АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-8187/2022

г. Курган

26 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 26 сентября 2022 года. 

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Деревенко Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 ФИО2 (ОГРНИП 310661201100012, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис72» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании дополнительного соглашения заключенным, взыскании 216546 руб. 26 коп., 

при участии от истца: ФИО3, доверенность от 25.11.2021, паспорт, диплом,

от ответчика: явки нет, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис72» (далее – ответчик) о признании дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 07.07.2020 заключенным, взыскании задолженности по арендной плате за январь, февраль 2022 года в размере 216546 руб. 26 коп.

В судебном заседании представитель истца на требовании настаивал, по основаниям иска.

Ответчик в судебное заседание не явился. О месте и времени его проведения уведомлен надлежащим образом. 12.09.2022 в электронном виде  направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором также указал, что требования не признает. В представленном суду отзыве на исковое заявление ответчик требование истца также не признал, считая его необоснованным. Полагает, что у истца отсутствуют основания для обязания ответчика заключить дополнительное соглашение, поскольку в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон. Также ответчик ссылается на то, что договор не содержит условия об обязанности арендатора подписать дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Указал,  что произведенные им платежи не подтверждают заключение дополнительного соглашения к договору аренды. 

Документы, поступившие от истца, ответчика, приобщены в порядке ст.66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела.

Судебное заседание проведено в отсутствие  представителя ответчика (ст. 121, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

В судебном заседании 13.09.2022 судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 20.09.2022. Информация об объявлении перерыва своевременно размещена  на сайте суда.

После перерыва судебное заседание продолжено и проведено в отсутствие представителя ответчика ( ст. 121, 156 АПК РФ).

Позиция истца после перерыва не изменилась. 

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, судом установлено следующее. 

07.07.2020 между  индивидуальным предпринимателем ФИО4  (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 72» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору нежилые помещения с номерами №15 (481,4 кв.м), № 18 (11,6 кв.м), № 19 (4,1 кв.м), №20 (1,7 кв.м), №21 (2,0 кв.м),№22 (20,9 кв.м), №23 (2,0 кв.м),№24 (1,7 кв.м), №25 (1,1 кв.м), №26 (1,1 кв.м), №28 (1,1 кв.м), №29 (1,8 кв.м), №30 (32,1 кв.м), №32 (3,6 кв.м), №33 (105, 3 кв.м), № 37 (16,6 кв.м), общей площадью 690 кв.м, расположенные на 1 этаже  в нежилом помещении с кадастровым номером 45:03:020108:1059 (общая площадь нежилого помещения 1643 кв.м) по адресу: Курганская область, р.

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (п.1.1 договора).

Арендатор обязался  вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим договором (раздел 3 договора).

Арендная плата составляет  2% (без НДС)  от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена  оплата всех коммунальных платежей  и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.  Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. В случае изменения  режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан уведомить об этом арендатора (п. 3.1 договора).

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора.  Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора  начисление и оплата  арендной платы не производится ( арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности (п.3.2 договора).

Оплата арендной платы производится  арендатором в течение 5 рабочих дней с момента получения  арендатором  от арендодателя  счета на оплату арендной платы, выставленного на основании  отчета о товарообороте и согласно пункту 2.1.18 договора, путем перечисления  денежных средств на расчетный счет арендодателя, а ровно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другим способом. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (п.3.3 договора).

Основанием для начисления арендной платы  является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение №4 к договору).

Договор заключен на срок 15лет (пункт 5.1 договора). 

Изменение  условий договора,  его расторжение допускается по соглашению сторон.  Вносимые  дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением (п. 4.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.08.2020 и передан ответчику по акту (л.д.12,13).

06.12.2021   истец направил ответчику для подписания дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 07.07.2020 ( л.д.14,15), содержащее изменения  размера арендной платы, а именно п.3.1 договора  истец предлагал изложить в следующей редакции « арендная плата по договору  составляет 300 руб. за 1 кв.м арендуемой площади, указанной в п.1.1 договора. В арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей  и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.  Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату»

Письмом от 28.12.2021 истец уведомил ответчика о том, что  поскольку в установленный договором срок ООО «Торгсервис 72»  не подписало дополнительное соглашение и  не направило письменных возражений, с января 2022 года начисление арендной платы будет производится в соответствии с условиями  дополнительного соглашения, то есть 300 руб. за 1 кв.м арендуемой площади (л.д. 18).

Ответчик не согласился  на изменение  размера арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения, направив истцу письмо от 28.12.2021 (л.д. 21,22).

23.03.2022 истцом  в адрес ответчика направлена претензия, в котором предложено оплатить задолженность по арендной плате в размере 315216 руб. 24 коп., исчисленную  из расчета 300 руб. за 1 кв.м арендуемого помещения с учетом дополнительного соглашения №1 от 01.12.2021 (л.д. 23).

Ответов ответчика на указанную претензию  в материалах дела не имеется. 

Изменения в договор не внесены, дополнительное соглашение ответчиком не подписано. 

Данные обстоятельства явились основанием обращения истца в суд с настоящим иском. 

Заслушав доводы представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам. 

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды нежилого помещения от 07.07.2020, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ, Кодекс). 

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. 

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

В данном случае истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на тот факт, что арендная плата уплачиваемая ответчиком не покрывает всех расходов на содержание помещения, а также на то что установленный договором размер арендной платы ниже рыночных цен. 

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. 

Согласно статье 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора, стороны установили, что размер арендной платы составляет 2% от ежемесячного товарооборота  арендатора за предыдущий месяц. 

Пунктом 4.1 договора предусмотрено изменение условий договора  по соглашению сторон, путем оформления  дополнительного соглашения. 

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения условий договора (в том числе и размеру арендной платы) по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. 

Договором не предусмотрено изменение арендной платы в сторону увеличения в одностороннем порядке. 

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Указанная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 апреля 2010 года N 1074/10 по делу N А41-90259/08-28-767. 

Положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В пункте 2 указанной статьи Кодекса оговорены условия, при которых суд может изменить договор, приведя его в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами. 

При этом в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Из приведенных норм права следует, что изменение договора в судебном порядке возможно при одновременном наличии существенно изменившихся обстоятельств и при условии того, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Истец не доказал наличие существенно изменившихся обстоятельств, которые позволили бы суду внести изменения в договор аренды в части увеличения размера арендной платы. 

Указанные в качестве основания иска Предпринимателем обстоятельства не могут расцениваться как основание для применения норм статьи 451 ГК РФ.

Защита стороны договора от его несправедливых условий осуществляется судом с учетом разъяснений пункта 8 и 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 16). 

В абзаце втором пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ N 16 разъяснено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. 

Таких обстоятельств судом не установлено. По мнению суда, стороны, вступая в договорные отношения (с учетом даты заключения договора), должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность уменьшения товарооборота арендатора. Напротив, заключая договор аренды стороны могли разумно предположить, что изменение цены произойдет и предусмотреть в договоре порядок внесения в него изменения в этом случае. Однако стороны согласовали именно условие о внесении изменений по соглашению сторон. Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права.

Ссылка истца на статью 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, является необоснованной. Указанная норма права в данном случае применению не подлежит.

 Настоящий спор не может быть расценен как спор о согласовании сторонами условий договора, поскольку заключение данного договора не является для сторон обязательным, при заключении договора аренды стороны согласовали все его существенные условия, и с учетом заявленных требований, требования истца в данном случае  направлены именно на понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. 

Поскольку договором аренды однозначно указано на возможность внесения изменений по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке по уведомлению арендодателя, а также учитывая возражения ответчика  на подписание дополнительного соглашения к договору аренды, у суда отсутствуют правовые основания для  признания дополнительного соглашения №1  от 01.12.2021 заключенным и обязании ответчика  осуществить его  государственную  регистрацию.

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявленных требований в указанной части следует отказать. 

В судебном заседании представитель истца  подтвердила, что спора  относительно исполнения арендатором обязанности по оплате арендованного помещения в соответствии с п. 3.1 договора (2% от ежемесячного  товарооборота за предыдущий месяц) за январь, февраль 2022 года  между сторонами не имеется. 

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что истец не доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период. 

В связи с этим суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объёме. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

 

Судья

Л.А. Деревенко