27.03.2019, управление считает  несоответствующим требованиям действующего законодательства, т.к. согласно данным Единого государственного реестра недвижимости договор аренды земельного участка был заключен на срок по 11.11.2018  и, таким образом, действие договора прекратилось 11.11.2018. Довод заявителя о продлении договоров аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ управление считает необоснованным, поскольку применение данного положения ст. 621 ГК РФ обусловлено не заключением первоначального договора, а необходимостью урегулирования отношений по истечении срока действия первоначального договора и фактически направлено на заключение иного договора аренды на неопределенный срок, что подтверждается определенным в названии данной статьи предметом регулирования, состоящим в установлении порядка заключения договора аренды на новый срок. Ссылаясь на положения ст. 422 ГК РФ, ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ,  с учетом положений п. 3 ст. 3 ЗК РФ, управление указывает на то, что  положения ст. 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 01.03.2015 (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражний со стороны арендодателя.

Доводы управления суд находит необоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 ноября 2013 года между ООО «Корпус Д» (арендатор) и Министерством строительства Самарской области (арендодатель) был заключен договор № 828 аренды земельного участка. По условиям данного договора, арендодатель  предоставил арендатору  в аренду земельный участок, относящийся к категории «земель населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:0510005:804, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д. 177, площадью 1502 кв.м. Земельный участок предоставлен для завершения строительства бизнес-центра (блок «Д») (пункт 1.2. договора). Срок аренды до 11 ноября 2018 года. По истечении срока действия договора общество  продолжило использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местерасположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;  иные документы, предусмотренные федеральным законом, а такжедругие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход,прекращение    права    или    ограничение    права    и    обременение    объектанедвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы:

1)   документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителязаявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Стороны договора аренды пришли к соглашению о расторжении договора аренды  на основании заявления общества, п. 8.1 договора аренды, п.1 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 3 соглашения  (л.д.45) оно  является актом приёма-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, площадью 1502 кв.м., расположенного  по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177,  от арендатора к арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Действующее законодательство не предусматривает возможность ограничения прав сторон договора заключить соглашение о прекращении договора, за исключением случаев ущемления прав и законных интересов иных лиц (ипотека и т.д.)

Таким образом, в рамках договора аренды арендатор и арендодатель подписали соглашение о расторжении договора аренды на дату фактического прекращения договора. Момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, по соглашению сторон и фактическим отсутствием предмета договора в пользовании арендатора, договор аренды прекратил свое действие.

В рассматриваемом случае  какие-либо  ограничения для  заключения соглашения о его расторжении в отношении договора аренды отсутствуют. При таких обстоятельствах отказ управления  противоречит основным началам гражданского законодательства о свободе договора.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают прекращение прав.

Из материалов дела видно, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям закона, и достаточные для регистрации соглашения   о расторжении договора аренды, а также для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды  земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных этим законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации.

В статье 20 Закона о регистрации содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Указанных в этой статье оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды  земельного участка в данном случае  не усматривается.

Исходя из изложенного,  оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации являются незаконными.

Статьей 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей). При этом согласно ч. 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Однако, в данном случае вопрос о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды не является предметом спора.

Кроме того, в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"   разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В данном случае    договор аренды  земельного участка заключен  15.11.2013,   то есть до вступления в законную силу изменений в ЗК РФ, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (статья 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у управления отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации, что  нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу  положений ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, заявленные требования следует удовлетворить.

В порядке ч. 4 ст. 201 АПК РФ следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

Расходы по оплате госпошлины   в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2106 об отказе в государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации соглашения от 27 марта 2019 года о расторжении договора № 828 аренды земельного участка от 15 ноября 2013 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Корпус Д» и Департаментом градостроительства городского округа Самара.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленное уведомлением от 30.08.2019 исх. № 63/001/310/2019-2107 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Корпус Д» путем проведения в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) – аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510005:804, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Садовая, д.177, площадью 1502 кв.м.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Корпус Д" судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

      Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1